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Mediazione e Condominio: cosa cambia dopo l’approvazione del DDL. Prospettive de jure condendo

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Articolo dell’avv. Paolo Fortunato Cuzzola, che ringraziamo sentitamente per i suoi interventi, sempre appassionati e competenti.

Com’è noto a tutti in data 20 novembre 2012 la commissione Giustizia del Senato ha approvato in sede deliberante, quindi in via definitiva, il disegno di legge che prevede la modifica della disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942.

Tra le molteplici novità che sono state introdotte, e che sono state oggetto di diverse disamine, un articolo ha suscitato in me particolare interesse. Mi riferisco all’Art. 71-quater.

La prefata norma recita testualmente: “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Prima di analizzare nel dettaglio il contenuto della norma in oggetto, appare conducente compiere un breve exursus storico delle vicende che hanno visto spiegarsi la materia condominiale con la mediazione civile e commerciale.

Tra le materie per le quali è previsto l’esperimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità, ex art. 5 del d.lgs. 28/2010  rientra la materia condominiale (mentre si scrive la sentenza della Corte Costituzionale non è stata ancora depositata, pertanto l’impianto legislativo rimane integro in ogni sua parte n.d.r.).

Purtuttavia il D.L. n. 225 del 2010 (convertito in legge n. 10 del 2011) ha differito di un anno l’entrata in vigore dell’art. 5 del D.Lgs. 28/10 nella parte in cui prevedeva il tentativo obbligatorio anche per le controversie in materia di sinistri stradali e condominio.

Pertanto, solo nel mese di marzo  del 2012 la materia condominiale è entrata nel novero delle materie per le quali prima di intraprendere l’azione giudiziaria è obbligatorio esperire un tentativo di mediazione ex art. 5 del d.lgs. 28/2010.

Sin dalle sue prime applicazioni, si sono potute constatare molteplici difficoltà applicative posto che la norma in oggetto non si raccordava con la disciplina codicistica in ordine alla interpretazione del concetto di “controversia in materia di condominio”, della rappresentanza ed hai poteri dell’amministratore in mediazione,  circa le maggioranza necessarie per approvare e/o ratificare l’operato del medesimo in mediazione e soprattutto i tempi per accettare o rifiutare la proposta del mediatore.

L’articolo oggetto dell’approfondimento odierno contiene delle linee guida utili all’amministratore per una corretta esecuzione della normativa in tema di mediazione civile e commerciale.

In primo luogo viene specificato il concetto di “controversia in maniera di condominio”  ai fini dell’ art. 5, comma 1 del D.lgs. 28/2010.

Alla luce della disposizione si intendono “quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”.

Poi, viene individuata una “competenza per territorio della mediazione” quando si specifica che “ a pena di inammissibilità” “La domanda di mediazione deve essere presentata…….. presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato”. 

Tale comma di fatto mutua il principio del foro speciale ex art. 23 c.p.c. il quale recita: “……………….. per le cause tra condomini, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.”

Il comma successivo, individua la maggioranza necessaria affinché l’amministratore possa partecipare legittimamente alla mediazione individuando tale quorum in “ la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”

Ancora, il comma successivo sana una problematica che più volte  è stata evidenziata da molti operatori della mediazione ovvero i ristretti tempi della mediazione (15 giorni per la prima comparizione dinanzi al mediatore) con i tempi della convocazione della assemblea di condominio in prima e seconda convocazione  (almeno 5 giorni liberi) prevedendo  che: “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”.

Se però da un lato tale periodo è di valido aiuto per l’amministratore, in quanto gli concede dei tempi più elastici rispetto quelli della mediazione, dall’altro a risentirne è la procedura  di mediazione, che, come è noto, non può essere sospesa e che ha una durata massima di 4 mesi dal deposito dell’istanza.

Questo sta a significare che il mediatore avrà meno tempo per applicare le tecniche di negoziazione e comunicazione finalizzate a stimolare le parti al raggiungimento di un accordo satisfattivo.

In ultimo viene prevista la  maggioranza necessaria al fine dell’approvazione della proposta del mediatore.

Tale quorum è quello “ ….. di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice” , ma vi è di più viene previstoin maniera esplicita che :” Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata”, fugando ogni dubbio interpretativo sul punto.

 Purtuttavia nelle more dell’approvazione della normativa di riforma del condominio, e precisamente in data 24 ottobre 2012 è stato diffuso, da parte della Cancelleria della Corte Costituzionale, il seguente Comunicato Stampa: “La Corte costituzionale ha dichiarato la illegittimità costituzionale, per eccesso di delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione”

In attesa del deposito delle motivazioni della sentenza una riflessione finale deve essere fatta sull’inciso dell’art. 71 quater e precisamente: “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28”.

Poiché è opportuno precisare che il  26/02/2011 con 159 voti favorevoli, 126 contrari e 2 astenuti, il Senato della Repubblica ha definitivamente approvato il ddl n. 2518-B.

Nello stesso veniva riportato il seguente articolo:
“16-decies. Il termine di cui all’articolo 24, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, è prorogato di dodici mesi, limitatamente alle controversie in materia di condominio e di risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti»;”
La legge approvata dal Parlamento non ha fatto altro che modificare i termini ad un anno dopo previsti dall’art. 24 del D.Lgs. 28/2010.

Tale articolo recita: “Le disposizioni di cui all’articolo 5, comma 1, acquistano efficacia decorsi dodici mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto e si applicano ai processi successivamente iniziati. Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica Italiana. E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.”
Con questo passaggio il Parlamento provvedeva alla modifica del D.Lgs. 28/2010 ponendo uno slittamento alla condizione di procedibilità nelle materie condominio e di risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti di un anno e di conseguenza faceva salva l’introduzione delle ulteriori materie previste dall’art. 5 comma 1 come originariamente previste dall’art. 24 D.Lgs. 28/2010.
Alla luce delle superiori considerazioni, si appalesano due scenari che allo stato sono senza una risposta:

1) la Consulta ha sbagliato nel considerare un eccesso di delega perché lo stesso è stato sanato da una espressa volontà parlamentare che ha avvallato l’introduzione della condizione di procedibilità con la modifica temporale all’introduzione della stessa per due materie, e dunque deve riparare al suo errore

2) la Consulta ha sbagliato e deve riparare.

L’unico soggetto che potrà, si spera,  dare una risposta a tali quesiti sarà proprio la Corte Costituzionale, quando e si spera presto, depositerà le motivazioni della sentenza oggetto del comunicato stampa

Avv. Paolo Fortunato Cuzzola

Patrocinante in Cassazione, Mediatore Civile e Familiare, Giudice Arbitro, Responsabile Scientifico dell’Ente di Formazione Conciliazione.net.

 

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La mediazione delle liti condominiali al restyling

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La mediazione delle liti condominiali al restyling

di Redazione MondoADR

E’ stato licenziato in Commissione Giustizia della Camera il testo base della riforma del condominio (AC 4041) che prevede all’art. 71 ter una dettagliata disciplina del tentativo obbligatorio di mediazione nelle liti condominiali.

«Art. 71-ter. – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni del Libro terzo, Titolo VII, Capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni di attuazione, nonché le controversie in cui il condominio è parte.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione che si trovi nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumersi con le maggioranze di cui all’’articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere detta delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze di cui alL’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiungono le predette maggioranze, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare».

I punti principali della riforma del Condominio che va al Senato per il voto.

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Di seguito, riportiamo la relazione al DL 71, sulla riforma del Condominio, in cui vengono indicate le principali novità.

Legislatura 16º – Disegno di legge N. 71

Onorevoli Senatori. – Il presente disegno di legge ripropone il testo dell’A.S. 622-A, approvato all’unanimità dalla Commissione giustizia del Senato nel corso della XIV legislatura con alcune significative variazioni di cui si dirà in prosieguo e dell’A.S. 647 della XV legislatura.

Il testo proposto è pertanto il frutto di un confronto lungo ed approfondito tra i diversi schieramenti politici, nonché il risultato di molte proposte emendantive che furono a suo tempo accolte.
La riforma della normativa in materia di condominio si pone oggi come necessaria e non più prorogabile. Non vi è alcun dubbio, infatti, che il corpus di norme codicistiche sul condominio oggi in vigore appare datato, ampiamente superato dall’enorme mutamento economico-sociale verificatosi negli ultimi sessanta anni, nonché incongruo rispetto alle nuove problematiche determinate dalla diversa organizzazione di vita delle famiglie, dai nuovi servizi di cui esse usufruiscono e dalle caratteristiche diverse delle abitazioni.
Basta riflettere sul fatto che all’epoca dell’emanazione delle norme oggi in vigore, solo una quota minoritaria delle famiglie italiane viveva in condominio, mentre oggi tale condizione riguarda la maggior parte delle famiglie, nonché una parte importante di esercenti attività economiche.
La vetustà dell’impianto normativo vigente è stata solo in parte superata dall’orientamento della giurisprudenza che, in numerose occasioni, si è fatta carico di affermare un’interpretazione evolutiva necessaria a far fronte al consistente e sempre più crescente volume di contenzioso. Il risultato è che, a tutt’oggi, la disciplina della materia trova, a volte, fondamento più nelle pronunce giurisprudenziali che nelle norme del codice civile.
Il percorso riformatore di una disciplina così complessa non si presenta agevole trattandosi, da un lato, di incidere sui diritti dei condomini, al contempo proprietari esclusivi e comproprietari delle parti comuni e, dall’altro, di modernizzare una normativa che nella sua applicazione ha dato luogo ad una sedimentazione interpretativa e di costume difficilmente modificabili.
Nel corso degli anni si è assistito ad un notevole ampliamento delle funzioni svolte dall’amministratore, dovuto sia all’aumento degli adempimenti che nei fatti è chiamato a svolgere sia alla maggiore complessità delle situazioni da amministrare. Per questi motivi è necessario definire con chiarezza le responsabilità ed i poteri di chi assume il delicato ruolo di amministratore e di prevedere, al contempo, un’adeguata tutela dei diritti dei condomini e dei terzi.
In sintesi, si pone il problema di intervenire sulla normativa vigente riscrivendo ex novo le norme in modo tale da renderle coerenti con gli obiettivi modernizzatori e tali da originare una disciplina nuova ed omogenea, in linea comunque con la disciplina vigente come via via interpretata dalla giurisprudenza.
L’articolo 1 del disegno di legge riscrive l’articolo 1117 del codice civile individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio; elencazione che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo.
All’articolo 2, l’articolo 1117-bis di nuova formulazione consente tra l’altro di includere espressamente nella nozione di «condominio» anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini.
Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter si prevede una più agevole decisione assembleare (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo) per la sostituzione delle parti comuni, ovvero per la modificazione della loro destinazione d’uso, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.
Si ritiene poi opportuno prevedere la possibilità di attribuire al condominio la capacità giuridica, in modo tale da consentire allo stesso, ove i condomini lo ritengano, di diventare un soggetto di diritto autonomo rispetto agli stessi condomini e, come tale, centro di imputazione di obblighi e diritti. L’attribuzione di una limitata capacità giuridica al condominio appare ai proponenti fondamentale ai fini degli atti di conservazione e di amministrazione delle parti comuni dell’edificio e per altri atti espressamente previsti dalla legge (articolo 2, capoverso art. 1117-quinquies).
Ciò consente di semplificare e di ridurre anche i costi a carico dei condomini, ad esempio quelli legati alla rappresentanza degli stessi nei confronti di terzi e in giudizio, giacché non vi è dubbio che il condominio costituisce un centro unitario di riferimento di interessi plurisoggettivi che ben può formare centro di imputazione dei rapporti giuridici.
L’articolo 3, nel riscrivere l’articolo 1118 del codice civile, disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’articolo 4, che prevede una diversa formulazione dell’articolo 1120 del codice civile, stabilisce maggioranze assembleari particolarmente basse (un terzo del valore dell’edificio) per le decisioni riguardanti le problematiche della sicurezza e salubrità degli edifici, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la realizzazione di parcheggi condominiali, gli interventi di contenimento di consumo energetico e l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.
L’articolo 1122 del codice civile, previsto dall’articolo 5 del disegno di legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
L’articolo 6, poi, prevede una dettagliata disciplina degli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici. Il nuovo articolo 1122-bis stabilisce che nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino le condizioni di sicurezza imposte dalla legge. Nel caso in cui sussistano condizioni che possano far dubitare dello stato di sicurezza, l’amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinchè sia consentito l’accesso ad un tecnico nominato di comune accordo per l’eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.
Gli articoli 8 e 9 stabiliscono le regole che afferiscono alla nomina, alla revoca e agli obblighi dell’amministratore. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.
In particolare, si prevede che l’amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell’assemblea, ha l’obbligo di prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In mancanza di questa garanzia la nomina o il rinnovo dell’incarico sono privi di efficacia.
L’articolo 8 prevede inoltre l’obbligo dell’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio da parte dei condomini morosi. Se l’amministratore non provvede alla riscossione, i condomini in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà e l’amministratore risponde solidalmente con gli inquilini morosi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.
Spettano poi all’amministratore (articolo 9) l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea e la tenuta del registro di anagrafe condominiale.
Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti.
Il presente disegno di legge definisce un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.
All’articolo 10, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 11, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni. A questo riguardo è utile sottolineare la positività di più precise norme di carattere processuale, soprattutto per quanto riguarda la tutela cautelare che moltissime volte viene invocata nei rapporti condominiali.
Altre innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 15), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 17), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 18), di revisione delle tabelle millesimali (articolo 19).
Rispetto al disegno di legge approvato in Commissione nella XIV legislatura, oltre all’introduzione della facoltà per l’assemblea del condominio di attribuire allo stesso la capacità giuridica e ad altre modifiche e integrazioni, si è preferito eliminare la previsione dell’introduzione dell’albo o elenco degli amministratori che costituisce un inutile e costoso adempimento senza peraltro garantire una maggiore qualificazione professionale degli amministratori. Sembra più ragionevole affrontare tale problematica nel contesto della riforma organica delle professioni di cui il Parlamento dovrà auspicabilmente occuparsi.
In conclusione, il presente disegno di legge prevede novità importanti riguardo il ruolo dell’Assemblea, che diventa centrale e sicuramente più «forte» ed il ruolo dell’amministratore, che con nuovi poteri, funzioni e soprattutto responsabilità, risulta finalmente adeguato alla realtà abitativa e sociale.
Si auspica pertanto una rapida approvazione del presente disegno di legge per dare una risposta, anche se tardiva, a problemi che riguardano ben 43 milioni di italiani.