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Ho comprato casa e l’amministratore mi chiede vecchie spese condominiali: devo pagare?

Venditore, acquirente, amministratore, lavori straordinari, morosità pregresse e responsabilità dopo il rogito: cosa controllare prima di pagare

Compro casa, firmo il rogito, entro nell’immobile e penso che la parte più complicata sia finita. Poi, dopo qualche mese, arriva una comunicazione dell’amministratore: ci sono spese condominiali arretrate, conguagli, rate non pagate dal venditore, lavori straordinari deliberati prima dell’acquisto, oppure importi riferiti a una gestione precedente. A quel punto la domanda è inevitabile: devo pagare io, anche se quando quelle spese sono nate non ero ancora proprietario?

La risposta non è mai solo “sì” o “no”. Nelle spese condominiali dopo una compravendita bisogna distinguere due piani diversi: il rapporto con il condominio e il rapporto tra venditore e acquirente. Verso il condominio, il nuovo proprietario può essere chiamato a pagare alcuni importi anche se riferiti a periodi precedenti al rogito. Nei rapporti interni con il venditore, però, quella stessa spesa potrebbe dover restare a carico di chi ha venduto l’immobile. È qui che nasce gran parte della confusione.

L’acquirente spesso risponde all’amministratore: “non ero proprietario, quindi non pago”. Il condominio replica: “lei è il nuovo proprietario, quindi deve pagare”. Il venditore aggiunge: “ormai la casa è sua”. In realtà, la soluzione sta nei documenti: data del rogito, bilanci, riparti, verbali assembleari, natura ordinaria o straordinaria della spesa, anno di gestione, clausole del preliminare e del rogito, dichiarazioni rese dal venditore e attestazione dell’amministratore.

Cosa può chiedere il condominio al nuovo proprietario

Il punto di partenza è l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. La stessa disposizione prevede anche che chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. (Gazzetta Ufficiale)

Questo significa che l’amministratore può avere titolo per chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario, entro i limiti previsti dalla legge. Ma attenzione: la solidarietà verso il condominio non stabilisce automaticamente chi debba sopportare definitivamente la spesa nei rapporti tra venditore e acquirente. È possibile che l’acquirente debba pagare al condominio per evitare morosità, solleciti o decreti ingiuntivi, ma possa poi chiedere il rimborso al venditore se quella spesa, in base alla legge o agli accordi contrattuali, era di competenza di quest’ultimo.

Questo è il punto più importante dell’intera questione: pagare al condominio non significa sempre essere il debitore finale. Significa, spesso, chiudere il rapporto esterno con il condominio e poi regolare quello interno con il venditore.

“Anno in corso e anno precedente”: non sempre basta guardare il calendario

Quando si parla di anno in corso e anno precedente, bisogna verificare la gestione condominiale di riferimento. Nella pratica, infatti, l’esercizio del condominio può non coincidere perfettamente con l’anno solare. Alcuni condomìni hanno gestione gennaio-dicembre, altri seguono periodi diversi. Per questo, davanti a una richiesta dell’amministratore, non basta chiedere genericamente “di che anno sono le spese?”. Bisogna capire a quale esercizio si riferiscono, quando sono state approvate, quali rate risultano scadute, quale piano di riparto è stato deliberato e se l’importo rientra davvero nel perimetro della responsabilità solidale dell’acquirente.

La richiesta corretta da fare all’amministratore dovrebbe quindi riguardare il dettaglio degli importi: bilancio preventivo o consuntivo, piano di riparto, verbale assembleare, periodo di competenza, rate scadute, eventuali solleciti, natura ordinaria o straordinaria della spesa. Solo così si può capire se il condominio può chiedere il pagamento al nuovo proprietario e se, dopo il pagamento, l’acquirente possa rivalersi sul venditore.

Spese ordinarie, conguagli e arretrati del venditore

Le spese ordinarie sono quelle legate alla gestione corrente del condominio: pulizia, luce, amministratore, assicurazione, ascensore, manutenzione ordinaria, piccoli interventi, servizi comuni. Se il venditore non ha pagato rate ordinarie riferite all’anno in corso o a quello precedente, il condominio può chiedere il pagamento anche all’acquirente nei limiti dell’art. 63 disp. att. c.c. Ma, nei rapporti interni, bisogna capire a quale periodo quelle spese si riferiscono.

Se le spese riguardano il periodo in cui il venditore era proprietario, normalmente dovrebbero restare a carico del venditore, salvo diverso accordo. Se invece riguardano il periodo successivo al rogito, spettano all’acquirente. Il problema diventa più delicato con i conguagli: spesso il consuntivo viene approvato dopo il rogito, ma contiene spese maturate in parte prima e in parte dopo il trasferimento. In questi casi non bisogna fermarsi alla data di approvazione del bilancio, ma ricostruire il periodo effettivo cui si riferiscono consumi, servizi e oneri.

Esempio semplice: compro casa il 30 giugno. A ottobre viene approvato il consuntivo della gestione precedente e emerge un conguaglio. Se quel conguaglio riguarda spese maturate quando il venditore era ancora proprietario, l’acquirente potrebbe essere chiamato a pagare dal condominio, ma potrà poi chiedere il rimborso al venditore, salvo patti diversi. Se invece il conguaglio riguarda il periodo successivo al rogito, la spesa dovrà normalmente restare a carico del nuovo proprietario.

Lavori straordinari deliberati prima del rogito: chi paga?

Il tema più importante riguarda i lavori straordinari: rifacimento della facciata, tetto, lastrico solare, terrazzi, ascensore, impianti, colonne, cortili, autorimesse, opere di efficientamento, consolidamenti, ristrutturazioni delle parti comuni. Qui il criterio da applicare, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, è molto rilevante.

Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, se dopo la delibera assembleare che ha disposto lavori di innovazione, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni viene venduta un’unità immobiliare, il costo dei lavori grava, salvo diverso accordo tra venditore e acquirente, su chi era proprietario al momento dell’approvazione della delibera. La delibera ha valore costitutivo dell’obbligazione, anche se le opere vengono eseguite o pagate dopo il rogito. La Cassazione lo ha ribadito anche con la sentenza n. 24236/2025. (Doctrine)

Questo significa che, se i lavori straordinari sono stati effettivamente deliberati prima del rogito, normalmente il costo resta a carico del venditore, anche se le rate vengono chieste quando l’acquirente è già proprietario e anche se sarà il nuovo proprietario a beneficiare materialmente dell’intervento. Il punto decisivo non è quando arriva il bollettino, né quando iniziano i lavori, né quando vengono pagate le imprese. Il punto decisivo è quando l’assemblea ha deliberato l’intervento e la relativa spesa.

Attenzione: non basta che “se ne fosse parlato” prima del rogito

Non ogni discussione assembleare fa nascere l’obbligo di pagamento. Questo è un passaggio da scrivere bene, perché nella pratica crea molte liti. Prima del rogito può essere accaduto che in assemblea si sia parlato genericamente di rifare la facciata, sistemare il tetto, sostituire l’ascensore o chiedere preventivi. Ma una cosa è discutere di lavori futuri; altra cosa è approvare effettivamente l’intervento e la spesa.

Non basta, quindi, che prima del rogito vi fossero state discussioni, preventivi, sopralluoghi, incarichi esplorativi o delibere meramente preparatorie. Bisogna verificare se vi sia stata una vera delibera di approvazione dei lavori, con assunzione dell’obbligazione di spesa. La giurisprudenza distingue proprio tra delibere preparatorie e delibere effettivamente costitutive dell’obbligo contributivo. (studioavvocatiroma.it)

Esempio: se prima del rogito l’assemblea ha soltanto deciso di raccogliere preventivi per il rifacimento della facciata, e la vera delibera di approvazione dei lavori arriva dopo il rogito, la spesa potrebbe gravare sull’acquirente. Se invece prima del rogito l’assemblea aveva già approvato l’esecuzione dei lavori e la relativa spesa, il costo dovrebbe normalmente restare a carico del venditore, salvo accordi diversi.

Gli accordi tra venditore e acquirente sono fondamentali, ma non sempre fermano il condominio

Nel preliminare e nel rogito le parti possono regolare in modo diverso la ripartizione delle spese condominiali. Possono stabilire che i lavori straordinari deliberati prima del rogito restino a carico del venditore; oppure che siano assunti dall’acquirente perché il prezzo ne tiene già conto; oppure ancora che le spese siano ripartite in una certa misura. Possono anche prevedere garanzie, trattenute sul prezzo, deposito somme, obblighi di rimborso e dichiarazioni specifiche sulle morosità condominiali.

Questi accordi sono molto importanti nei rapporti interni tra venditore e acquirente, ma non sempre sono opponibili al condominio. Se il condominio può chiedere il pagamento all’acquirente in base all’art. 63 disp. att. c.c., il patto contenuto nel rogito non impedisce necessariamente all’amministratore di agire verso il nuovo proprietario. Serve però all’acquirente per rivalersi poi sul venditore, se ha pagato somme che, secondo gli accordi, dovevano restare a carico di quest’ultimo. Anche questo principio è richiamato dalla giurisprudenza in materia di rapporti tra condominio, venditore e acquirente. (AvvocatoAndreani.it Risorse Legali)

Per questo, la clausola contrattuale non deve essere generica. Scrivere “le spese condominiali sono a carico del venditore fino al rogito e dell’acquirente da tale data” può non bastare, soprattutto quando ci sono lavori straordinari già deliberati, conguagli non ancora approvati o gestioni condominiali complesse. Meglio indicare espressamente quali spese sono note, chi le assume, cosa succede in caso di conguagli, chi paga i lavori deliberati ma non ancora eseguiti, e quali dichiarazioni rende il venditore.

La cosiddetta “liberatoria condominiale”: utile, ma non miracolosa

Prima di acquistare una casa in condominio, l’acquirente dovrebbe sempre pretendere dal venditore l’attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso. L’art. 1130 n. 9 c.c. prevede infatti che l’amministratore debba fornire al condomino che ne faccia richiesta tale attestazione. (Brocardi)

È bene precisarlo: l’acquirente, prima del rogito, non è ancora condomino. Per questo, nella pratica, l’attestazione deve essere richiesta dal venditore all’amministratore e consegnata all’acquirente. Spesso viene chiamata “liberatoria”, ma il termine può essere fuorviante. Non è una garanzia assoluta contro qualsiasi spesa futura. È una fotografia della situazione risultante all’amministratore in quel momento: pagamenti, eventuali morosità, liti in corso, spese deliberate, lavori già noti secondo la documentazione condominiale.

Proprio perché non è uno scudo totale, l’attestazione va accompagnata da altri documenti: ultimi bilanci, piani di riparto, verbali assembleari, eventuali delibere su lavori straordinari, informazioni su fondi speciali, liti pendenti, preventivi approvati, contratti con imprese e situazioni di morosità. Chi compra casa controlla spesso mutuo, visure, conformità catastale e urbanistica, ma sottovaluta il condominio. È un errore: un appartamento può sembrare conveniente e nascondere migliaia di euro di spese già deliberate.

Cosa deve controllare l’acquirente prima di firmare

Prima del preliminare, o comunque prima del rogito, l’acquirente dovrebbe chiedere almeno cinque cose. La prima è l’attestazione dell’amministratore. La seconda è copia degli ultimi bilanci preventivi e consuntivi con i relativi riparti. La terza è copia dei verbali assembleari degli ultimi anni, soprattutto se si parla di lavori straordinari. La quarta è il dettaglio di eventuali morosità del venditore. La quinta è una clausola chiara nel contratto sulla ripartizione delle spese condominiali ordinarie, straordinarie, deliberate, maturate, da approvare o da conguagliare.

Se ci sono lavori straordinari, la clausola dovrebbe essere specifica. Bisogna indicare se i lavori sono già stati deliberati, chi li paga, se il prezzo di vendita ne tiene conto, se esistono rate non scadute, se è stato costituito un fondo speciale, se vi sono contestazioni con l’impresa, se sono previsti ulteriori esborsi. Quando l’importo è rilevante, si può valutare una trattenuta sul prezzo, un deposito, una garanzia o un obbligo espresso di rimborso entro un termine preciso.

Una buona clausola può evitare una causa. Una clausola generica può crearla.

Cosa deve dichiarare il venditore

Anche il venditore deve essere prudente. Se esistono morosità, liti condominiali, lavori già deliberati, fondi speciali, contestazioni con imprese, spese straordinarie imminenti o situazioni di gestione particolari, è meglio dichiararle chiaramente e disciplinarle nell’accordo. Nascondere o minimizzare una spesa rilevante può aprire un contenzioso successivo, soprattutto se l’acquirente dimostra che quella spesa era già nota o conoscibile al momento della vendita.

Il venditore, inoltre, ha interesse a fare in modo che l’amministratore riceva copia autentica del titolo di trasferimento, perché l’art. 63 disp. att. c.c. collega a tale trasmissione anche il limite della sua responsabilità solidale verso il condominio per i contributi maturati fino a quel momento. (Gazzetta Ufficiale)

In altre parole: vendere casa non significa automaticamente uscire da ogni rapporto con il condominio. Se il passaggio non viene comunicato correttamente e se restano contributi maturati prima della comunicazione, il venditore può continuare a essere coinvolto.

Se la richiesta arriva dopo il rogito, cosa bisogna fare?

Se l’amministratore chiede vecchie spese dopo l’acquisto, la prima cosa da evitare è la reazione istintiva. Non conviene rispondere semplicemente “non pago perché non ero proprietario”. Non conviene neppure pagare subito senza capire. Bisogna chiedere il dettaglio della richiesta: annualità, gestione, bilancio, riparto, verbale, data della delibera, scadenza delle rate, natura ordinaria o straordinaria della spesa, importi eventualmente già versati dal venditore, interessi e solleciti.

Poi bisogna confrontare quei documenti con il preliminare e con il rogito. Se la spesa rientra nella solidarietà verso il condominio, può essere opportuno pagarla per evitare un decreto ingiuntivo e ulteriori costi, ma contestualmente mettere in mora il venditore e chiedere il rimborso se la spesa era di sua competenza. Se invece la richiesta dell’amministratore non è documentata, è fuori dai limiti dell’art. 63, riguarda periodi non coperti dalla solidarietà o contiene importi non dovuti, va contestata in modo preciso.

La contestazione non deve essere generica. Bisogna scrivere, documenti alla mano, perché quella somma non è dovuta o perché, pur dovendo essere pagata al condominio, deve poi essere rimborsata dal venditore.

Attenzione al decreto ingiuntivo del condominio

Le spese condominiali non pagate possono trasformarsi rapidamente in un decreto ingiuntivo. L’art. 63 disp. att. c.c. consente all’amministratore, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. (Gazzetta Ufficiale)

Per questo ignorare la richiesta dell’amministratore è quasi sempre sbagliato. Anche se l’acquirente ritiene che la spesa spetti al venditore, deve gestire subito il rapporto con il condominio. In alcuni casi la scelta più prudente sarà pagare e rivalersi. In altri sarà contestare formalmente. In altri ancora sarà coinvolgere subito il venditore e provare a chiudere la questione prima che diventi un contenzioso.

Il punto è non lasciare che una richiesta condominiale diventi, per inerzia, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Se il venditore aveva dichiarato che era tutto pagato

Spesso nel rogito il venditore dichiara che le spese condominiali sono regolari, che non vi sono morosità, o che non sono state deliberate spese straordinarie non comunicate. Se dopo l’acquisto emerge il contrario, la posizione dell’acquirente può rafforzarsi. Naturalmente bisogna leggere bene la clausola: una dichiarazione specifica è molto diversa da una formula generica.

Se il venditore ha dichiarato il falso o ha taciuto circostanze rilevanti, l’acquirente può chiedere il rimborso delle somme pagate e, nei casi più gravi, valutare ulteriori profili di responsabilità. Ma anche qui servono prove: rogito, preliminare, attestazione dell’amministratore, verbali, bilanci, richiesta successiva del condominio, eventuali comunicazioni dell’agenzia immobiliare o del venditore, prova che la spesa fosse già maturata, deliberata o comunque nota prima della vendita.

Lavori straordinari, bonus edilizi e fondi speciali

Negli ultimi anni molte compravendite sono diventate più delicate a causa di lavori straordinari collegati a bonus edilizi, cappotti termici, facciate, superbonus, impianti, cessione del credito, sconti in fattura, stati di avanzamento, fondi speciali, contestazioni con imprese e varianti in corso d’opera. In questi casi la verifica deve essere ancora più seria.

Non basta chiedere: “ci sono lavori?”. Bisogna sapere se i lavori sono stati solo discussi o già deliberati; se è stato approvato un preventivo; se è stato scelto l’appaltatore; se esiste un contratto; se è stato costituito un fondo speciale; se ci sono rate già scadute; se sono previsti ulteriori importi; se il condominio ha contenziosi con l’impresa; se vi sono rischi legati a benefici fiscali o pratiche non ancora definite.

Un acquirente che entra in un condominio con lavori importanti in corso deve sapere esattamente quale situazione sta acquistando. Non sta comprando solo un appartamento: sta entrando in una comunità condominiale con decisioni già prese, debiti, crediti, possibili liti e obbligazioni future.

Il ruolo del notaio e dell’avvocato

Il notaio ha un ruolo essenziale nella stipula, ma non bisogna pensare che ogni rischio condominiale venga automaticamente eliminato dal rogito. La parte negoziale dell’operazione deve essere preparata prima. Se ci sono lavori straordinari, morosità pregresse, conguagli o situazioni poco chiare, è opportuno affrontarle già nel preliminare, perché spesso è lì che si decide davvero la sorte economica dell’affare.

Una clausola scritta male nel preliminare può trascinarsi nel rogito. Una dichiarazione generica può lasciare spazio a interpretazioni opposte. Una mancata richiesta all’amministratore può far emergere il problema quando ormai il prezzo è stato pagato e l’immobile è stato trasferito. Nelle compravendite immobiliari, il condominio non è un dettaglio: è una parte importante dell’acquisto.

Mediazione: perché può essere la soluzione più utile

Quando nasce una lite sulle spese condominiali dopo la vendita, spesso ci sono più soggetti coinvolti: acquirente, venditore, amministratore, condominio, talvolta agenzia immobiliare, impresa dei lavori o altri condomini. Una causa può diventare lunga, costosa e sproporzionata rispetto all’importo, soprattutto se bisogna ricostruire bilanci, verbali, delibere, riparti e clausole contrattuali.

Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle per le quali la mediazione è condizione di procedibilità. Se invece la lite riguarda esclusivamente la rivalsa tra venditore e acquirente in base al rogito o al preliminare, bisogna verificare la domanda concreta; in ogni caso, la mediazione resta spesso lo strumento più adatto per chiudere rapidamente la questione. (ADR Center)

In mediazione si può fare quello che una causa spesso non consente in tempi utili: mettere tutti i documenti sul tavolo, distinguere le spese dovute al condominio da quelle da rimborsare tra venditore e acquirente, concordare un pagamento, evitare il decreto ingiuntivo, regolare la rivalsa, prevedere una transazione e chiudere il problema senza trasformare una spesa condominiale in una guerra dopo la compravendita.

È uno di quei casi in cui la mediazione non è una formalità. È lo spazio naturale della soluzione. Perché il problema, quasi sempre, non è fare una battaglia di principio: è capire chi deve pagare cosa, in quali tempi, con quali documenti e con quali garanzie.

Gli errori da evitare

Il primo errore è comprare senza chiedere l’attestazione dell’amministratore e senza leggere i verbali assembleari. Il secondo è ignorare i lavori straordinari solo perché non sono ancora iniziati. Il terzo è accontentarsi di clausole generiche nel preliminare o nel rogito. Il quarto è pensare che, se la spesa è precedente al rogito, il condominio non possa mai chiederla all’acquirente. Il quinto è pensare l’opposto, cioè che tutto ciò che chiede l’amministratore debba restare definitivamente a carico del nuovo proprietario. Il sesto è pagare senza conservare prova e senza mettere in mora il venditore quando la spesa spettava a lui. Il settimo è ignorare la richiesta dell’amministratore fino al decreto ingiuntivo.

La regola pratica è semplice: prima si capisce se il condominio può chiedere quella somma; poi si stabilisce chi, tra venditore e acquirente, debba sopportarla definitivamente. Sono due piani diversi e vanno tenuti separati.

Conclusione

Chi compra una casa in condominio può trovarsi a dover pagare spese riferite anche a gestioni precedenti, perché la legge prevede una responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per l’anno in corso e quello precedente. Ma questa responsabilità verso il condominio non significa automaticamente che la spesa debba restare definitivamente a carico dell’acquirente. Nei rapporti interni bisogna verificare periodo di competenza, natura della spesa, data della delibera, clausole del rogito, dichiarazioni del venditore e documenti condominiali.

Per le spese ordinarie conta il periodo cui si riferiscono. Per i conguagli bisogna ricostruire la gestione. Per i lavori straordinari, salvo diverso accordo, è normalmente decisiva la delibera che approva l’esecuzione dell’intervento e fa nascere l’obbligazione di spesa. Se quella delibera è precedente al rogito, il costo tende a gravare sul venditore; se è successiva, può gravare sull’acquirente. Ma ogni caso va verificato sui documenti, evitando automatismi.

In sintesi: se dopo l’acquisto l’amministratore chiede vecchie spese condominiali, non bisogna né rifiutare automaticamente né pagare alla cieca. Bisogna chiedere bilanci, riparti, verbali, attestazione dell’amministratore e rogito; poi distinguere il rapporto con il condominio dal rapporto con il venditore. E quando la lite nasce, la mediazione è spesso il modo più rapido e intelligente per evitare che una spesa condominiale diventi una causa lunga, costosa e sproporzionata.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp)

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Muffa e infiltrazioni nella casa in affitto: cosa può fare l’inquilino?

Quando deve intervenire il proprietario, quando la responsabilità può essere dell’inquilino e perché smettere di pagare il canone è spesso l’errore più pericoloso

Muffa sui muri, macchie di umidità, infiltrazioni dal soffitto, acqua che entra dalle finestre, condensa continua, intonaco che si stacca, odore persistente, vestiti e mobili rovinati. Sono problemi molto frequenti nelle case in affitto e, quando si presentano, la domanda dell’inquilino è quasi sempre la stessa: devo sopportare, deve intervenire il proprietario, posso chiedere una riduzione del canone o posso smettere di pagare? La risposta non è automatica, perché muffa, umidità e infiltrazioni possono avere cause diverse. Possono dipendere da difetti dell’immobile, carenze costruttive, tubazioni, facciata, terrazzi, tetto, infissi vecchi o problemi condominiali; ma possono anche dipendere, almeno in parte, dal modo in cui l’immobile viene utilizzato: scarsa aerazione, riscaldamento insufficiente, panni stesi continuamente in casa, mobili addossati alle pareti fredde, cattiva gestione dei locali o mancata segnalazione tempestiva del problema.

Il punto di partenza è semplice: il proprietario deve consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, mantenerlo in stato da servire all’uso pattuito e garantire il pacifico godimento durante la locazione. Sono obblighi previsti dall’art. 1575 c.c. Inoltre, l’art. 1576 c.c. stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, salvo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Il conduttore, dall’altra parte, deve usare la cosa locata con la diligenza richiesta e secondo l’uso pattuito, come prevede l’art. 1587 c.c. (Brocardi)

La prima domanda: da cosa dipende il problema?

Quando in una casa in affitto compare la muffa o si verificano infiltrazioni, la questione decisiva non è solo fotografare il danno, ma capire da dove viene. Se l’umidità dipende da un vizio dell’immobile, da ponti termici, difetti di isolamento, infiltrazioni dalla facciata, dal tetto, da un terrazzo, da tubazioni, da infissi inadeguati o da un problema strutturale, la responsabilità tende a ricadere sul proprietario o, in alcuni casi, sul condominio o sul terzo responsabile. Se invece il problema dipende da un uso scorretto dell’appartamento da parte dell’inquilino, come mancata aerazione, cattiva manutenzione ordinaria, comportamento negligente o aggravamento del danno dopo la mancata comunicazione al locatore, la valutazione può cambiare.

Questa distinzione è fondamentale perché la muffa non ha sempre la stessa natura. La macchia dietro un armadio può dipendere da una parete fredda e mal isolata, ma anche da un mobile tenuto per anni senza ricircolo d’aria. La muffa in bagno può dipendere da un difetto di aerazione o da un impianto insufficiente, ma anche dall’uso quotidiano senza ventilazione. L’infiltrazione dal soffitto può dipendere dall’appartamento superiore, da una colonna condominiale, dal lastrico solare o da un guasto interno. Prima di accusare qualcuno, quindi, bisogna accertare la causa. Nelle liti su muffa e infiltrazioni, la prova tecnica è spesso decisiva.

Quando deve intervenire il proprietario

Il proprietario deve intervenire quando il problema riguarda la conservazione dell’immobile e la sua idoneità all’uso abitativo pattuito. Se la casa presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso convenuto, il conduttore può chiedere, nei casi previsti, la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo. L’art. 1578 c.c. disciplina proprio i vizi della cosa locata; l’art. 1581 c.c. estende, per quanto applicabili, le regole anche ai vizi sopravvenuti durante la locazione. (Gazzetta Ufficiale)

In termini pratici, se l’immobile è affetto da infiltrazioni gravi, umidità strutturale, muffa estesa non dipendente dal comportamento dell’inquilino, difetti degli infissi, impianti non funzionanti, perdite dalle tubazioni o problemi che impediscono un uso normale della casa, il locatore non può limitarsi a dire che “la casa era così” o che “basta aprire le finestre”. Deve verificare, intervenire e, se necessario, eseguire le riparazioni che non rientrano nella piccola manutenzione. Naturalmente ogni caso va accertato: non tutte le macchie di muffa giustificano la risoluzione del contratto, ma un’abitazione che non consente una vita normale o che espone a condizioni insalubri è un problema serio.

Quando la responsabilità può essere dell’inquilino

L’inquilino non è un semplice spettatore. Ha il dovere di usare l’immobile con diligenza, di custodirlo correttamente e di evitare comportamenti che possano danneggiarlo o aggravare problemi già esistenti. Se la muffa dipende da abitudini scorrette, da mancata aerazione, da uso improprio dei locali, da mancata pulizia, da omissione di piccole manutenzioni a suo carico, o se il conduttore si accorge di un’infiltrazione e non avvisa tempestivamente il proprietario, può essere chiamato a rispondere almeno in parte delle conseguenze.

Questo punto è importante anche per il proprietario. Non basta dire genericamente “è colpa dell’inquilino”. Bisogna dimostrarlo. Se il locatore sostiene che la muffa dipende dal comportamento del conduttore, dovrà poterlo provare con elementi concreti: sopralluoghi, relazioni tecniche, fotografie, circostanze oggettive, mancata aerazione, uso improprio dell’immobile, danni localizzati e compatibili con la condotta dell’inquilino. Allo stesso modo, l’inquilino che sostiene che il problema derivi da difetti dell’immobile dovrà documentarlo. In queste controversie vince raramente chi si limita ad accusare; conta chi riesce a ricostruire meglio causa, tempi e responsabilità.

L’inquilino deve avvisare subito il proprietario

Quando l’immobile ha bisogno di riparazioni che non sono a carico del conduttore, l’inquilino deve darne avviso al locatore. L’art. 1577 c.c. prevede proprio questo obbligo e aggiunge che, se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. (Gazzetta Ufficiale)

Questo significa che l’inquilino non dovrebbe aspettare mesi prima di segnalare un’infiltrazione o una muffa che peggiora. La comunicazione deve essere tempestiva, chiara e documentabile. Meglio evitare messaggi vaghi o telefonate non provabili. È preferibile inviare una PEC, una raccomandata o comunque una comunicazione scritta, allegando fotografie, video, date, descrizione del problema, richiesta di sopralluogo e invito a intervenire. Se il problema è urgente, ad esempio una perdita d’acqua che rischia di danneggiare muri, impianti o beni personali, l’inquilino deve agire con particolare attenzione: avvisare subito il proprietario, eventualmente l’amministratore se il problema può essere condominiale, e conservare prova di tutto.

Posso smettere di pagare il canone?

Questa è la domanda più delicata. Molti inquilini, esasperati da muffa o infiltrazioni, decidono di sospendere il canone: “la casa ha problemi, quindi non pago”. È una scelta molto rischiosa. La sospensione integrale o l’autoriduzione del canone, se fatta unilateralmente e senza una base solida, può esporre l’inquilino a una intimazione di sfratto per morosità. La giurisprudenza è molto prudente nel riconoscere al conduttore la possibilità di sospendere il pagamento: la sospensione è normalmente ammessa solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore o vi sia una situazione di gravissima compromissione del godimento, non per qualsiasi vizio o disagio dell’immobile. (Diritto.it)

Questo non vuol dire che l’inquilino debba pagare sempre e comunque come se nulla fosse. Vuol dire che deve usare gli strumenti giusti. Se il vizio è serio, può chiedere l’intervento del proprietario, la riduzione del canone, il risarcimento dei danni, la risoluzione del contratto o un accordo di rilascio anticipato. Ma smettere di pagare da soli, senza accordo, senza provvedimento e senza una valutazione tecnica e legale, può trasformare una posizione potenzialmente fondata in una morosità. In pratica, l’inquilino può avere ragione sul problema della muffa, ma perdere terreno perché ha scelto il modo peggiore per reagire.

Riduzione del canone, risoluzione e risarcimento

Se il vizio diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità dell’immobile all’uso pattuito, il conduttore può chiedere la riduzione del corrispettivo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto. L’art. 1578 c.c. prevede questi rimedi per i vizi della cosa locata; inoltre, quando l’esecuzione delle riparazioni si protrae oltre determinati limiti temporali, l’art. 1584 c.c. riconosce al conduttore il diritto a una riduzione del corrispettivo proporzionata alla durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento. (Gazzetta Ufficiale)

Facciamo esempi concreti. Se una stanza è inutilizzabile per infiltrazioni, si può discutere di una riduzione temporanea del canone. Se l’intero appartamento è gravemente compromesso, può porsi il tema della risoluzione. Se mobili, vestiti, apparecchiature o beni personali sono stati danneggiati da infiltrazioni imputabili al locatore, può porsi anche una domanda risarcitoria. Se l’inquilino ha dovuto sostenere spese urgenti che spettavano al proprietario, può chiedere il rimborso, purché abbia rispettato le cautele previste dalla legge e possa documentare necessità, urgenza, importi e avviso al locatore. Ma tutto deve essere provato e proporzionato: non ogni traccia di umidità giustifica la stessa reazione.

Se il problema dipende dal condominio o dall’appartamento vicino

Non sempre il problema nasce dentro il rapporto diretto tra proprietario e inquilino. L’infiltrazione può provenire dal tetto condominiale, dalla facciata, dal lastrico solare, da una colonna di scarico comune, dall’appartamento superiore o da un impianto di un vicino. In questi casi bisogna individuare il responsabile effettivo e coinvolgere i soggetti corretti: proprietario, amministratore di condominio, vicino, assicurazione, tecnico, eventuale impresa.

Il locatore, in linea generale, deve garantire al conduttore il godimento dell’immobile e mantenerlo in condizioni idonee; tuttavia, quando il danno proviene da terzi, bisogna distinguere tra molestie di diritto e molestie di fatto. L’art. 1585 c.c. prevede che il locatore garantisca il conduttore dalle molestie di terzi che pretendono diritti sulla cosa, mentre per le molestie di fatto il conduttore può agire direttamente contro il terzo responsabile. (Brocardi) Nelle infiltrazioni, la soluzione pratica è spesso coinvolgere tutti subito, perché il problema non si risolve se l’inquilino scrive solo al proprietario, il proprietario dice che dipende dal condominio, il condominio attende il sopralluogo e il vicino nega ogni responsabilità. Serve una ricostruzione tecnica e una gestione coordinata.

Come documentare muffa, umidità e infiltrazioni

La documentazione è decisiva. L’inquilino dovrebbe fotografare e filmare le macchie, indicare date, locali interessati, evoluzione del danno, odori, distacchi di intonaco, beni rovinati, eventuali gocciolamenti, condizioni degli infissi, temperatura e umidità se rilevate con strumenti attendibili. È utile conservare comunicazioni al locatore, risposte ricevute, eventuali interventi già eseguiti, fatture, scontrini, preventivi, relazioni di tecnici, messaggi dell’amministratore e segnalazioni ad altri condomini.

Il proprietario, dal canto suo, dovrebbe rispondere per iscritto, fare un sopralluogo, incaricare un tecnico se il problema non è banale, verificare se il danno dipenda dall’immobile, dal condominio, dal vicino o dall’uso del conduttore, e proporre un intervento serio. Ignorare la segnalazione è quasi sempre un errore. Anche quando il proprietario ritiene che la responsabilità sia dell’inquilino, è meglio verificarlo e documentarlo subito, perché dopo mesi il quadro peggiora e diventa più difficile ricostruire le cause.

Serve una perizia?

Non sempre, ma spesso sì. Se si tratta di una piccola macchia risolvibile con un intervento minimo, può bastare un accordo pratico. Ma se la muffa è estesa, le infiltrazioni sono ricorrenti, la causa è contestata o si parla di riduzione del canone, risarcimento, rilascio anticipato o risoluzione del contratto, una relazione tecnica può diventare molto importante. Il tecnico può aiutare a distinguere condensa, infiltrazione, perdita da tubazione, ponte termico, difetto di isolamento, problema degli infissi, umidità di risalita o cattiva conduzione.

La perizia è utile anche perché sposta la discussione dal terreno delle accuse al terreno dei fatti. “La casa è invivibile” e “l’inquilino non apre mai le finestre” sono frasi frequenti, ma non bastano. Una relazione tecnica può indicare se il fenomeno sia compatibile con un vizio dell’immobile, con un uso scorretto o con una combinazione di cause. E spesso è proprio questa terza ipotesi la più realistica: l’immobile ha criticità, ma alcuni comportamenti dell’inquilino possono aver aggravato il problema; oppure l’inquilino usa normalmente la casa, ma l’edificio ha difetti che rendono inevitabile la formazione di muffa.

Posso lasciare la casa prima della scadenza?

Se l’immobile presenta problemi gravi, l’inquilino può valutare il recesso, la risoluzione per inadempimento o un accordo di rilascio anticipato. Anche qui, però, bisogna evitare mosse improvvisate. Abbandonare l’appartamento senza comunicazioni corrette, senza riconsegna delle chiavi e senza regolare canoni, cauzione e danni può generare un nuovo contenzioso. Se il problema rende realmente impossibile o molto difficile l’uso della casa, è opportuno formalizzare le contestazioni, chiedere l’intervento, documentare il vizio e proporre una soluzione: lavori entro un certo termine, riduzione temporanea, rilascio anticipato senza penali, restituzione della cauzione, compensazione di eventuali danni.

Dal punto di vista del proprietario, può essere più conveniente accettare un’uscita ordinata dell’inquilino e risolvere il problema tecnico prima di riaffittare, piuttosto che affrontare mesi di contestazioni, canoni sospesi, sfratto, causa sui vizi e richiesta risarcitoria. La soluzione migliore, spesso, non è stabilire chi “vince”, ma evitare che un problema edilizio diventi una guerra locatizia.

Cauzione, danni ai mobili e riconsegna dell’immobile

Muffa e infiltrazioni diventano spesso un problema al momento della riconsegna. Il proprietario trattiene la cauzione sostenendo che l’inquilino ha rovinato pareti, mobili, infissi o pavimenti; l’inquilino risponde che il danno dipendeva da vizi dell’immobile o da infiltrazioni mai risolte. Per evitare questa situazione, è essenziale documentare lo stato dell’immobile all’inizio e durante la locazione. Foto iniziali, verbale di consegna, segnalazioni tempestive e prove degli interventi richiesti possono fare la differenza.

Alla fine del rapporto conviene fare un verbale di riconsegna dettagliato, indicando lo stato dei locali, le chiavi consegnate, eventuali danni contestati, le cause dichiarate, le letture delle utenze, la situazione della cauzione e le eventuali riserve. Se la muffa era stata segnalata da tempo e il proprietario non era intervenuto, sarà più difficile sostenere che tutto dipenda dall’inquilino. Se invece il problema emerge solo alla riconsegna, senza precedenti segnalazioni, e appare compatibile con cattivo uso o mancata aerazione, la posizione del conduttore può indebolirsi.

Cosa dovrebbe fare l’inquilino, in pratica

L’inquilino dovrebbe prima di tutto segnalare il problema subito e per iscritto, allegando foto e chiedendo un sopralluogo. Dovrebbe evitare di sospendere il canone senza una valutazione seria. Dovrebbe consentire l’accesso al proprietario o ai tecnici per verificare la causa. Dovrebbe conservare prove di eventuali danni ai propri beni. Se il problema è grave, dovrebbe chiedere formalmente interventi, riduzione del canone o soluzione del contratto, ma sempre con una strategia coerente. Se vi sono rischi per la salute o condizioni abitative molto compromesse, può essere opportuno acquisire una relazione tecnica e valutare iniziative più incisive.

La cosa da non fare è restare in silenzio per mesi e poi pretendere tutto alla fine. La seconda cosa da non fare è smettere di pagare pensando che la muffa giustifichi automaticamente qualsiasi reazione. La terza è impedire i sopralluoghi: se l’inquilino denuncia un problema, deve anche consentire che il proprietario lo verifichi e lo risolva.

Cosa dovrebbe fare il proprietario

Il proprietario dovrebbe prendere sul serio ogni segnalazione. Anche quando sospetta che il problema dipenda dall’uso dell’inquilino, deve evitare risposte generiche. È opportuno fare un sopralluogo, documentare lo stato dei luoghi, coinvolgere un tecnico se necessario, verificare se il problema sia condominiale, inviare comunicazioni scritte e proporre un intervento concreto. Se il danno dipende da parti comuni, va coinvolto l’amministratore; se dipende da un vicino, va attivata la responsabilità del soggetto interessato; se dipende dall’inquilino, bisogna contestarlo in modo documentato.

Un proprietario che ignora infiltrazioni o muffa estesa rischia di aggravare la propria posizione. Il problema può trasformarsi in richiesta di riduzione del canone, risarcimento, risoluzione del contratto, contestazione sulla cauzione o impossibilità di riaffittare l’immobile. Intervenire presto costa spesso meno che litigare tardi.

Perché la mediazione può essere la strada migliore

Le controversie in materia di locazione rientrano tra quelle per le quali la mediazione è condizione di procedibilità prima della causa, secondo il d.lgs. 28/2010. ADR Center mette a disposizione anche il testo aggiornato del decreto legislativo sulla mediazione civile e commerciale, che include la locazione tra le materie soggette a mediazione obbligatoria. (ADR Center) Ma, al di là dell’obbligo, le liti su muffa, umidità e infiltrazioni sono particolarmente adatte alla mediazione perché spesso la soluzione utile non è solo giuridica, ma pratica.

In mediazione si può concordare un sopralluogo tecnico, stabilire chi esegue i lavori e in quali tempi, prevedere una riduzione temporanea del canone, regolare il rilascio anticipato, compensare danni e cauzione, coinvolgere il condominio o l’assicurazione, distinguere spese urgenti e definitive, evitare uno sfratto per morosità o una causa sui vizi dell’immobile. In Tribunale, dopo anni, si può ottenere una decisione; in mediazione, se le parti sono preparate, si può spesso ottenere prima ciò che serve davvero: eliminare il problema, ridurre il danno e chiudere il rapporto senza distruggere valore.

Gli errori da evitare

Il primo errore è pensare che ogni muffa sia automaticamente colpa del proprietario. Il secondo è pensare l’opposto, cioè che ogni muffa dipenda dall’inquilino che “non apre le finestre”. Il terzo è non comunicare subito il problema. Il quarto è sospendere il canone senza accordo, senza provvedimento e senza una valutazione seria. Il quinto è non permettere sopralluoghi e interventi. Il sesto è arrivare alla riconsegna senza verbali, foto, comunicazioni e prove. Il settimo è trattare un problema tecnico come una lite personale, quando invece spesso serve prima capire la causa e poi decidere il rimedio.

Una buona gestione parte sempre da tre cose: comunicazione scritta, prova fotografica e verifica tecnica. Poi si può discutere di responsabilità, lavori, riduzione del canone, danni, cauzione o rilascio. Senza questi passaggi, la lite rischia di diventare solo una somma di accuse contrapposte.

Conclusione

Muffa e infiltrazioni nella casa in affitto non hanno una risposta unica. Se dipendono da difetti dell’immobile, da carenze strutturali, impianti, infissi, tubazioni o parti comuni, il proprietario o il soggetto responsabile devono intervenire. Se invece dipendono dal cattivo uso dell’immobile, dalla mancata aerazione, dalla negligenza dell’inquilino o dall’aggravamento del danno per mancata segnalazione, la responsabilità può cambiare. In mezzo ci sono molti casi misti, nei quali serve una valutazione tecnica seria.

In sintesi: l’inquilino non deve subire passivamente una casa umida, insalubre o danneggiata da infiltrazioni, ma non dovrebbe nemmeno smettere di pagare il canone come prima reazione. Bisogna documentare il problema, avvisare il proprietario, verificare la causa, chiedere l’intervento o la riduzione del canone nei modi corretti e, quando possibile, usare la mediazione per trovare una soluzione rapida e concreta.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp)

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Spese condominiali in affitto: cosa deve pagare l’inquilino?

Pulizia, ascensore, riscaldamento, manutenzione ordinaria e lavori straordinari: come distinguere le spese a carico del conduttore da quelle del proprietario

Una delle domande più frequenti nei rapporti di locazione è questa: le spese condominiali deve pagarle l’inquilino o il proprietario? La risposta, come spesso accade, non può essere ridotta a una formula unica. In linea generale, l’inquilino paga le spese legate all’uso quotidiano dell’immobile e dei servizi comuni; il proprietario paga invece le spese che riguardano la proprietà, la conservazione dell’edificio e gli interventi straordinari. Il problema è che, nella pratica, molte voci non sono sempre chiarissime: ascensore, portiere, riscaldamento, pulizia scale, lavori sull’impianto, rifacimento della facciata, conguagli, spese deliberate prima della locazione ma richieste dopo. Da qui nascono molte liti tra locatore e conduttore, soprattutto alla fine del contratto o quando arriva un conguaglio condominiale elevato.

Il punto di partenza è l’art. 9 della legge n. 392/1978, secondo cui sono a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. La stessa norma prevede poi una ripartizione specifica per il servizio di portineria, normalmente posto a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo diverso accordo. (brocardi.it)

La regola pratica: uso all’inquilino, proprietà al locatore

Per orientarsi senza perdersi tra le singole voci, si può partire da una distinzione semplice. Le spese legate all’uso e al godimento dell’immobile sono normalmente a carico dell’inquilino. Le spese legate alla proprietà, alla conservazione dell’edificio e agli interventi straordinari restano normalmente a carico del proprietario.

Questo significa, ad esempio, che l’inquilino di solito paga pulizia scale, luce delle parti comuni, consumo dell’acqua, riscaldamento centralizzato, manutenzione ordinaria dell’ascensore, piccole spese di gestione dei servizi comuni. Il proprietario, invece, paga rifacimento del tetto, facciata, sostituzione integrale dell’ascensore, lavori strutturali, interventi straordinari sugli impianti, spese per innovazioni e opere che aumentano o conservano il valore dell’immobile.

La distinzione, però, non va applicata in modo meccanico. Bisogna sempre leggere il contratto di locazione, verificare il regolamento condominiale, controllare il rendiconto dell’amministratore e capire la natura concreta della spesa. Una cosa è la manutenzione ordinaria di un servizio che l’inquilino utilizza; altra cosa è la sostituzione dell’impianto o un intervento straordinario deliberato per conservare o migliorare l’edificio.

Il contratto può prevedere regole diverse?

Sì, entro certi limiti. L’art. 9 della legge n. 392/1978 prevede espressamente la formula “salvo patto contrario”, quindi le parti possono disciplinare diversamente la ripartizione degli oneri accessori. Questo accade spesso nei contratti, dove si rinvia a tabelle di ripartizione oppure si stabilisce che alcune spese siano comprese nel canone o siano rimborsate a parte.

Proprio per questo, quando nasce una lite, la prima cosa da fare è leggere il contratto. Se il contratto prevede un importo forfettario mensile per oneri condominiali, bisogna capire se quel forfait copre tutto o se è previsto un conguaglio. Se invece il contratto stabilisce un rimborso “a consuntivo”, il proprietario dovrà indicare le spese effettive e i criteri di ripartizione. Se il contratto richiama una tabella, occorre verificare quale tabella sia applicabile e se sia stata effettivamente allegata o comunque richiamata in modo chiaro.

Per i contratti agevolati, transitori e per studenti universitari, il Decreto interministeriale 16 gennaio 2017 richiama una specifica tabella degli oneri accessori, contenuta nell’Allegato D, utilizzata proprio per distinguere le voci a carico del locatore da quelle a carico del conduttore. (mit.gov.it)

Cosa paga normalmente l’inquilino

L’inquilino paga, di regola, le spese legate ai servizi di cui usufruisce. Rientrano normalmente in questa categoria la pulizia delle scale e delle parti comuni, l’illuminazione condominiale, la manutenzione ordinaria dell’ascensore, il consumo dell’acqua, il riscaldamento centralizzato, il condizionamento se comune, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, la fornitura di altri servizi comuni e le spese ordinarie di gestione. Anche il servizio di portineria, salvo patto contrario, grava in larga parte sul conduttore, secondo la misura prevista dall’art. 9.

In termini pratici, l’inquilino sostiene il costo dell’uso quotidiano del condominio. Se abita nell’immobile, usa le scale, l’ascensore, la luce comune, il riscaldamento, il servizio di pulizia, l’acqua e gli altri servizi comuni. È quindi coerente che queste spese siano poste a suo carico, perché sono collegate al godimento dell’immobile durante la locazione.

Naturalmente, l’inquilino ha diritto di capire cosa sta pagando. Non è corretto chiedergli una somma generica senza spiegazioni. Se il proprietario chiede il rimborso degli oneri accessori, il conduttore può pretendere il dettaglio delle spese, i criteri di ripartizione e la possibilità di esaminare i documenti giustificativi. L’art. 9 prevede che il pagamento debba avvenire entro due mesi dalla richiesta e riconosce al conduttore il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, con diritto di prendere visione dei documenti. (brocardi.it)

Cosa paga normalmente il proprietario

Il proprietario paga le spese che riguardano la proprietà dell’immobile e la conservazione dell’edificio. Sono normalmente a suo carico le spese straordinarie: rifacimento della facciata, lavori sul tetto, sostituzione integrale dell’ascensore, adeguamento o rifacimento degli impianti comuni, opere strutturali, interventi importanti su colonne, terrazzi, cortili, parti comuni e impianti, spese per innovazioni e lavori che incidono sul valore o sulla consistenza del bene.

La ragione è semplice: queste spese non sono legate al godimento quotidiano dell’inquilino, ma alla proprietà e alla conservazione del patrimonio immobiliare. Se il condominio decide di rifare il tetto, sostituire l’ascensore o intervenire sulla facciata, il vantaggio principale resta collegato al proprietario, che conserva o aumenta il valore del proprio immobile.

Questo non significa che ogni spesa deliberata dal condominio sia automaticamente del proprietario. Bisogna distinguere. La manutenzione ordinaria di un servizio usato dall’inquilino può spettare al conduttore; l’intervento straordinario sullo stesso servizio può spettare al locatore. L’esempio dell’ascensore è molto chiaro: il funzionamento e l’ordinaria manutenzione sono normalmente a carico dell’inquilino; la sostituzione integrale dell’impianto o un intervento straordinario importante sono normalmente a carico del proprietario.

L’amministratore può chiedere le spese direttamente all’inquilino?

Nei rapporti con il condominio, il soggetto obbligato è il condomino, cioè il proprietario dell’unità immobiliare. L’inquilino non diventa condomino solo perché abita nell’appartamento e utilizza i servizi comuni. Questo significa che l’amministratore, per il recupero delle quote condominiali, normalmente deve rivolgersi al proprietario, non al conduttore.

Il fatto che il contratto di locazione preveda che alcune spese siano a carico dell’inquilino riguarda il rapporto interno tra locatore e conduttore. In altre parole, il proprietario paga il condominio e poi chiede all’inquilino il rimborso delle somme che, secondo la legge o il contratto, sono a suo carico. Anche quando nella pratica l’inquilino versa direttamente alcune somme all’amministratore, bisogna ricordare che il rapporto giuridico principale con il condominio resta in capo al proprietario.

Questa distinzione è importante anche nelle liti. Se il condominio non riceve le quote, può agire contro il proprietario. Sarà poi quest’ultimo, se ne ricorrono i presupposti, a rivalersi sull’inquilino per le spese a lui imputabili. Per questo è sempre opportuno che i pagamenti effettuati dal conduttore siano tracciabili e collegati a richieste chiare, in modo da evitare contestazioni successive.

Conguaglio spese: l’inquilino deve pagarlo?

Molte controversie nascono dal conguaglio. Durante l’anno l’inquilino versa acconti mensili per oneri condominiali; poi arriva il rendiconto e il proprietario chiede un saldo. Il conguaglio è legittimo se previsto dal contratto o comunque coerente con il sistema pattuito tra le parti, ma deve essere documentato.

L’inquilino non dovrebbe pagare somme chieste in modo generico. Ha diritto di conoscere il dettaglio delle spese, il periodo di riferimento, le tabelle utilizzate, la quota imputata all’immobile e la distinzione tra voci ordinarie e straordinarie. Se il conguaglio comprende lavori straordinari, spese di proprietà o voci che non spettano al conduttore, queste devono essere escluse dal rimborso.

Il proprietario, dal canto suo, dovrebbe evitare richieste cumulative e poco chiare. Dire “mi devi 1.200 euro di condominio” senza allegare o almeno mettere a disposizione il rendiconto, il riparto e il criterio di calcolo rende la richiesta debole e facilmente contestabile.

Il conduttore può sospendere il pagamento se non riceve i documenti?

Il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi. Questo non significa che possa rifiutarsi sempre e comunque di pagare, ma significa che il proprietario deve metterlo in condizione di controllare la richiesta. Se la richiesta è generica, non documentata o non consente di distinguere le spese effettivamente dovute, il conduttore può contestarla e chiedere chiarimenti.

Nella pratica, la strada migliore non è smettere semplicemente di pagare, ma chiedere formalmente il dettaglio: rendiconto approvato, riparto, voci imputate all’immobile, distinzione tra spese ordinarie e straordinarie, eventuali conguagli precedenti, quote già versate. Così la contestazione diventa seria e documentata, non una generica opposizione al pagamento.

Spese deliberate prima o dopo la locazione

Un tema delicato riguarda le spese deliberate prima dell’inizio della locazione, ma richieste durante il rapporto, oppure deliberate durante la locazione ma riferite a lavori eseguiti successivamente. Qui bisogna distinguere natura della spesa, momento della delibera, periodo di godimento del servizio e accordi contrattuali.

Se si tratta di spese ordinarie relative al periodo in cui l’inquilino ha effettivamente occupato l’immobile, normalmente potranno essergli richieste secondo i criteri applicabili. Se invece si tratta di spese straordinarie deliberate dal condominio per lavori di conservazione o miglioramento dell’edificio, normalmente restano a carico del proprietario, anche se la richiesta di pagamento arriva durante la locazione.

Per evitare equivoci, nei contratti è utile disciplinare chiaramente gli oneri accessori, specificare se gli acconti sono soggetti a conguaglio e indicare come verranno gestite le spese deliberate dal condominio.

Riscaldamento centralizzato, acqua e consumi

Le spese di riscaldamento centralizzato, acqua e altri consumi comuni sono normalmente a carico dell’inquilino, perché collegate all’uso dell’immobile. Anche qui, però, bisogna verificare i criteri di ripartizione. Se vi sono contabilizzatori, contatori o sistemi di riparto, il conduttore deve poter controllare i consumi imputati. Se invece la ripartizione avviene in base a tabelle, occorre verificare quali siano e se siano correttamente applicate.

Particolare attenzione va fatta nei casi di immobile non abitato per parte dell’anno, rilascio anticipato, subentro di un nuovo conduttore o conguaglio riferito a periodi diversi. Il principio resta che l’inquilino paga ciò che è collegato al periodo e all’uso dell’immobile durante la sua detenzione.

Portiere, ascensore e pulizia scale

Il servizio di portineria è uno degli esempi più tipici di spesa ripartita tra locatore e conduttore. L’art. 9 della legge n. 392/1978 pone a carico del conduttore il 90% delle spese del servizio di portineria, salvo patto contrario. Per ascensore e pulizia scale, invece, la regola pratica è quella già vista: funzionamento, pulizia e manutenzione ordinaria sono normalmente a carico dell’inquilino; interventi straordinari, sostituzioni e opere importanti restano normalmente a carico del proprietario.

Anche in questo caso, la distinzione concreta dipende dal rendiconto. Se sotto la voce “ascensore” sono inserite spese di energia, manutenzione ordinaria e controllo periodico, la richiesta al conduttore può essere corretta. Se invece si tratta della sostituzione di componenti importanti o di un rifacimento straordinario dell’impianto, bisogna valutare se la spesa sia davvero imputabile all’inquilino.

Cosa succede alla fine del contratto

Alla fine della locazione, le spese condominiali possono diventare un problema insieme alla cauzione. Il proprietario può sostenere che vi siano conguagli ancora da pagare e trattenere in tutto o in parte il deposito cauzionale. L’inquilino, invece, può contestare che le somme non siano documentate o che includano spese straordinarie non dovute.

Proprio per questo, al momento della riconsegna dell’immobile è utile fare un verbale completo, indicando anche la situazione delle spese: acconti versati, eventuali conguagli da verificare, utenze, letture dei contatori e cauzione. Abbiamo già affrontato il tema nella guida sulla cauzione affitto non restituita, perché spesso le due questioni si intrecciano: deposito cauzionale e oneri condominiali diventano il terreno principale dello scontro finale tra proprietario e inquilino.

Cosa fare se nasce una contestazione

Se nasce una contestazione sulle spese, la prima cosa da fare è mettere ordine nei documenti: contratto di locazione, eventuali patti sugli oneri accessori, rendiconti condominiali, riparti approvati, richieste del proprietario, ricevute dei pagamenti già effettuati, eventuali comunicazioni dell’amministratore e documentazione sulle spese straordinarie.

Poi bisogna distinguere le voci. Non ha senso discutere dell’importo complessivo senza capire che cosa contiene. Una parte potrebbe essere dovuta, un’altra no. Una parte potrebbe essere ordinaria, un’altra straordinaria. Una parte potrebbe riferirsi al periodo di occupazione dell’inquilino, un’altra a periodi precedenti o successivi.

Queste controversie si risolvono spesso bene quando si passa da una discussione generica a una ricostruzione documentale. A volte emerge che l’inquilino deve effettivamente un saldo; altre volte si scopre che il proprietario ha inserito voci non dovute; altre ancora la soluzione più ragionevole è una compensazione con la cauzione o un pagamento parziale documentato.

Perché conviene provare la mediazione, anche volontaria

Le controversie sulle spese condominiali in affitto sono tra quelle in cui andare subito in Tribunale rischia spesso di essere sproporzionato rispetto al valore della lite. Non perché la questione sia poco importante, ma perché il costo economico, il tempo e l’incertezza di una causa possono superare l’interesse concreto delle parti, soprattutto quando si discute di conguagli, oneri accessori, cauzione trattenuta o ripartizione di alcune voci condominiali.

In questi casi la mediazione può essere molto utile, anche quando non è strettamente obbligatoria. Locatore e conduttore possono sedersi intorno a un tavolo, con l’assistenza dei rispettivi avvocati, e ricostruire in modo ordinato le spese: contratto di locazione, rendiconti condominiali, riparti approvati, acconti già versati, eventuali conguagli, spese ordinarie e spese straordinarie. Spesso, una volta messi i documenti sul tavolo, il conflitto si riduce molto: alcune voci risultano effettivamente dovute, altre no, altre ancora possono essere compensate con la cauzione o definite con un pagamento parziale.

Il vantaggio della mediazione è che consente soluzioni più pratiche di una causa. Le parti possono concordare una restituzione parziale del deposito cauzionale, un saldo a stralcio, una rateizzazione, una compensazione tra spese e cauzione, oppure un criterio condiviso per distinguere le voci ancora da verificare. Il Tribunale, invece, richiede tempi più lunghi, costi maggiori e una decisione finale che spesso arriva quando il rapporto di locazione è ormai chiuso da tempo.

Provare una mediazione volontaria non significa rinunciare ai propri diritti. Significa verificare se una questione concreta può essere risolta con uno strumento più rapido, meno costoso e spesso più adatto al tipo di problema. Se l’accordo non si raggiunge, resterà sempre possibile valutare la strada giudiziale. Ma, in molte liti su spese condominiali, cauzione e conguagli, il tentativo di mediazione può evitare una causa lunga e poco conveniente per entrambe le parti.

Conclusione

Le spese condominiali in affitto non sono tutte a carico dell’inquilino e non sono tutte a carico del proprietario. La regola pratica è che il conduttore paga le spese legate all’uso quotidiano dell’immobile e dei servizi comuni, mentre il locatore sostiene le spese di proprietà, conservazione e manutenzione straordinaria.

Per evitare liti, servono contratti chiari, rendiconti leggibili, criteri di ripartizione comprensibili e documenti a supporto delle richieste. L’inquilino ha diritto di sapere cosa paga; il proprietario ha diritto di ottenere il rimborso delle spese effettivamente dovute dal conduttore. Il punto di equilibrio sta nella documentazione.

Quando però il contrasto nasce, la mediazione — anche volontaria — può essere una strada molto più efficace del Tribunale. In molte situazioni consente di ricostruire le spese, distinguere ciò che è dovuto da ciò che non lo è, compensare eventuali importi con la cauzione e chiudere la vicenda in tempi ragionevoli.

In sintesi: non basta dire “sono spese condominiali”. Bisogna capire che tipo di spese sono, a quale periodo si riferiscono e chi, secondo legge e contratto, deve sostenerle. E, se la lite nasce, prima di andare in causa conviene spesso provare a risolverla in mediazione.

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Cauzione affitto non restituita: cosa può fare l’inquilino?

Il deposito cauzionale non è una somma che il proprietario può trattenere automaticamente: serve a garantire danni o debiti reali, che devono essere contestati e provati

Una delle liti più frequenti alla fine di un contratto di affitto riguarda la restituzione della cauzione. L’inquilino lascia l’immobile, consegna le chiavi e si aspetta di ricevere indietro il deposito cauzionale versato all’inizio del rapporto. Il proprietario, però, a volte rinvia, trattiene tutta la somma o ne restituisce solo una parte, magari dicendo genericamente che “la casa non è a posto” o che “ci sono dei danni”.

La domanda, allora, è molto concreta: il proprietario può trattenere la cauzione dell’affitto?

La risposta è: sì, ma non liberamente e non in modo automatico. Il deposito cauzionale serve a garantire l’adempimento degli obblighi dell’inquilino, ma non diventa di proprietà del locatore. Alla fine della locazione deve essere restituito, salvo che vi siano canoni non pagati, spese rimaste dovute, danni all’immobile o altri inadempimenti effettivi del conduttore.

A cosa serve davvero il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è una somma che l’inquilino versa al proprietario all’inizio del contratto come garanzia. Serve a coprire eventuali obblighi non rispettati: canoni non pagati, oneri accessori dovuti, danni all’immobile, mancata restituzione delle chiavi, interventi necessari per rimediare a deterioramenti imputabili al conduttore.

Non è, invece, un canone anticipato. Non è una penale automatica. Non è una somma che il proprietario può trattenere “per sicurezza” anche dopo la riconsegna dell’immobile, in attesa di decidere se vi siano contestazioni. E non può essere usata per coprire qualunque normale deterioramento derivante dall’uso dell’appartamento.

L’art. 11 della legge n. 392/1978 prevede che il deposito cauzionale non possa essere superiore a tre mensilità del canone e che sia produttivo di interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno. (Brocardi)

Quando il proprietario deve restituire la cauzione

Il proprietario deve restituire la cauzione quando il rapporto di locazione è terminato, l’immobile è stato riconsegnato e non vi sono debiti o danni imputabili all’inquilino. In una situazione normale, quindi, dopo la restituzione delle chiavi e la verifica dello stato dell’immobile, il deposito deve tornare al conduttore, insieme agli eventuali interessi dovuti.

È importante chiarire un punto: il locatore non può limitarsi a trattenere la cauzione con una formula generica. Dire “ci sono danni” non basta. I danni devono essere indicati, documentati e quantificati. Se l’inquilino contesta, il proprietario deve essere in grado di dimostrare quali danni vi siano, perché siano imputabili al conduttore e quale sia il loro costo.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 194/2023, ha ribadito che il locatore può sottrarsi all’obbligo di restituzione del deposito cauzionale solo se fa valere l’esistenza di specifici danni o importi rimasti impagati, che devono essere accertati. In altri termini, la cauzione non può essere trasformata unilateralmente in un “fondo spese” a disposizione del proprietario. (apps! avvocati)

Quando il proprietario può trattenere la cauzione

Il proprietario può trattenere la cauzione, in tutto o in parte, quando esistono ragioni concrete. I casi più frequenti sono canoni non pagati, spese condominiali o oneri accessori rimasti a carico dell’inquilino, utenze non saldate se contrattualmente rilevanti, danni all’immobile diversi dalla normale usura, mancata riconsegna di chiavi o telecomandi, rimozioni o ripristini necessari per modifiche non autorizzate.

Il punto decisivo è la prova. Se il conduttore ha lasciato un canone insoluto, la somma può essere facilmente individuata. Se invece si parla di danni, bisogna capire di che danni si tratta: una porta rotta, un mobile danneggiato, un elettrodomestico manomesso, un pavimento rovinato da un uso scorretto sono situazioni diverse dai normali segni del tempo o dall’usura fisiologica di un immobile abitato per anni.

Anche la quantificazione deve essere ragionevole. Se il danno riguarda una piccola riparazione, non si può trattenere l’intera cauzione senza spiegazione. Se il proprietario sostiene di avere sostenuto spese, dovrà documentarle con preventivi, fatture, fotografie, verbale di riconsegna o altri elementi utili.

Danni veri e normale usura: la differenza è fondamentale

Molte liti nascono perché proprietario e inquilino hanno una percezione diversa dello stato dell’immobile. Il proprietario vorrebbe riavere la casa perfetta, come nuova. L’inquilino sostiene di averla usata normalmente. La legge, però, non impone al conduttore di restituire l’immobile nuovo, ma di restituirlo nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto.

L’art. 1590 c.c. stabilisce infatti che il conduttore deve restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta, secondo la descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che la cosa sia stata consegnata in buono stato di manutenzione; il conduttore non risponde del deterioramento dovuto a vetustà. (Codice Civile Online)

Questo significa che piccoli segni sui muri, usura ordinaria di pavimenti, normale consumo di rubinetterie, serramenti o arredi dopo anni di utilizzo non sono automaticamente danni risarcibili. Diverso è il caso di rotture, modifiche non autorizzate, macchie gravi, fori eccessivi, danni da incuria, infiltrazioni non segnalate, elettrodomestici danneggiati per uso scorretto o altri deterioramenti che superano il normale utilizzo dell’immobile.

L’importanza del verbale di consegna e riconsegna

Per evitare discussioni, il documento più importante è spesso il verbale. All’inizio della locazione sarebbe opportuno redigere un verbale di consegna, indicando lo stato dell’immobile, degli impianti, degli arredi, degli elettrodomestici, delle pareti, dei pavimenti e delle chiavi consegnate. Ancora meglio se il verbale è accompagnato da fotografie datate e condivise tra le parti.

Alla fine del rapporto dovrebbe essere redatto un verbale di riconsegna. In quel documento si può indicare la data di rilascio, la restituzione delle chiavi, la lettura dei contatori, lo stato dell’immobile, l’eventuale presenza di danni o, al contrario, l’assenza di contestazioni. Se il proprietario ritiene di dover trattenere una parte della cauzione, dovrebbe indicare subito quali danni contesta e riservarsi una quantificazione documentata.

Senza verbale e senza fotografie, la lite diventa molto più incerta. L’inquilino dirà di avere lasciato l’immobile in buono stato; il proprietario sosterrà il contrario. In questi casi la prova diventa più difficile per entrambi.

Il proprietario può trattenere la cauzione per tinteggiare casa?

Dipende. Se le pareti presentano il normale deterioramento derivante dall’uso dell’immobile, non è detto che l’inquilino debba farsi carico della tinteggiatura. Se invece vi sono danni specifici, macchie importanti, scritte, fori eccessivi, muffe causate da cattiva gestione o alterazioni non riconducibili al normale uso, il discorso cambia.

Anche qui, il criterio non è “l’appartamento deve tornare nuovo”, ma “l’appartamento deve essere restituito nello stato dovuto secondo il contratto e secondo l’uso normale”. Pretendere automaticamente la tinteggiatura integrale dopo anni di locazione può essere discutibile, soprattutto se non vi sono danni specifici. Al contrario, se l’immobile è stato riconsegnato in condizioni chiaramente peggiori rispetto all’uso ordinario, il proprietario può chiedere il costo del ripristino.

Entro quanto tempo va restituita la cauzione?

La legge non indica un termine unico e preciso valido per ogni caso, ma il principio è che la cauzione deve essere restituita alla fine della locazione, dopo la riconsegna dell’immobile e la verifica dell’assenza di debiti o danni. Non è corretto trattenerla per mesi senza spiegazioni.

È ragionevole che il proprietario abbia un breve tempo tecnico per verificare lo stato dell’immobile, controllare eventuali utenze, spese condominiali o danni non immediatamente visibili. Ma se non vi sono contestazioni specifiche, il deposito deve essere restituito. Se invece il locatore intende trattenerlo, deve comunicarne le ragioni in modo chiaro e documentato.

Gli interessi sulla cauzione sono dovuti?

Sì. L’art. 11 della legge n. 392/1978 stabilisce che il deposito cauzionale produce interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno. Nella pratica, spesso gli interessi non vengono pagati annualmente e vengono richiesti alla fine del rapporto, insieme alla restituzione del deposito. (Brocardi)

È un aspetto spesso trascurato, soprattutto nei contratti abitativi di lunga durata. Gli importi possono non essere elevatissimi, ma il principio resta: la cauzione non è una somma infruttifera liberamente trattenuta dal proprietario, salvo diversi profili da valutare sul singolo contratto e sulla disciplina applicabile.

Cosa può fare l’inquilino se la cauzione non viene restituita

Se il proprietario non restituisce la cauzione, la prima cosa da fare è inviare una richiesta scritta, meglio se tramite PEC o raccomandata, indicando la data di cessazione del contratto, la data di riconsegna dell’immobile, l’importo versato a titolo di deposito cauzionale e la richiesta di restituzione entro un termine ragionevole.

Se il proprietario contesta danni o debiti, è opportuno chiedere una descrizione precisa, la documentazione fotografica, i preventivi, le fatture o comunque gli elementi su cui fonda la trattenuta. Se la contestazione è generica, l’inquilino può insistere per la restituzione integrale o per la restituzione della parte non contestata.

Se non si trova un accordo, si può valutare la mediazione o l’azione giudiziale per ottenere la restituzione delle somme. La scelta dipende dall’importo, dalla documentazione disponibile, dalla chiarezza dei fatti e dalla convenienza economica dell’iniziativa.

Cosa dovrebbe fare il proprietario per evitare contestazioni

Anche il proprietario ha interesse a muoversi bene. Se ritiene di dover trattenere la cauzione, dovrebbe evitare comunicazioni generiche e indicare subito quali sono i problemi: canoni non pagati, spese ancora dovute, danni specifici, ripristini necessari. Dovrebbe documentare tutto con foto, verbale, preventivi o fatture e, se l’inquilino contesta, valutare il percorso più corretto per far accertare le proprie ragioni.

Trattenere l’intero deposito senza spiegazioni espone il proprietario a una richiesta di restituzione e, in caso di giudizio, al rischio di dover restituire la somma, pagare interessi e sostenere spese legali. La cauzione è una garanzia, non uno strumento di pressione.

Perché queste controversie si risolvono bene in mediazione

Le liti sulla cauzione si prestano molto bene alla mediazione. Di solito gli importi non sono enormi, ma il conflitto è molto concreto: l’inquilino vuole recuperare una somma che considera propria; il proprietario ritiene di avere subito danni o di avere crediti rimasti scoperti. Spesso il problema non è solo giuridico, ma documentale e pratico.

In mediazione si può trovare una soluzione rapida: restituzione integrale, restituzione parziale, compensazione con spese documentate, pagamento rateale, accordo su una somma forfettaria o impegno a consegnare fatture e preventivi. Una causa per una cauzione può costare tempo e denaro a entrambe le parti; un accordo, quando i documenti sono chiari, può chiudere la questione in modo molto più efficiente.

Conclusione

La cauzione dell’affitto non può essere trattenuta automaticamente dal proprietario. Serve a garantire obblighi reali dell’inquilino, non a creare una somma liberamente disponibile alla fine del rapporto. Se non ci sono canoni non pagati, spese dovute o danni imputabili al conduttore, il deposito deve essere restituito.

Allo stesso tempo, l’inquilino non può pretendere la restituzione ignorando eventuali danni effettivi o debiti rimasti insoluti. La differenza la fanno i documenti: contratto, ricevuta del deposito, verbale di consegna, foto iniziali, verbale di riconsegna, contestazioni scritte, preventivi e fatture.

In sintesi: il proprietario può trattenere la cauzione solo per ragioni concrete e documentabili. Se la trattiene senza spiegazioni, l’inquilino può chiederne la restituzione.

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Airbnb in condominio: i vicini possono vietare gli affitti brevi?

Non basta una votazione a maggioranza: serve un regolamento chiaro. Ma questo non significa che tutto sia sempre consentito

Gli affitti brevi sono ormai una realtà diffusissima, soprattutto nelle città turistiche e nei centri storici. Molti proprietari utilizzano piattaforme come Airbnb o Booking per affittare l’appartamento per pochi giorni; molti condomini, però, vivono questa situazione come un problema: continuo via vai di persone, uso frequente dell’ascensore, rumori, valigie nelle scale, portoni lasciati aperti, difficoltà nel controllo degli accessi, possibili danni alle parti comuni.

La domanda, quindi, è molto concreta: il condominio può vietare gli affitti brevi?

La risposta è: non con una semplice delibera a maggioranza. Ma, allo stesso tempo, non è vero che il proprietario possa sempre fare ciò che vuole senza alcun limite.

Come spesso accade in condominio, la soluzione dipende dal regolamento, dal tipo di attività svolta e dai comportamenti concreti.

Il punto di partenza: il proprietario può usare il proprio immobile

Il proprietario di un appartamento, in linea generale, può utilizzare il proprio bene come ritiene più opportuno, compresa la possibilità di concederlo in locazione. Questo vale anche per le locazioni brevi o turistiche, purché siano rispettate la normativa fiscale, amministrativa, regionale e comunale applicabile.

Il condominio, quindi, non può introdurre liberamente divieti che limitano il diritto di proprietà del singolo condomino.

Una delibera assembleare approvata a maggioranza non può, da sola, vietare a un proprietario di affittare il proprio appartamento per brevi periodi. Un divieto di questo tipo incide direttamente sulle facoltà del proprietario e richiede una base più forte di una semplice votazione assembleare.

Quando il divieto può essere valido

Il divieto può essere efficace se è previsto da un regolamento condominiale contrattuale, cioè da un regolamento accettato dai condomini al momento dell’acquisto o comunque approvato con il consenso necessario a incidere sui diritti individuali.

Ma anche qui bisogna fare attenzione.

Non basta una clausola generica. Le limitazioni all’uso delle proprietà esclusive devono essere formulate in modo chiaro, preciso e non equivoco. La giurisprudenza considera queste limitazioni come vincoli particolarmente incisivi sul diritto di proprietà; proprio per questo, non possono essere interpretate in modo estensivo o creativo. La Cassazione ha più volte affermato che le clausole limitative delle facoltà dei proprietari sulle unità esclusive vanno interpretate restrittivamente, e in materia di locazioni turistiche la distinzione tra attività ricettiva vera e propria e semplice locazione resta centrale. (Diritto.it)

In pratica: se il regolamento vieta espressamente “affittacamere”, “pensione”, “albergo” o “attività ricettive”, bisogna verificare se l’attività svolta nell’appartamento rientri davvero in quel divieto. Se invece si tratta di semplice locazione turistica dell’intero appartamento, senza servizi aggiuntivi tipici dell’attività alberghiera, il divieto potrebbe non essere automaticamente applicabile.

Affitto breve e attività ricettiva non sono sempre la stessa cosa

Questo è il punto più delicato.

Nel linguaggio comune si tende a mettere tutto insieme: Airbnb, B&B, casa vacanze, affittacamere, locazione turistica, affitti brevi. Giuridicamente, però, non sono la stessa cosa.

La semplice locazione turistica o breve consiste, normalmente, nel concedere l’immobile in godimento per un periodo limitato, senza fornire servizi tipici dell’attività alberghiera. Diverso è il caso in cui il proprietario offra una vera organizzazione ricettiva, con servizi ulteriori: accoglienza strutturata, pulizie durante il soggiorno, cambio periodico della biancheria, colazione, servizi alla persona, gestione imprenditoriale.

La distinzione è importante perché alcune clausole regolamentari vietano le attività ricettive, ma non necessariamente vietano ogni forma di locazione breve. La Corte d’Appello di Milano, in una decisione del 2026, ha valorizzato proprio questa distinzione, affermando che il divieto di attività come affittacamere, locanda, pensione o albergo non può essere esteso automaticamente alla mera locazione turistica dell’intera unità immobiliare, se mancano servizi aggiuntivi e se il regolamento non contiene un divieto specifico di locazioni brevi. (Diritto.it)

Questo non significa che gli affitti brevi siano sempre consentiti. Significa che, prima di vietarli, bisogna leggere bene il regolamento e capire che cosa viene effettivamente fatto nell’appartamento.

Il condominio può intervenire contro i comportamenti molesti

Anche quando non esiste un divieto valido di affitti brevi, il condominio non è senza strumenti.

Una cosa è vietare in astratto al proprietario di affittare. Altra cosa è intervenire contro comportamenti concreti che danneggiano o disturbano gli altri condomini.

Se gli ospiti fanno rumore, danneggiano le parti comuni, lasciano rifiuti, occupano spazi condominiali, violano le regole sull’uso dell’ascensore o del portone, disturbano la quiete o compromettono la sicurezza, il condominio può reagire.

In questi casi il problema non è più “Airbnb sì o no”, ma il rispetto delle regole condominiali e dei diritti degli altri condomini.

Il proprietario che affitta per brevi periodi deve organizzarsi in modo serio: dare istruzioni chiare agli ospiti, controllare gli accessi, evitare disagi, rispettare il regolamento, intervenire rapidamente se ci sono problemi. Non può scaricare sul condominio le conseguenze di una gestione disordinata.

Cosa può fare l’assemblea

L’assemblea può certamente disciplinare l’uso delle parti comuni: orari, accessi, ascensore, raccolta rifiuti, portone, sicurezza, comunicazioni, modalità di utilizzo degli spazi comuni. Può richiamare il proprietario al rispetto del regolamento. Può deliberare azioni giudiziarie se vi sono violazioni concrete e provate.

Quello che non può fare, salvo base contrattuale idonea, è introdurre a maggioranza un divieto generale e nuovo di affittare gli appartamenti per brevi periodi.

In altre parole: l’assemblea può regolare la convivenza condominiale, ma non può comprimere liberamente il diritto di proprietà dei singoli.

Cosa devono controllare i proprietari

Chi vuole destinare un appartamento agli affitti brevi dovrebbe prima controllare alcuni documenti: il regolamento condominiale, l’atto di acquisto, eventuali clausole richiamate o trascritte, la normativa comunale e regionale, gli adempimenti fiscali e amministrativi.

Non bisogna fermarsi alla frase “il regolamento vieta attività ricettive”. Occorre capire esattamente che cosa vieta, se il regolamento è contrattuale, se la clausola è opponibile, se riguarda anche le locazioni brevi e se l’attività svolta nell’appartamento ha davvero caratteristiche ricettive.

Una verifica preventiva può evitare contestazioni, diffide, assemblee infuocate e cause.

Cosa devono fare i condomini contrari agli affitti brevi

Anche i condomini che vogliono opporsi devono muoversi bene.

Non basta dire: “ci dà fastidio il via vai”. Occorrono fatti concreti e documentati. Rumori, danni, violazioni del regolamento, uso improprio delle parti comuni, problemi di sicurezza, episodi specifici.

Se si vuole invocare il regolamento, bisogna verificare che la clausola sia chiara e applicabile al caso concreto. Le clausole generiche o vaghe, secondo gli orientamenti più recenti, difficilmente bastano da sole a vietare B&B o locazioni brevi; il divieto deve risultare esplicito e specifico, soprattutto quando incide sulle facoltà del proprietario. (Anapi)

Perché queste controversie si risolvono bene in mediazione

Le liti sugli affitti brevi in condominio sono particolarmente adatte alla mediazione.

Il motivo è semplice: spesso non c’è solo una questione giuridica, ma un problema di convivenza.

Da una parte c’è il proprietario che vuole mettere a reddito il proprio immobile. Dall’altra ci sono condomini che chiedono tranquillità, sicurezza, rispetto degli spazi comuni e controllo degli accessi. Sono interessi diversi, ma non sempre incompatibili.

In mediazione si possono trovare soluzioni che una sentenza difficilmente potrebbe costruire in modo così dettagliato: regole sugli orari di check-in, istruzioni obbligatorie agli ospiti, gestione delle chiavi, divieto di feste, cauzioni per danni alle parti comuni, recapito di un referente sempre disponibile, uso dell’ascensore, comunicazioni all’amministratore, limiti pratici per evitare disturbi.

Molte controversie di questo tipo si risolvono bene proprio perché le parti, se guidate correttamente, capiscono che l’alternativa alla guerra condominiale non è necessariamente la resa, ma un accordo pratico che consenta al proprietario di usare l’immobile e agli altri condomini di vivere serenamente nel palazzo.

Conclusione

Il condominio non può vietare gli affitti brevi con una semplice delibera a maggioranza. Per limitare l’uso delle proprietà esclusive serve un regolamento contrattuale chiaro, specifico e opponibile.

Ma questo non significa che gli affitti brevi siano sempre liberi da ogni regola. Il proprietario deve rispettare il regolamento, evitare disturbi, gestire correttamente gli ospiti e non aggravare la vita condominiale. I condomini, dal canto loro, devono evitare reazioni generiche e documentare i problemi concreti.

In sintesi: Airbnb in condominio non è automaticamente vietato, ma nemmeno automaticamente intoccabile.

Come spesso accade, la soluzione migliore passa da una lettura attenta del regolamento, da una valutazione concreta dell’attività svolta e, quando possibile, da una mediazione seria, capace di trasformare una lite di palazzo in regole pratiche di convivenza.

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Locazione e mediazione: perché conviene provarci prima della causa

Le controversie in materia di locazione sono tra quelle che più spesso arrivano davanti a un giudice: canoni non pagati, restituzione del deposito cauzionale, danni all’immobile, spese condominiali, disdetta, rinnovo del contratto, rilascio dell’immobile.

Sono questioni molto concrete, che incidono sulla vita quotidiana di proprietari e conduttori.

Proprio per questo, la mediazione può essere uno strumento particolarmente utile.

In molti casi, infatti, la lite non riguarda solo “chi ha ragione” in astratto, ma anche come trovare una soluzione sostenibile: concordare un piano di rientro, definire tempi certi per il rilascio, compensare somme dovute, evitare l’aggravarsi dei costi, preservare rapporti o comunque chiuderli in modo ordinato.

La causa, spesso, arriva quando il rapporto è già compromesso. La mediazione, invece, consente alle parti di confrontarsi prima che il conflitto diventi ingestibile, con l’assistenza dei rispettivi avvocati e davanti a un mediatore terzo e imparziale.

In questo video, realizzato per ADR Center, provo a spiegare in modo semplice perché le controversie locatizie sono un terreno particolarmente adatto alla mediazione e perché, in molti casi, cercare un accordo non significa rinunciare ai propri diritti, ma tutelarli in modo più rapido, concreto ed efficace.

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Costruzione troppo vicina al confine: quando il vicino può chiedere la demolizione

La Cassazione torna su distanze tra edifici, costruzione in aderenza e norme urbanistiche sopravvenute

Le liti tra vicini nascono spesso da pochi centimetri. Un muro di recinzione, un garage, un ampliamento, una finestra, un terrazzo o un fabbricato realizzato troppo vicino al confine possono trasformarsi in una causa lunga e molto costosa.

Con l’ordinanza n. 1761 del 26 gennaio 2026, la Corte di Cassazione affronta proprio una controversia di questo tipo: da un lato, alcune società lamentavano che il muro di recinzione dei vicini non rispettasse il confine; dall’altro, i vicini contestavano che il complesso edilizio realizzato dalle società violasse le norme sulle distanze tra costruzioni.

La decisione è utile perché chiarisce tre principi pratici: la violazione delle distanze può portare alla demolizione; la costruzione in aderenza non consente sempre di evitare il rispetto delle distanze; e se nel corso del giudizio cambia la normativa locale, il giudice deve tenerne conto.

Il caso: muro di confine, fabbricato e garage contestati

La vicenda nasce davanti al Tribunale di Reggio Calabria.

Le società attrici avevano sostenuto che il muro di recinzione edificato dai vicini non rispettasse il confine e avevano chiesto l’accertamento dell’esatta linea divisoria, il rilascio della porzione di terreno asseritamente occupata e il risarcimento dei danni.

I vicini, a loro volta, avevano proposto un’altra causa, poi riunita alla prima, sostenendo che il complesso edilizio realizzato dalle società violasse le norme sulle distanze. In particolare, contestavano che il corpo principale fosse stato costruito a distanza inferiore a quella prescritta e che alcuni locali, tra cui garage posti sui lati nord e sud, fossero stati realizzati in modo illegittimo.

Il Tribunale aveva rigettato le domande delle società sul confine e aveva accolto quelle dei vicini, ordinando la demolizione delle porzioni ritenute non conformi alle distanze legali.

La Corte d’Appello aveva parzialmente modificato la decisione, escludendo la demolizione del locale posto sul lato sud, ma confermando l’ordine di demolizione per il corpo principale e per il garage sul lato nord.

La Cassazione interviene su un punto specifico: nel frattempo era cambiata la normativa urbanistica locale.

Se cambiano le distanze previste dal regolamento edilizio, il giudice deve tenerne conto

Il primo motivo di ricorso riguardava una modifica sopravvenuta del regolamento edilizio e urbanistico del Comune di Reggio Calabria.

Secondo le società ricorrenti, nelle more del giudizio la distanza minima dal confine era stata ridotta da sette metri a cinque metri. La Corte d’Appello, quindi, avrebbe dovuto applicare la nuova disciplina, più favorevole al costruttore.

La Cassazione accoglie il motivo, nei limiti indicati in motivazione. La Corte non decide direttamente se la nuova disciplina renda legittime le opere, perché questa valutazione richiede accertamenti di fatto che spettano al giudice di merito. Però afferma che la sopravvenienza della nuova normativa locale non poteva essere ignorata.

In sostanza, il giudice del rinvio dovrà verificare se, alla luce delle nuove regole, le costruzioni contestate siano ancora illegittime o se, almeno in parte, possano ritenersi conformi.

Cosa significa in pratica

Questo principio è importante.

Nelle cause sulle distanze edilizie, non conta soltanto la situazione esistente al momento in cui l’opera è stata realizzata. Può assumere rilievo anche una disciplina sopravvenuta, soprattutto se più favorevole e se incide sul contenuto delle prescrizioni locali.

Naturalmente, non significa che ogni abuso o ogni violazione venga sanata automaticamente da una modifica normativa successiva. Occorre sempre verificare il contenuto della nuova norma, la sua applicabilità al caso concreto e il rapporto con i diritti dei privati coinvolti.

Ma il giudice non può ignorare la nuova disciplina se è rilevante per decidere la controversia.

Costruire in aderenza non risolve sempre il problema

Altro punto importante riguarda la costruzione in aderenza.

Le società ricorrenti sostenevano che il garage sul lato nord fosse stato costruito in aderenza al muro di recinzione e che, quindi, fosse legittimo ai sensi dell’art. 877 c.c.

La Cassazione respinge questa impostazione.

La costruzione in aderenza è possibile quando il vicino costruisce sul confine senza chiedere la comunione del muro e senza appoggiare la propria fabbrica a quella preesistente. Tuttavia, questa regola non permette di aggirare sempre e comunque la disciplina sulle distanze tra costruzioni.

Il punto decisivo è che, nel caso concreto, era stata accertata una distanza inferiore a quella legale tra il garage e la costruzione dei vicini. Poiché questi ultimi avevano edificato per primi, operava il cosiddetto principio di prevenzione: chi costruisce dopo deve rispettare la distanza dalla costruzione già esistente.

Detto in modo semplice: non basta dire “ho costruito vicino al muro di confine”. Bisogna verificare anche la distanza rispetto all’edificio del vicino.

Distanza dal confine e distanza tra costruzioni non sono la stessa cosa

La sentenza è utile anche perché richiama una distinzione spesso sottovalutata.

Una cosa è la distanza dal confine. Un’altra è la distanza tra costruzioni.

Un manufatto può trovarsi in aderenza a un muro di confine e, tuttavia, violare la distanza minima rispetto all’edificio del fondo vicino.

Quando si parla di distanze, quindi, bisogna sempre chiedersi: la regola violata riguarda il confine o la distanza tra fabbricati?

Questa distinzione può cambiare l’esito della causa.

Quando si rischia davvero la demolizione?

La Corte ricorda un principio severo: la violazione delle distanze legali, nei rapporti tra privati, può comportare la condanna alla riduzione in pristino, cioè alla demolizione o arretramento della parte costruita illegittimamente.

Non è sufficiente sostenere che l’opera non arreca un danno concreto o che la violazione sia poco rilevante. Quando è accertata la violazione delle distanze, il diritto del vicino alla riduzione in pristino nasce per il solo fatto della violazione.

Questo distingue il piano privatistico da quello amministrativo.

Il fatto che un’opera abbia o non abbia un titolo edilizio, oppure presenti difformità rispetto al permesso di costruire, riguarda il rapporto con la pubblica amministrazione. Ma nei rapporti tra vicini conta anche il rispetto delle distanze previste dal codice civile e dai regolamenti locali.

Cosa fare se il vicino costruisce troppo vicino

Chi ritiene che il vicino abbia costruito troppo vicino al confine o al proprio fabbricato dovrebbe evitare iniziative frettolose.

La prima cosa da fare è acquisire documentazione tecnica: planimetrie catastali, titoli edilizi, regolamento edilizio comunale, eventuali elaborati progettuali, rilievi dello stato dei luoghi.

Spesso è indispensabile una perizia tecnica, perché la questione non si risolve guardando “a occhio” il muro o il fabbricato.

Occorre poi distinguere:

se il problema è il confine;

se il problema è la distanza dal confine;

se il problema è la distanza tra costruzioni;

se vi sono norme locali più restrittive o più favorevoli;

se nel tempo la disciplina urbanistica è cambiata.

Solo dopo questa verifica si può valutare se chiedere l’arretramento, la demolizione, il risarcimento del danno o un accertamento del confine.

Cosa deve fare chi costruisce

Anche chi realizza un intervento edilizio deve prestare molta attenzione.

Avere un titolo edilizio non basta sempre a evitare contestazioni da parte dei vicini. Il permesso amministrativo non elimina automaticamente i diritti dei privati.

Prima di costruire, ampliare o trasformare un garage, una tettoia o un corpo di fabbrica, è necessario verificare le distanze non solo rispetto al confine, ma anche rispetto alle costruzioni esistenti sui fondi vicini.

Una verifica preventiva può evitare cause lunghe, costi elevati e, nei casi più gravi, l’ordine di demolizione.

Conclusione

L’ordinanza n. 1761/2026 conferma che le controversie sulle distanze tra costruzioni sono tra le più delicate nei rapporti di vicinato.

La Cassazione accoglie il ricorso solo sul punto della normativa locale sopravvenuta, imponendo al giudice di merito di verificare se le nuove regole sulle distanze possano incidere sulla decisione.

Per il resto, la Corte ribadisce principi molto chiari: costruire in aderenza non significa automaticamente rispettare le distanze; chi costruisce dopo deve tenere conto delle costruzioni già esistenti; e la violazione delle distanze può portare alla demolizione, anche nei rapporti tra privati.

In materia edilizia, il consiglio è semplice: prima di costruire, o prima di contestare ciò che ha costruito il vicino, serve una verifica tecnica e giuridica accurata. Perché, in queste cause, anche pochi centimetri possono fare una grande differenza.

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Cassazione 1761.26Download