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La Cassazione torna su distanze tra edifici, costruzione in aderenza e norme urbanistiche sopravvenute

Le liti tra vicini nascono spesso da pochi centimetri. Un muro di recinzione, un garage, un ampliamento, una finestra, un terrazzo o un fabbricato realizzato troppo vicino al confine possono trasformarsi in una causa lunga e molto costosa.

Con l’ordinanza n. 1761 del 26 gennaio 2026, la Corte di Cassazione affronta proprio una controversia di questo tipo: da un lato, alcune società lamentavano che il muro di recinzione dei vicini non rispettasse il confine; dall’altro, i vicini contestavano che il complesso edilizio realizzato dalle società violasse le norme sulle distanze tra costruzioni.

La decisione è utile perché chiarisce tre principi pratici: la violazione delle distanze può portare alla demolizione; la costruzione in aderenza non consente sempre di evitare il rispetto delle distanze; e se nel corso del giudizio cambia la normativa locale, il giudice deve tenerne conto.

Il caso: muro di confine, fabbricato e garage contestati

La vicenda nasce davanti al Tribunale di Reggio Calabria.

Le società attrici avevano sostenuto che il muro di recinzione edificato dai vicini non rispettasse il confine e avevano chiesto l’accertamento dell’esatta linea divisoria, il rilascio della porzione di terreno asseritamente occupata e il risarcimento dei danni.

I vicini, a loro volta, avevano proposto un’altra causa, poi riunita alla prima, sostenendo che il complesso edilizio realizzato dalle società violasse le norme sulle distanze. In particolare, contestavano che il corpo principale fosse stato costruito a distanza inferiore a quella prescritta e che alcuni locali, tra cui garage posti sui lati nord e sud, fossero stati realizzati in modo illegittimo.

Il Tribunale aveva rigettato le domande delle società sul confine e aveva accolto quelle dei vicini, ordinando la demolizione delle porzioni ritenute non conformi alle distanze legali.

La Corte d’Appello aveva parzialmente modificato la decisione, escludendo la demolizione del locale posto sul lato sud, ma confermando l’ordine di demolizione per il corpo principale e per il garage sul lato nord.

La Cassazione interviene su un punto specifico: nel frattempo era cambiata la normativa urbanistica locale.

Se cambiano le distanze previste dal regolamento edilizio, il giudice deve tenerne conto

Il primo motivo di ricorso riguardava una modifica sopravvenuta del regolamento edilizio e urbanistico del Comune di Reggio Calabria.

Secondo le società ricorrenti, nelle more del giudizio la distanza minima dal confine era stata ridotta da sette metri a cinque metri. La Corte d’Appello, quindi, avrebbe dovuto applicare la nuova disciplina, più favorevole al costruttore.

La Cassazione accoglie il motivo, nei limiti indicati in motivazione. La Corte non decide direttamente se la nuova disciplina renda legittime le opere, perché questa valutazione richiede accertamenti di fatto che spettano al giudice di merito. Però afferma che la sopravvenienza della nuova normativa locale non poteva essere ignorata.

In sostanza, il giudice del rinvio dovrà verificare se, alla luce delle nuove regole, le costruzioni contestate siano ancora illegittime o se, almeno in parte, possano ritenersi conformi.

Cosa significa in pratica

Questo principio è importante.

Nelle cause sulle distanze edilizie, non conta soltanto la situazione esistente al momento in cui l’opera è stata realizzata. Può assumere rilievo anche una disciplina sopravvenuta, soprattutto se più favorevole e se incide sul contenuto delle prescrizioni locali.

Naturalmente, non significa che ogni abuso o ogni violazione venga sanata automaticamente da una modifica normativa successiva. Occorre sempre verificare il contenuto della nuova norma, la sua applicabilità al caso concreto e il rapporto con i diritti dei privati coinvolti.

Ma il giudice non può ignorare la nuova disciplina se è rilevante per decidere la controversia.

Costruire in aderenza non risolve sempre il problema

Altro punto importante riguarda la costruzione in aderenza.

Le società ricorrenti sostenevano che il garage sul lato nord fosse stato costruito in aderenza al muro di recinzione e che, quindi, fosse legittimo ai sensi dell’art. 877 c.c.

La Cassazione respinge questa impostazione.

La costruzione in aderenza è possibile quando il vicino costruisce sul confine senza chiedere la comunione del muro e senza appoggiare la propria fabbrica a quella preesistente. Tuttavia, questa regola non permette di aggirare sempre e comunque la disciplina sulle distanze tra costruzioni.

Il punto decisivo è che, nel caso concreto, era stata accertata una distanza inferiore a quella legale tra il garage e la costruzione dei vicini. Poiché questi ultimi avevano edificato per primi, operava il cosiddetto principio di prevenzione: chi costruisce dopo deve rispettare la distanza dalla costruzione già esistente.

Detto in modo semplice: non basta dire “ho costruito vicino al muro di confine”. Bisogna verificare anche la distanza rispetto all’edificio del vicino.

Distanza dal confine e distanza tra costruzioni non sono la stessa cosa

La sentenza è utile anche perché richiama una distinzione spesso sottovalutata.

Una cosa è la distanza dal confine. Un’altra è la distanza tra costruzioni.

Un manufatto può trovarsi in aderenza a un muro di confine e, tuttavia, violare la distanza minima rispetto all’edificio del fondo vicino.

Quando si parla di distanze, quindi, bisogna sempre chiedersi: la regola violata riguarda il confine o la distanza tra fabbricati?

Questa distinzione può cambiare l’esito della causa.

Quando si rischia davvero la demolizione?

La Corte ricorda un principio severo: la violazione delle distanze legali, nei rapporti tra privati, può comportare la condanna alla riduzione in pristino, cioè alla demolizione o arretramento della parte costruita illegittimamente.

Non è sufficiente sostenere che l’opera non arreca un danno concreto o che la violazione sia poco rilevante. Quando è accertata la violazione delle distanze, il diritto del vicino alla riduzione in pristino nasce per il solo fatto della violazione.

Questo distingue il piano privatistico da quello amministrativo.

Il fatto che un’opera abbia o non abbia un titolo edilizio, oppure presenti difformità rispetto al permesso di costruire, riguarda il rapporto con la pubblica amministrazione. Ma nei rapporti tra vicini conta anche il rispetto delle distanze previste dal codice civile e dai regolamenti locali.

Cosa fare se il vicino costruisce troppo vicino

Chi ritiene che il vicino abbia costruito troppo vicino al confine o al proprio fabbricato dovrebbe evitare iniziative frettolose.

La prima cosa da fare è acquisire documentazione tecnica: planimetrie catastali, titoli edilizi, regolamento edilizio comunale, eventuali elaborati progettuali, rilievi dello stato dei luoghi.

Spesso è indispensabile una perizia tecnica, perché la questione non si risolve guardando “a occhio” il muro o il fabbricato.

Occorre poi distinguere:

se il problema è il confine;

se il problema è la distanza dal confine;

se il problema è la distanza tra costruzioni;

se vi sono norme locali più restrittive o più favorevoli;

se nel tempo la disciplina urbanistica è cambiata.

Solo dopo questa verifica si può valutare se chiedere l’arretramento, la demolizione, il risarcimento del danno o un accertamento del confine.

Cosa deve fare chi costruisce

Anche chi realizza un intervento edilizio deve prestare molta attenzione.

Avere un titolo edilizio non basta sempre a evitare contestazioni da parte dei vicini. Il permesso amministrativo non elimina automaticamente i diritti dei privati.

Prima di costruire, ampliare o trasformare un garage, una tettoia o un corpo di fabbrica, è necessario verificare le distanze non solo rispetto al confine, ma anche rispetto alle costruzioni esistenti sui fondi vicini.

Una verifica preventiva può evitare cause lunghe, costi elevati e, nei casi più gravi, l’ordine di demolizione.

Conclusione

L’ordinanza n. 1761/2026 conferma che le controversie sulle distanze tra costruzioni sono tra le più delicate nei rapporti di vicinato.

La Cassazione accoglie il ricorso solo sul punto della normativa locale sopravvenuta, imponendo al giudice di merito di verificare se le nuove regole sulle distanze possano incidere sulla decisione.

Per il resto, la Corte ribadisce principi molto chiari: costruire in aderenza non significa automaticamente rispettare le distanze; chi costruisce dopo deve tenere conto delle costruzioni già esistenti; e la violazione delle distanze può portare alla demolizione, anche nei rapporti tra privati.

In materia edilizia, il consiglio è semplice: prima di costruire, o prima di contestare ciò che ha costruito il vicino, serve una verifica tecnica e giuridica accurata. Perché, in queste cause, anche pochi centimetri possono fare una grande differenza.

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