Locazioni: salvi i pagamenti errati ma in buona fede (Cass. 8581/2012)

Corte di Cassazione, sez. VI-3 Civile, sentenza 19 aprile – 29 maggio 2012, n. 8581

Presidente Finocchiaro – Relatore Lanzillo

Premesso in fatto

 Il 27 febbraio 2012 è stata depositata in Cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’art. 380bis cod. proc. civ.:

“1.— C.R. ha proposto al Tribunale di Napoli domanda di condanna di S.G. — conduttore di un appartamento di proprietà di A.G. , deceduto – a versargli i canoni di locazione, per avere egli ereditato l’appartamento in forza di testamento di cui gli ha inviato copia nel 1990.

Il S. ha resistito alla domanda, affermando che egli versava regolarmente i canoni di locazione alla vedova dell’A. , essendovi controversia sui diritti ereditari del C. .

Il Tribunale ha accolto la domanda, condannando il S. a pagare all’attore Euro 27.537,48, oltre interessi legali e rivalutazione, quale importo dei canoni scaduti dal marzo 1990 al settembre 2004.

Proposto appello dal soccombente, a cui ha resistito il C. , la Corte di appello di Napoli ha confermato la sentenza di primo grado, sul rilievo che l’appellato è risultato legittimato a riscuotere i canoni, quale erede dell’appartamento, e che i pagamenti effettuati dal S. alla vedova dell’originario locatore non si possono ritenere effettuati in buona fede, poiché fin dal 1990 il C. aveva sollecitato il S. a versare a lui le somme dovute, inviandogli copia del testamento.

Il S. propone tre motivi di ricorso per cassazione.

L’intimato non ha depositato difese.

2.- Con il primo motivo il ricorrente denuncia omessa od insufficiente motivazione, poiché la Corte di appello non ha in alcun modo indicato da quali clementi di prova abbia tratto il convincimento del diritto del C. alla riscossione dei canoni, essendo la causa fra gli eredi ancora in corso a seguito dell’impugnazione della sentenza emessa in primo grado.

Questa sentenza, fra l’altro, ha riconosciuto al C. il diritto sul solo appartamento occupato dal S. ; non anche sul vano terraneo compreso nella locazione, sicché la somma spettante a titolo di canone avrebbe dovuto essere ridotta in proporzione.

La sentenza impugnata ha altresì omesso di considerare che il S. era obbligato a pagare il canone alla vedova del locatore finché non fosse stato accertato il diritto ereditario del terzo.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione degli art. 1188 e 1189 cod. civ., sul rilievo che erroneamente la Corte di appello ha ravvisato a suo carico gli estremi della mala fede, non avendo egli avuto alcun elemento certo per decidere quali fra gli eredi che si contendevano il diritto sull’appartamento fosse effettivamente legittimato a conseguirlo.

Richiama il principio giurisprudenziale per cui — in tema di pagamento al creditore apparente — occorre tenere conto dei margini di opinabilità e di incertezza nell’individuazione del creditore, sicché non solo il vero e proprio errore di diritto, ma anche il dubbio sulla sussistenza del diritto altrui può costituire buona fede (Cass. civ., sez. 3, 24 novembre 2009 n. 24696).

3.- I due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati perché connessi, sono fondati.

La sentenza impugnata ha accertato in fatto che il conduttore ha versato 1 canoni di locazione, dopo la morte del locatore, alla vedova di lui, cioè a persona a cui la legge conferisce il titolo di erede legittima e legittimarla, riservandole una quota di eredità che risulta intangibile non solo sotto il profilo quantitativo, ma anche sotto quello qualitativo, nel senso che il diritto del legittimario potenzialmente si estende alla corrispondente quota di ognuno dei beni che compongono l’eredità (ivi incluso, nel nostro caso, l’appartamento locato al S. , salvi ovviamente i diversi accordi in sede di divisione). Per di più, la vedova del locatore — già con esso convivente — risultava essere mi possesso dei beni ereditari, o quanto meno dell’appartamento in questione, sicché correttamente il conduttore ha versato i canoni alla stessa, facendo affidamento sulla situazione apparente.

Le rivendicazioni ereditarie dei terzi (nella specie, del C. ) non si possono considerare di per sé idonee a creare nei confronti dei debitori dell’eredità un’apparenza diversa, pur se fondate su di uno scritto testamentario, salvo che dal documento risulti in modo incontrovertibile sia il diritto del richiedente, sia la sua idoneità a prevalere anche sui diritti dell’erede legittimarla: circostante che la motivazione della sentenza non ha in alcun modo menzionato. Nella specie risulta anzi il contrario, cioè che vi è una causa in corso fra gli eredi il cui esito è tuttora incerto, ed ancor di più lo era alla data dei pagamenti.

L’onere di dimostrare che il debitore non ignorava la reale situazione, ovvero che l’affidamento di lui è stato determinato da colpa, era a carico del creditore (Cass. civ. Sez. 3, 24 novembre 2009 n. 24696); né vale ad integrare mah fede il mero dubbio sulla corretta soluzione della controversia fra i coeredi, o la mera possibilità che il terzo sia riconosciuto erede: questioni solitamente complesse, che esulano dalle conoscenze e competenze dei debitori dell’eredità (cfr. ancora Cass. civ. n. 24696/2009, cit).

La motivazione con cui la Corte di appello ha ravvisato la mala fede del S. per il solo fatto che gli era stata inviata copia di un testamento — per di più in mancanza di ogni specificazione circa il contenuto del testamento medesimo e la sua idoneità a dimostrare la fondatezza dei diritti rivendicati – è logicamente insufficiente a giustificare la soluzione e giuridicamente scorretta, perché contrastante con i principi che regolano la materia.

In base a tali principi i rapporti ereditati si risolvono fra coeredi e la responsabilità per la restituzione dei frutti (quali sono i canoni di locazione dei beni ereditali) grava, se del caso, sull’erede apparente in favore di chi in definitiva risulti avere i diritti sul bene; non sul terzo che abbia pagato all’erede apparente: fermo restando che come erede apparente deve intendersi chi possa vantare un titolo legale sull’eredità e per di più sia nel possesso dei beni ereditari (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 14 ottobre 2011 n. 21288).

4.- Il terzo motivo, con cui il ricorrente lamenta che la Corte di appello abbia omesso di decidere sulla sua eccezione che i diritti del C. non comprendono il vano terraneo, risulta assorbito.

5.- Propongo che il ricorso sia accolto, con decisione in Camera di consiglio”.

– La relazione e stata comunicata al pubblico ministero e ai difensori delle parti.

– Il P.G. non ha depositato conclusioni scritte.

Considerato in diritto

Il Collegio, all’esito dell’esame del ricorso, ha condiviso la soluzione e gli argomenti prospettati dal relatore.

In accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata deve essere annullata, con rinvio della causa alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, affinché decida la controversia con adeguata motivazione ed uniformandosi ai principi di diritto enunciati nella relazione (parti in corsivo). La Corte di rinvio deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

 P.Q.M.

La Corte di cassazione accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Non paga il canone di locazione il separato “di fatto” (Cassazione 1423/2011)

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 15 dicembre 2010 – 21 gennaio 2011, n. 1423
Presidente Relatore Filadoro

Svolgimento del processo

Con sentenza 20 ottobre 2005 la Corte di Appello di Potenza in parziale riforma della decisione del locale Tribunale del 19 novembre 2003, depositata il 19 maggio 2004, condannava G. M. in solido con R. I. (già condannata dal primo giudice) a pagare a A. N. i canoni di locazione relativi all’appartamento sito in … fino alla data dell’effettivo rilascio da parte della I..
L’appellante N. aveva censurato la decisione di primo grado nella parte in cui il Tribunale – sul presupposto della carenza di legittimazione passiva del M. – aveva condannato la conduttrice I. (coniuge del M., separata di fatto) a pagare le spese dei due giudizi riuniti e non aveva condannato il M. al pagamento dei canoni, scaduti, in solido con la I., dichiarando cessata la materia del contendere in ordine allo sfratto per finita locazione.
Osservavano i giudici di appello che, in effetti, l’appartamento di proprietà della N., dopo la separazione di fatto dei coniugi I. – M., era rimasto in godimento della moglie, fino al momento della separazione legale in cui lo stesso era stato assegnato formalmente alla moglie, con provvedimento presidenziale del 15 maggio 2001.
Ciò che rilevava, tuttavia, nel caso di specie era che “la condotta del M. era tale da ingenerare il più che giustificato affidamento, da parte della N., sulla persistente volontà del conduttore (M.) di mantenere l’intestazione del contratto, a prescindere dal fatto di continuare ad abitare nell’immobile locatogli”.
Da tali premesse, la Corte territoriale traeva la conseguenza che il M. era da considerarsi ancora parte del contratto di locazione e perciò legittimato passivo in entrambi i giudizi riuniti (quello di sfratto per morosità e quello di rilascio dell’immobile).
In parziale riforma della decisione di primo grado, pertanto, la Corte d’appello di Potenza condannava anche il M. al pagamento di tutti canoni maturati fino alla data dell’effettivo rilascio, in solido con la I..
Avverso tale decisione il M. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da due motivi, illustrato da memoria.
Resiste la N. con controricorso.

Motivi della decisione

Deve innanzi tutto essere esaminata la eccezione di inammissibilità del ricorso proposta dalla N. sotto diversi aspetti:
1 – per essere stato il ricorso per cassazione notificato oltre l’anno dalla pubblicazione della sentenza (non essendo applicabile alla materia degli sfratti per morosità e per finita locazione) la sospensione dei termini feriali di cui alla L. 7 ottobre 1969, n. 742 (art. 92 ordinamento giudiziario L. 30 gennaio 1941 n. 12).
L’eccezione è infondata.
Nel procedimento di convalida di licenza per finita locazione o di sfratto, la sospensione dei termini durante il periodo feriale resta esclusa, in forza della deroga contenuta nella L. 7 ottobre 1969, n. 742, art. 3 in relazione all’art. 92 o.g. (R.D. 30 gennaio 1941, n. 12) solo per la fase sommaria di esso, la quale si conclude, nel caso di opposizione dell’intimato, con la pronuncia o il diniego dell’ordinanza di rilascio e che presenta per sua natura carattere di urgenza, mentre trova applicazione, ai sensi del principio generale stabilito dalla L. n. 742 del 1969, art. 1 per la successiva fase a rito ordinario salvo che l’urgenza sia dichiarata con apposito provvedimento.(Cass. 21 gennaio 2000 n. 677, 29 maggio 2003 n. 8644, 7 luglio 2005 n. 14304, 4 giugno 2009 n. 12880).
2 – per non essere stato il ricorso per cassazione notificato anche alla I., pure indicata come litisconsorte processuale necessaria dall’attuale ricorrente.
Anche questo rilievo è infondato.
A prescindere da quanto osservato in ordine al primo motivo di ricorso, va rilevato come, a seguito della ordinanza di questa Corte dell’8 aprile 2010, il ricorrente M. abbia tempestivamente provveduto alla notifica del ricorso, depositando in cancelleria originale della ricevuta di ritorno del 24 maggio 2010.
3 – infine, la controricorrente deduce la inammissibilità del ricorso per la mancanza di esplicito quesito di diritto (ex art. 366 bis c.p.c.).
Sul punto, è appena il caso di rilevare che la sentenza è stata pubblicata prima del 2 marzo 2006. Donde la inapplicabilità delle nuove norme introdotte con D.Lgs. n. 40 del 2006.
Deve escludersi, pertanto, la fondatezza della eccezione sollevata dalla controricorrente in ordine alla inammissibilità del ricorso per cassazione in quanto sprovvisto di specifico quesito di diritto.
Peraltro, deve rilevarsi la assoluta infondatezza della tesi – sostenuta nella memoria ex art. 378 c.p.c. prodotta dal M. – secondo la quale la disposizione dell’art. 366 bis c.p.c. (erroneamente ritenuta applicabile in questo caso, nonostante la data di deposito della pronuncia impugnata sia anteriore al 2 marzo 2006: 20 ottobre 2005) dovrebbe, comunque, ritenersi abrogata in conseguenza della nuova formulazione dell’art. 360 bis c.p.c. contenuta dalla L. n. 69 del 2009, art. 47.
Si richiama la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 26364 del 16 dicembre 2009) per cui:
“In tema di quesito di diritto la L. n. 69 del 2009, art. 47 con il quale è stato abrogato l’art. 366 bis cod. proc. civ., si applica, per effetto della disposizione transitoria contenuta nell’art. 58, comma 5, della medesima legge, solo con riferimento alle controversie nelle quali il provvedimento impugnato con il ricorso per cassazione sia stato pubblicato successivamente alla data di entrata in vigore della legge, dovendosi ritenere manifestamente infondato il dubbio di legittimità costituzionale di tale disposizione per contrasto con l’art. 3 Cost., in quanto rientra nella discrezionalità del legislatore disciplinare nel tempo l’applicabilità delle disposizioni processuali e non appare irragionevole il mantenimento della pregressa disciplina per i ricorsi per cassazione promossi avverso provvedimenti pubblicati prima dell’entrata in vigore della novella”.
4. Il ricorso per cassazione è dunque ammissibile.
5. Con il primo motivo il ricorrente denuncia nullità della sentenza impugnata, non essendo indicata – quale parte appellata – I. R., litisconsorte necessaria, alla quale peraltro era stato notificato l’atto di appello presso lo studio del difensore.
La censura è infondata.
Si richiama sul punto la consolidata giurisprudenza di questa Corte, in base alla quale (Cass. 24 agosto 2007 n. 17957): “Poiché l’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 2 non prevede il requisito della indicazione delle parti, a pena di nullità, la mancanza della indicazione espressa di una delle parti o di tutte nella sentenza (e precisamente tanto nella sua intestazione, quanto nella parte descrittiva dello svolgimento processuale, quanto nella parte motivazionale) puo’ determinare una nullità solo ai sensi dell’art. 156 cod. proc. civ., comma 2 cioè se l’atto – sentenza è inidoneo al raggiungimento dello scopo”. (v. anche Cass. 21 febbraio 2006 n. 3737)
Ed ancora (Cass. 25 agosto 2006 n. 18513):”La mancata indicazione della parte contumace nell’epigrafe della sentenza, e la mancata dichiarazione di contumacia della stessa, non incidono sulla regolarità del contraddittorio ove risulti che la parte sia stata regolarmente citata in giudizio, configurandosi come una fattispecie di mero errore materiale, emendabile con la apposita procedura”.
Nel caso di specie, nel giudizio di appello, nessuna domanda era stata proposta nei confronti della I. da parte della appellante N., con l’atto di impugnazione (a pagina 6 della sentenza impugnata si da atto che l’appello era stato notificato anche alla I., ma che la condanna della I. non era stata oggetto di gravame da parte della stessa – unica interessata a proporre impugnazione in relazione alla sua condanna – : con la conseguenza che sul punto la sentenza di primo grado doveva considerarsi passata in giudicato). Nessuna pronuncia in ordine alle spese è stata adottata nei confronti della I. per quanto riguarda il giudizio di appello (ed essendosi la Corte territoriale limitata a condannare in solido il M. al pagamento delle spese del giudizio di primo grado in favore della N., poste ad esclusivo carico della I. dal Tribunale potentino).
6. Fondato è invece il secondo motivo di ricorso.
Con il secondo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione di norme di diritto e omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.
Le disposizioni applicabili al caso di specie non erano quelle introdotte con la L. n. 431 del 1998, entrate in vigore il 30 dicembre 1998, ma quelle di cui alla L. n. 392 del 1978 che continuano ad applicarsi ai contratti in essere per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della L. del 1998.
Ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 6, comma 3, nella formulazione risultante dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 404 del 1988, il coniuge separato di fatto succede nel contratto di locazione al coniuge che ne sia conduttore se tra i due sia stato così convenuto.
Pertanto, ogni pretesa della locatrice avrebbe dovuto rivolgersi unicamente nei confronti della I., e non del M., estraneo al rapporto di locazione.
Le censure formulate con questo mezzo di impugnazione sono fondate.
I principi esposti dal ricorrente sono in linea coni la consolidata giurisprudenza di questa Corte, dopo la pronuncia della Corte Costituzionale sopra richiamata.
La L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 6 nel disporre che “in caso di separazione personale … nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo” non modifica la natura del rapporto e la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma solo consente a soggetto diverso dall’originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti ed assunzione delle obbligazioni che ne derivano.
Va rilevato che, senza contestare specificamente i principi giurisprudenziali ora esposti, la Corte territoriale ha accolto la pretesa della N. sulla base di un ordine di considerazioni del tutto diverso.
Hanno sottolineato i giudici di appello che il M., anche dopo la separazione legale e la assegnazione dell’alloggio alla I., aveva continuato a pagare direttamente i canoni di locazione alla proprietaria.
Questo comportamento, ad avviso della Corte territoriale, avrebbe determinato nella N. il “giustificato affidamento…sulla persistente volontà del conduttore di mantenere la intestazione del contratto, a prescindere dal fatto di continuare ad abitare nell’immobile locatogli.
E poichè la locazione di un appartamento ben può persistere immutata “ex parte conductoris” anche quando l’affittuario materialmente non vi abiti, non deve sorprendere che il prolungato pagamento dei canoni da parte del M. lasciasse incolpevolmente intendere alla N. che costui voleva mantenere la titolarità del rapporto”.
La decisione adottata dai giudici di appello deve essere cassata sul punto, in accoglimento del ricorso proposto.
Infatti, la sostituzione della persona del conduttore, in caso di separazione legale tra coniugi avviene “ex lege” e dunque alla persona del conduttore si sostituisce quella del coniuge assegnatario dell’appartamento.
Non ritiene, pertanto, il Collegio che nel caso di specie possano trovare applicazione i principi dell’apparenza del diritto, che sono stati elaborati dalla giurisprudenza soprattutto nella materia della rappresentanza negoziale.
Come riconosciuto dalla giurisprudenza di questa Corte, a seguito della assegnazione dell’appartamento coniugale ad uno dei coniugi, cessa il rapporto di locazione in capo all’altro coniuge.
“Il provvedimento del giudice della separazione determina una cessione “ex lege” del contratto a favore del coniuge assegnatario che succede, pertanto, nella posizione di conduttore della casa coniugale con la conseguenza che il rapporto in capo al coniuge originario conduttore si estingue” (Cass. 17 luglio 2008 n. 19691).
Nello stesso senso: “In tema di separazione personale dei coniugi, il provvedimento di assegnazione della casa familiare determina una cessione “ex lege” del relativo contratto di locazione a favore del coniuge assegnatario e l’estinzione del rapporto in capo al coniuge che ne fosse originariamente conduttore; tale estinzione si verifica anche nell’ipotesi in cui entrambi i coniugi abbiano sottoscritto il contratto di locazione, succedendo in tal caso l’assegnatario nella quota ideale dell’altro coniuge”. (Cass. 30 aprile 2009 n. 10104).
Tra l’altro, il ricorrente contesta recisamente la affermazione – pure contenuta nella sentenza di appello secondo la quale egli non avrebbe inviato una formale dichiarazione, diretta alla N., in ordine al subentro della I. nel rapporto locativo per effetto, prima, della separazione di fatto e, successivamente, della separazione giudiziale (richiamando le lettere raccomandate del 25 febbraio 2000 e 15 novembre 2001, dirette alla N.).
Evidentemente la comunicazione del subingresso della I. nel contratto di locazione si pone in netto contrasto con l’accoglimento della tesi della apparenza dei diritto (e dunque della conservazione della posizione di parte del rapporto di locazione in capo al M. anche dopo la separazione dei coniugi).
Il ricorso deve pertanto essere accolto, nei limiti sopra indicati.
La sentenza deve essere cassata senza rinvio, non essendovi necessità di ulteriori accertamenti di fatto.
La domanda della N. nei confronti del M. deve pertanto essere rigettata, con la compensazione delle spese dell’intero giudizio tra la N. ed il M..
Devono mantenersi ferme le statuizioni relative alle spese tra la I. e la N. già adottate con le sentenza di primo grado.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso.
Cassa senza rinvio la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di N. A. nei confronti di M. G..
Compensa le spese dell’intero giudizio tra queste parti (mantenendo ferma la statuizione sulle spese tra I. e N. adottata dal giudice di primo grado).