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Locazione (e non solo) e coronavirus: le opportunità della mediazione

Come ben noto, il D.lgs. 28/10, come modificato dalla legge 98/2013 e dalle ulteriori disposizioni di legge (art. 1-bis, comma 2, D.Lgs. 6 agosto 2015, n. 130, comma, da ultimo, modificato dall’articolo 11-ter del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla L. 21 giugno 2017, n. 96 , e dall’ art. 2, comma 10, D.Lgs. 21 maggio 2018, n. 68), dispone all’art. 5, comma 1 bis, che “Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto…”.

Il comma 4 dello stesso articolo dispone che, tra gli altri, la cosiddetta “mediazione obbligatoria” non si applichi ai procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all’articolo 667 del codice di procedura civile, che dispone “Pronunciati i provvedimenti previsti dagli articoli 665 e 666 il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza(2)di mutamento di rito ai sensi dell’articolo 426″.

In sostanza, dal momento dell’emissione dell’ordinanza della convalida di sfratto (o della sua mancata concessione) e quindi a seguito di mutamento del rito, diviene obbligatorio depositare istanza per il tentativo di conciliazione presso un organismo abilitato, pena l’improcedibilità della domanda.

Perché questa lunga premessa? E’ presto spiegato: chi scrive, grazie ad Adr Center, organismo iscritto al n. 1 dell’apposito registro presso il Ministero della Giustizia, che negli anni mi ha dato fiducia (pazzi!) ha svolto come mediatore oltre tremila procedure di mediazione in tutta Italia (in realtà qualcuna anche a Londra) di cui tante in materia di locazione. La mia esperienza mi permette di affermare, senza timore di smentita, che si tratta di una delle materie, insieme alle divisioni ereditarie e non, e al Condominio, con il più alto tasso di successi. E di solito, il risultato è molto buono per tutte le parti, e non si limita ad una mera questione economica sugli eventuali canoni di locazione non pagati; anzi spesso, come mi è capitato in una delle mie prime mediazioni (a Messina), con l’aiuto di un bravo mediatore si riesce a salvaguardare il rapporto personale tra le parti e di conseguenza, a salvare e rinnovare il rapporto contrattuale. Il che, con la crisi generale e quella ancora più grave per il Covid 19, è un risultato straordinario, anche perché vi sono diversi vantaggi, utilizzando la mediazione, di natura fiscale.

Di conseguenza, siccome “prevenire è meglio che curare“, nella situazione in cui ci troviamo, in cui siamo tutti in emergenza per il Coronavirus, a mio parere è altamente consigliabile, onde ottenere un buon risultato, per chi è titolare di un contratto di locazione commerciale (ma non solo), cercare un accordo con il proprietario (che a sua volta potrebbe avere interesse a iniziare il procedimento), che possa evitare liti e che consenta a tutti di uscire senza danni, nell’ottica di ricominciare a produrre appena l’emergenza finirà. L’alternativa, peraltro, è una lite giudiziaria senza vincitori, ma con una probabile condanna alle spese, e spesso senza che la sentenza possa essere eseguita in modo utile.

Peraltro, ora come ora i Tribunali sono chiusi fino all’11 maggio, ma è molto probabile che lo saranno fino alla fine di giugno, il che significa andare in prima udienza a ottobre. Impossibile, quindi, avere una decisione in tempi rapidi, mentre in mediazione si ha un titolo esecutivo nel termine massimo di tre mesi. Inoltre, come sta accadendo in una notissima località balneare, in cui gli albergatori si trovano in grandissima difficoltà vista la sicura riduzione ma anche la possibile cancellazione della stagione, la mediazione ha sicure possibilità di risolvere nel miglior modo possibile anche i contratti relativi agli affitti d’azienda.

Per informazioni su come avviare una procedura di mediazione: http://www.adrcenter.com

COSA SUCCEDE PER IL CANONE A CHI HA UN LOCALE COMMERCIALE CHIUSO PER IL CORONAVIRUS?

E’ una domanda che in questi giorni ci viene spesso proposta, ovviamente a noi come a molti altri legali, tanto che certamente non siamo i primi che scrivono sull’argomento (si veda ad esempio: http://www.pennisi.it/2020/03/30/non-riesco-a-pagare-laffitto-del-mio-negozio-ufficio-che-posso-fare/, oppure http://www.quotidianogiuridico.it/documents/2020/03/26/coronavirus-e-locazione-ad-uso-commerciale-si-puo-sospendere-o-ridurre-unilateralmente-il-pagamento-del-canone, o https://www.prontoprofessionista.it/articoli/coronavirus-e-sospensione-del-pagamento-del-canone-di-locazione.html, http://studiolegalesgro.net/riduzione-dei-canoni-di-locazione-per-emergenza-coronavirus/), ma a cui non è semplice rispondere, anche perché nessun provvedimento governativo ha pensato di affrontare la questione. Quello che possiamo dire a chi ci sta contattando in questi giorni, spesso in preda alla disperazione, è che il D.L. 18 del 17 marzo 2020 si è limitato a prevedere un credito di imposta pari al 60% del canone del solo mese di marzo 2020 per la locazione di “negozi e botteghe”, come previsto dall’art. 65: “Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1

L’Agenzia delle Entrate ha poi pubblicato la risoluzione n. 13/e/2020, con la quale ha fornito dei chiarimenti sul punto, precisando che esso si applica unicamente quando l’oggetto del contratto di locazione stipulato siano gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1, ossia come detto “negozi e botteghe”. Ne discende che non potranno beneficiare di tale normativa speciale i soggetti che operano in altre tipologie di immobili, ad esempio, in quelli catastalmente classificati come “uffici e studi privati” (cat. A/10), “laboratori per arti e mestieri” (cat. C/3), “magazzini e locali di deposito (cat. C/2), “fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fini di lucro)” (cat. D/6), opifici (cat. D/8). Naturalmente, il credito di imposta potrà essere assegnato solo a quelle attività che sono state costrette a chiudere in quanto “non essenziali”. Si tratta di una misura evidentemente insufficiente, anche perchè pensata per il solo mese di marzo, quando certamente l’emergenza si potrarrà ancora per diverso tempo.

Peraltro, il DL come previsto dal suo normale iter legislativo, deve essere convertito in legge entro sessanta giorni dalla sua emanazione, altrimenti perderà di efficacia sin dall’inizio. Dalle ultime notizie, sembra inoltre che siano stati presentati circa mille emendamenti, sia dalla maggioranza che dalle opposizioni, che potrebbero modificarlo anche in modo sostanziale.

Allo stato attuale, per tornare alla domanda che spesso ci viene posta in questi giorni in cui siamo tutti in emergenza per il Coronavirus, il primo punto da considerare è che nella tragica situazione in cui ci troviamo, e in particolare in questa che qui ci occupa, gli attori sono due. Ciascuno di essi sta subendo dei gravissimi danni, che potrebbero essere anche irreversibili e deve agire immediatamente per limitarli il più possibile.

Infatti, oltre al conduttore dell’immobile, che giustamente è preoccupato perché la chiusura della sua attività non gli consente di incassare, dall’altra parte abbiamo il proprietario, che ha investito una forte somma nell’acquisto del locale, che contava di ammortizzare con l’incasso del canone di locazione. Si pensi anche, per esempio, a chi ha un immobile adibito a casa vacanze e lo ha dato in gestione ad un terzo che gli versa un canone mensile. In questi mesi il gestore non avrà alcuna possibilità di guadagno, con tutte le conseguenze del caso.

In questa situazione gravissima, che peraltro non si è creata per responsabilità di nessuno dei due, la soluzione migliore a parere di chi scrive, negoziatore esperto e mediatore in oltre tremila procedure di cui molte in questa materia, potrebbe essere quindi quella di cercare, attraverso una negoziazione o meglio ancora con l’aiuto di un mediatore esperto, un accordo conciliativo per la riduzione, temporale o anche definitiva, del canone di locazione, invece di sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione; anche perché questo porterebbe, inevitabilmente, ad lungo contenzioso dall’esito sempre incerto e caratterizzato da forti costi.

In ogni caso, e naturalmente anche di questo andrebbe tenuto conto nell’eventuale negoziazione, si deve tenere presente quanto disposto dall’art. 1467 c.c., che riguarda i casi in cui la prestazione diventi eccessivamente onerosa per cause sopravvenute. Secondo tale norma “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto”. L’ultimo comma di tale articolo aggiunge che “la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

Nella situazione attuale, pertanto, come già detto si potrebbe ipotizzare per il conduttore di richiedere al locatore una temporanea riduzione dell’ammontare del canone di locazione dovuto per il periodo di restrizioni poste dal Governo, in modo che il rapporto contrattuale possa proseguire senza contrasti, per poi tornare all’ammontare ordinario una volta cessati i divieti e quindi si possa proseguire l’attività.

Per ulteriori informazioni, anche per l’eventuale inizio di una negoziazione, scrivere a consulenza@studiotantalofornari.it L’e mail verrà riscontrata al più presto.

Per ottenere l’usucapione di un immobile in locazione è necessaria la prova dell’esercizio del potere corrispondente a quello del proprietario (Cassazione 20670 del 5 ottobre 2010)

Cassazione, Sez. II, 5 ottobre 2010, n. 20670

(Pres. Schettino – Rel. Correnti)

Svolgimento del processo

Con citazione del 19.12.1991 l’INPDAI chiamava in giudizio G. V. per far accertare che era detentore del piano settimo e della cantina dello stabile di via Omissis in Milano in virtù di locazione del 18.1.72 e/o occupante senza titolo, con condanna al rilascio ed ai danni.

Esponeva che, acquistato lo stabile nel 1969, nel 1972 aveva concesso in locazione a V. V. un appartamento al sesto piano con vani e terrazze al settimo, collegati al piano inferiore da una scala a chiocciola, oltre ad una cantina, e che, dopo il decesso della V., era succeduto nel rapporto il figlio G. V., che contestava la domanda e chiedeva riconvenzionalmente l’usucapione dei locali e terrazze al settimo piano e di due cantine.

Il tribunale rigettava la domanda riconvenzionale e quella attrice di rilascio.

Proponeva appello V., resisteva l’INPDAI e la Corte di appello di Milano, con sentenza 744/04, rigettava l’appello e compensava le spese, osservando che il V. in primo grado non aveva individuato le cantine demandandone l’individuazione alla ctu che non può essere sostitutiva della prova né aveva fornito alcuna prova per dimostrare l’usucapione, la modifica della detenzione in possesso e la interversione. L’eccezione di giudicato era stata esattamente respinta, in quanto la sentenza del Pretore di Milano n. 3669/92 aveva stabilito sull’equo canone del sesto piano e l’oggetto del giudizio era la proprietà del settimo piano collegato al sesto, detenuto in locazione, comprendente le pertinenze; l’asserzione che la scala di collegamento era stata realizzata dalla madre successivamente all’instaurarsi della locazione era smentita dagli accertamenti e comunque avrebbe configurato un possesso clandestino e violento.

Ricorre V. con cinque motivi, resiste l’INPS.

Le parti hanno presentato memorie ed il ricorrente anche brevi note in replica alle conclusioni del PG.

Motivi della decisione

Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inesistenza della notifica e nullità del ricorso per Cassazione, ritualmente notificato all’INPDAI, parte del giudizio di appello, presso il procuratore costituito, nel domicilio eletto risultante dalla sentenza.

Tale collegamento funzionale esclude l’inesistenza, trattandosi eventualmente di nullità suscettibile di sanatoria (Cass. 2.7.2004 n. 12150) ed in effetti sanata dalla costituzione dell’INPS, con la conseguenza che la notifica è andata ad effetto.

Con i primi quattro motivi si deduce insufficiente e contraddittoria motivazione circa la mancata individuazione delle cantine (primo), la eccepita usucapione (secondo), l’assenza di giudicato (terzo in relazione agli artt. 12 e ss l. 392/1978 e 2909 cc), l’onere della prova che le terrazze ed i locali del sottotetto e la cantina non fossero pertinenze (quarto in relazione all’art. 818 cc), e col quinto motivo si lamenta violazione di leggi in relazione all’art. 112 cpc circa l’affermazione di una ipotesi di possesso clandestino e violento, in quanto tale eccezione non fu mai sollevata dall’ente proprietario.

Le doglianze sono palesemente infondate.

Quanto al vizio di motivazione, la censura con la quale alla sentenza impugnata s’imputino i vizi di cui all’art. 360 n. 5 cpc deve essere intesa a far valere, a pena d’inammissibilità comminata dall’art. 366 n. 4 cpc in difetto di loro puntuale indicazione, carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicità nell’attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, od ancora mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi; non può, per contro, essere intesa a far valere la non rispondenza della valutazione degli elementi di giudizio operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggettivo della parte, ed, in particolare, non si può con essa proporre un preteso migliore e più appagante coordinamento degli elementi stessi, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all’ambito della discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell’apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell’iter formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della norma stessa.

La sentenza, alle pagine dodici, tredici, quattordici, quindici, ha correttamente esaminato i motivi di gravame escludendo l’usucapione, il giudicato, l’interversione nel possesso ed ha dedotto la genericità delle censure svolte, rilevando che il V. non aveva indicato le cantine ma demandato alla ctu la individuazione, che la sentenza del Pretore n. 3669/92 aveva solo statuito sull’equo canone per l’appartamento al sesto piano, che nel contratto di locazione non erano state escluse le pertinenze, che la realizzazione ad opera della madre del V. della scala di collegamento tra i due piani dopo l’instaurarsi della locazione era smentita e comunque avrebbe costituito possesso clandestino e violento.

Di fronte ad una motivazione logica e coerente, conforme ad un consolidato orientamento di questa Corte Suprema sui requisiti indispensabili per il possesso ad usucapione, il diverso avviso del ricorrente, con censure in parte su aspetti marginali e non decisivi, è irrilevante.

Questa Corte suprema ha da tempo statuito che, per la configurabilità del possesso “ad usucapionem”, è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all’uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno “ius in re aliena” (“ex plurimis” Cass. 9 agosto 2001 n. 11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all’inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436, Cass. 13 dicembre 1994 n. 10652).

Non è denunciabile, in sede di legittimità, l’apprezzamento del giudice di merito in ordine alla validità degli eventi dedotti dalla parte, al fine di accertare se, nella concreta fattispecie, ricorrano o meno gli estremi di un possesso legittimo, idoneo a condurre all’usucapione (Cass. 1 agosto 1980 n. 4903, Cass. 5 ottobre 1978 n. 4454).

Né può ipotizzarsi la violazione dell’art. 112 cpc circa l’inesistenza di una eccezione nel senso indicato da parte del proprietario, perché la Corte territoriale ha escluso la realizzazione della scala di collegamento dopo la locazione e, solo in via ipotetica e ad abundantiam, ha aggiunto che la circostanza “comunque configurerebbe un modo di acquisto del possesso clandestino e violento”.

Donde il rigetto del ricorso, con la conseguente condanna alle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese liquidate in euro 3900 di cui 3700 per onorari, oltre accessori.