Cassazione n. 25301/2026: il condominio che ha ricevuto somme appartenenti a un altro stabile deve restituirle direttamente. L’azione contro l’amministratore infedele resta separata
Può sembrare una situazione estrema, ma nella gestione di più condomìni da parte dello stesso amministratore può accadere che i fondi di uno stabile vengano utilizzati per coprire debiti o ammanchi di un altro. Che cosa succede quando la gestione irregolare viene scoperta? Il condominio al quale sono stati sottratti i soldi deve necessariamente inseguire l’amministratore, con il rischio magari di trovarlo insolvente, oppure può chiedere direttamente la restituzione al condominio che ha ricevuto il denaro?
La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25301/2026, ha dato una risposta molto chiara: se il denaro di un condominio viene trasferito senza titolo sul conto di un altro, il condominio depauperato può agire direttamente contro quello beneficiario per ottenere la restituzione. Il fatto che la movimentazione sia stata effettuata abusivamente, o persino illecitamente, dall’amministratore comune ai due stabili non elimina l’obbligo restitutorio di chi ha ricevuto somme che non gli spettavano. (NT Diritto)
Il caso: quattro assegni per coprire i “buchi” di un altro condominio
La vicenda esaminata dalla Cassazione riguardava un amministratore che gestiva contemporaneamente diversi condomìni. Tra il 2009 e il 2011 erano state effettuate movimentazioni di denaro tra i relativi conti correnti per coprire ammanchi di cassa. In particolare, quattro assegni non trasferibili, per complessivi 7.500 euro, erano stati tratti sul conto di un condominio e destinati a un altro. Il condominio che aveva perso quelle somme aveva quindi agito per ottenerne la restituzione ai sensi dell’art. 2033 c.c.; sia il Tribunale sia la Corte d’appello di Genova avevano accolto la domanda. La Cassazione ha confermato il risultato. (NT Diritto)
La difesa del condominio beneficiario era, almeno intuitivamente, comprensibile: “Non abbiamo chiesto noi quei soldi; è stato l’amministratore a spostarli abusivamente. Se ha commesso un illecito, il condominio danneggiato deve agire contro di lui”. La Suprema Corte, però, separa nettamente i due problemi.
Perché deve restituire il condominio che ha ricevuto i soldi?
Perché la domanda non è fondata, in primo luogo, sulla responsabilità per il comportamento illecito dell’amministratore, ma sulla ripetizione dell’indebito oggettivo prevista dall’art. 2033 c.c.
Il ragionamento è relativamente semplice: il denaro è uscito dal patrimonio del Condominio A ed è entrato in quello del Condominio B senza che esistesse una valida ragione giuridica per quel trasferimento. Lo spostamento patrimoniale è quindi privo di causa. Per ripristinare la situazione precedente, chi ha ricevuto ciò che non gli spettava deve restituirlo. (NT Diritto)
È irrilevante, ai fini di questa specifica azione restitutoria, che i condomini beneficiari fossero consapevoli o meno delle irregolarità dell’amministratore. La ripetizione dell’indebito ha natura oggettiva: ciò che interessa è verificare se una somma sia stata trasferita da un patrimonio a un altro senza un titolo che giustificasse il pagamento. (NT Diritto)
Quindi l’amministratore non risponde?
Naturalmente no. L’ordinanza non assolve affatto l’amministratore dalla responsabilità per la propria condotta. Dice una cosa diversa: l’eventuale azione di responsabilità o di rivalsa contro l’amministratore non impedisce al condominio danneggiato di chiedere direttamente indietro i propri soldi al condominio che li ha ricevuti. (Anac Italia Servizi)
Sono due rapporti distinti. Da una parte vi è quello restitutorio tra i due condomìni: uno ha perso denaro, l’altro lo ha ricevuto senza titolo. Dall’altra vi sono le eventuali responsabilità dell’amministratore per la gestione irregolare. Il secondo problema non può bloccare il primo.
Ed è proprio questo l’aspetto più interessante della decisione. Se l’unico rimedio fosse l’azione contro l’amministratore infedele, il condominio danneggiato potrebbe trovarsi di fronte a un soggetto privo di patrimonio o comunque incapace di restituire l’intera somma. La Cassazione riconosce invece la possibilità di rivolgersi direttamente a chi ha ricevuto il vantaggio economico.
Ma il condominio beneficiario potrebbe non aver saputo nulla
È possibile, e probabilmente è proprio questo l’elemento che rende il caso meno intuitivo. I condomini dello stabile beneficiario potrebbero non avere avuto alcuna conoscenza della movimentazione e potrebbero persino esserne rimasti vittime indirette.
Ciò non toglie, però, che il loro condominio abbia ricevuto denaro che apparteneva a un altro. L’obbligo di restituzione ex art. 2033 c.c. non presuppone necessariamente una colpa del destinatario. Il problema della buona o cattiva fede può assumere rilievo per ulteriori conseguenze della restituzione, ma non trasforma un pagamento privo di titolo in un pagamento dovuto.
Una volta restituita la somma, il condominio beneficiario potrà naturalmente valutare le proprie azioni nei confronti dell’amministratore responsabile della gestione irregolare.
L’amministratore può utilizzare temporaneamente i soldi di un condominio per un altro?
No. Ed è bene ricordare che oggi la gestione dei fondi condominiali è molto più rigidamente regolata rispetto al passato. L’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di far transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio attraverso uno specifico conto corrente intestato al condominio stesso.
La ratio è evidente: i patrimoni dei diversi condomìni devono rimanere separati. Chi amministra dieci stabili non dispone di un’unica “cassa” dalla quale prendere temporaneamente il denaro dove serve. Ogni condominio ha un proprio patrimonio e una propria contabilità.
Il fatto che l’amministratore possa avere intenzione di “rimettere a posto i conti” in un momento successivo non rende legittima una movimentazione priva di titolo.
E se il denaro è stato utilizzato per pagare una fattura del secondo condominio?
Il principio non cambia per il solo fatto che la somma sia stata poi utilizzata per una spesa effettivamente dovuta dal condominio beneficiario. Se il Condominio B doveva 10.000 euro a un’impresa e l’amministratore ha pagato quella fattura utilizzando 10.000 euro sottratti dal conto del Condominio A, il debito verso il fornitore può anche risultare estinto, ma rimane il problema del trasferimento patrimoniale tra A e B.
Il Condominio B ha comunque beneficiato economicamente di denaro che non gli apparteneva: un proprio debito è stato pagato utilizzando risorse altrui. È questo squilibrio che l’azione restitutoria mira a eliminare.
Come si prova che i soldi sono finiti nell’altro condominio?
La sentenza è interessante anche sotto questo profilo. Nel caso concreto le somme erano state trasferite mediante assegni bancari non trasferibili. La Cassazione ha affermato un ulteriore principio sull’onere della prova: quando chi chiede la restituzione dimostra l’emissione e la consegna degli assegni intestati al beneficiario, nonché l’addebito delle relative somme sul proprio conto con corrispondenza tra importi e numeri identificativi, si determina una presunzione di avvenuto pagamento al beneficiario. Sarà allora quest’ultimo a dover dimostrare che gli assegni non furono effettivamente incassati o accreditati. (NT Diritto)
La Corte richiama il principio della vicinanza della prova: è molto più semplice per chi dispone del proprio conto dimostrare che una determinata somma non vi sia mai entrata, piuttosto che imporre all’altro soggetto di ricostruire documentazione bancaria che si trova nella disponibilità della controparte.
Oggi, naturalmente, molte movimentazioni avvengono tramite bonifico e lasciano una traccia ancora più immediata. In presenza di sospetti sulla gestione, quindi, gli estratti conto assumono un’importanza fondamentale.
Cosa dovrebbe fare un condominio che scopre ammanchi?
La prima cosa è evitare conclusioni affrettate. Una differenza contabile non dimostra necessariamente una distrazione di fondi. È necessario ricostruire movimenti, fatture, pagamenti e giustificativi e verificare dove siano effettivamente finite le somme.
Il conto corrente condominiale è uno strumento essenziale in questa verifica. I condomini possono, tramite l’amministratore, ottenere la documentazione bancaria e la contabilità deve consentire di collegare entrate e uscite alla gestione dello stabile.
Quando emergono bonifici, assegni o pagamenti diretti verso soggetti che non hanno alcun rapporto con il condominio, la verifica deve essere approfondita immediatamente.
Se poi risulta che le somme sono confluite sul conto di un altro condominio gestito dallo stesso amministratore, dopo la decisione n. 25301/2026 è particolarmente importante valutare non soltanto l’azione contro l’amministratore, ma anche la richiesta diretta di restituzione nei confronti del condominio beneficiario. (NT Diritto)
Un esempio pratico
L’amministratore gestisce il Condominio Alfa e il Condominio Beta. Beta deve pagare urgentemente l’impresa che ha rifatto il tetto, ma sul suo conto non ci sono abbastanza soldi. L’amministratore trasferisce allora 30.000 euro dal conto di Alfa a quello di Beta e utilizza la somma per pagare l’impresa.
Dopo alcuni mesi la nuova amministrazione di Alfa scopre il trasferimento.
Alfa può certamente verificare la responsabilità del precedente amministratore. Ma, seguendo il principio espresso dalla Cassazione, può anche chiedere direttamente a Beta la restituzione dei 30.000 euro ricevuti senza titolo. Beta non può limitarsi a rispondere: “Non siamo stati noi, è stato l’amministratore”. L’azione contro quest’ultimo rimane distinta dal diritto di Alfa a recuperare il denaro uscito dal proprio patrimonio. (NT Diritto)
Perché questa decisione è importante anche per i condomini “innocenti”
La pronuncia non tutela soltanto il condominio dal quale il denaro è stato sottratto. Contiene anche un avvertimento per tutti gli altri stabili gestiti dal medesimo amministratore.
Se emergono gravi ammanchi in un condominio, è opportuno verificare anche i conti degli altri. Una gestione promiscua può infatti significare che uno stabile abbia ricevuto risorse provenienti da un altro senza saperlo. Il problema potrebbe quindi emergere a distanza di anni sotto forma di una richiesta di restituzione.
È una ragione ulteriore per non considerare il rendiconto condominiale una semplice formalità da approvare in assemblea senza esaminarlo.
In conclusione
La Cassazione, con l’ordinanza n. 25301/2026, stabilisce un principio molto concreto: se l’amministratore trasferisce abusivamente denaro dal conto di un condominio al conto di un altro per coprirne i debiti o gli ammanchi, il condominio che ha ricevuto quelle somme è tenuto a restituirle direttamente a quello che le ha perdute. L’eventuale responsabilità civile o penale dell’amministratore resta un problema distinto e non può paralizzare la pretesa restitutoria. (NT Diritto)
È una decisione importante perché evita che il condominio depauperato sia costretto a concentrare tutte le proprie speranze di recupero su un amministratore che potrebbe essere insolvente. Ma è anche un richiamo all’importanza della trasparenza contabile: quando una stessa persona amministra numerosi edifici, ogni conto deve rimanere rigorosamente separato dagli altri.
E per i condomini c’è una conseguenza pratica molto semplice: quando i conti non tornano, non basta chiedere quanto manca. Bisogna chiedere anche dove sono finiti i soldi.
Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp).
Tag: condominio, amministratore di condominio, ammanchi condominiali, conto corrente condominiale, appropriazione fondi, ripetizione di indebito, art. 2033 c.c., responsabilità amministratore, Cassazione 25301/2026, Luca Tantalo, ADR Center

