Condominio

Condominio: per la Cassazione sì alle modifiche se non c’è disagio al godimento degli altri (sentenza 4499 del 2014)

Postato il

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 30 gennaio – 25 febbraio 2014, n. 4499

Presidente Triola – Relatore Correnti

 Svolgimento del processo

Con ricorso 12.8.2003 R.M. chiese al tribunale di Bergamo di essere reintegrato nel possesso, quale partecipante al condominio M. di Bergamo, del locale adibito all’ubicazione delle macchine e dei quadri elettrici dei due ascensori installati nell’edificio (l’uno condominiale e l’altro di esclusiva proprietà di E.L.) che il convenuto aveva parzialmente occupato realizzandovi, nella parte corrispondente ai macchinari del suo ascensore, un vano chiuso destinato alla corsa dell’ascensore privato, prolungata di un piano.

Nella resistenza del convenuto si costituì il condominio M. chiedendo a sua volta la reintegrazione.

Il tribunale, previa CTU, dichiarò inammissibile l’intervento del condominio e respinse la domanda del M., decisione appellata dai soccombenti.

La Corte di appello di Brescia, con sentenza 29.4.2008, respinse l’appello del condominio ed accolse quello del M. condannando L. a ripristinare lo stato originario del locale al quinto piano dell’edificio in Bergamo via Milano 3 e ad adottare i provvedimenti necessari alla reintegra sul presupposto che l’intervento del condominio era tardivo e che l’iniziativa del L. aveva concretamente realizzato uno spoglio impedendo o comunque restringendo il godimento pro indiviso di una parte del locale adibito all’ubicazione delle macchine e dei quadri elettrici pertinenti tanto all’ascensore condominiale che a quello di esclusiva proprietà dell’appellato.

Il ctu aveva accertato che il locale è condominiale e che in passato erano alloggiati i motori ed i quadri elettrici dei due ascensori mentre attualmente, in seguito all’esecuzione di opere deliberate unilateralmente da L., era interessato da una parte perimetrale in cartongesso su struttura in ferro per il tamponamento del vano corsa dell’ascensore dell’appellato prolungato di un piano.

Ricorre L. con tre motivi, resiste M.

Le parti hanno presentato memorie.

Motivi della decisione

 Col primo motivo si lamenta violazione degli artt. 1102 e 1120 cc col quesito se per stabilire se le modificazioni e/o innovazioni apportate dal singolo condomino alla cosa comune consentite dalla legge sia o meno necessario accertare se abbiano comportato un impedimento agli altri condomini di fame parimenti uso, con ulteriori specificazioni.

Col secondo motivo si denunzia omessa motivazione con specifico riferimento all’affermazione che l’intervento avrebbe causato limitazioni al diritto d’uso del M., senza momento di sintesi.

Col terzo motivo si deduce omessa motivazione sulla mancata rinnovazione della ctu.

La prima censura merita accoglimento con assorbimento delle altre.

La sentenza ha affermato che l’iniziativa del L. aveva concretamente realizzato uno spoglio impedendo o comunque restringendo il godimento pro indiviso di una parte del locale adibito all’ubicazione delle macchine e dei quadri elettrici pertinenti tanto all’ascensore condominiale che a quello di esclusiva proprietà dell’appellato. Il ctu aveva accertato che il locale è condominiale e che in passato erano alloggiati i motori ed i quadri elettrici dei due ascensori mentre attualmente, in seguito all’esecuzione di opere deliberate unilateralmente da L., era interessato da una parte perimetrale in cartongesso su struttura in ferro per il tamponamento del vano corsa dell’ascensore dell’appellato prolungato di un piano.

Detto accertamento in fatto, così come descritto, non dimostra l’appropriazione da parte del L. di una parte comune per fini personali, posto che non si altera la destinazione del bene, ma se ne fa un uso più intenso che non pregiudica il pari uso e non provoca un pregiudizio concreto, attesa la particolare natura del locale e del godimento pro indiviso.

Donde la cassazione con rinvio per un nuovo esame.

 P.Q.M.

 La Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia per nuovo esame e per le spese alla Corte di appello di Brescia, altra sezione.

Annunci

Mediazione e Condominio: cosa cambia dopo l’approvazione del DDL. Prospettive de jure condendo

Postato il Aggiornato il

Articolo dell’avv. Paolo Fortunato Cuzzola, che ringraziamo sentitamente per i suoi interventi, sempre appassionati e competenti.

Com’è noto a tutti in data 20 novembre 2012 la commissione Giustizia del Senato ha approvato in sede deliberante, quindi in via definitiva, il disegno di legge che prevede la modifica della disciplina degli immobili in condominio così come disciplinata dal codice civile del 1942.

Tra le molteplici novità che sono state introdotte, e che sono state oggetto di diverse disamine, un articolo ha suscitato in me particolare interesse. Mi riferisco all’Art. 71-quater.

La prefata norma recita testualmente: “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Prima di analizzare nel dettaglio il contenuto della norma in oggetto, appare conducente compiere un breve exursus storico delle vicende che hanno visto spiegarsi la materia condominiale con la mediazione civile e commerciale.

Tra le materie per le quali è previsto l’esperimento del tentativo di mediazione quale condizione di procedibilità, ex art. 5 del d.lgs. 28/2010  rientra la materia condominiale (mentre si scrive la sentenza della Corte Costituzionale non è stata ancora depositata, pertanto l’impianto legislativo rimane integro in ogni sua parte n.d.r.).

Purtuttavia il D.L. n. 225 del 2010 (convertito in legge n. 10 del 2011) ha differito di un anno l’entrata in vigore dell’art. 5 del D.Lgs. 28/10 nella parte in cui prevedeva il tentativo obbligatorio anche per le controversie in materia di sinistri stradali e condominio.

Pertanto, solo nel mese di marzo  del 2012 la materia condominiale è entrata nel novero delle materie per le quali prima di intraprendere l’azione giudiziaria è obbligatorio esperire un tentativo di mediazione ex art. 5 del d.lgs. 28/2010.

Sin dalle sue prime applicazioni, si sono potute constatare molteplici difficoltà applicative posto che la norma in oggetto non si raccordava con la disciplina codicistica in ordine alla interpretazione del concetto di “controversia in materia di condominio”, della rappresentanza ed hai poteri dell’amministratore in mediazione,  circa le maggioranza necessarie per approvare e/o ratificare l’operato del medesimo in mediazione e soprattutto i tempi per accettare o rifiutare la proposta del mediatore.

L’articolo oggetto dell’approfondimento odierno contiene delle linee guida utili all’amministratore per una corretta esecuzione della normativa in tema di mediazione civile e commerciale.

In primo luogo viene specificato il concetto di “controversia in maniera di condominio”  ai fini dell’ art. 5, comma 1 del D.lgs. 28/2010.

Alla luce della disposizione si intendono “quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”.

Poi, viene individuata una “competenza per territorio della mediazione” quando si specifica che “ a pena di inammissibilità” “La domanda di mediazione deve essere presentata…….. presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato”. 

Tale comma di fatto mutua il principio del foro speciale ex art. 23 c.p.c. il quale recita: “……………….. per le cause tra condomini, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.”

Il comma successivo, individua la maggioranza necessaria affinché l’amministratore possa partecipare legittimamente alla mediazione individuando tale quorum in “ la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”

Ancora, il comma successivo sana una problematica che più volte  è stata evidenziata da molti operatori della mediazione ovvero i ristretti tempi della mediazione (15 giorni per la prima comparizione dinanzi al mediatore) con i tempi della convocazione della assemblea di condominio in prima e seconda convocazione  (almeno 5 giorni liberi) prevedendo  che: “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”.

Se però da un lato tale periodo è di valido aiuto per l’amministratore, in quanto gli concede dei tempi più elastici rispetto quelli della mediazione, dall’altro a risentirne è la procedura  di mediazione, che, come è noto, non può essere sospesa e che ha una durata massima di 4 mesi dal deposito dell’istanza.

Questo sta a significare che il mediatore avrà meno tempo per applicare le tecniche di negoziazione e comunicazione finalizzate a stimolare le parti al raggiungimento di un accordo satisfattivo.

In ultimo viene prevista la  maggioranza necessaria al fine dell’approvazione della proposta del mediatore.

Tale quorum è quello “ ….. di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice” , ma vi è di più viene previstoin maniera esplicita che :” Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata”, fugando ogni dubbio interpretativo sul punto.

 Purtuttavia nelle more dell’approvazione della normativa di riforma del condominio, e precisamente in data 24 ottobre 2012 è stato diffuso, da parte della Cancelleria della Corte Costituzionale, il seguente Comunicato Stampa: “La Corte costituzionale ha dichiarato la illegittimità costituzionale, per eccesso di delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione”

In attesa del deposito delle motivazioni della sentenza una riflessione finale deve essere fatta sull’inciso dell’art. 71 quater e precisamente: “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28”.

Poiché è opportuno precisare che il  26/02/2011 con 159 voti favorevoli, 126 contrari e 2 astenuti, il Senato della Repubblica ha definitivamente approvato il ddl n. 2518-B.

Nello stesso veniva riportato il seguente articolo:
“16-decies. Il termine di cui all’articolo 24, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, è prorogato di dodici mesi, limitatamente alle controversie in materia di condominio e di risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti»;”
La legge approvata dal Parlamento non ha fatto altro che modificare i termini ad un anno dopo previsti dall’art. 24 del D.Lgs. 28/2010.

Tale articolo recita: “Le disposizioni di cui all’articolo 5, comma 1, acquistano efficacia decorsi dodici mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto e si applicano ai processi successivamente iniziati. Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica Italiana. E’ fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.”
Con questo passaggio il Parlamento provvedeva alla modifica del D.Lgs. 28/2010 ponendo uno slittamento alla condizione di procedibilità nelle materie condominio e di risarcimento del danno derivante dalla circolazione di veicoli e natanti di un anno e di conseguenza faceva salva l’introduzione delle ulteriori materie previste dall’art. 5 comma 1 come originariamente previste dall’art. 24 D.Lgs. 28/2010.
Alla luce delle superiori considerazioni, si appalesano due scenari che allo stato sono senza una risposta:

1) la Consulta ha sbagliato nel considerare un eccesso di delega perché lo stesso è stato sanato da una espressa volontà parlamentare che ha avvallato l’introduzione della condizione di procedibilità con la modifica temporale all’introduzione della stessa per due materie, e dunque deve riparare al suo errore

2) la Consulta ha sbagliato e deve riparare.

L’unico soggetto che potrà, si spera,  dare una risposta a tali quesiti sarà proprio la Corte Costituzionale, quando e si spera presto, depositerà le motivazioni della sentenza oggetto del comunicato stampa

Avv. Paolo Fortunato Cuzzola

Patrocinante in Cassazione, Mediatore Civile e Familiare, Giudice Arbitro, Responsabile Scientifico dell’Ente di Formazione Conciliazione.net.

 

La mediazione delle liti condominiali al restyling

Postato il

La mediazione delle liti condominiali al restyling

di Redazione MondoADR

E’ stato licenziato in Commissione Giustizia della Camera il testo base della riforma del condominio (AC 4041) che prevede all’art. 71 ter una dettagliata disciplina del tentativo obbligatorio di mediazione nelle liti condominiali.

«Art. 71-ter. – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni del Libro terzo, Titolo VII, Capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni di attuazione, nonché le controversie in cui il condominio è parte.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione che si trovi nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumersi con le maggioranze di cui all’’articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere detta delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con le maggioranze di cui alL’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiungono le predette maggioranze, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare».

Condominio: in assenza di prova niente rimborso all’amministratore per spese anticipate (Cass. 8498/12)

Postato il

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 aprile – 28 maggio 2012, n. 8498

Presidente Oddo – Relatore Piccialli

Svolgimento del processo

G..C. , ex amministratore del Condominio (omissis) , ottenne dal Presidente del locale Tribunale decreto ingiuntivo del 2.2.99 di pagamento della somma di L. 62.749.863, a titolo di rimborso di anticipazioni di spese condominiali, avverso il quale l’intimato condominio propose rituale opposizione, contestando il credito e proponendo domanda riconvenzionale risarcitoria, per assunte negligenze incorse nelle pregresse gestioni. Costituitosi l’opposto, resistette all’opposizione ed alla domanda riconvezionale, che all’esito dell’istruttoria documentale e della consulenza tecnica di ufficio, furono entrambe respinte dall’adito tribunale con sentenza n. 2431 del 28.8.03.

Ma all’esito ed in parziale accoglimento del gravame, cui aveva resistito l’appellato, con sentenza del 21.6 – 9.11.05 la Corte d’Appello di Firenze, revocò il decreto ingiuntivo opposto, confermò la reiezione della residua domanda e condannò il C. alle spese del doppio grado di giudizio. Tali, in sintesi e per quanto ancora rilevate ragioni della suddetta decisione:

a) né dal rendiconto consuntivo della gestione 1995/96, né da quello successivo relativo al 1996/97, contenenti mere elencazioni di spese sostenute dal condominio nei rispettivi esercizi e relative ripartizioni tabellari, approvate dall’assemblea, era dato desumere alcun riferimento a debiti nei confronti dell’amministratore, cui risultavano riconosciuti soltanto onorari per i rispettivi importi di L. 2.200.000 e 2.300.000, non risultando neppure avvisati i condomini di eventuali crediti per le assunte anticipazioni;

b) pur essendovi menzionerei verbale di passaggio di consegne tra il C. ed il successivo amministratore, redatto in data 6.11.97, tra i documenti al secondo consegnatici una “situazione cassa riepilogativa ordinaria e straordinaria dal quale risulta un saldo dare del Condominio al Dr. C. di L. 62, 749.863”, tale documento non poteva comportare il riconoscimento, da parte del nuovo amministratore, dell’assunto credito, non solo perché il medesimo non aveva i relativi poteri dispositivi del diritto, ma anche perché non aveva ancora potuto prendere cognizione della situazione contabile e, dunque, della fondatezza della pretesa creditizia;

c) tale fondatezza, peraltro, il c.t.u. aveva escluso potesse desumersi dalla documentazione acquisita, non avendo rinvenuto alcun documento giustificativo delle assunte uscite. Avverso la suddetta sentenza L..P. , C..C. e M..C. , quali gli eredi di G..C. nelle more defunto, hanno proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi. Ha resistito con rituale controricorso il condominio intimato.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso viene dedotta “violazione e/o falsa applicazione della legge. Intervenuto riconoscimento del debito condominiale in ragione della approvazione dei bilanci con suntivi”, che avrebbe dovuto desumersi dal contenuto del verbale assembleare del 27.6.97, a nulla rilevando che il c.t.u. non avesse potuto esaminare le “pezze d’appoggio”, tenuto conto che l’amministratore era gravato solo dall’onere della rendicontazione al termine degli esercizi, senza neppure utilizzare documenti fiscali, il cui obbligo era stato imposto ai condomini solo nel 1999. Con il secondo motivo si deduce “violazione e/o falsa applicazione della legge. Intervenuta ricognizione del debito in ragione del riconoscimento del nuovo amministratore”, il quale alla data della redazione del verbale, essendo stato già in precedenza nominato dall’assemblea, avrebbe rappresentato a tutti gli effetti il condominio e, per di più, dopo circa un mese e mezzo dall’inizio del suo incarico, sarebbe stato a conoscenza della situazione debitoria condominiale, in virtù dei pregressi bilanci passivi approvati, contesto in cui il tenore letterale della dichiarazione sottoscritta il 6.11.97 non avrebbe potuto che denotare il riconoscimento del debito.

Con il terzo motivo si censura, per insufficiente e contraddittoria motivazione, l’affermazione secondo cui i condomini non sarebbero stati informati della situazione debitoria del condominio, sostenendosi in contrario che da tutti i verbali assembleari, segnatamente da quelli del 14.6.96, 27.6.97 e 26.9.97 avrebbe dovuto desumersi tale conoscenza.

Con il quarto motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1720 c.c., lamentandosi la mancata applicazione delle norme generali in tema di mandato, cui l’incarico di amministratore sarebbe assimilabile, al riguardo invocate dal C. ed in concreto disattese, nonostante la fornita prova degli esborsi, desumibile dalla copiosa e non contestata documentazione prodotta, costituita dalle “pezze d’appoggio” approvate dall’assemblea, parzialmente riassunte dalle stesse risultanze della consulenza tecnica, riscontrante pagamenti per complessive L. 303.073.457, erroneamente utilizzate nella motivazione.

Con il quinto motivo, infine, si impugna, in via di “ricorso incidentale eventuale” e per omessa pronuncia circa la decadenza del condominio dalla eccezione di carenza di legittimazione passivala reiezione, anziché la, più radicale5dichiarazione di inammissibilità di tale eccezione. Nessuno dei motivi sopra esposti merita accoglimento.

Il primo è inammissibile, perché pur denunciando una violazione di legge, non indica quale norma di diritto sia stata disattesa, ma si risolve in una censura di merito, peraltro nuova, avverso la motivazione, secondo la quale il debito non risultava dai bilanci, anche priva di autosufficienza, laddove omette di riportare i contenuti testuali dei bilanci, nelle parti asseritamente qualificanti i passivi di cassa come rappresentativi di un credito dell’amministratore.

Su analoga tematica questa sezione ha avuto modo di stabilire che “La deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dell’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto – che è soggetto al principio di cassa – evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell’assemblea si un oggetto specifico posto all’esame dell’organo collegiale” (sent. n. 10153/11) Il secondo motivo, che del pari non indica quale norme di diritto sia stata violata, risolvendosi in censure di puro merito, non scalfisce la corretta argomentazione della sentenza impugnata, che, nel ritenere non sufficiente la sottoscrizione del verbale di consegna tra il vecchio ed il nuovo amministratore, menzionante una situazione di cassa contenente un passivo in relazione ad anticipazione di pagamenti ascritte al primo, ad integrare una ricognizione di debito da parte del condominio, risulta sostanzialmente in linea con il principio già affermato, in un precedente in termini, da questa Corteo dal presente collegio condiviso, secondo cui “il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore”. (sent. n. 5449/99) Irrilevanti risultano, pertanto, le circostanze che il nuovo amministratore, all’epoca del passaggio delle consegne, fosse già stato immesso nell’esercizio delle proprie funzioni ed in grado di rendersi conto della situazione debitoria del condominio, conoscenza che, quand’anche seguita dalla ricezione della documentazione consegnatagli dal precedente amministratore, comunque non avrebbe potuto equivalere al riconoscimento della effettiva sussistenza del credito esposto in tali atti.

Le suesposte considerazioni comportano la reiezione anche del terzo motivo, peraltro esponente un argomento nuovo che non risulta se e come prospettato ai giudici di merito, posto che dalla sola avvenuta conoscenza, da parte dell’assemblea della pretesa creditizia dell’amministratore, non contenente alcun espresso riconoscimento da parte della compagine condominale del debito come proprio, ma solo manifestante una disponibilità a considerarlo tale, subordinata al recupero di quanto dovuto da un condomino moroso, non avrebbe potuto desumersi la ricognizione del debito e l’impegno al relativo pagamento, se è vero che, come risulta dal riportato testo del verbale, la mancata accettazione della condizione determinò la non approvazione del consuntivo sul punto.

Non miglior sorte merita il quarto mezzo, poiché il richiamo alle norme in materia di mandato, pur applicabili secondo la giurisprudenza di legittimità al rapporto tra il condominio e l’amministratore in tema di rimborso delle spese, non mutando i termini di fatto della questione, non avrebbe potuto nel caso concreto condurre a decisione diversa da quella adottata dai giudici di merito, in un contesto caratterizzato dall’assenza di alcuna prova in ordine alta circostanza che l’amministratore avesse provveduto, con danaro proprio, ad anticipare spese per la gestione condomini al e, mancando al riguardo alcun documento giustificativo ed un elenco analitico delle stesse entrate condominiali. Quanto alle censure, in questa sede rivolte alla consulenza tecnica, dalla quale la corte di merito ha tratto conferma del mancato riscontro probatorio della pretesa, non risulta dalla sentenza impugnata, né viene dedotto in ricorso, che le stesse siano state anche formulate in sede di merito, limitandosi il mezzo d’impugnazione a riprodurre uno “schema riepilogativo” già esposto nella comparsa conclusionale di primo grado, così praticamente richiamando un atto di parte, privo di alcuna valenza probatoria e comunque non esplicitante, attraverso le elencate poste contabili, le specifiche ragioni di dissenso rispetto alle conclusioni cui era pervenuto l’ausiliare.

Palesemente inammissibile per difetto d’interesse è, infine, il quinto motivo, in quanto condizionato ad una impugnativa della controparte solo paventatala in concreto non proposta.

Il ricorso va conclusivamente respinto, con conseguente condanna dei soccombenti alle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso delle spese processuali in favore del resistente condominio, in misura di Euro 3.200, 00, di cui 200 per esborsi.

Spese giudiziali: il Giudice può compensarle in caso di esito non totalmente vittorioso (Cass. 6616/12)

Postato il

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 22 marzo – 30 aprile 2012, n. 6616
Presidente Felicetti – Relatore Bursese

Svolgimento del processo

T..P., con atto notificato in data 11.6.85 proponeva opposizione avverso il decreto ing. n. 8204/2005 con il quale il G.d.P. di Roma le aveva intimato il pagamento della somma di Euro 667,27, oltre accessori e spese in favore del Condominio di via (omissis) a titolo di quote condominiali non versate; deduceva di non aver ricevuto il verbale assembleare e relative convocazioni concernenti l’approvazione delle menzionate quote, nonché i documenti giustificativi delle spese condominiali asseritamente dovute, come espressamente richiesto all’amministratore dello stesso condominio. Si costituiva quest’ultimo chiedendo il rigetto dell’opposizione; deduceva l’infondatezza delle deduzioni avversarie e chiedeva in via riconvenzionale il pagamento della somma di Euro 381,89 a titolo di maggior danno. Con sentenza n. 39830/2006 l’adito Giudice di Pace rigettava l’opposizione ritenendola infondata, e condannava la P. alle spese del giudizio.
Avverso tale sentenza ricorreva in appello la P. riproponendo le domande ed eccezioni già formulate in precedenza e chiedendo la condanna del Condominio alla restituzione dell’importo di Euro 1.961,36 che aveva dovuto nel frattempo corrispondere a fronte della pronuncia de qua e del relativo precetto. Si costituiva il Condominio chiedendo il rigetto dell’impugnazione e l’adito Tribunale di Roma, con sentenza n. 17178/09 depositata il 6.8.2009, in parziale accoglimento della proposta impugnazione revocava il d.i. opposto, in considerazione del fatto che la P. aveva comunque pagato in epoca successiva alla notificazione del provvedimento monitorio e del relativo precetto la minor somma dovuta a titolo di oneri condominiali come da lei stessa riconosciuto; riformava la decisione per quanto riguardava le spese liquidate nel decreto e nel precetto, attesa la notevole discrasia tra gli importi richiesti in via stragiudiziale con sollecito (Euro 1.105,67) e quelli con il provvedimento monitorio (Euro 667,27), per cui condannava il Condominio a restituire all’appellante la somma di Euro 1.961,36, con gli interessi legali dalla data dell’esborso; compensava le spese del doppio grado in ragione di 1/2 ponendo la residua metà che liquidava, a carico della S. .
Avverso la predetta decisione la P. ricorre in cassazione sulla base di 2 mezzi illustrati da memoria ex art. 378 c.p.c.; il condominio resiste con controricorso.

Motivi della decisione

Con il 1 motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c.: “per l’arbitraria imposizione a carico della parte totalmente vittoriosa di quota delle spese processuali” Con il 2 motivo la ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c. “per l’arbitraria e immotivata compensazione parziale delle spese legali liquidate in sentenza”.
Entrambe i motivi – congiuntamente esaminati stante la loro connessione – sono privi di fondamento. Le doglianze invero partono entrambe da un presupposto chiaramente erroneo e cioè che la P. possa ritenersi “parte totalmente vittoriosa”. Nella fattispecie la S. non può ritenersi totalmente vittoriosa in quanto è stata costretta comunque a corrispondere al Condominio una parte della somma ingiunta pari agli oneri condominiali che erano effettivamente dovuti, come riconosciuto dalla stessa odierna ricorrente.
Al riguardo ha ritenuto questa Corte che “nel procedimento per decreto ingiuntivo, la fase che si apre con la presentazione del ricorso e si chiude con la notifica del decreto, non costituisce un processo autonomo rispetto a quello che si apre con l’opposizione, ma da luogo ad un unico giudizio, nel quale il regolamento delle spese processuali, che deve accompagnare la sentenza con cui è definito, va effettuato in base all’esito della lite: ne consegue che, ove la somma chiesta con il ricorso sia riconosciuta solo parzialmente dovuta, non contrasta con gli artt. 91 e 92 c.p.c. la pronuncia di parziale compensazione delle spese processuali, in quanto l’iniziativa processuale dell’opponente, pur rivelandosi necessaria alla sua difesa, non ha avuto un esito totalmente vittorioso, così come quella dell’opposto, che ha dovuto ricorrere al giudice per ottenere il pagamento della parte che gli è riconosciuta” (Cass. n. 19120 del 03/09/2009).
Quanto alla valutazione dell’opportunità della compensazione totale o parziale delle stesse, essa rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito (Cass. n. 22541 del 20/10/2006).
Conclusivamente il ricorso dev’essere rigettato. Le spese, per il principio della soccombenza sono poste a carico della ricorrente.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in Euro 600,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali ed accessori come per legge.

Alcuni aspetti interessanti circa l’entrata in vigore dell’obbligatorietà della mediazione in materia condominiale.

Postato il

Come noto, dopo il rinvio di dodici mesi disposto lo scorso anno, il 20 marzo è entrata in vigore l’obbligatorietà anche per quanto riguarda, come dice molto sinteticamente l’art. 5 del D.Lgs. 28/10, la materia di condominio, con l’auspicio che molte di questo genere di controversie possano essere chiuse senza arrivare in Tribunale.

Vorrei iniziare con una battuta: mai come in questo periodo ho avuto, come avvocato, tanti contatti con amministratori di condominio i quali, al di là della confusione che regna sovrana (“è già entrata in vigore….oppure “non posso più fare i decreti ingiuntivi ai morosi” e così via), sono giustamente tormentati da mille dubbi, che peraltro spesso sono gli stessi che ci dobbiamo porre noi Mediatori.

Sorgono quindi diverse questioni da affrontare, che affronterò in questo brevissimo contributo che non pretende di essere esaustivo.

La prima riguarda la legittimazione dell’amministratore a partecipare, sia come istante che come convocato, alla procedura di mediazione. A mio parere, l’amministratore, quale rappresentante legale del condominio, è legittimato a partecipare alla procedura senza la previa autorizzazione dell’assemblea, in quanto gli è attribuita ex lege la legittimazione processuale, attiva e passiva, ovviamente solo nei limiti delle sue peculiari attribuzioni (art. 1130 c.c.); buon senso, sempre a mio modesto parere, consiglierebbe però di informare immediatamente l’assemblea, soprattutto nel caso in cui il Condominio sia parte convocata. Quando la questione dovesse oltrepassare i suoi poteri, ritengo che dovrebbe chiedere l’autorizzazione preventiva sia in caso di chiamata attiva che passiva.

In ogni caso, dato che l’eventuale accordo diventa vincolante per il Condominio e quindi per i condomini, è evidente la necessità della sua approvazione assembleare, sia per l’ordinaria che per la straordinaria amministrazione. In sostanza, ciò che avrà compiuto l’amministratore, a meno che non vi sia stata una delibera preventiva, può qualificarsi come una mera trattativa che poi l’assemblea dovrà ratificare; come detto, però, ritengo che sia possibile anche che l’amministratore, sia che agisca come istante che come chiamato, possa essere munito di una deliberazione assembleare valida che gli fornisca dei margini su cui operare, in modo che si presenti in Mediazione con la concreta possibilità di chiudere la questione. Sarebbe forse addirittura consigliabile che qualche condomino (i consiglieri di palazzina, ad esempio) accompagni l’amministratore agli incontri.

Per quanto riguarda le maggioranze necessarie per l’approvazione delle delibere, volendo ricordare che l’accordo di mediazione può essere configurato come una transazione, dobbiamo distinguere tra accordi che incidono sui diritti dei condomini e quelli che invece contengano solamente una regolamentazione economica dei rapporti tra le parti. Nel primo caso riteniamo che sia consigliabile (se non indispensabile) l’approvazione all’unanimità; nel secondo probabilmente è sufficiente l’approvazione con le maggioranze previste dal codice e dal regolamento di condominio. Trattandosi comunque di materia nuova, saranno la pratica e l’eventuale giurisprudenza a chiarire i dubbi.

Infine, un brevissimo accenno sulla tipologia delle controversie condominiali che saranno soggette al tentativo di mediazione. Senza voler fare un elenco, crediamo di poter dire che saranno ricomprese nell’obbligatorietà, data la (voluta?) genericità della norma, tutte quelle controversie in cui la questione riguardi la disciplina condominiale, dall’approvazione delle tabelle millesimali, all’approvazione e alla modifica del regolamento, alle problematiche sull’incarico dell’amministratore ed il suo svolgimento, alla quantificazione e ripartizione delle spese e così via.

In tutto ciò, naturalmente, andrà anche tenuto presente, a seconda della natura della controversia, il ruolo di eventuali condomini che (ad esempio) l’istante sostenga stiano utilizzando i servizi condominiali in modo inappropriato, e che dovranno ovviamente essere chiamati in mediazione. La pratica quotidiana, e la preparazione dei mediatori, dovranno chiarire al meglio tutte le problematiche che inevitabilmente si presenteranno.

Mediazione: non entrerà subito in vigore l’obbligatorietà per r.c. auto e condominio

Postato il

Contrariamente alle previsioni iniziali, non entrerà immediatamente in vigore l’obbligatorietà per r.c. auto e condominio, che quindi resta ferma al 20 marzo 2012.

Il Governo ha infatti eliminato dal maxi emendamento alla legge di stabilità quanto inizialmente previsto.

Di seguito, il comunicato del CNF:

Comunicato CNF 10 novembre 2011