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Testamento scritto undici giorni prima della diagnosi di demenza: è ancora valido?

Cassazione n. 25855/2026: il certificato medico rilasciato undici giorni dopo il testamento, la prova dell’incapacità permanente e il problema del lucido intervallo.

Una donna scrive di proprio pugno un testamento, modificando le proprie precedenti volontà e nominando una nuova erede. Undici giorni dopo, uno psichiatra di una struttura pubblica certifica un grave decadimento cognitivo riconducibile a demenza senile. Molti anni più tardi il testamento viene ritrovato e pubblicato, dando origine a una controversia tra i familiari. È sufficiente quella diagnosi, successiva alla redazione del documento, per dimostrare che la donna non fosse capace di disporre dei propri beni? E se il testamento appare perfettamente comprensibile, contiene informazioni esatte e sembra rispecchiare una scelta consapevole?

La Seconda sezione civile della Cassazione, con l’ordinanza n. 25855, depositata il 27 settembre 2026, ha affrontato proprio queste domande, confermando l’annullamento del testamento. La decisione è particolarmente interessante perché non introduce una nuova forma di incapacità testamentaria, ma chiarisce come debbano essere valutate le prove e, soprattutto, quando l’onere probatorio si sposti da chi contesta il testamento a chi intende avvalersene.

Un testamento ritrovato molti anni dopo e una diagnosi arrivata undici giorni dopo la firma

La vicenda riguarda una donna che aveva redatto un primo testamento olografo il 4 aprile 1995, attribuendo a un nipote la metà del proprio patrimonio. Il 1° giugno 2001 aveva però scritto un secondo testamento, con il quale nominava erede un’altra beneficiaria. Quest’ultimo documento era stato ritrovato dall’acquirente di un immobile appartenuto alla testatrice e pubblicato soltanto nel dicembre 2017. L’anno successivo il nipote, beneficiario del precedente testamento, ne aveva chiesto l’annullamento per incapacità naturale della zia.

Il documento decisivo era un certificato medico datato 12 giugno 2001, appena undici giorni dopo la redazione del secondo testamento. Uno psichiatra di una struttura pubblica aveva riscontrato un rilevante disorientamento temporale e spaziale, disturbi della memoria a breve termine, confabulazioni, idee deliranti di persecuzione e tono dell’umore depresso, formulando una diagnosi di verosimile demenza senile. Ma la particolarità del caso è che quel certificato non era rimasto isolato: il 21 giugno 2001 tre nipoti avevano presentato un ricorso al Tribunale di Monza per ottenere la nomina di un amministratore provvisorio, rappresentando le difficoltà della donna nella gestione dei propri affari. Dopo la morte della sorella che fino ad allora si era occupata di lei, avvenuta pochi giorni prima del testamento, era stato infatti necessario affiancarle una badante e successivamente ricoverarla in una struttura per anziani. Nel 2002 era stato inoltre promosso il procedimento di interdizione, poi accolto.

C’è un dettaglio che trovo particolarmente significativo: proprio la beneficiaria del secondo testamento, che successivamente ne avrebbe difeso la validità, aveva utilizzato il medesimo certificato medico nel procedimento di interdizione per documentare l’incapacità della zia. Inoltre, negli atti relativi alla protezione della donna era stato riferito che il decadimento cognitivo risaliva a circa due anni prima. Si comprende quindi perché il Tribunale e la Corte d’appello di Milano abbiano attribuito particolare valore al documento clinico, ritenendo dimostrata una condizione di incapacità già esistente il 1° giugno 2001.

Incapacità di testare: che cosa bisogna dimostrare?

L’art. 591 c.c. stabilisce che può essere annullato il testamento redatto da una persona che, pur non essendo interdetta, fosse incapace di intendere e di volere nel momento in cui ha disposto dei propri beni. È una previsione che richiede particolare attenzione, perché la malattia, l’età avanzata e persino il deterioramento di alcune facoltà cognitive non comportano automaticamente l’incapacità testamentaria.

La Cassazione lo afferma da tempo. Già con la sentenza n. 27351 del 23 dicembre 2014, successivamente richiamata dall’ordinanza n. 3934 del 19 febbraio 2018, aveva chiarito che per ottenere l’annullamento non è sufficiente dimostrare una generica alterazione delle facoltà psichiche o intellettive. Occorre accertare che, a causa di una patologia o di un’altra condizione perturbatrice, il testatore fosse effettivamente privo, nel momento della redazione, della coscienza dei propri atti o della capacità di autodeterminarsi.

La distinzione è fondamentale. Una persona può avere problemi di memoria, essere assistita nello svolgimento delle attività quotidiane o soffrire di una patologia neurologica senza essere necessariamente incapace di comprendere il significato di un testamento. E può anche accadere che una persona apparentemente autonoma si trovi invece in condizioni tali da non essere più in grado di assumere consapevolmente determinate decisioni patrimoniali. Non si può dunque partire dalla diagnosi per arrivare automaticamente all’invalidità dell’atto: bisogna verificare la gravità della compromissione e il suo rapporto con il momento in cui il testamento è stato scritto.

È qui, naturalmente, che cominciano le difficoltà. Il testatore non può più essere esaminato e spesso non esiste un accertamento medico riferito esattamente al giorno della redazione. La prova deve allora essere ricostruita attraverso documenti clinici, testimonianze, comportamenti e circostanze anteriori o successive.

Quando spetta all’erede dimostrare che il testatore era lucido?

Il principio generale è che la capacità costituisce la regola e l’incapacità l’eccezione. Di conseguenza, normalmente è chi impugna il testamento a dover dimostrare che il testatore non fosse capace di intendere e di volere quando lo ha redatto. La situazione cambia, però, quando viene accertata una condizione di incapacità stabile e permanente in un periodo immediatamente precedente o successivo all’atto.

La Cassazione aveva già affrontato direttamente il problema con l’ordinanza n. 26873 del 22 ottobre 2019, relativa a una situazione nella quale uno stato di demenza stabile era stato accertato meno di due mesi dopo la redazione del testamento. In quella decisione la Corte aveva chiarito che l’incapacità può essere dimostrata anche per presunzioni, attraverso la ricostruzione delle condizioni mentali anteriori o posteriori all’atto. Quando tali elementi dimostrano una demenza permanente e stabile nel periodo immediatamente successivo, diventa ragionevole presumere che l’incapacità esistesse anche al momento del testamento. Spetta allora a chi sostiene la validità delle disposizioni dimostrare che siano state scritte durante un intervallo di lucidità.

La stessa impostazione si ritrova nella sentenza n. 27351/2014 e nell’ordinanza n. 3934/2018. Con la decisione n. 25053 del 10 ottobre 2018, la Cassazione aveva inoltre precisato un’altra distinzione importante: se la patologia è permanente e abituale, può operare la presunzione di incapacità; se invece è intermittente o ricorrente, con alternanza di periodi di capacità e incapacità, la presunzione non opera automaticamente e resta a carico di chi impugna il testamento la prova dell’incapacità nel momento della redazione.

L’ordinanza n. 25855/2026 si colloca esattamente in questo orientamento. Nel caso esaminato, i giudici avevano ricostruito, attraverso il certificato specialistico e gli altri elementi documentali, una condizione di incapacità naturale permanente già esistente quando la donna aveva scritto il testamento. La beneficiaria avrebbe quindi dovuto dimostrare che proprio in quel momento la testatrice si trovasse in un lucido intervallo. Questa prova, tuttavia, non era stata fornita.

Attenzione, dunque: non è sufficiente presentare in giudizio una diagnosi di demenza successiva al testamento per ottenere automaticamente l’inversione dell’onere probatorio. Bisogna dimostrare che quella diagnosi, per la natura e la gravità della patologia, la vicinanza temporale e gli ulteriori elementi disponibili, consenta di ricostruire uno stato di incapacità stabile e permanente già presente alla data dell’atto.

Ma se il testamento è perfettamente coerente?

La beneficiaria aveva sostenuto che il secondo testamento presentasse un contenuto logico e comprensibile. La donna vi faceva riferimento alla vendita di alcuni immobili e alla morte della sorella, dimostrando apparentemente di essere consapevole di avvenimenti recenti. Inoltre, circa sei mesi prima aveva compiuto diverse compravendite immobiliari con atti notarili. Perché, allora, considerarla incapace di scrivere un testamento?

L’argomento è tutt’altro che irrilevante sul piano generale. La stessa Cassazione, con la sentenza n. 230 del 5 gennaio 2011, ha sottolineato che, nell’accertare la capacità testamentaria, il giudice deve considerare anche la serietà, la normalità e la coerenza delle disposizioni, nonché i sentimenti e gli scopi che sembrano averle ispirate. Il contenuto del testamento può dunque rappresentare un elemento significativo nella ricostruzione delle condizioni del testatore.

Ma non è una prova decisiva in ogni situazione. Nell’ordinanza del 2026 la Cassazione distingue espressamente il caso concreto dai precedenti nei quali mancava una prova clinica altrettanto significativa e temporalmente vicina alla redazione dell’atto. Qui il certificato specialistico, valutato insieme agli altri elementi, era stato ritenuto particolarmente attendibile e sufficiente a dimostrare la condizione di incapacità permanente. Anche le compravendite immobiliari effettuate sei mesi prima non modificavano la conclusione: la donna avrebbe potuto essere ancora capace quando aveva venduto gli immobili e non esserlo più quando aveva successivamente scritto il testamento.

La distinzione, quindi, non è tra testamenti coerenti e incoerenti, ma tra situazioni nelle quali il contenuto dell’atto può contribuire in modo significativo a chiarire uno stato mentale incerto e situazioni nelle quali esiste già una prova clinica particolarmente solida dell’incapacità. Il giudice deve valutare tutti gli elementi rilevanti, ma non è tenuto ad attribuire loro lo stesso peso.

La consulenza tecnica può sempre risolvere il problema?

Un altro aspetto interessante della decisione riguarda il ruolo dei consulenti. La beneficiaria del secondo testamento aveva prodotto una relazione medica di parte che contestava il valore del certificato del giugno 2001 e aveva richiesto una consulenza tecnica d’ufficio. La Corte d’appello, tuttavia, aveva ritenuto la relazione di parte non sufficiente a superare gli elementi clinici già acquisiti e aveva respinto la richiesta di CTU. La Cassazione ha confermato la correttezza della decisione.

Questo non significa che nelle controversie sulla capacità testamentaria la consulenza medico-legale sia inutile, né che una relazione tecnica di parte possa essere ignorata senza ragione. La Cassazione, anche con l’ordinanza n. 5362/2025, ha ribadito che la consulenza di parte costituisce un’allegazione difensiva priva di autonomo valore probatorio, ma le sue considerazioni tecniche possono richiedere un’adeguata valutazione quando siano rilevanti per la decisione.

Nel caso concreto, tuttavia, la relazione non si fondava su ulteriori documenti medici e le sue conclusioni erano state contestate da un’altra consulenza di parte. La richiesta di CTU non era accompagnata dall’indicazione di ulteriori elementi clinici da esaminare e mirava anche ad affidare al consulente valutazioni relative alla coerenza delle disposizioni testamentarie e al significato degli atti immobiliari compiuti in precedenza: questioni che spettavano al giudice, non al medico-legale.

Una CTU, insomma, non può essere richiesta semplicemente nella speranza che il consulente trovi qualcosa che la parte non è riuscita a dimostrare. Quando esiste documentazione clinica sufficiente e non vengono indicati ulteriori elementi tecnici da approfondire, il giudice può motivatamente ritenerla superflua o esplorativa. In altre controversie, con documentazione incompleta o contraddittoria, la consulenza potrebbe invece avere un ruolo decisivo.

La Cassazione non serve a rifare il processo

C’è infine un aspetto processuale che merita attenzione, soprattutto per chi si trova a valutare un ricorso dopo due sentenze sfavorevoli. Nel caso esaminato, la beneficiaria del secondo testamento aveva cercato di contestare la valutazione delle prove effettuata dai giudici di Milano: il peso attribuito al certificato medico, il contenuto del testamento, le precedenti compravendite, la mancata ammissione della CTU e delle testimonianze.

La Cassazione ha però osservato che buona parte delle doglianze mirava, in realtà, a ottenere una diversa ricostruzione dei fatti. Il giudice di legittimità non può sostituire la propria valutazione delle prove a quella del giudice di merito quando quest’ultima sia adeguatamente motivata e non presenti vizi giuridici denunciabili nei limiti previsti dalla legge. Nel caso concreto operava inoltre la preclusione derivante dalla cosiddetta doppia conforme, poiché Tribunale e Corte d’appello avevano ricostruito i fatti principali nello stesso modo, pur utilizzando argomentazioni in parte differenti.

Il ricorso è stato quindi integralmente rigettato, con conseguenze economiche particolarmente pesanti. Oltre alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.600 euro per compensi e 200 euro per esborsi, oltre agli accessori, la ricorrente è stata condannata a pagare 5.000 euro alla controparte ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c. e ulteriori 3.000 euro alla Cassa delle Ammende ai sensi del quarto comma. La Corte ha applicato la disciplina dell’art. 380-bis c.p.c., perché la ricorrente, dopo la proposta di definizione accelerata per inammissibilità o manifesta infondatezza, aveva chiesto ugualmente la decisione e quest’ultima era risultata conforme alla proposta.

Non è naturalmente una conseguenza automatica di qualsiasi ricorso in materia successoria. È però un ulteriore richiamo alla necessità di distinguere un effettivo motivo di legittimità dal semplice dissenso rispetto alla ricostruzione dei fatti contenuta nelle sentenze precedenti.

Cosa fare quando si sospetta che un testamento sia stato scritto da una persona incapace?

La prima cosa è ricostruire una cronologia il più possibile precisa. Non basta raccogliere fotografie del testamento o dichiarazioni dei familiari secondo cui il defunto, negli ultimi tempi, «non era più lui». Bisogna acquisire la documentazione medica pertinente, individuare le date delle visite e dei ricoveri, verificare l’eventuale esistenza di procedimenti di protezione della persona e ricostruire le condizioni del testatore prima, durante e dopo la redazione dell’atto. Anche le circostanze nelle quali il documento è stato scritto e conservato possono essere utili, purché ne sia dimostrato il collegamento con la condotta effettiva del testatore.

Occorre inoltre distinguere l’incapacità naturale da altre possibili ragioni di contestazione. Il fatto che un testamento favorisca una persona che assisteva il defunto non dimostra, di per sé, né l’incapacità né l’esistenza di pressioni indebite. Analogamente, una disposizione che i familiari considerano ingiusta o incomprensibile può costituire una scelta perfettamente libera e consapevole. Ogni contestazione deve avere un proprio fondamento e una propria prova.

Quanto ai termini, l’art. 591 c.c. prevede che l’azione di annullamento per incapacità possa essere proposta da chiunque vi abbia interesse e si prescriva in cinque anni dal giorno in cui è stata data esecuzione alle disposizioni testamentarie. Non bisogna quindi presumere che il termine decorra necessariamente dalla morte del testatore o dalla pubblicazione del documento: è indispensabile ricostruire quando sia stata concretamente data esecuzione alle disposizioni contestate.

Infine, trattandosi di una controversia successoria, occorrerà considerare anche il procedimento di mediazione previsto dal d.lgs. 28/2010. Soprattutto quando esistono più testamenti, trasferimenti immobiliari e contrasti tra diversi rami familiari, una soluzione concordata può consentire di affrontare questioni che altrimenti rischiano di alimentare anni di contenzioso. Naturalmente, prima di sedersi al tavolo, è essenziale conoscere la documentazione e avere una valutazione seria delle rispettive posizioni.

In conclusione

L’ordinanza n. 25855/2026 non stabilisce che un testamento debba essere annullato ogni volta che il suo autore riceva successivamente una diagnosi di demenza. Conferma invece un principio più preciso, già affermato dalla Cassazione: quando viene dimostrato uno stato di incapacità stabile e permanente in epoca immediatamente precedente o successiva alla redazione, il giudice può presumere che tale condizione sussistesse anche nel momento dell’atto. Spetterà allora a chi intende avvalersi del testamento dimostrare che sia stato scritto durante un lucido intervallo.

Nel caso concreto, il certificato medico redatto undici giorni dopo il testamento, le condizioni cliniche documentate e gli altri elementi relativi alla storia della donna hanno consentito di ricostruire uno stato di incapacità già esistente quando aveva modificato le proprie volontà. Né il contenuto apparentemente coerente del documento né gli atti immobiliari compiuti alcuni mesi prima sono stati sufficienti a dimostrare che, proprio nel giorno della redazione, fosse tornata lucida.

La lezione pratica mi sembra evidente: nelle controversie testamentarie non conta soltanto ciò che il testatore ha scritto. Spesso è decisivo riuscire a dimostrare in quali condizioni si trovasse quando lo ha scritto. E quando la malattia ha carattere permanente, la distanza tra un certificato medico e la data del testamento può assumere un’importanza ben maggiore di quanto si potrebbe immaginare.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche WhatsApp).

Giurisprudenza richiamata

  • Cass. civ., sez. II, ord. 27 settembre 2026, n. 25855: accertamento dell’incapacità permanente, prova presuntiva e lucido intervallo.
  • Cass. civ., sez. II, ord. 22 ottobre 2019, n. 26873: rilevanza delle condizioni cliniche immediatamente successive al testamento e prova del lucido intervallo.
  • Cass. civ., sez. II, ord. 10 ottobre 2018, n. 25053: distinzione tra infermità permanente e infermità intermittente ai fini dell’onere probatorio.
  • Cass. civ., sez. VI-II, ord. 19 febbraio 2018, n. 3934, e Cass. civ., sez. II, sent. 23 dicembre 2014, n. 27351: nozione di incapacità naturale del testatore e ripartizione dell’onere della prova.
  • Cass. civ., sez. II, sent. 5 gennaio 2011, n. 230: rilevanza della serietà, normalità e coerenza del contenuto testamentario.
  • Cass. civ., sez. III, ord. 28 febbraio 2025, n. 5362: valore della consulenza tecnica di parte.
Cassazione civile^J Sezione II^J Ordinanza^J 27.9.2026^J n. 25855Download
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La casa è di entrambi ma ci vive solo l’ex: deve pagare un’indennità?

Una coppia si separa, ma rimane un problema molto concreto: la casa è intestata a entrambi e uno dei due continua a viverci da solo. L’altro non utilizza l’immobile, non ne ricava alcun reddito e magari, nel frattempo, deve anche pagarsi un’altra abitazione. Ha diritto a essere compensato? La risposta non è semplicemente sì o no. Una recente ordinanza della Cassazione, la n. 24534 del 7 agosto 2026, permette di chiarire bene la questione: se l’uso esclusivo era inizialmente consentito dall’altro comproprietario, non nasce automaticamente alcuna indennità; ma quando quel consenso viene revocato e viene richiesta la propria parte delle utilità del bene, chi continua a occuparlo da solo può essere tenuto a corrisponderle. Nel caso deciso dalla Corte è stata sufficiente la domanda giudiziale di pagamento: non occorreva una precedente richiesta di utilizzare materialmente la casa né una preventiva costituzione in mora. Osservatorio Famiglia

Il caso: dopo la separazione la moglie continua a vivere nella casa comune

La vicenda era piuttosto articolata. I coniugi avevano acquistato congiuntamente un immobile dal padre della moglie. Dopo la separazione, quest’ultima aveva continuato a godere in via esclusiva della casa con il consenso, almeno iniziale, dell’ex marito. Nel successivo giudizio di divisione l’uomo aveva chiesto, oltre allo scioglimento della comunione, anche il riconoscimento delle utilità corrispondenti alla propria quota per il periodo di godimento esclusivo dell’immobile da parte dell’ex moglie. La donna sosteneva, tra l’altro, che l’ex marito non avesse mai chiesto prima di utilizzare direttamente la casa e che non l’avesse neppure formalmente costituita in mora. La Cassazione ha respinto questa impostazione: la stessa domanda giudiziale con cui il comproprietario chiede il pagamento manifesta inequivocabilmente la volontà di porre fine al precedente consenso all’uso esclusivo. Da quel momento l’altro comproprietario non può più invocare la precedente tolleranza per continuare a godere gratuitamente dell’intero immobile. Osservatorio Famiglia

È una precisazione importante perché evita due errori opposti, entrambi abbastanza frequenti. Il primo è pensare che chi rimane nella casa comune debba sempre pagare automaticamente una sorta di affitto all’altro proprietario. Il secondo è ritenere che, una volta consentito all’ex coniuge di continuare ad abitarvi, quel consenso sia sostanzialmente irrevocabile. Non è così in entrambi i casi.

Il comproprietario può usare tutta la casa, ma non può escludere per sempre l’altro

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Questo significa che il comproprietario non possiede materialmente “la propria metà” dell’appartamento: il suo diritto riguarda l’intero bene, nei limiti compatibili con quello degli altri.

Proprio per questo, il semplice fatto che uno dei comproprietari utilizzi da solo l’immobile non determina automaticamente un debito nei confronti degli altri. La Cassazione aveva già chiarito che chi usa l’intera cosa comune non deve necessariamente corrispondere un’indennità ai comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano consentito quell’utilizzo. Il problema cambia quando questi ultimi manifestano la volontà di godere del bene, direttamente oppure attraverso le utilità economiche che potrebbe produrre, e l’occupante continua a utilizzarlo in esclusiva. apps! avvocati

Ed è proprio ciò che rende interessante la decisione n. 24534/2026: nel caso concreto l’ex marito aveva in precedenza consentito alla donna di rimanere nell’immobile, ma la domanda giudiziale di corresponsione dell’indennità è stata considerata sufficiente a revocare quel consenso. Non era necessario che prima chiedesse di andare ad abitare a giorni alterni nella casa o di ottenere materialmente una stanza. Osservatorio Famiglia

Quanto deve pagare chi occupa la casa?

Qui bisogna fare un’altra precisazione. Si parla spesso, per comodità, di “indennità di occupazione”, ma non si tratta necessariamente di un canone di locazione in senso tecnico: tra i comproprietari non esiste infatti, per questo solo motivo, un contratto di affitto.

Il parametro utilizzato è normalmente quello dei frutti civili che il bene avrebbe potuto produrre, e quindi il valore locativo di mercato rapportato alla quota del comproprietario che non ne gode. Se, per esempio, una casa in comproprietà al 50% ha un valore locativo ragionevolmente stimabile in 2.000 euro al mese, ciò non significa automaticamente che l’occupante debba 2.000 euro all’altro: il punto di partenza sarebbe, semplificando, l’utilità corrispondente alla quota di quest’ultimo, ferme tutte le valutazioni richieste dal caso concreto.

In un’altra recente pronuncia, la n. 31487 del 3 dicembre 2025, la Cassazione aveva riconosciuto proprio il diritto all’indennizzo parametrato al valore locativo nel caso di una casa coniugale in comproprietà utilizzata esclusivamente da uno dei due coniugi, in assenza di un provvedimento di assegnazione della casa familiare. Ecnews

Attenzione: se la casa è stata assegnata per i figli il discorso cambia

Questa è probabilmente la precisazione più importante dell’intero articolo. Non bisogna confondere l’occupazione esclusiva della casa comune con l’assegnazione giudiziale della casa familiare.

L’art. 337-sexies c.c. consente l’assegnazione della casa familiare tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli. Quando esiste un valido provvedimento di assegnazione, il genitore assegnatario dispone di un titolo che giustifica il godimento dell’immobile e comprime temporaneamente le facoltà dell’altro proprietario. La stessa Cassazione ha ribadito che l’assegnazione è funzionale all’interesse della prole, non a soddisfare genericamente le esigenze abitative di uno degli ex coniugi. Corte Suprema di Cassazione

Dunque non si può leggere l’ordinanza n. 24534/2026 come se dicesse: “Chi rimane nella casa con i figli deve pagare metà affitto all’ex coniuge”. Non dice affatto questo. Nel caso esaminato il godimento esclusivo proseguiva sulla base del consenso originariamente prestato dall’altro comproprietario, non perché la donna fosse titolare di un diritto di assegnazione opponibile al marito. Osservatorio Famiglia

È una distinzione decisiva. Se c’è un provvedimento di assegnazione occorre esaminarlo e verificarne presupposti e durata; se invece uno dei due continua semplicemente ad abitare da solo nella casa comune, la questione torna a essere disciplinata dalle regole della comproprietà.

“Me ne sono andato spontaneamente”: perdo ogni diritto?

Neppure questo automatismo è corretto. Può accadere che, al momento della separazione, uno dei coniugi lasci volontariamente l’abitazione per evitare una convivenza ormai impossibile e consenta all’altro di restarvi. In quella prima fase, proprio perché esiste il consenso, normalmente non può pretendere retroattivamente una somma come se l’altro fosse stato fin dall’inizio un occupante abusivo.

Ma consenso non significa rinuncia definitiva ai diritti derivanti dalla comproprietà. Se successivamente il proprietario manifesta chiaramente la volontà di porre fine a quella situazione e chiede di utilizzare il bene, di venderlo, di dividerlo oppure di ricevere le utilità economiche corrispondenti alla propria quota, da quel momento il quadro cambia.

Nel caso deciso con l’ordinanza n. 24534/2026 è stata proprio la domanda giudiziale a segnare questo passaggio. La Cassazione ha escluso che occorresse un’ulteriore formalità precedente: chiedere in giudizio il pagamento significava già dire con sufficiente chiarezza “non consento più che tu utilizzi gratuitamente anche la mia quota”. Osservatorio Famiglia

E se uno vuole vendere e l’altro non vuole?

È forse il problema più frequente. Dopo una separazione rimane una casa in comproprietà: uno continua ad abitarla, l’altro vorrebbe venderla e recuperare la propria quota. Il fatto che il primo non voglia vendere non rende eterna la comunione.

In linea generale ciascun partecipante può chiedere lo scioglimento della comunione. La soluzione migliore, quando possibile, è quasi sempre negoziale: vendita dell’intero immobile sul mercato, attribuzione della casa a uno dei comproprietari con pagamento del conguaglio all’altro oppure diversa sistemazione patrimoniale complessiva. Se non si raggiunge un accordo, resta la divisione giudiziale, con le conseguenze anche economiche che ne derivano.

Ed è proprio in queste situazioni che la questione dell’utilizzo esclusivo diventa spesso una componente importante della trattativa. Se uno dei due vive gratuitamente nella casa da anni, può avere pochissimo interesse ad accelerare la divisione. La richiesta delle utilità della quota dell’altro può cambiare significativamente quell’equilibrio.

Non è una punizione per chi vive nell’immobile. È semplicemente la conseguenza del fatto che la metà dell’altro proprietario non smette di esistere perché lui abita da un’altra parte.

La sentenza dice anche qualcosa di interessante sulla casa “regalata” dai genitori

La vicenda aveva un secondo aspetto particolare. La casa era stata formalmente venduta dal padre della donna a entrambi i coniugi, ma l’ex moglie sosteneva successivamente che quella compravendita nascondesse in realtà una donazione e aveva prodotto una propria dichiarazione per dimostrarlo. Se la tesi fosse stata accolta, sarebbe stata messa in discussione anche la comproprietà dell’ex marito.

La Cassazione ha però rilevato che una dichiarazione proveniente dalla sola donna non poteva produrre questo effetto nei confronti dell’altro coacquirente, che aveva evidentemente un interesse contrario alla simulazione. Quando l’accertamento della simulazione comporterebbe la perdita del diritto acquistato anche dall’altro contraente, la controdichiarazione deve essere idonea a spiegare effetti anche nei suoi confronti. Osservatorio Famiglia

È un ulteriore monito rispetto a una situazione molto frequente nelle famiglie: immobili formalmente acquistati dai figli e dai loro coniugi con denaro o beni provenienti dai genitori. Finché i rapporti sono buoni può sembrare irrilevante stabilire esattamente se si trattasse di vendita, donazione, liberalità indiretta o semplice aiuto economico. Quando arriva una separazione, quella distinzione può diventare improvvisamente decisiva.

Un esempio pratico

Mario e Anna sono proprietari al 50% dell’appartamento nel quale hanno vissuto durante il matrimonio. Non ci sono figli che giustifichino un provvedimento di assegnazione della casa. Quando si separano, Mario va spontaneamente a vivere altrove e consente ad Anna di restare nell’immobile. Per due anni non le chiede nulla.

Non è corretto dire automaticamente che Anna debba pagargli due anni di “affitto arretrato”: fino a quel momento l’utilizzo esclusivo è avvenuto con il suo consenso.

Dopo due anni, però, Mario chiede che l’immobile venga venduto e che, fino alla vendita, Anna gli riconosca le utilità relative alla propria quota. Anna rifiuta e continua a godere dell’intera abitazione. Se Mario propone la domanda giudiziale, la recente ordinanza della Cassazione conferma che quella richiesta può valere come revoca del precedente consenso e fondare, da quel momento, la pretesa economica relativa all’uso esclusivo. Osservatorio Famiglia

Se invece Anna fosse titolare di un provvedimento di assegnazione della casa familiare adottato nell’interesse dei figli, l’esempio non potrebbe essere risolto allo stesso modo: bisognerebbe partire da quel titolo e dai suoi effetti.

Cosa conviene fare nella pratica

Quando una coppia si separa e rimane un immobile in comproprietà, lasciare la situazione indefinita per anni è quasi sempre una cattiva idea. Sarebbe opportuno chiarire rapidamente chi continuerà a utilizzare la casa, fino a quando, chi sosterrà mutuo, condominio, imposte e manutenzioni e soprattutto quale sarà la destinazione definitiva del bene.

Se uno dei comproprietari consente temporaneamente all’altro di rimanere nell’appartamento, è utile che sia chiaro se si tratti di una sistemazione gratuita e provvisoria. Quando quel consenso viene meno, altrettanto importante è manifestarlo senza ambiguità e formulare le richieste che si intendono avanzare.

Aspettare dieci anni e poi tentare di ricostruire chi avesse consentito cosa nel 2016 non è probabilmente il modo migliore di gestire un patrimonio immobiliare.

In conclusione

La Cassazione, con l’ordinanza n. 24534 del 7 agosto 2026, chiarisce un principio molto concreto: se un comproprietario ha inizialmente consentito all’ex coniuge di utilizzare da solo la casa comune, non può considerarlo per questo periodo un occupante abusivo; ma può successivamente revocare quel consenso e chiedere le utilità economiche corrispondenti alla propria quota. La domanda giudiziale di pagamento è sufficiente a manifestare questa volontà, senza necessità di una precedente richiesta di uso materiale della casa o di una formale costituzione in mora. Osservatorio Famiglia

La regola, però, non deve essere confusa con quella relativa alla casa familiare giudizialmente assegnata nell’interesse dei figli, dove esiste un titolo specifico che modifica radicalmente il problema.

Come spesso accade nelle controversie immobiliari tra ex coniugi, dunque, la domanda apparentemente più semplice — “chi vive nella casa deve pagare?” — ha una risposta che dipende da un’altra domanda: per quale ragione ci vive da solo?

È da lì che bisogna cominciare.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp).

Tag: separazione, casa familiare, comproprietà, indennità di occupazione, divisione immobiliare, ex coniugi, frutti civili, art. 1102 c.c., Cassazione 24534/2026, Luca Tantalo, ADR Center

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Ho donato i miei beni e poi ho adottato un figlio maggiorenne: posso riprendermi le donazioni?

Una persona senza figli decide di sistemare parte del proprio patrimonio e dona beni importanti alla sorella e ai nipoti. Qualche anno dopo la situazione familiare cambia: adotta come figlio un altro nipote, ormai maggiorenne, al quale è legata da un rapporto affettivo molto intenso. A quel punto si pone una domanda tutt’altro che teorica: può revocare le donazioni fatte quando non aveva ancora figli, in modo da ricostituire il patrimonio anche nell’interesse del figlio adottivo?

La Corte di cassazione ha appena risposto di no. Con la sentenza n. 25538 del 18 settembre 2026, la Seconda sezione civile ha stabilito che la revocazione della donazione per sopravvenienza di figli prevista dall’art. 803 c.c. non si applica quando, dopo la donazione, il donante adotta una persona già maggiorenne. La soluzione è particolarmente interessante perché la stessa legge tratta diversamente, come vedremo, le disposizioni testamentarie. Mister Lex

Il caso: prima le donazioni, poi l’adozione del nipote

La vicenda decisa dalla Cassazione nasce da una situazione familiare e patrimoniale piuttosto significativa. Una donna, nubile e senza figli, aveva effettuato tra il 2011 e il 2016 diverse importanti donazioni in favore della sorella e di alcuni nipoti, aventi ad oggetto partecipazioni societarie, usufrutti e nude proprietà di quote. Successivamente aveva adottato, nelle forme dell’adozione del maggiorenne, un altro nipote verso il quale — come emerge dalla sentenza — aveva nutrito fin dalla nascita un sentimento di affetto materno. Dopo l’adozione aveva quindi chiesto la revoca delle precedenti donazioni ai sensi dell’art. 803 c.c., sostenendo la necessità di reintegrare il proprio patrimonio anche a beneficio del nuovo figlio adottivo. Tribunale di Milano e Corte d’Appello avevano respinto la domanda e la Cassazione ha ora confermato definitivamente quella soluzione. Mister Lex

La tesi della donante, a prima vista, non era affatto assurda. L’art. 803 c.c. consente infatti a chi abbia effettuato una donazione quando non aveva figli — o ignorava di averne — di revocarla in caso di successiva sopravvenienza di un figlio o di un discendente. Dopo la riforma della filiazione, inoltre, il nostro ordinamento afferma l’unicità dello stato di figlio. Perché, allora, dovrebbe essere diverso il caso di chi diventa genitore attraverso l’adozione di un maggiorenne?

È proprio su questa domanda che la Cassazione svolge un ragionamento interessante.

Perché una donazione può essere revocata quando nasce successivamente un figlio?

La donazione è un contratto e, come ogni contratto, una volta validamente conclusa vincola le parti. Non possiamo regalarci un appartamento il lunedì e riprendercelo il venerdì perché abbiamo cambiato idea. L’art. 1372 c.c. stabilisce il principio generale secondo cui il contratto ha forza di legge tra le parti e può essere sciolto soltanto per mutuo consenso o nei casi ammessi dalla legge.

Uno di questi casi eccezionali è proprio quello previsto dall’art. 803 c.c. Il legislatore ha ritenuto che l’arrivo di un figlio dopo la donazione costituisca un cambiamento così significativo nella situazione personale e familiare del donante da consentirgli di riconsiderare una liberalità effettuata quando quel rapporto di filiazione non esisteva.

Ma proprio perché si tratta di un’eccezione alla stabilità dei contratti, secondo la Cassazione la norma non può essere estesa liberamente a situazioni che il legislatore non ha contemplato. Mister Lex

Figlio adottivo sì, ma non in tutti i tipi di adozione

Qui bisogna fare una distinzione importante. La Cassazione non dice affatto che l’adozione sia sempre irrilevante.

La revocazione può operare anche quando sopravviene un’adozione piena, perché il minore adottato acquista per espressa disposizione legislativa lo stesso stato del figlio nato nel matrimonio. Diverso è invece il regime dell’adozione di una persona maggiorenne disciplinata dagli artt. 291 e seguenti del codice civile.

L’adozione del maggiorenne produce effetti familiari e successori importanti, ma non determina una completa assimilazione alla filiazione derivante dalla procreazione o all’adozione piena. In particolare, l’adottato maggiorenne conserva i rapporti giuridici con la propria famiglia d’origine e, salvo le eccezioni previste dalla legge, l’adozione non crea rapporti civili con i parenti dell’adottante. È proprio questa diversa struttura dell’istituto che, secondo la Cassazione, rende legittimo un trattamento differente anche ai fini dell’art. 803 c.c. Mister Lex

La Corte respinge quindi anche il dubbio di illegittimità costituzionale: situazioni giuridicamente diverse possono ricevere discipline diverse senza violare il principio di uguaglianza.

La cosa più curiosa: per il testamento la legge dice qualcosa di diverso

Ed è probabilmente questo il passaggio che trovo più interessante.

La stessa Cassazione osserva che il codice civile conosce un’altra norma sulla “sopravvenienza di figli”, ma questa volta relativa al testamento. L’art. 687 c.c. prevede la revocazione di diritto delle disposizioni testamentarie in caso di sopravvenienza di un figlio e menziona espressamente anche il figlio adottivo.

La differenza non è casuale, secondo la Corte. Quando il legislatore ha voluto attribuire rilevanza anche all’adozione lo ha fatto espressamente; nell’art. 803, relativo alle donazioni, quella previsione non c’è. Per la Cassazione ciò conferma che non è possibile aggiungerla attraverso una interpretazione estensiva. Mister Lex

Ne deriva una situazione che può sorprendere chi non si occupa quotidianamente di queste materie: l’adozione successiva di un maggiorenne può incidere sulle precedenti disposizioni testamentarie secondo la disciplina dell’art. 687 c.c., ma non consente di revocare per sopravvenienza di figli una donazione già effettuata.

Ed è un ottimo esempio di quanto possa essere pericoloso pianificare il proprio patrimonio affidandosi soltanto al buon senso.

Ma allora una donazione è per sempre?

Non necessariamente. La sentenza riguarda esclusivamente la revocazione per sopravvenienza di figli. Il codice prevede altre specifiche ipotesi nelle quali una donazione può essere revocata, come quella per ingratitudine, naturalmente quando ne ricorrano i rigorosi presupposti di legge. Possono poi sorgere problemi diversi relativi alla validità dell’atto, alla capacità del donante, alla simulazione o, dopo l’apertura della successione, alla tutela dei legittimari.

Ma una cosa è importante: non basta che il donante abbia successivamente cambiato la propria situazione familiare o abbia semplicemente mutato idea. Se non esiste una causa prevista dalla legge, il bene donato non torna nel suo patrimonio per una decisione unilaterale.

Nel caso deciso dalla Cassazione il punto era esattamente questo. La successiva adozione del nipote maggiorenne, pur essendo espressione di un autentico rapporto familiare, non rientrava nelle ipotesi nelle quali la legge consente la revoca della precedente liberalità. Mister Lex

Il problema vero nasce quando si dona una parte importante del patrimonio

La vicenda offre, a mio avviso, una lezione pratica ancora più utile della regola giuridica affermata dalla Cassazione.

Le donazioni vengono talvolta considerate come un modo semplice per “sistemare le cose in famiglia”: cedo oggi un immobile a un figlio, la nuda proprietà a un nipote, alcune quote societarie a un altro familiare e poi vedremo. Ma una donazione importante modifica immediatamente il patrimonio del donante e può avere conseguenze che emergeranno molti anni dopo.

Nel frattempo può nascere un figlio, può cambiare il rapporto con i beneficiari, può comparire un nuovo coniuge, può intervenire un’adozione, possono nascere esigenze economiche impreviste oppure può semplicemente cambiare l’equilibrio familiare.

Il problema è che il patrimonio già donato non sempre può essere recuperato.

Per questo, prima di effettuare liberalità di valore significativo, bisognerebbe porsi non soltanto la domanda “a chi voglio lasciare questo bene?”, ma anche una domanda meno piacevole: che cosa succede se tra cinque o dieci anni la mia famiglia sarà completamente diversa da quella di oggi?

Donazione, nuda proprietà, usufrutto e testamento non sono strumenti equivalenti

Nella pianificazione patrimoniale ogni strumento produce effetti diversi. Donare oggi la piena proprietà significa spogliarsi immediatamente del bene. Donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto conserva al donante determinate facoltà, ma trasferisce comunque definitivamente un diritto. Fare testamento, invece, significa predisporre la destinazione del patrimonio per il momento della morte mantenendo, fino a quel momento, la possibilità di modificarne le disposizioni.

Non esiste uno strumento migliore in assoluto. Dipende dall’obiettivo, dalla composizione della famiglia, dalla presenza di eredi legittimari, dal patrimonio, dalle esigenze fiscali e soprattutto dalla volontà di conservare o meno il controllo dei beni.

La sentenza n. 25538/2026 dimostra però che utilizzare uno strumento invece di un altro può determinare conseguenze molto diverse in presenza dello stesso successivo cambiamento familiare. Mister Lex

E il nuovo figlio adottivo può comunque avere diritti sull’eredità?

La questione della revoca delle precedenti donazioni non deve essere confusa con quella, diversa, dei diritti successori dell’adottato. Il fatto che l’adozione del maggiorenne non consenta la revoca prevista dall’art. 803 c.c. non significa che il rapporto adottivo sia privo di conseguenze ereditarie.

Significa semplicemente che i beni già usciti validamente dal patrimonio attraverso una donazione non vi rientrano automaticamente per effetto della successiva adozione. La determinazione del patrimonio ereditario, delle quote spettanti ai diversi soggetti e degli eventuali strumenti di tutela richiederà poi una valutazione distinta.

Ed è proprio qui che, nelle famiglie nelle quali si sono succedute donazioni, adozioni, matrimoni, separazioni e testamenti, le cose possono diventare parecchio complicate.

Un esempio molto semplice

Immaginiamo una donna senza figli con un patrimonio di due milioni di euro. Decide di donare un appartamento del valore di 700.000 euro alla sorella. Cinque anni dopo adotta come figlio il nipote quarantenne con il quale ha da sempre un rapporto molto stretto.

Dopo l’adozione vorrebbe che l’appartamento tornasse nel proprio patrimonio, così da poter riorganizzare complessivamente la futura successione.

Non può semplicemente invocare la sopravvenienza del figlio adottivo e chiedere la revoca della donazione ai sensi dell’art. 803 c.c. Dopo la sentenza n. 25538/2026, la risposta della Cassazione su questo punto è netta. Mister Lex

Se invece prima dell’adozione avesse semplicemente predisposto un testamento, il quadro normativo sarebbe differente. Ed è esattamente per questo che la scelta dello strumento dovrebbe precedere il trasferimento del patrimonio e non essere valutata soltanto quando nasce il problema.

In conclusione

La sentenza della Cassazione n. 25538 del 18 settembre 2026 stabilisce un principio preciso: chi ha effettuato una donazione quando non aveva figli non può revocarla ai sensi dell’art. 803 c.c. per il solo fatto di avere successivamente adottato una persona maggiorenne. La norma riguarda la filiazione derivante dalla procreazione e, per effetto dell’equiparazione prevista dalla legge, l’adozione piena; non può essere estesa all’adozione del maggiorenne. Mister Lex

La pronuncia, però, dice anche qualcosa di più generale e molto utile. Una donazione importante non dovrebbe mai essere considerata soltanto per gli effetti che produce oggi. Bisogna immaginare anche che cosa potrebbe accadere domani.

Perché le famiglie cambiano, i rapporti cambiano e le esigenze patrimoniali cambiano. Le donazioni, invece, una volta perfezionate, sono molto meno disponibili a cambiare idea insieme a noi.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp).

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Ho firmato una proposta per comprare casa: posso ancora tirarmi indietro?

Comprare una casa spesso comincia in modo apparentemente innocuo. Si visita l’appartamento, piace, l’agente immobiliare avverte che ci sono altri interessati e propone di “fermarlo” con una proposta d’acquisto e un assegno. Si firma pensando che il vero impegno arriverà più avanti, magari al preliminare o addirittura dal notaio. Ed è proprio qui che possono cominciare i problemi.

La proposta d’acquisto di un immobile non è necessariamente una semplice manifestazione di interesse. A seconda di come è scritta, dell’accettazione del venditore e delle successive comunicazioni, può diventare un vero e proprio contratto preliminare, con conseguenze molto concrete: perdita della caparra, obbligo di pagare la provvigione all’agenzia e, in alcuni casi, persino possibilità per l’altra parte di chiedere l’esecuzione del contratto. Il tema è particolarmente attuale e riguarda una fase dell’acquisto immobiliare che, proprio perché precedente al notaio, viene spesso sottovalutata. NT+ Diritto

“È solo una proposta”: non sempre

Il primo errore è pensare che il documento predisposto dall’agenzia sia privo di conseguenze perché porta il titolo “proposta irrevocabile di acquisto”. In realtà bisogna leggere ciò che c’è scritto dentro, non il titolo stampato in alto.

L’art. 1326 c.c. stabilisce che il contratto si conclude quando chi ha formulato la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Inoltre, se la proposta è dichiarata irrevocabile per un determinato periodo, l’art. 1329 c.c. prevede che la revoca effettuata durante quel periodo sia inefficace. Quindi, se firmo una proposta irrevocabile valida per dieci giorni, non posso necessariamente cambiare idea il giorno successivo semplicemente telefonando all’agenzia e dicendo che non voglio più comprare. Brocardi.it

La Cassazione ha precisato che, perché una proposta irrevocabile possa consentire la conclusione del contratto mediante la semplice accettazione, deve contenere gli elementi essenziali dell’accordo, in modo che non siano necessarie ulteriori pattuizioni. Se invece restano ancora da concordare elementi importanti, il documento può avere natura meramente preparatoria. È quanto affermato, tra l’altro, dalla Cassazione con l’ordinanza n. 9694/2023. Mister Lex

Ed è questa la prima regola pratica: non tutte le proposte d’acquisto producono gli stessi effetti.

Che cosa succede quando il venditore accetta?

Se la proposta contiene già tutti gli elementi essenziali — immobile, prezzo, modalità principali dell’operazione, termini e altri elementi necessari — e il venditore la accetta conformemente a quanto previsto, quella che sembrava una semplice proposta può perfezionare un vero contratto preliminare.

Da quel momento non siamo più nella fase del “ci sto pensando”. Le parti hanno assunto obblighi giuridici.

L’art. 1351 c.c. richiede che il preliminare abbia la stessa forma prescritta per il definitivo; per la compravendita immobiliare, quindi, occorre la forma scritta. Una proposta scritta e una accettazione scritta possono soddisfare questo requisito se, interpretate nel loro complesso, contengono un accordo sufficientemente completo. LexCED

Questo spiega perché la frase che si sente spesso — “tanto non abbiamo ancora fatto il compromesso” — può essere pericolosa. Quello che comunemente chiamiamo “compromesso” può essere un documento successivo destinato soltanto a dettagliare meglio un preliminare che si è già formato con proposta e accettazione.

Al contrario, può anche accadere che proposta e accettazione rappresentino soltanto una fase intermedia e che le parti abbiano rinviato a un successivo accordo elementi ancora essenziali. In quel caso le conseguenze possono essere diverse. La Cassazione ha più volte sottolineato che bisogna esaminare concretamente il contenuto degli accordi, distinguendo il vero preliminare dagli accordi preparatori o dal cosiddetto “preliminare di preliminare”. apps! avvocati

Insomma, il diritto immobiliare ha una brutta abitudine: guarda ciò che avete effettivamente firmato e non ciò che pensavate di aver firmato.

E l’assegno lasciato all’agenzia?

Altro passaggio delicatissimo. Molte proposte prevedono la consegna di un assegno all’agente immobiliare. Ma quella somma può avere una natura diversa nelle varie fasi dell’operazione.

Può inizialmente essere consegnata come semplice deposito e diventare caparra confirmatoria soltanto quando il venditore accetta la proposta. Oppure il modulo può prevedere una disciplina differente. Anche qui bisogna leggere esattamente la clausola.

Se la somma diventa caparra confirmatoria, entra in gioco l’art. 1385 c.c.: quando è inadempiente chi ha versato la caparra, l’altra parte può recedere trattenendola; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, la parte non inadempiente può recedere chiedendone il doppio. Resta inoltre possibile, ricorrendone i presupposti, scegliere l’esecuzione o la risoluzione del contratto e domandare il risarcimento secondo le regole ordinarie. Portale Normativo

Ecco perché, prima di consegnare un assegno da 10.000, 20.000 o 50.000 euro, sarebbe utile sapere esattamente quando quella somma smetterà di essere un deposito e diventerà una caparra.

Non è proprio un dettaglio.

“Ho cambiato idea”: quanto può costare?

Supponiamo che la proposta sia stata validamente accettata e abbia già prodotto un vero preliminare. L’acquirente, qualche giorno dopo, vede un’altra casa più bella oppure decide semplicemente che l’acquisto è troppo impegnativo.

Il ripensamento, di per sé, non è una causa di scioglimento del contratto.

Se ricorrono i presupposti dell’inadempimento, il venditore potrà utilizzare gli strumenti previsti dal contratto e dalla legge. Se è stata versata una caparra confirmatoria, potrà in determinate condizioni recedere e trattenerla; oppure potrà perseguire gli altri rimedi consentiti dall’ordinamento.

Ma potrebbe esserci anche un’altra voce di costo: la provvigione dell’agenzia immobiliare.

L’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Questo significa che la provvigione non sorge necessariamente al rogito. Se tramite l’attività dell’agente si è già concluso un vero contratto preliminare, il diritto al compenso può essere maturato anche se successivamente una delle parti decide di non arrivare alla vendita definitiva. Brocardi.it

La Cassazione, con l’ordinanza n. 680/2024, ha per esempio affermato che, quando un primo contratto preliminare si è già perfezionato con l’accettazione della proposta irrevocabile, il diritto alla provvigione già maturato non viene meno semplicemente perché le parti stipulano successivamente un nuovo preliminare modificativo. Avvocato.it

In concreto, quindi, un ripensamento può significare non soltanto perdere la caparra, ma anche dover pagare l’agenzia.

Però non ogni proposta accettata fa automaticamente maturare la provvigione

Anche qui occorre evitare l’eccesso opposto.

La Cassazione ha chiarito che non basta qualsiasi proposta sottoscritta dall’acquirente e accettata dal venditore per considerare automaticamente concluso “l’affare” ai fini della provvigione. Se l’accordo costituisce soltanto una fase preparatoria e non attribuisce alle parti gli strumenti tipici derivanti da un vero preliminare, la situazione cambia.

In particolare, la giurisprudenza distingue il vero contratto preliminare dal semplice “preliminare di preliminare”. Nel secondo caso può esistere un vincolo tra le parti e persino una responsabilità derivante dalla violazione degli obblighi assunti nella fase negoziale, ma ciò non significa automaticamente che sia già maturata la provvigione prevista dall’art. 1755 c.c. Studio Castellini Notai

È una distinzione tecnicamente sottile ma economicamente tutt’altro che irrilevante. Su un immobile da 600.000 euro, una provvigione del 3% significa 18.000 euro, oltre IVA. Vale forse la pena capire se sia realmente dovuta.

E se per comprare ho bisogno del mutuo?

Qui arriviamo a una delle questioni più importanti nella pratica.

Se l’acquisto è possibile soltanto ottenendo un finanziamento, non basta confidare nel fatto che “tanto la banca mi darà il mutuo”. Se si vuole che la mancata concessione del finanziamento impedisca all’acquisto di diventare definitivamente efficace, occorre normalmente prevedere una vera condizione sospensiva formulata correttamente.

L’art. 1757 c.c. prevede inoltre espressamente che, se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la condizione si verifica. La giurisprudenza ha confermato che, quando il preliminare è realmente subordinato alla concessione del finanziamento e la condizione non si avvera, ciò incide anche sul diritto alla provvigione. Brocardi.it

Attenzione, però, alla formulazione. Scrivere genericamente “acquisto con mutuo” non equivale necessariamente a subordinare l’efficacia del contratto all’ottenimento del mutuo. Occorre stabilire con chiarezza quale sia la condizione, entro quale termine debba verificarsi e, possibilmente, quali caratteristiche essenziali debba avere il finanziamento.

Se compro una casa da 700.000 euro e posso farlo solo se la banca me ne finanzia 500.000, questo dovrebbe essere scritto prima di firmare, non spiegato dopo che la banca ha respinto la pratica.

Prima della proposta bisogna controllare anche la casa

C’è poi un’altra stranezza piuttosto diffusa nelle compravendite immobiliari. Per acquistare un telefono da mille euro leggiamo recensioni per una settimana; per una casa da mezzo milione capita invece di firmare una proposta dopo una visita di venti minuti.

Prima di assumere un vincolo serio sarebbe opportuno verificare almeno la titolarità dell’immobile, la situazione ipotecaria, la conformità urbanistica e catastale, l’esistenza di eventuali vincoli, la provenienza del bene e, se siamo in condominio, la situazione relativa a lavori straordinari e spese condominiali. Naturalmente non tutte queste verifiche possono essere completate in poche ore e il notaio effettuerà i controlli di propria competenza, ma proprio per questo la proposta può essere costruita prevedendo condizioni e tutele adeguate.

Il problema non è diffidare del venditore o dell’agente immobiliare. Il problema è che una proposta serve soprattutto a disciplinare ciò che accade quando le cose non vanno come tutti speravano.

Quando tutto procede perfettamente, anche un contratto mediocre sembra scritto bene.

Cinque cose che controllerei prima di firmare

Prima di firmare una proposta d’acquisto immobiliare, guarderei con particolare attenzione almeno cinque aspetti: quanto dura l’irrevocabilità; quando e in che modo si considera perfezionata l’accettazione; che natura assume la somma consegnata all’agenzia; quando matura la provvigione del mediatore; quali condizioni devono verificarsi perché l’acquisto diventi efficace, soprattutto se servono un mutuo, la vendita preventiva di un altro immobile o particolari verifiche tecniche.

Aggiungerei un sesto elemento: bisogna capire che cosa succede se uno di questi eventi non si verifica. Chi riprende l’assegno? La provvigione è dovuta? La proposta perde efficacia automaticamente? Entro quando? Occorre una comunicazione?

Sono domande molto meno interessanti della scelta della cucina nuova, ma possono far risparmiare parecchio denaro.

In conclusione

La proposta d’acquisto è probabilmente uno dei documenti più sottovalutati dell’intera compravendita immobiliare. Viene spesso firmata nell’ufficio dell’agenzia con l’idea che il “vero contratto” arriverà dopo. Non sempre è così.

Una proposta irrevocabile completa, una volta validamente accettata e comunicata, può già costituire un contratto preliminare e creare obblighi molto seri. Da quel momento il semplice ripensamento può non essere gratuito: possono entrare in gioco la caparra, la provvigione dell’agente e gli altri rimedi contrattuali. Al contrario, se il documento lascia ancora aperti elementi essenziali o rappresenta soltanto una fase della formazione progressiva dell’accordo, le conseguenze possono essere molto diverse. Mister Lex

La morale, per una volta, è davvero semplice: la proposta d’acquisto non dovrebbe essere il primo documento che facciamo controllare a un professionista dopo che è sorto un problema. Sarebbe molto meglio farlo prima di firmarla.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp).

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Casa assegnata all’ex coniuge: l’usufrutto può essere pignorato e la sua cessione revocata

La Corte d’Appello di Bologna chiarisce un punto importante: l’assegnazione della casa familiare non rende intoccabili gli altri diritti reali sull’immobile. E chi se ne spoglia per ridurre la garanzia dei creditori può vedersi opporre l’azione revocatoria

Una casa è stata assegnata all’ex moglie in sede di separazione o divorzio. L’ex marito conserva però sull’immobile un diritto di usufrutto. Quel diritto ha ancora un valore per i suoi creditori oppure, dal momento che la casa è occupata dall’ex coniuge in forza di un provvedimento giudiziario, è sostanzialmente inutilizzabile e quindi irrilevante? E se l’usufruttuario lo trasferisce a un altro soggetto, il creditore può far dichiarare inefficace l’operazione?

La Corte d’Appello di Bologna, con la sentenza n. 1976 del 4 settembre 2026, dà una risposta piuttosto netta: l’usufrutto resta un diritto reale dotato di valore economico, pignorabile e vendibile, e l’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge non lo rende automaticamente sottratto all’aggressione dei creditori. Di conseguenza, se il titolare se ne spoglia compromettendo la garanzia patrimoniale del creditore e ricorrono gli altri presupposti dell’art. 2901 c.c., l’atto può essere colpito dall’azione revocatoria. (apps! avvocati)

Il caso: l’ex moglie era creditrice e il marito dispone dell’usufrutto

La vicenda è interessante anche per i suoi risvolti concreti. L’ex moglie vantava nei confronti dell’uomo un credito derivante, tra l’altro, da un assegno divorzile di 800 euro mensili. Dalla documentazione esaminata dai giudici risultavano inoltre precedenti controversie relative al mancato pagamento delle somme dovute. L’ex marito era titolare dell’usufrutto sulla ex casa coniugale, mentre l’immobile risultava assegnato in godimento alla donna. A un certo punto egli aveva disposto del proprio diritto in favore di una società, attraverso un atto qualificato come rinuncia all’usufrutto a titolo oneroso. L’ex moglie ha quindi agito ai sensi dell’art. 2901 c.c. chiedendo che quell’atto fosse dichiarato inefficace nei suoi confronti. (apps! avvocati)

La difesa aveva sostenuto, tra le altre cose, che l’operazione non avesse arrecato alcun reale pregiudizio alla creditrice: la casa era già assegnata proprio a lei e l’usufrutto sarebbe stato quindi, in concreto, difficilmente utilizzabile e poco appetibile in un’eventuale esecuzione. In altre parole: che danno può subire la creditrice dalla cessione di un diritto che, secondo il debitore, non avrebbe comunque avuto un’effettiva utilità esecutiva?

Il ragionamento non ha convinto la Corte.

Una casa assegnata non diventa una casa “intoccabile”

Qui sta il punto più interessante della decisione. L’assegnazione della casa familiare e l’usufrutto sono situazioni giuridiche diverse. La prima attribuisce, nei casi e alle condizioni previste dalla legge, un diritto di godimento collegato alla funzione familiare dell’immobile; l’usufrutto è invece un diritto reale autonomo, economicamente valutabile.

La Corte d’Appello osserva quindi che l’esistenza di un diritto di assegnazione opponibile non esclude la pignorabilità del diritto reale gravante sul bene. Naturalmente l’esistenza dell’assegnazione potrà incidere sul valore economico concreto del diritto e sull’interesse di un possibile acquirente all’asta. Ma una cosa è dire che un diritto può valere meno; altra cosa è sostenere che non abbia alcun valore e possa quindi essere liberamente sottratto alla garanzia dei creditori. (apps! avvocati)

È un passaggio importante perché, quando si parla di casa familiare, si tende spesso a utilizzare espressioni troppo semplicistiche: “non si può toccare”, “è assegnata alla moglie”, “ci vivono i figli”, “quindi i creditori non possono fare nulla”. La realtà giuridica è quasi sempre più complicata. Bisogna distinguere la proprietà, la nuda proprietà, l’usufrutto, l’eventuale diritto di abitazione, l’assegnazione della casa familiare, la sua opponibilità e naturalmente il tipo di credito e di procedura intrapresa.

Che cos’è davvero l’azione revocatoria

La sentenza offre l’occasione per chiarire anche un altro equivoco molto diffuso. Quando il creditore esercita l’azione revocatoria non sta necessariamente sostenendo che la vendita, la donazione o la cessione siano nulle, simulate o inesistenti.

L’art. 2901 c.c. consente al creditore di chiedere che un atto con il quale il debitore ha disposto del proprio patrimonio sia dichiarato inefficace nei suoi confronti, quando quell’atto pregiudica le possibilità di soddisfare il credito e ricorrono gli ulteriori presupposti previsti dalla norma. L’atto può quindi restare perfettamente valido tra le parti e diventare, tuttavia, inopponibile al creditore che ha ottenuto la revocatoria. (Brocardi.it)

È una differenza fondamentale. Se Tizio vende realmente un immobile a Caio, non è necessario dimostrare che la vendita fosse finta per poter agire in revocatoria. Può trattarsi di una vendita verissima. Il problema è un altro: attraverso quella vendita, Tizio ha reso più difficile o incerto il soddisfacimento dei propri creditori?

Se la risposta è sì e ricorrono gli altri requisiti, il creditore può chiedere di rendere l’atto inefficace nei propri confronti.

Non occorre che il debitore diventi completamente nullatenente

Anche questo è un punto che spesso genera equivoci. Perché vi sia pregiudizio non è indispensabile che, dopo l’atto, il debitore non possieda più assolutamente nulla. È sufficiente che la disposizione patrimoniale renda più difficile, incerta o onerosa la soddisfazione del credito.

Il patrimonio del debitore costituisce infatti la garanzia generale dei creditori. Se un immobile viene venduto, un usufrutto viene ceduto, un bene viene donato o comunque un diritto economicamente apprezzabile esce dal patrimonio, può verificarsi una diminuzione quantitativa della garanzia; ma può essere rilevante anche una sua trasformazione qualitativa. Un immobile facilmente aggredibile, per esempio, non è necessariamente equivalente alla disponibilità di una somma di denaro che può essere rapidamente spostata o consumata.

Nel caso deciso a Bologna, il debitore non aveva dimostrato che il proprio patrimonio residuo fosse comunque sufficiente a soddisfare la creditrice. La Corte ha quindi ritenuto sussistente il pregiudizio richiesto dall’art. 2901 c.c. (apps! avvocati)

“Ma il credito è contestato”: non sempre basta

Altra questione interessante affrontata nel procedimento riguardava il credito dell’ex moglie. Il debitore ne contestava l’esistenza e sosteneva di avere effettuato pagamenti nel corso degli anni. La Corte ha però rilevato che la donna risultava ancora titolare dell’assegno divorzile stabilito da un titolo giudiziale e che la documentazione prodotta dal debitore non dimostrava l’integrale pagamento delle somme rivendicate. (apps! avvocati)

Più in generale, per proporre l’azione revocatoria non è necessario attendere sempre una sentenza definitiva che accerti il credito nel suo esatto ammontare. La giurisprudenza riconosce da tempo che può essere sufficiente una ragione di credito anche controversa o non ancora definitivamente accertata. È perfettamente comprensibile: altrimenti il debitore potrebbe approfittare proprio del tempo necessario per ottenere la sentenza per disperdere nel frattempo il proprio patrimonio. (Brocardi.it)

Questo non significa, naturalmente, che chiunque sostenga di essere creditore possa automaticamente bloccare gli atti patrimoniali di un’altra persona. La consistenza della ragione creditoria e tutti i requisiti della revocatoria devono essere verificati dal giudice.

E se l’atto è una vendita vera e viene pagato un prezzo?

Neppure il pagamento di un prezzo esclude automaticamente la revocatoria. Per gli atti a titolo oneroso, però, la legge richiede qualcosa in più: quando il credito è anteriore all’atto, deve essere accertata anche la consapevolezza del terzo acquirente del pregiudizio arrecato alle ragioni del creditore. L’art. 2901 distingue infatti espressamente gli atti gratuiti da quelli onerosi e accorda una tutela maggiore al terzo che abbia realmente acquistato un bene pagando un corrispettivo. (Brocardi.it)

Non è però sempre necessaria la classica “prova della confessione” nella quale acquirente e debitore dichiarano di volere sottrarre il bene ai creditori. La consapevolezza può essere ricostruita anche attraverso circostanze concrete e presunzioni: rapporti tra le parti, caratteristiche dell’operazione, situazione patrimoniale conosciuta, tempi e modalità del trasferimento e altri elementi del caso.

Per questo le operazioni patrimoniali compiute quando esistono già debiti rilevanti meritano sempre un esame preventivo molto serio. Cambiare il nome sulla visura catastale o stipulare un atto notarile non significa necessariamente avere definitivamente sottratto quel bene alle pretese dei creditori.

Donare la casa al coniuge o ai figli mette al riparo dai creditori?

È probabilmente la domanda che interessa maggiormente nella pratica. E la risposta corretta è: non necessariamente, anzi spesso è proprio il contrario.

La gratuità dell’operazione rende in alcuni aspetti più agevole la posizione del creditore in revocatoria, perché l’art. 2901 non pretende per gli atti gratuiti la stessa tutela soggettiva riconosciuta al terzo che abbia acquistato a titolo oneroso. Anche la costituzione gratuita di un usufrutto può costituire un atto dispositivo revocabile. La stessa Corte d’Appello di Bologna richiama il principio già espresso dalla Cassazione secondo cui la costituzione, in favore del coniuge assegnatario della casa familiare, di un usufrutto vitalizio sullo stesso immobile non è un semplice adempimento dovuto: è una vera disposizione patrimoniale e può essere sottoposta a revocatoria se danneggia i creditori. (Notaio Di Domenico)

Insomma, la formula “intesto tutto a mia moglie” non è mai stata una grande strategia giuridica. E lo è ancora meno quando l’operazione viene compiuta dopo che i debiti sono già sorti.

E gli accordi di separazione o divorzio?

Qui bisogna essere particolarmente prudenti. In una separazione possono esistere ottime e perfettamente legittime ragioni per trasferire beni, costituire usufrutti, attribuire immobili o definire complessivamente i rapporti economici tra i coniugi. Non si può quindi affermare che ogni trasferimento patrimoniale inserito negli accordi di separazione sia sospetto o revocabile.

Bisogna però distinguere ciò che costituisce effettivamente adempimento di un obbligo da ciò che rappresenta una libera disposizione patrimoniale. E occorre valutare quale effetto quell’operazione produca nei confronti dei creditori estranei alla crisi familiare.

Una cosa è regolare in modo equilibrato i rapporti tra due coniugi. Altra cosa è utilizzare formalmente la separazione, una donazione o la costituzione di un diritto reale per rendere improvvisamente incapiente uno dei due proprio mentre esistono creditori che stanno cercando di essere pagati.

I giudici guardano alla sostanza dell’operazione, non soltanto all’etichetta che le parti hanno deciso di attribuirle.

Cosa dovrebbe fare il creditore quando scopre che il debitore ha trasferito i propri beni

La prima cosa è muoversi rapidamente. L’azione revocatoria è soggetta al termine di prescrizione di cinque anni dalla data dell’atto. Occorre poi ricostruire il patrimonio del debitore prima e dopo il trasferimento, verificare la data in cui è sorto il credito, acquisire l’atto di disposizione e comprendere se si tratti di un’operazione gratuita o onerosa.

Quando si tratta di immobili è inoltre particolarmente importante la trascrizione della domanda giudiziale, perché la vicenda può complicarsi ulteriormente se il primo acquirente trasferisce successivamente il bene ad altri soggetti.

Non sempre, naturalmente, la revocatoria è la strada migliore. Può esistere altro patrimonio più facilmente aggredibile e può essere economicamente poco ragionevole iniziare un giudizio complesso per un credito modesto. Come sempre, la prima domanda da porsi non è soltanto “posso fare causa?”, ma “quale risultato concreto posso ottenere?”.

In conclusione

La sentenza della Corte d’Appello di Bologna n. 1976/2026 contiene un principio molto utile: l’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge non rende automaticamente privi di valore o impignorabili gli altri diritti reali esistenti sullo stesso immobile. L’usufrutto ha un valore patrimoniale, può essere oggetto di esecuzione e il debitore che se ne spoglia non può dare per scontato che il trasferimento sia definitivamente opponibile ai propri creditori. (apps! avvocati)

Ma la decisione suggerisce una riflessione ancora più generale. Quando esistono debiti, non ci sono formule magiche: non basta una donazione, un usufrutto, una società o un accordo familiare per mettere automaticamente un patrimonio “al sicuro”. Allo stesso modo, il creditore non deve necessariamente arrendersi quando scopre che il bene sul quale contava è stato trasferito.

Prima di concludere che non ci sia più nulla da fare, conviene capire che cosa è stato trasferito, quando, a chi e perché.

Molte volte è proprio da quelle quattro domande che comincia la tutela del credito.

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Muffa e umidità in casa: il condominio può essere responsabile anche se il difetto è del costruttore. Ma il risarcimento può ridursi se non si arieggia

Muffa sulle pareti, condensa, intonaco che si deteriora. In condominio la discussione è quasi sempre la stessa: il proprietario sostiene che il problema dipenda dall’edificio, il condominio risponde che l’appartamento viene riscaldato o aerato male, magari aggiungendo che, se davvero esiste un difetto, la responsabilità dovrebbe essere del costruttore. Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre una risposta interessante perché, in un certo senso, dà torto a tutti gli automatismi: il condominio può essere responsabile anche quando il problema nasce da un originario difetto costruttivo, ma il proprietario può vedersi ridurre il risarcimento se il proprio comportamento ha contribuito concretamente alla formazione di muffa e condensa. È accaduto proprio questo nella sentenza del Tribunale di Roma, VII sezione civile, 17 luglio 2026, n. 11223. (NT Diritto)

Il caso: muffa nell’appartamento e un involucro esterno progettato male

Il proprietario di un appartamento lamentava umidità, muffa e deterioramenti in diversi ambienti e attribuiva il fenomeno alle mura perimetrali dell’edificio. Il condominio, invece, sosteneva che la causa fosse essenzialmente la scarsa aerazione dei locali da parte dello stesso proprietario. Come spesso accade in vicende del genere, la risposta non poteva essere data semplicemente guardando qualche fotografia: è stata la consulenza tecnica a ricostruire il fenomeno.

La CTU ha accertato l’esistenza di una cattiva coibentazione delle murature perimetrali e di ponti termici riconducibili all’errata progettazione dell’involucro esterno del fabbricato. Ma ha accertato anche un altro dato: il ridotto ricambio dell’aria nell’appartamento aveva contribuito alla formazione della condensa e della muffa. Nel caso concreto, questo contributo è stato quantificato nella misura del 50%. (Condominioweb.com)

Ed è proprio qui che la decisione diventa particolarmente interessante.

“È un difetto del costruttore”: per il condominio non è una difesa sufficiente

Il muro perimetrale e l’involucro esterno dell’edificio rientrano nelle parti comuni e il condominio ne è custode. Ai sensi dell’art. 2051 c.c., il custode risponde del danno cagionato dalla cosa salvo che provi il caso fortuito. Il Tribunale di Roma ha quindi ribadito un principio già affermato dalla Cassazione: il fatto che il difetto della cosa derivi da un errore commesso originariamente dal costruttore non elimina la responsabilità del custode nei confronti del danneggiato. Il vizio costruttivo non è, da solo, quel fattore esterno imprevedibile e inevitabile capace di spezzare il nesso causale e integrare il caso fortuito. (NT Diritto)

Tradotto in termini molto pratici: se una parete comune è stata costruita male quarant’anni fa e oggi, proprio a causa di quel difetto, provoca umidità nell’appartamento di un condomino, il condominio non può semplicemente rispondere: “Non è colpa nostra, è colpa del costruttore”. Nei rapporti con il danneggiato conta che quella parte dell’edificio sia oggi sottoposta alla custodia del condominio. Sarà eventualmente quest’ultimo, ricorrendone ancora i presupposti, a valutare un’azione nei confronti del soggetto responsabile del difetto; problema che, soprattutto negli edifici meno recenti, può peraltro essere tutt’altro che semplice.

Questo punto è importante anche perché in molte assemblee si perde tempo a discutere sull’origine storica del vizio invece di affrontare il problema attuale. Dal punto di vista del proprietario danneggiato, la domanda principale non è necessariamente “chi costruì male il muro?”, ma chi oggi ha la custodia della parte dell’edificio dalla quale proviene il danno?

Ma il proprietario non può chiudere le finestre e attribuire tutto al condominio

La sentenza, però, non si ferma qui. E fa bene.

La consulenza tecnica aveva accertato che anche il comportamento del proprietario aveva contribuito al danno, perché il mancato o insufficiente ricambio dell’aria aveva favorito la formazione della condensa e della muffa. Il Tribunale ha quindi applicato l’art. 1227 c.c.: quando il comportamento colposo del danneggiato concorre a produrre il danno, il risarcimento deve essere ridotto in proporzione alla gravità della sua condotta e alle conseguenze che questa ha provocato. Nel caso deciso a Roma, il concorso del proprietario è stato individuato nel 50% e il risarcimento è stato conseguentemente ridotto. (NT Diritto)

Attenzione però a non trasformare anche questo principio in una formula automatica. Non basta al condominio affermare genericamente che “bisognava aprire di più le finestre” per dimezzare qualsiasi risarcimento. Occorre dimostrare, normalmente attraverso un accertamento tecnico, che il comportamento del proprietario abbia realmente contribuito alla formazione o all’aggravamento del fenomeno e in quale misura.

Allo stesso modo, la presenza di muffa non dimostra da sola l’esistenza di un difetto delle parti comuni. Condensa e umidità possono avere origini diverse: infiltrazioni, ponti termici, insufficiente isolamento, perdite, problemi di impermeabilizzazione, modalità di riscaldamento e ventilazione dell’appartamento o, molto spesso, una combinazione di più fattori. È per questo che queste controversie si vincono o si perdono frequentemente sul terreno della prova tecnica, molto prima che su quello delle discussioni assembleari.

C’è un’altra conseguenza che spesso sorprende il condomino danneggiato

Supponiamo che il condominio venga condannato a riparare la parte comune e a risarcire il proprietario dell’appartamento danneggiato. Quel proprietario diventa un estraneo al condominio quando si devono dividere le spese? No.

La stessa sentenza ricorda che il condomino danneggiato è certamente un terzo rispetto al condominio quando chiede il risarcimento, ma rimane contemporaneamente comproprietario delle parti comuni. Deve quindi concorrere, secondo la quota che gli compete, sia alle spese necessarie per la loro riparazione sia, in linea di principio, agli oneri che gravano sul condominio per il risarcimento. (NT Diritto)

Può sembrare paradossale: ottengo dal condominio 10.000 euro di risarcimento e poi, attraverso i miei millesimi, partecipo anch’io alla spesa sostenuta dal condominio. Ma non c’è contraddizione. Sono due posizioni giuridiche diverse: come proprietario dell’appartamento sono il soggetto danneggiato; come condomino sono comproprietario delle parti comuni e partecipo agli oneri della gestione condominiale.

Cosa fare quando compaiono muffa e infiltrazioni

La prima cosa da evitare è aspettare anni limitandosi a mandare fotografie nella chat del condominio. Occorre documentare il fenomeno, informare formalmente l’amministratore e chiedere un accertamento della causa. Se il problema è rilevante, una relazione tecnica redatta tempestivamente può essere molto più utile di dieci lettere nelle quali ciascuno attribuisce la responsabilità all’altro.

È importante anche non alterare inutilmente lo stato dei luoghi prima degli accertamenti. Rifare immediatamente intonaco e pittura può essere comprensibile dal punto di vista pratico, ma può rendere più difficile ricostruire successivamente origine ed entità del fenomeno. Nei casi più seri può quindi essere opportuno valutare un accertamento tecnico preventivo, anche perché la soluzione migliore non è necessariamente aspettare una sentenza dopo anni: se l’origine del problema viene individuata con precisione, spesso diventa possibile discutere seriamente anche della riparazione e del risarcimento.

E questo vale pure per il condominio. Limitarsi a rispondere che la muffa dipende dalle abitudini del proprietario, senza effettuare alcun accertamento sulle facciate, sull’isolamento o sulle altre parti comuni, può essere una scelta molto rischiosa. Se successivamente una CTU accerta un difetto della parte comune, l’argomento “è colpa del condomino” potrebbe rivelarsi insufficiente; viceversa, se la perizia dimostra che il comportamento del proprietario ha aggravato il fenomeno, quel comportamento potrà incidere in maniera consistente sul risarcimento.

La vera lezione della sentenza: nelle cause di umidità raramente esiste una risposta semplice

Mi sembra questo l’aspetto più utile della decisione del Tribunale di Roma. Nelle controversie per muffa e infiltrazioni si cerca spesso un solo colpevole: il condominio, il costruttore oppure il proprietario che non arieggia l’appartamento. La realtà tecnica può essere molto più complessa.

Nel caso deciso dal Tribunale esisteva un difetto dell’edificio e il condominio, quale custode delle parti comuni, ne ha risposto. Ma esisteva contemporaneamente una condotta del proprietario che aveva contribuito al danno e il risarcimento è stato ridotto del 50%. Non ha vinto, quindi, la spiegazione più semplice. Ha vinto quella che la consulenza tecnica è riuscita a dimostrare. (Condominioweb.com)

È una considerazione che vale per moltissime controversie immobiliari: prima di decidere chi deve pagare, bisogna capire esattamente che cosa sta provocando il danno. E, possibilmente, farlo prima che le parti abbiano già speso più nella causa di quanto sarebbe costato risolvere il problema.

Naturalmente, la soluzione migliore è sempre una mediazione presso Adr Center, in tutta Italia. Vi aspetto!

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In mediazione non basta avere la delega: l’avvocato deve conoscere davvero la controversia e partecipare effettivamente

Qualche giorno fa ho concluso negativamente una mediazione che mi ha fatto riflettere molto sul ruolo dell’avvocato all’interno del procedimento. Per ovvie ragioni di riservatezza non parlerò della materia, delle parti né del contenuto della controversia. Mi interessa soltanto un aspetto professionale che credo meriti una riflessione più generale. Una delle parti non partecipava personalmente ed era rappresentata dal proprio avvocato, munito di delega sostanziale. Formalmente, dunque, sembrava esserci ciò che occorreva per consentire al rappresentante di negoziare. Il problema era un altro: nel corso degli incontri il professionista ha più volte dichiarato di non conoscere adeguatamente la questione. A un incontro non ha partecipato; a quello successivo, impegnato contemporaneamente in altra questione, ha potuto dedicare alla mediazione soltanto pochi minuti, senza fornire un contributo sostanziale alla discussione. Alla fine della procedura, nonostante diversi incontri, gli avvocati delle altre parti continuavano a chiedersi quale fosse realmente la posizione della parte istante. Persino la conclusione formale del procedimento e la raccolta delle sottoscrizioni hanno richiesto più fatica del normale.

Non voglio trasformare un episodio professionale in un giudizio disciplinare sul comportamento di un singolo avvocato. Non spetta al mediatore farlo e, soprattutto, la responsabilità deontologica non può essere ricavata automaticamente da una singola assenza o da una prestazione professionale insoddisfacente. Il Consiglio Nazionale Forense ha più volte chiarito che non ogni inadempimento o errore integra di per sé un illecito disciplinare e che, perché ciò avvenga, occorre una trascuratezza rilevante e non scusabile degli interessi dell’assistito. Ma proprio per questo credo sia più interessante spostare il discorso dal singolo caso a una domanda molto più importante: che cosa significa assistere seriamente un cliente in mediazione?

La delega sostanziale non basta

L’art. 8 del d.lgs. 28/2010 è oggi molto chiaro. La regola è la partecipazione personale della parte; quando esistono giustificati motivi, una persona fisica può delegare un rappresentante, ma la legge richiede che quest’ultimo sia contemporaneamente a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la composizione della controversia. Sono due requisiti distinti e devono esistere entrambi. Avere il potere di firmare un accordo serve a poco se non si conosce la vicenda; conoscere perfettamente il fascicolo serve altrettanto poco se, ogni volta che emerge una possibile soluzione, bisogna telefonare a qualcun altro per chiedere se la si possa accettare.

La Cassazione ha recentemente ribadito, con l’ordinanza n. 21405 del 23 giugno 2026, che la partecipazione attraverso un rappresentante deve essere reale e non meramente formale. Nel caso esaminato dalla Corte, una dipendente era stata delegata a “presenziare” mentre al difensore era stato attribuito il compito di “assistere”: non era sufficiente, perché mancavano effettivi poteri sostanziali che consentissero una vera disponibilità dei diritti controversi. Ma la norma, a mio avviso, contiene anche un passaggio forse ancora più elementare: il rappresentante deve conoscere i fatti. Una delega sostanziale perfettamente redatta non può trasformare in un vero rappresentante negoziale chi arriva al tavolo senza conoscere la controversia.

Lo stesso art. 8 aggiunge qualcosa che dovrebbe essere tenuto presente più spesso: le parti e gli avvocati che le assistono devono cooperare in buona fede e lealmente affinché si realizzi un effettivo confronto sulle questioni controverse. “Effettivo confronto” non significa essere semplicemente collegati a una piattaforma, comparire per alcuni minuti o dichiarare che si prende atto delle posizioni altrui. La mediazione non è un’udienza nella quale basta presentarsi per poter dire di avere adempiuto al proprio compito. Nessuno deciderà al posto delle parti e, se chi rappresenta il cliente non conosce la controversia, non ha approfondito le sue esigenze e non sa quale margine negoziale esista, il mediatore può fare ben poco.

Il dovere di competenza vale anche in mediazione

Il Codice deontologico forense non limita il dovere di competenza alla redazione degli atti o alla partecipazione alle udienze. L’art. 12 richiede all’avvocato di svolgere la propria attività con coscienza e diligenza, assicurando la qualità della prestazione; l’art. 14 gli impone di non accettare incarichi che non sia in grado di svolgere con adeguata competenza; l’art. 26 parte da una formulazione ancora più esplicita: l’accettazione dell’incarico professionale presuppone la competenza a svolgerlo.

Naturalmente competenza non significa infallibilità. Nessun avvocato può conoscere a memoria ogni documento di un fascicolo complesso e nessuno è tenuto ad avere immediatamente una risposta per qualsiasi questione che emerga durante una trattativa. Significa però prepararsi seriamente per l’attività che si deve svolgere. E la mediazione è attività professionale a tutti gli effetti. Anzi, richiede una preparazione in parte diversa da quella necessaria per la causa: bisogna conoscere fatti, documenti, norme e precedenti, ma bisogna anche sapere che cosa vuole realmente il cliente, quali risultati considera accettabili, quali non accetterà, quali rischi presenta l’alternativa giudiziale, quanto pesano per lui il tempo e i costi e quali possibili soluzioni, diverse dalla semplice corresponsione di una somma, potrebbero soddisfarne gli interessi.

Se rappresento una parte con delega sostanziale, devo sapere almeno entro quali limiti posso muovermi, quali opzioni posso esplorare e quali decisioni posso assumere. Non significa ricevere dal cliente un copione rigido prima dell’incontro: la negoziazione non funzionerebbe così. Significa però avere parlato seriamente con lui e sapere dove vogliamo andare.

Ancora di più se rappresento chi ha promosso la mediazione

C’è poi un aspetto che trovo particolarmente difficile da comprendere quando la mancanza di preparazione riguarda proprio la parte istante. È quest’ultima ad avere deciso di avviare il procedimento. Dovrebbe quindi sapere che cosa chiede e perché lo chiede. Naturalmente nel corso della mediazione la posizione può cambiare, e spesso è proprio ciò che speriamo accada: si ascoltano le altre parti, si acquisiscono informazioni, si comprende che esistono soluzioni diverse da quelle immaginate all’inizio. Ma una cosa è modificare consapevolmente la propria posizione; un’altra è arrivare alla fine di una procedura senza che gli altri abbiano ancora capito quale fosse.

Non significa che la parte debba scoprire tutte le proprie carte. La riservatezza e la strategia negoziale sono essenziali e nessuno è tenuto a comunicare alla controparte il proprio limite massimo o minimo. Ma per negoziare deve esistere almeno una posizione comprensibile con la quale confrontarsi. Altrimenti non c’è una trattativa: c’è semplicemente qualcuno che aspetta di capire che cosa voglia l’altro.

La mediazione richiede tempo vero

Capisco perfettamente gli impegni degli avvocati, perché faccio lo stesso mestiere. Udienze, clienti, telefonate, riunioni, scadenze e convegni possono sovrapporsi. Può accadere anche che un’urgenza sopravvenuta renda impossibile partecipare a un incontro già fissato. Ma quando si accetta di rappresentare sostanzialmente una parte in mediazione bisogna riservare alla procedura il tempo necessario. Collegarsi per pochi minuti tra un impegno e l’altro può essere inevitabile una volta; difficilmente può essere considerato un modo adeguato di partecipare.

La negoziazione ha bisogno di tempo perché le posizioni si muovano. Una proposta inizialmente inaccettabile può diventare interessante modificandone due elementi; una dichiarazione apparentemente rigida può nascondere un’esigenza sulla quale è possibile lavorare; una pausa può consentire alla parte di riflettere su qualcosa che fino a pochi minuti prima rifiutava in modo assoluto. Ma perché tutto questo accada bisogna esserci davvero. E non basta neppure arrivare preparati sul merito: occorre essere disponibili a contribuire al procedimento fino alla sua conclusione, compresa la sottoscrizione del verbale prevista dall’art. 11 del d.lgs. 28/2010. Anche questo non è un fastidioso adempimento successivo alla mediazione: è parte della procedura.

Il mediatore non può sostituire il difensore della parte

A volte si ha la sensazione che un fascicolo non preparato possa essere recuperato dal mediatore nel corso dell’incontro. Non è così. Il mediatore può aiutare le parti a comunicare, porre domande, individuare interessi che non erano emersi, verificare possibili opzioni e lavorare sulle distanze. Può fare molto, ed è proprio questa la parte più interessante del nostro lavoro. Ma non può preparare il fascicolo al posto dell’avvocato e soprattutto non può stabilire quale sia l’interesse del cliente rappresentato da qualcun altro.

Se da una parte del tavolo non c’è nessuno che conosca realmente la controversia, sappia che cosa vuole la parte e possa elaborare una posizione, manca uno degli interlocutori necessari. Il mediatore può provare a colmare alcune distanze, ma non può inventare la posizione negoziale di una parte.

E a perdere, in questi casi, non è soltanto la mediazione. Il cliente ha affidato a un professionista la tutela dei propri interessi, può avere sostenuto costi per il procedimento, per il difensore e per eventuali consulenti e, soprattutto, può avere perso un’occasione che non tornerà nelle stesse condizioni. Una volta iniziata la causa possono aumentare i costi, irrigidirsi le posizioni, peggiorare i rapporti e cambiare le condizioni economiche. Una mediazione affrontata male può quindi essere non soltanto una procedura conclusa senza accordo, ma un’opportunità professionale sprecata.

Competenza non significa parlare più degli altri

L’avvocato bravo in mediazione non è necessariamente quello che parla di più, né quello che arriva con cinquanta pagine di memoria da leggere al mediatore. Non occorre trasformare l’incontro in un’arringa e nemmeno dimostrare alla controparte di avere studiato più sentenze. Occorre conoscere bene la controversia, sapere quando parlare e quando ascoltare, distinguere le posizioni dagli interessi, comprendere quando una proposta apparentemente lontana contiene un elemento utile, saper formulare una concessione senza farla apparire come una resa e preparare il cliente alle diverse possibili evoluzioni della trattativa.

Se poi l’avvocato assume anche la rappresentanza sostanziale della parte, serve qualcosa in più: deve essere realmente in grado di rappresentarla. Non soltanto perché esiste una procura che lo dice.

In conclusione

La mediazione dalla quale sono partito si è conclusa senza accordo. Può succedere e succede continuamente. Non considero mai il mancato accordo, da solo, il fallimento della procedura: una mediazione può essere utile anche se non si concilia. Quello che trovo molto più difficile da accettare è arrivare alla fine senza che gli altri partecipanti abbiano nemmeno potuto comprendere quale fosse realmente la posizione di una delle parti.

La legge chiede che il rappresentante conosca i fatti e disponga dei poteri necessari per comporre la controversia. Chiede inoltre alle parti e agli avvocati di cooperare lealmente affinché vi sia un confronto effettivo. Il Codice deontologico pretende dall’avvocato competenza, diligenza e qualità della prestazione. Non mi sembrano richieste eccessive.

La mediazione sta diventando una componente sempre più importante del lavoro dell’avvocato e perché funzioni non basta avere mediatori preparati. Devono esserlo anche i professionisti che assistono e rappresentano le parti.

Essere presenti in mediazione non significa semplicemente essere nella stanza o collegati a una piattaforma. Significa conoscere il problema, conoscere il cliente ed essere in grado di contribuire realmente alla ricerca di una soluzione.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp).

Tag: mediazione civile, avvocato in mediazione, dovere di competenza, deontologia forense, delega sostanziale, partecipazione personale, negoziazione, d.lgs. 28/2010, Cassazione 21405/2026, Luca Tantalo, ADR Center

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L’amministratore ha usato i soldi del mio condominio per pagarne un altro: chi deve restituirli?

Cassazione n. 25301/2026: il condominio che ha ricevuto somme appartenenti a un altro stabile deve restituirle direttamente. L’azione contro l’amministratore infedele resta separata

Può sembrare una situazione estrema, ma nella gestione di più condomìni da parte dello stesso amministratore può accadere che i fondi di uno stabile vengano utilizzati per coprire debiti o ammanchi di un altro. Che cosa succede quando la gestione irregolare viene scoperta? Il condominio al quale sono stati sottratti i soldi deve necessariamente inseguire l’amministratore, con il rischio magari di trovarlo insolvente, oppure può chiedere direttamente la restituzione al condominio che ha ricevuto il denaro?

La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 25301/2026, ha dato una risposta molto chiara: se il denaro di un condominio viene trasferito senza titolo sul conto di un altro, il condominio depauperato può agire direttamente contro quello beneficiario per ottenere la restituzione. Il fatto che la movimentazione sia stata effettuata abusivamente, o persino illecitamente, dall’amministratore comune ai due stabili non elimina l’obbligo restitutorio di chi ha ricevuto somme che non gli spettavano. (NT Diritto)

Il caso: quattro assegni per coprire i “buchi” di un altro condominio

La vicenda esaminata dalla Cassazione riguardava un amministratore che gestiva contemporaneamente diversi condomìni. Tra il 2009 e il 2011 erano state effettuate movimentazioni di denaro tra i relativi conti correnti per coprire ammanchi di cassa. In particolare, quattro assegni non trasferibili, per complessivi 7.500 euro, erano stati tratti sul conto di un condominio e destinati a un altro. Il condominio che aveva perso quelle somme aveva quindi agito per ottenerne la restituzione ai sensi dell’art. 2033 c.c.; sia il Tribunale sia la Corte d’appello di Genova avevano accolto la domanda. La Cassazione ha confermato il risultato. (NT Diritto)

La difesa del condominio beneficiario era, almeno intuitivamente, comprensibile: “Non abbiamo chiesto noi quei soldi; è stato l’amministratore a spostarli abusivamente. Se ha commesso un illecito, il condominio danneggiato deve agire contro di lui”. La Suprema Corte, però, separa nettamente i due problemi.

Perché deve restituire il condominio che ha ricevuto i soldi?

Perché la domanda non è fondata, in primo luogo, sulla responsabilità per il comportamento illecito dell’amministratore, ma sulla ripetizione dell’indebito oggettivo prevista dall’art. 2033 c.c.

Il ragionamento è relativamente semplice: il denaro è uscito dal patrimonio del Condominio A ed è entrato in quello del Condominio B senza che esistesse una valida ragione giuridica per quel trasferimento. Lo spostamento patrimoniale è quindi privo di causa. Per ripristinare la situazione precedente, chi ha ricevuto ciò che non gli spettava deve restituirlo. (NT Diritto)

È irrilevante, ai fini di questa specifica azione restitutoria, che i condomini beneficiari fossero consapevoli o meno delle irregolarità dell’amministratore. La ripetizione dell’indebito ha natura oggettiva: ciò che interessa è verificare se una somma sia stata trasferita da un patrimonio a un altro senza un titolo che giustificasse il pagamento. (NT Diritto)

Quindi l’amministratore non risponde?

Naturalmente no. L’ordinanza non assolve affatto l’amministratore dalla responsabilità per la propria condotta. Dice una cosa diversa: l’eventuale azione di responsabilità o di rivalsa contro l’amministratore non impedisce al condominio danneggiato di chiedere direttamente indietro i propri soldi al condominio che li ha ricevuti. (Anac Italia Servizi)

Sono due rapporti distinti. Da una parte vi è quello restitutorio tra i due condomìni: uno ha perso denaro, l’altro lo ha ricevuto senza titolo. Dall’altra vi sono le eventuali responsabilità dell’amministratore per la gestione irregolare. Il secondo problema non può bloccare il primo.

Ed è proprio questo l’aspetto più interessante della decisione. Se l’unico rimedio fosse l’azione contro l’amministratore infedele, il condominio danneggiato potrebbe trovarsi di fronte a un soggetto privo di patrimonio o comunque incapace di restituire l’intera somma. La Cassazione riconosce invece la possibilità di rivolgersi direttamente a chi ha ricevuto il vantaggio economico.

Ma il condominio beneficiario potrebbe non aver saputo nulla

È possibile, e probabilmente è proprio questo l’elemento che rende il caso meno intuitivo. I condomini dello stabile beneficiario potrebbero non avere avuto alcuna conoscenza della movimentazione e potrebbero persino esserne rimasti vittime indirette.

Ciò non toglie, però, che il loro condominio abbia ricevuto denaro che apparteneva a un altro. L’obbligo di restituzione ex art. 2033 c.c. non presuppone necessariamente una colpa del destinatario. Il problema della buona o cattiva fede può assumere rilievo per ulteriori conseguenze della restituzione, ma non trasforma un pagamento privo di titolo in un pagamento dovuto.

Una volta restituita la somma, il condominio beneficiario potrà naturalmente valutare le proprie azioni nei confronti dell’amministratore responsabile della gestione irregolare.

L’amministratore può utilizzare temporaneamente i soldi di un condominio per un altro?

No. Ed è bene ricordare che oggi la gestione dei fondi condominiali è molto più rigidamente regolata rispetto al passato. L’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di far transitare le somme ricevute dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio attraverso uno specifico conto corrente intestato al condominio stesso.

La ratio è evidente: i patrimoni dei diversi condomìni devono rimanere separati. Chi amministra dieci stabili non dispone di un’unica “cassa” dalla quale prendere temporaneamente il denaro dove serve. Ogni condominio ha un proprio patrimonio e una propria contabilità.

Il fatto che l’amministratore possa avere intenzione di “rimettere a posto i conti” in un momento successivo non rende legittima una movimentazione priva di titolo.

E se il denaro è stato utilizzato per pagare una fattura del secondo condominio?

Il principio non cambia per il solo fatto che la somma sia stata poi utilizzata per una spesa effettivamente dovuta dal condominio beneficiario. Se il Condominio B doveva 10.000 euro a un’impresa e l’amministratore ha pagato quella fattura utilizzando 10.000 euro sottratti dal conto del Condominio A, il debito verso il fornitore può anche risultare estinto, ma rimane il problema del trasferimento patrimoniale tra A e B.

Il Condominio B ha comunque beneficiato economicamente di denaro che non gli apparteneva: un proprio debito è stato pagato utilizzando risorse altrui. È questo squilibrio che l’azione restitutoria mira a eliminare.

Come si prova che i soldi sono finiti nell’altro condominio?

La sentenza è interessante anche sotto questo profilo. Nel caso concreto le somme erano state trasferite mediante assegni bancari non trasferibili. La Cassazione ha affermato un ulteriore principio sull’onere della prova: quando chi chiede la restituzione dimostra l’emissione e la consegna degli assegni intestati al beneficiario, nonché l’addebito delle relative somme sul proprio conto con corrispondenza tra importi e numeri identificativi, si determina una presunzione di avvenuto pagamento al beneficiario. Sarà allora quest’ultimo a dover dimostrare che gli assegni non furono effettivamente incassati o accreditati. (NT Diritto)

La Corte richiama il principio della vicinanza della prova: è molto più semplice per chi dispone del proprio conto dimostrare che una determinata somma non vi sia mai entrata, piuttosto che imporre all’altro soggetto di ricostruire documentazione bancaria che si trova nella disponibilità della controparte.

Oggi, naturalmente, molte movimentazioni avvengono tramite bonifico e lasciano una traccia ancora più immediata. In presenza di sospetti sulla gestione, quindi, gli estratti conto assumono un’importanza fondamentale.

Cosa dovrebbe fare un condominio che scopre ammanchi?

La prima cosa è evitare conclusioni affrettate. Una differenza contabile non dimostra necessariamente una distrazione di fondi. È necessario ricostruire movimenti, fatture, pagamenti e giustificativi e verificare dove siano effettivamente finite le somme.

Il conto corrente condominiale è uno strumento essenziale in questa verifica. I condomini possono, tramite l’amministratore, ottenere la documentazione bancaria e la contabilità deve consentire di collegare entrate e uscite alla gestione dello stabile.

Quando emergono bonifici, assegni o pagamenti diretti verso soggetti che non hanno alcun rapporto con il condominio, la verifica deve essere approfondita immediatamente.

Se poi risulta che le somme sono confluite sul conto di un altro condominio gestito dallo stesso amministratore, dopo la decisione n. 25301/2026 è particolarmente importante valutare non soltanto l’azione contro l’amministratore, ma anche la richiesta diretta di restituzione nei confronti del condominio beneficiario. (NT Diritto)

Un esempio pratico

L’amministratore gestisce il Condominio Alfa e il Condominio Beta. Beta deve pagare urgentemente l’impresa che ha rifatto il tetto, ma sul suo conto non ci sono abbastanza soldi. L’amministratore trasferisce allora 30.000 euro dal conto di Alfa a quello di Beta e utilizza la somma per pagare l’impresa.

Dopo alcuni mesi la nuova amministrazione di Alfa scopre il trasferimento.

Alfa può certamente verificare la responsabilità del precedente amministratore. Ma, seguendo il principio espresso dalla Cassazione, può anche chiedere direttamente a Beta la restituzione dei 30.000 euro ricevuti senza titolo. Beta non può limitarsi a rispondere: “Non siamo stati noi, è stato l’amministratore”. L’azione contro quest’ultimo rimane distinta dal diritto di Alfa a recuperare il denaro uscito dal proprio patrimonio. (NT Diritto)

Perché questa decisione è importante anche per i condomini “innocenti”

La pronuncia non tutela soltanto il condominio dal quale il denaro è stato sottratto. Contiene anche un avvertimento per tutti gli altri stabili gestiti dal medesimo amministratore.

Se emergono gravi ammanchi in un condominio, è opportuno verificare anche i conti degli altri. Una gestione promiscua può infatti significare che uno stabile abbia ricevuto risorse provenienti da un altro senza saperlo. Il problema potrebbe quindi emergere a distanza di anni sotto forma di una richiesta di restituzione.

È una ragione ulteriore per non considerare il rendiconto condominiale una semplice formalità da approvare in assemblea senza esaminarlo.

In conclusione

La Cassazione, con l’ordinanza n. 25301/2026, stabilisce un principio molto concreto: se l’amministratore trasferisce abusivamente denaro dal conto di un condominio al conto di un altro per coprirne i debiti o gli ammanchi, il condominio che ha ricevuto quelle somme è tenuto a restituirle direttamente a quello che le ha perdute. L’eventuale responsabilità civile o penale dell’amministratore resta un problema distinto e non può paralizzare la pretesa restitutoria. (NT Diritto)

È una decisione importante perché evita che il condominio depauperato sia costretto a concentrare tutte le proprie speranze di recupero su un amministratore che potrebbe essere insolvente. Ma è anche un richiamo all’importanza della trasparenza contabile: quando una stessa persona amministra numerosi edifici, ogni conto deve rimanere rigorosamente separato dagli altri.

E per i condomini c’è una conseguenza pratica molto semplice: quando i conti non tornano, non basta chiedere quanto manca. Bisogna chiedere anche dove sono finiti i soldi.

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Tag: condominio, amministratore di condominio, ammanchi condominiali, conto corrente condominiale, appropriazione fondi, ripetizione di indebito, art. 2033 c.c., responsabilità amministratore, Cassazione 25301/2026, Luca Tantalo, ADR Center

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Danno causato dall’intelligenza artificiale: dal 30 settembre sarà più facile ottenere il risarcimento?

Il nuovo d.lgs. 160/2026 cambia le regole della prova nelle cause per danni da intelligenza artificiale: il giudice potrà ordinare l’esibizione dei log, il nesso causale potrà essere presunto e, in alcuni casi, sarà possibile agire direttamente contro l’assicurazione

Un sistema di intelligenza artificiale seleziona automaticamente i candidati per un posto di lavoro e discrimina qualcuno. Un software utilizzato da una banca attribuisce erroneamente un profilo di rischio e determina il rifiuto di un finanziamento. Un sistema impiegato da un’impresa produce un’informazione sbagliata che provoca un danno economico. Oppure un algoritmo utilizzato professionalmente prende parte a una decisione che danneggia una persona. Il problema, fino a oggi, era anche molto pratico: come fa il danneggiato a dimostrare che cosa è realmente accaduto dentro un sistema che non controlla e del quale non possiede né i dati né la documentazione tecnica?

Dal 30 settembre 2026 la risposta cambia in maniera significativa. È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 15 settembre il d.lgs. 9 settembre 2026, n. 160, che adegua la normativa italiana al Regolamento europeo sull’intelligenza artificiale e introduce, tra l’altro, specifici strumenti processuali per le azioni di risarcimento dei danni cagionati dall’utilizzo di sistemi di IA. Il decreto entrerà in vigore il 30 settembre. (Gazzetta Ufficiale)

La novità non consiste nell’introduzione di una responsabilità automatica di chi utilizza l’intelligenza artificiale. Sarebbe una lettura sbagliata. Il legislatore interviene soprattutto su uno dei problemi più difficili di queste controversie: la prova.

Il problema dell’“algoritmo che sa tutto e non dice niente”

Immaginiamo un consumatore che sostenga di aver subito un danno a causa di una decisione presa con l’ausilio di un sistema di IA. Il risultato finale è visibile: la domanda viene respinta, il contratto non viene concluso, un servizio viene negato oppure viene presa una decisione sfavorevole. Quello che spesso non è visibile è tutto ciò che è avvenuto prima: quali dati sono stati utilizzati, come ha funzionato il sistema, quali parametri sono stati applicati, quale intervento umano vi sia stato e quali controlli fossero previsti.

Quasi tutte queste informazioni sono normalmente nella disponibilità dell’impresa, del fornitore o del soggetto che utilizza la tecnologia, non della persona che lamenta il danno. È una evidente asimmetria informativa e il nuovo decreto prova a correggerla.

L’art. 17 stabilisce che, nelle azioni risarcitorie per danni cagionati nell’utilizzo di un sistema di intelligenza artificiale, il giudice possa ordinare all’altra parte, o anche al terzo che li possieda, di esibire gli elementi di prova pertinenti relativi al funzionamento del sistema, purché chi chiede l’esibizione presenti fatti ed elementi capaci di rendere verosimile la propria domanda, compreso il collegamento tra l’output dell’IA e il danno lamentato. (Leggi Edilizia.com)

Cosa potrà essere chiesto di esibire?

Il decreto è molto concreto. Tra i documenti e le informazioni che potranno essere acquisiti figurano i registri del sistema, i cosiddetti log, la documentazione relativa alla gestione dei rischi, la documentazione tecnica e le informazioni sui parametri e sulle modalità della sorveglianza umana. (Leggi Edilizia.com)

Questo passaggio, a mio avviso, è uno dei più importanti dell’intera riforma. Nei futuri contenziosi non sarà sufficiente dire: “Il software funzionava correttamente”. Potrebbe essere necessario dimostrarlo attraverso i dati che documentano concretamente il funzionamento del sistema.

Naturalmente il giudice non potrà ordinare indiscriminatamente la consegna di qualsiasi informazione. La richiesta deve essere necessaria e proporzionata e il decreto impone di tutelare i segreti commerciali e le altre informazioni riservate. Non viene quindi meno la protezione del know-how aziendale: si cerca piuttosto un equilibrio tra il diritto alla prova e la riservatezza delle informazioni tecniche. (Leggi Edilizia.com)

E se l’impresa non consegna i documenti?

Qui la disciplina diventa particolarmente incisiva.

Se la parte non esegue senza giustificato motivo l’ordine di esibizione, anche soltanto in parte, il giudice può trarne argomenti di prova ai sensi dell’art. 116 c.p.c. Ma quando l’inadempimento riguarda proprio la documentazione espressamente indicata dalla legge — log, gestione dei rischi, documentazione tecnica e sorveglianza umana — il giudice, dopo aver valutato gli altri elementi disponibili, può ritenere ammessi i fatti allegati dal danneggiato. (Leggi Edilizia.com)

Per un’impresa è una conseguenza da non sottovalutare. Non conservare correttamente la documentazione sul funzionamento di un sistema di IA potrebbe quindi diventare un problema non soltanto organizzativo o regolatorio, ma direttamente processuale.

Se a non adempiere all’ordine è invece un terzo, il decreto prevede una sanzione pecuniaria da 1.500 a 10.000 euro. (Leggi Edilizia.com)

La novità più forte: il nesso causale può essere presunto

Chi chiede un risarcimento deve normalmente dimostrare non soltanto il danno, ma anche che quel danno sia stato causato dalla condotta del soggetto convenuto. Nelle vicende che coinvolgono sistemi complessi di intelligenza artificiale questa prova può diventare estremamente difficile.

L’art. 18 introduce allora una presunzione importante: quando il danno deriva dalla violazione di uno o più obblighi previsti dall’AI Act, il nesso di causalità tra la violazione e il danno si presume, salvo prova contraria. (Leggi Edilizia.com)

La precisazione è fondamentale. Non significa che in qualunque controversia nella quale compaia un algoritmo il nesso causale sia automaticamente presunto. La regola opera quando il danno deriva dalla violazione di uno degli obblighi previsti dal Regolamento europeo.

Sarà quindi necessario individuare prima quale obbligo sia stato violato e dimostrare che quella violazione sia effettivamente rilevante rispetto al danno contestato. Solo allora opererà l’inversione prevista dalla norma, lasciando alla controparte la possibilità di fornire prova contraria.

“Il mio sistema era certificato”: potrebbe non bastare

Un altro passaggio merita attenzione. L’art. 19 stabilisce espressamente che la conformità del sistema agli obblighi previsti dal Regolamento europeo, anche quando sia certificata, non esclude di per sé la responsabilità del convenuto. (Leggi Edilizia.com)

È una regola ragionevole. Una certificazione dimostra il rispetto di determinati requisiti, ma non può trasformarsi automaticamente in una immunità civile rispetto a qualsiasi danno concreto.

Il principio ricorda, sotto certi aspetti, quello che già conosciamo in altri settori: rispettare uno standard costituisce certamente un elemento importante, ma il giudice deve comunque verificare ciò che è realmente accaduto nel caso specifico.

Si potrà agire direttamente contro l’assicurazione

Il decreto introduce anche un meccanismo particolarmente interessante sul piano pratico. Chi intende promuovere un’azione per danni da IA può chiedere preventivamente al soggetto ritenuto responsabile se disponga di una polizza di responsabilità civile relativa a quel danno.

Il destinatario della richiesta deve comunicare entro trenta giorni l’esistenza della polizza, i suoi estremi e la compagnia assicuratrice. In caso di mancata o incompleta risposta, il giudice potrà tenerne conto sul piano probatorio. Soprattutto, il nuovo art. 20 attribuisce al danneggiato azione diretta contro l’impresa di assicurazione, nei limiti del massimale previsto dal contratto. (Leggi Edilizia.com)

Anche questa è una novità destinata ad avere conseguenze concrete. La solvibilità del responsabile diventa meno centrale quando esiste una copertura assicurativa direttamente azionabile dal danneggiato.

Naturalmente l’assicurazione può opporre le eccezioni derivanti dal contratto anteriori al sinistro e conserva, nei casi previsti, il diritto di rivalsa nei confronti dell’assicurato. (Leggi Edilizia.com)

Un esempio pratico

Immaginiamo che un’impresa utilizzi un sistema di IA per valutare automaticamente determinate richieste dei clienti e che un errore produca un danno economico significativo.

Il cliente vede soltanto il risultato finale. Non sa quali dati siano stati utilizzati, quale versione del sistema fosse operativa, se vi siano stati errori, se fosse prevista una verifica umana o se qualcuno abbia modificato successivamente l’output.

Con la nuova disciplina, se riesce a fornire elementi sufficienti a rendere plausibile che il danno sia collegato al funzionamento del sistema, potrà chiedere al giudice di acquisire proprio queste informazioni.

Se poi emerge che è stato violato uno degli obblighi imposti dall’AI Act e che da quella violazione deriva il danno, il collegamento causale sarà presunto fino a prova contraria.

Non significa che il cliente abbia automaticamente vinto la causa. Significa però che non dovrà più affrontare da solo la quasi impossibile impresa di dimostrare dall’esterno ciò che è avvenuto all’interno di un sistema tecnologico controllato esclusivamente dalla controparte.

Il decreto riguarda soltanto le grandi piattaforme tecnologiche?

No, ed è forse uno degli equivoci più pericolosi.

Le nuove regole processuali dell’art. 17 riguardano le azioni, contrattuali o extracontrattuali, per danni cagionati nell’utilizzo di un sistema di intelligenza artificiale. Non sono quindi pensate soltanto per i grandi produttori internazionali di software. Possono interessare anche imprese che utilizzano professionalmente sistemi di IA nei propri processi decisionali o nei rapporti con clienti e utenti. (Leggi Edilizia.com)

Naturalmente gli obblighi concretamente applicabili dipenderanno dal tipo di sistema, dal ruolo ricoperto dal soggetto e dalle disposizioni dell’AI Act. Ma è un errore pensare che “noi usiamo soltanto software comprato da altri” sia sufficiente per escludere qualsiasi problema.

La questione sarà sempre: chi ha fatto cosa, con quale sistema e in violazione di quale obbligo?

Cosa dovrebbero fare adesso le imprese

Non credo serva reagire alla nuova normativa con il panico né con centinaia di pagine di procedure inutili. Serve però sapere quali sistemi di intelligenza artificiale vengono effettivamente utilizzati, per quali finalità e con quali conseguenze sulle persone.

Diventa soprattutto importante conservare la documentazione relativa al loro funzionamento, alle versioni utilizzate, agli eventuali controlli umani, agli incidenti e alle decisioni adottate. Se tra alcuni anni nasce una causa, sarà difficile ricostruire a posteriori ciò che un sistema faceva oggi se nessuno ne ha conservato traccia.

Le imprese dovrebbero inoltre verificare le proprie coperture assicurative. Il nuovo diritto di azione diretta del danneggiato rende ancora più importante comprendere se e in quale misura la polizza di responsabilità civile copra effettivamente danni connessi all’utilizzo dell’intelligenza artificiale. (Leggi Edilizia.com)

E il decreto contiene anche novità penali

Il d.lgs. n. 160/2026 non riguarda soltanto la responsabilità civile. Introduce e coordina anche disposizioni penali e modifica il d.lgs. n. 231/2001 sulla responsabilità degli enti, inserendo il nuovo art. 25-vicies relativo a reati commessi con l’uso di sistemi di intelligenza artificiale. Tra questi rientrano il nuovo art. 437-bis c.p., relativo a determinate omissioni e alterazioni riguardanti sistemi di IA ad alto rischio, e il reato di diffusione illecita di contenuti generati o alterati con l’intelligenza artificiale previsto dall’art. 612-quater c.p. (Cosimo.dev)

È però un capitolo diverso e merita un approfondimento autonomo. Per chi si occupa di responsabilità civile, la novità più immediata resta il nuovo sistema della prova.

Attenzione: non nasce una responsabilità automatica per l’intelligenza artificiale

È probabilmente la precisazione più importante.

Dal 30 settembre non sarà sufficiente dire: “Mi ha danneggiato un algoritmo, quindi devo essere risarcito”.

Il danneggiato dovrà comunque allegare fatti concreti, individuare il danno e costruire una domanda sufficientemente plausibile. L’ordine di esibizione non è uno strumento esplorativo senza limiti: il giudice deve verificare pertinenza, necessità e proporzionalità e proteggere le informazioni riservate. Anche la presunzione del nesso causale opera soltanto nelle condizioni espressamente previste dalla legge. (Leggi Edilizia.com)

La riforma cerca quindi di riequilibrare la posizione delle parti senza trasformare chi sviluppa o utilizza sistemi di IA in un assicuratore universale di qualsiasi risultato negativo.

In conclusione

Il d.lgs. 9 settembre 2026, n. 160, pubblicato appena due giorni fa e destinato a entrare in vigore il 30 settembre, segna un passaggio importante nella responsabilità civile legata all’intelligenza artificiale. (Gazzetta Ufficiale)

La vera novità non è una nuova definizione astratta di responsabilità. È molto più concreta: chi lamenta un danno potrà accedere più facilmente alle prove che normalmente sono esclusivamente nelle mani di chi controlla il sistema; in presenza della violazione degli obblighi dell’AI Act il nesso causale potrà essere presunto; la certificazione di conformità non basterà da sola a escludere la responsabilità e, se esiste una polizza, il danneggiato potrà agire direttamente contro l’assicuratore.

In un settore nel quale spesso il principale ostacolo non è sapere che un danno si è verificato, ma riuscire a capire perché si è verificato, il cambiamento è tutt’altro che marginale.

E c’è una conseguenza pratica anche per chi utilizza professionalmente sistemi di intelligenza artificiale: in futuro non sarà importante soltanto poter dire di aver rispettato le regole. Sarà importante essere in grado di dimostrarlo.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp).

Tag: intelligenza artificiale, AI Act, responsabilità civile, danni da intelligenza artificiale, risarcimento danni, prova, algoritmi, imprese, assicurazione, d.lgs. 160/2026, diritto civile, Luca Tantalo, ADR Center

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La mediazione è la strada del futuro: perché gli avvocati devono imparare a negoziare davvero

Per molti anni una parte dell’avvocatura ha considerato la mediazione quasi un corpo estraneo al proprio lavoro: un passaggio imposto dalla legge, prima di fare causa. Credo che questa visione appartenga sempre più al passato. Non perché il processo sia destinato a scomparire e neppure perché tutte le controversie possano essere conciliate. Ci saranno sempre cause che devono essere decise da un giudice, questioni sulle quali è necessario ottenere una pronuncia, parti che non hanno alcuna intenzione di negoziare e situazioni nelle quali, semplicemente, un buon accordo non esiste. Ma pensare oggi che il lavoro dell’avvocato consista essenzialmente nel preparare atti, partecipare alle udienze e attendere una sentenza significa, a mio avviso, guardare a una professione che sta cambiando con gli occhi di ieri.

La mediazione italiana, nel frattempo, è cresciuta e si è strutturata. I dati ufficiali del Ministero della Giustizia aiutano a comprendere la dimensione del fenomeno: nel 2025 sono state iscritte 163.473 mediazioni civili e commerciali, circa l’11% in più rispetto al 2019, ultimo anno interamente precedente alla pandemia. Le mediazioni demandate dal giudice sono state 20.294, con un aumento del 9,5% rispetto al 2024. Il dato che trovo però più interessante riguarda gli esiti: quando l’aderente compare, l’accordo viene raggiunto nel 30,6% dei casi; quando le parti decidono di proseguire realmente la mediazione oltre il primo incontro, la percentuale sale al 53,1%. Non significa che “la mediazione funziona nel 53% dei casi” in senso assoluto: significherebbe leggere male le statistiche. Significa però che, quando le parti scelgono davvero di negoziare, più della metà di quelle procedure si conclude con un accordo. È un dato sul quale, credo, vale la pena riflettere.

Dalla mediazione che bisogna fare alla mediazione che si decide di usare

La riforma Cartabia e i successivi interventi correttivi hanno certamente contribuito alla crescita dello strumento: sono aumentate le materie nelle quali la mediazione costituisce condizione di procedibilità, è stata rafforzata la mediazione demandata dal giudice, sono stati previsti incentivi fiscali, è stato disciplinato il patrocinio a spese dello Stato e la modalità telematica è ormai parte stabile del sistema. Nel 2025 il 51% dei procedimenti definiti si è svolto telematicamente, contro il 34% rilevato nel secondo semestre del 2023.

Ma sarebbe un errore pensare che il futuro della mediazione dipenda soltanto dal numero delle materie nelle quali è obbligatoria. Una mediazione può essere perfettamente inutile anche quando viene svolta in modo formalmente impeccabile. Si deposita la domanda, l’altra parte compare, gli avvocati spiegano che le posizioni sono inconciliabili e si chiude il verbale. La condizione di procedibilità è soddisfatta. Ma una vera negoziazione, in realtà, non è mai iniziata.

La differenza si vede quando si passa dalla mediazione che bisogna “fare” alla mediazione che si decide di usare. Usarla significa arrivare preparati, portare al tavolo le persone che possono realmente decidere, conoscere non soltanto la propria posizione giuridica ma anche gli interessi del cliente, valutare seriamente i punti forti e quelli deboli dell’alternativa giudiziale, capire quali informazioni possano essere condivise, costruire opzioni e verificare se esista una soluzione migliore rispetto alla prosecuzione del conflitto. Quando questo accade, la mediazione non è più una parentesi prima della causa. Diventa uno strumento professionale.

Il giudice decide la controversia. Le parti possono costruire una soluzione più ampia

Evito volutamente di dire che “il processo guarda al passato e la mediazione al futuro”, perché sarebbe una semplificazione. Il processo ha una funzione insostituibile e può produrre effetti decisivi anche sui rapporti futuri. La differenza vera è un’altra: il giudice decide entro i confini della domanda, delle prove e delle regole giuridiche; le parti che negoziano possono costruire soluzioni molto più ampie.

Pensiamo a una divisione ereditaria tra fratelli. Il giudice può accertare le quote, dividere i beni secondo le regole applicabili e, quando necessario, arrivare alla vendita. Ma difficilmente può costruire una soluzione nella quale uno dei fratelli conserva la casa dei genitori perché per lui ha un particolare valore affettivo, l’altro riceve un diverso immobile e un terzo viene compensato attraverso un pagamento dilazionato.

Pensiamo a un condominio. Il giudice può stabilire se una delibera sia valida, chi debba sostenere una spesa o se una determinata opera sia illegittima. Ma, il giorno dopo la sentenza, quelle persone continueranno probabilmente a incontrarsi nello stesso pianerottolo e a partecipare alle stesse assemblee.

Pensiamo ancora a due soci. Una causa può accertare responsabilità e condannare al risarcimento. Una buona negoziazione può consentire loro di separarsi senza distruggere un’impresa che conserva ancora valore.

È questa, a mio avviso, una delle grandi possibilità della mediazione: il diritto resta fondamentale, ma non rappresenta necessariamente il limite della soluzione.

Negoziare non significa dividere la differenza

Uno degli equivoci più resistenti è pensare che una buona negoziazione consista nel partire da 100 e da 0 per incontrarsi a 50. A volte può finire così. Ma negoziare davvero è molto di più.

Una buona negoziazione comincia prima della proposta economica. Significa capire che cosa voglia realmente il cliente, distinguere le posizioni dagli interessi, individuare ciò che ha grande valore per una parte ma magari poco valore per l’altra, conoscere la migliore alternativa disponibile se l’accordo non viene raggiunto e anche la peggiore. Significa ragionare sui tempi, sui costi, sull’incertezza del processo, sul rischio di non riuscire poi a eseguire una sentenza favorevole, sulle relazioni che devono continuare e sulle conseguenze che spesso il cliente non considera quando è ancora completamente immerso nel conflitto.

“Voglio 200.000 euro” è una posizione. Perché ne voglio 200.000? Quale risultato concreto devo ottenere? Quanto mi costa aspettare cinque anni? Quanto vale per me chiudere oggi? Qual è realmente la probabilità di ottenere l’intera somma? E se vinco, riuscirò a recuperarla?

Sono domande diverse. Ed è proprio da queste domande che comincia una negoziazione seria.

L’avvocato non perde spazio: acquista responsabilità

All’inizio dell’esperienza italiana della mediazione vi era anche chi temeva che il nuovo istituto avrebbe ridimensionato il ruolo dell’avvocato. I dati raccontano qualcosa di molto diverso. Nel 2025, perfino nelle mediazioni volontarie, nelle quali l’assistenza legale non è obbligatoria, gli avvocati erano presenti nel 91% dei casi per i proponenti e nell’83% per gli aderenti.

È un dato che trovo molto significativo. Le persone, anche quando la legge non impone loro di farlo, vogliono essere assistite da un professionista quando devono prendere decisioni giuridiche ed economiche importanti.

La vera domanda diventa allora: che tipo di assistenza siamo in grado di offrire?

L’avvocato che entra in mediazione per ripetere semplicemente le argomentazioni che inserirebbe in una comparsa conclusionale utilizza soltanto una parte delle proprie competenze. Deve certamente conoscere il diritto, sapere quali siano i precedenti applicabili e spiegare al cliente quale potrebbe essere l’esito del giudizio. Ma questo è il punto di partenza.

Deve anche saper spiegare la differenza tra avere una buona causa e avere la certezza di vincerla. Deve saper attribuire un valore all’eliminazione immediata di un rischio futuro. Deve essere capace di ascoltare ciò che l’altra parte sta dicendo anche quando non viene espresso chiaramente. Deve riconoscere quando una proposta apparentemente inaccettabile contiene invece un elemento sul quale è possibile lavorare. Deve saper formulare una concessione senza trasformarla in un segnale di debolezza e, soprattutto, deve essere capace di dire al cliente, quando serve: “Capisco perfettamente la tua posizione, ma dobbiamo considerare anche questo rischio”.

Non lo rende meno determinato nella difesa. Lo rende, credo, un professionista più completo.

Difendere bene non significa necessariamente litigare più a lungo

Un cliente normalmente non entra in uno studio legale perché desidera una causa. Entra perché ha un problema.

A volte il modo migliore di risolverlo è iniziare un giudizio e portarlo fino alla fine. Non c’è nulla di sbagliato in questo. Altre volte, però, può essere più conveniente ottenere oggi un risultato inferiore a quello teoricamente massimo raggiungibile dopo molti anni, eliminando spese, incertezza e rischio. In altri casi ancora esiste una soluzione che nessun giudice avrebbe il potere di imporre.

Il compito dell’avvocato, a mio avviso, è conoscere tutte queste possibilità e metterle a disposizione del cliente. La causa non è un fallimento della negoziazione e l’accordo non è necessariamente un successo. Esistono pessimi accordi ed eccellenti sentenze. Ciò che conta è scegliere lo strumento più adatto all’interesse concreto della persona che assistiamo.

E qui c’è un altro equivoco da eliminare: negoziare non significa essere accomodanti. Un buon negoziatore deve sapere essere molto fermo. Deve conoscere il proprio limite, saper dire di no, capire quando interrompere una trattativa e avere un’alternativa credibile. Anzi, spesso si negozia meglio proprio quando si è seriamente preparati anche all’ipotesi che l’accordo non venga raggiunto.

Una mediazione si può perdere prima ancora di iniziarla

In tanti anni di mediazioni ho visto trattative partire male non perché il conflitto fosse insanabile, ma perché nessuno aveva preparato seriamente l’incontro. Si arriva senza avere discusso con il cliente delle possibili soluzioni, senza dati aggiornati, senza conoscere il valore reale di un immobile, senza avere verificato se una proposta rateale sia concretamente sostenibile oppure senza che al tavolo sia presente chi ha davvero il potere di prendere una decisione.

Poi si chiede al mediatore di risolvere tutto in poche ore.

La preparazione della mediazione dovrebbe essere affrontata con la stessa serietà con cui si prepara un’udienza importante. Bisogna conoscere il fascicolo, naturalmente, ma anche quello che nel fascicolo spesso non compare: priorità, bisogni, vincoli economici, timori, rapporti pregressi, necessità future. Bisogna pensare in anticipo alle possibili zone di accordo e chiedersi quali concessioni abbiano un vero costo e quali, invece, abbiano un valore soprattutto simbolico per l’altra parte.

E bisogna farsi anche la domanda meno piacevole: che cosa succede se la mia valutazione giuridica è sbagliata?

Non significa dubitare sempre della propria posizione. Significa fare bene il proprio lavoro.

Una mediazione senza accordo non è necessariamente una mediazione inutile

È un altro aspetto che, secondo me, merita maggiore attenzione. Tendiamo a giudicare la mediazione con un criterio molto semplice: accordo raggiunto o accordo non raggiunto. Naturalmente l’accordo rappresenta il risultato principale. Ma una procedura che si conclude senza conciliazione può comunque essere stata utile.

Può aver consentito alle parti di comprendere finalmente la posizione dell’altra. Può aver ridotto le questioni realmente controverse. Può aver fatto emergere problemi trascurati o ridimensionato aspettative irrealistiche. Può aver riaperto un canale di comunicazione che porterà a una transazione qualche settimana più tardi. E può aver fatto comprendere all’avvocato che una causa ritenuta molto forte presenta un rischio che prima della mediazione non era emerso con la stessa chiarezza.

Naturalmente esistono anche mediazioni inutili e sarebbe poco serio negarlo. Ma l’assenza dell’accordo non coincide automaticamente con l’assenza di qualsiasi risultato.

Quel 53,1% merita di essere letto correttamente

Il dato del Ministero mi sembra così interessante che vale la pena tornarci. Nel 2025 il 50% dei primi incontri ha avuto una prosecuzione della mediazione. Tra le procedure nelle quali le parti hanno scelto di proseguire oltre il primo incontro, gli accordi sono stati il 53,1%. Alcune materie mostrano inoltre una particolare disponibilità alla prosecuzione: divisioni 64,3%, successioni ereditarie 61,9%, condominio 59,6%.

Sono proprio settori nei quali il problema non è quasi mai soltanto giuridico. In una divisione, in una successione o in un condominio entrano spesso in gioco rapporti personali, esigenze economiche, beni ai quali viene attribuito un diverso valore, relazioni destinate a continuare. È quindi comprensibile che la possibilità di costruire soluzioni più flessibili possa assumere un peso particolare.

Non userei questi numeri per sostenere che la mediazione “funziona sempre”. Direi qualcosa di diverso: quando le persone accettano di provare davvero a negoziare, la possibilità di un accordo diventa statisticamente molto significativa.

Perché gli avvocati dovrebbero studiare negoziazione

Questo è forse il punto al quale tengo di più. La formazione giuridica tradizionale ci insegna molto bene — o dovrebbe insegnarci molto bene — a individuare una norma, studiare una sentenza, costruire una tesi e difenderla. Sono competenze indispensabili. Ma poi entriamo in una professione nella quale trascorriamo una parte enorme del nostro tempo a negoziare, spesso senza che nessuno ci abbia realmente insegnato come farlo.

Negoziamo il risarcimento di un danno, una separazione, una transazione commerciale, l’acquisto di una quota, un piano di rientro, una locazione, una divisione ereditaria. Negoziamo persino con i nostri clienti sugli obiettivi, sui tempi e sulle aspettative.

Eppure, ancora oggi, molti professionisti imparano a negoziare quasi esclusivamente attraverso l’esperienza personale.

La negoziazione, invece, può essere studiata. Esistono tecniche, errori ricorrenti, metodi di preparazione e strumenti di comunicazione che possono migliorare sensibilmente una trattativa. Saper fare una domanda nel modo giusto, utilizzare il silenzio, distinguere una posizione da un interesse, lavorare su criteri oggettivi, gestire le concessioni, riconoscere un’ancora negoziale, affrontare un momento di stallo o riformulare un attacco personale non sono espedienti manipolatori. Sono competenze.

A mio avviso dovrebbero entrare stabilmente nel patrimonio professionale di ogni avvocato.

E sono competenze che servono anche nella vita

La cosa interessante è che, una volta imparati, molti strumenti della negoziazione non rimangono confinati nello studio legale.

Negoziamo continuamente anche nella vita privata, pur senza chiamare quelle conversazioni “negoziazioni”: con il coniuge, con i figli, con un collega, con un socio, con il vicino di casa. Naturalmente non bisogna trasformare ogni rapporto umano in una trattativa. Ma alcune capacità che si imparano in mediazione sono utilissime anche fuori da una stanza di negoziazione.

Una delle più importanti è separare la persona dal problema. Essere in disaccordo con qualcuno non significa necessariamente trasformare quel qualcuno nel problema. E il fatto che una persona rifiuti la nostra proposta non significa che abbia rifiutato anche l’interesse che sta dietro quella proposta.

Lo stesso vale per l’ascolto. Quasi tutti siamo convinti di saper ascoltare. Molto spesso, in realtà, mentre l’altro parla stiamo soltanto preparando la risposta. Ascoltare per capire è un’altra cosa.

Dopo tanti anni passati in mediazione, continuo a pensare che molte controversie cambino nel momento in cui qualcuno smette di aspettare il proprio turno per parlare e comincia veramente a cercare di capire perché l’altro stia dicendo ciò che sta dicendo.

Il futuro non è mediazione contro processo

Non credo abbia alcun senso contrapporre mediazione e processo. La giustizia non ha bisogno di scegliere ideologicamente tra giudici e mediatori. Ha bisogno di utilizzare lo strumento più adatto al conflitto concreto.

Alcune controversie devono essere decise. Altre dovrebbero probabilmente essere negoziate molto prima che venga depositato un atto di citazione. Altre ancora possono iniziare davanti al giudice e trovare soltanto in un momento successivo lo spazio per una soluzione concordata. La crescita della mediazione demandata va anche in questa direzione: il fatto che nel 2025 le procedure demandate siano aumentate del 9,5% rispetto all’anno precedente non significa che il processo abbia fallito, ma che anche all’interno di un giudizio può emergere un momento nel quale tentare seriamente una soluzione negoziale diventa ragionevole.

Il professionista completo, quindi, non è quello che evita sempre il processo e neppure quello che considera la causa l’unico strumento autenticamente giuridico. È quello capace di comprendere quando occorre andare davanti al giudice, quando è opportuno negoziare e come fare bene entrambe le cose.

La mediazione crescerà davvero soltanto se crescerà la cultura della negoziazione

Le norme possono ampliare l’obbligatorietà, prevedere incentivi, introdurre conseguenze processuali e favorire la mediazione demandata. Tutto questo conta. Ma una legge può obbligare una persona a presentarsi al primo incontro; non può obbligarla a negoziare bene.

Quello dipende dalla qualità delle persone che partecipano al procedimento.

Servono mediatori preparati, capaci di gestire il conflitto senza trasformarsi in giudici informali. Servono parti che comprendano che negoziare non equivale necessariamente a cedere. E servono avvocati che conoscano realmente la negoziazione e che siano capaci di preparare il cliente alla mediazione con la stessa attenzione con cui lo preparerebbero a un passaggio processuale importante.

Il dato sulla presenza degli avvocati anche nelle mediazioni volontarie dimostra che l’avvocatura è già uno dei protagonisti di questo sistema. La questione, adesso, è fare in modo che quella presenza sia sempre più qualificata.

In conclusione: non meno diritto, ma qualche competenza in più

Dopo molti anni trascorsi nelle mediazioni, continuo a trovare sorprendente vedere quanto una controversia possa cambiare quando le parti smettono per un momento di discutere soltanto su chi abbia ragione e cominciano a chiedersi che cosa vogliano realmente ottenere.

Non accade sempre. E non deve accadere sempre. La mediazione non è una religione e l’accordo non è un valore in sé. Un cattivo accordo resta un cattivo accordo e, in molti casi, andare davanti al giudice è la scelta corretta.

Ma conoscere la mediazione e saper negoziare offre una possibilità in più: quella di scegliere consapevolmente.

Consente all’avvocato di valutare una controversia non soltanto in termini di vittoria o sconfitta, ma anche di risultato concreto; permette di individuare soluzioni che una sentenza non potrebbe offrire e, quando l’accordo non è possibile, consente spesso di affrontare il successivo giudizio con una conoscenza più profonda del conflitto.

Per questo considero la mediazione una delle strade del futuro della professione legale. Non perché sostituirà i tribunali, ma perché credo che l’avvocato sarà sempre più chiamato non soltanto a conoscere il diritto e a saper fare una causa, ma anche a comprendere i conflitti e a utilizzare tutti gli strumenti disponibili per risolverli.

Saper negoziare non significa essere meno avvocati.

Significa aggiungere alla capacità di difendere una posizione anche quella di capire quando esista una soluzione migliore.

E, alla fine, molte delle cose che impariamo facendo bene questo lavoro — ascoltare, formulare domande, comprendere gli interessi degli altri, non confondere la persona con il problema — possono essere utili anche molto lontano da un tribunale o da una stanza di mediazione.

Probabilmente anche nella vita.

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Tag: mediazione civile, negoziazione, avvocati, ADR, tecniche di negoziazione, riforma Cartabia, mediazione demandata, risoluzione delle controversie, formazione avvocati, mediatore, Luca Tantalo, ADR Center