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Ho comprato casa e l’amministratore mi chiede vecchie spese condominiali: devo pagare?

Venditore, acquirente, amministratore, lavori straordinari, morosità pregresse e responsabilità dopo il rogito: cosa controllare prima di pagare

Compro casa, firmo il rogito, entro nell’immobile e penso che la parte più complicata sia finita. Poi, dopo qualche mese, arriva una comunicazione dell’amministratore: ci sono spese condominiali arretrate, conguagli, rate non pagate dal venditore, lavori straordinari deliberati prima dell’acquisto, oppure importi riferiti a una gestione precedente. A quel punto la domanda è inevitabile: devo pagare io, anche se quando quelle spese sono nate non ero ancora proprietario?

La risposta non è mai solo “sì” o “no”. Nelle spese condominiali dopo una compravendita bisogna distinguere due piani diversi: il rapporto con il condominio e il rapporto tra venditore e acquirente. Verso il condominio, il nuovo proprietario può essere chiamato a pagare alcuni importi anche se riferiti a periodi precedenti al rogito. Nei rapporti interni con il venditore, però, quella stessa spesa potrebbe dover restare a carico di chi ha venduto l’immobile. È qui che nasce gran parte della confusione.

L’acquirente spesso risponde all’amministratore: “non ero proprietario, quindi non pago”. Il condominio replica: “lei è il nuovo proprietario, quindi deve pagare”. Il venditore aggiunge: “ormai la casa è sua”. In realtà, la soluzione sta nei documenti: data del rogito, bilanci, riparti, verbali assembleari, natura ordinaria o straordinaria della spesa, anno di gestione, clausole del preliminare e del rogito, dichiarazioni rese dal venditore e attestazione dell’amministratore.

Cosa può chiedere il condominio al nuovo proprietario

Il punto di partenza è l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. La stessa disposizione prevede anche che chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. (Gazzetta Ufficiale)

Questo significa che l’amministratore può avere titolo per chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario, entro i limiti previsti dalla legge. Ma attenzione: la solidarietà verso il condominio non stabilisce automaticamente chi debba sopportare definitivamente la spesa nei rapporti tra venditore e acquirente. È possibile che l’acquirente debba pagare al condominio per evitare morosità, solleciti o decreti ingiuntivi, ma possa poi chiedere il rimborso al venditore se quella spesa, in base alla legge o agli accordi contrattuali, era di competenza di quest’ultimo.

Questo è il punto più importante dell’intera questione: pagare al condominio non significa sempre essere il debitore finale. Significa, spesso, chiudere il rapporto esterno con il condominio e poi regolare quello interno con il venditore.

“Anno in corso e anno precedente”: non sempre basta guardare il calendario

Quando si parla di anno in corso e anno precedente, bisogna verificare la gestione condominiale di riferimento. Nella pratica, infatti, l’esercizio del condominio può non coincidere perfettamente con l’anno solare. Alcuni condomìni hanno gestione gennaio-dicembre, altri seguono periodi diversi. Per questo, davanti a una richiesta dell’amministratore, non basta chiedere genericamente “di che anno sono le spese?”. Bisogna capire a quale esercizio si riferiscono, quando sono state approvate, quali rate risultano scadute, quale piano di riparto è stato deliberato e se l’importo rientra davvero nel perimetro della responsabilità solidale dell’acquirente.

La richiesta corretta da fare all’amministratore dovrebbe quindi riguardare il dettaglio degli importi: bilancio preventivo o consuntivo, piano di riparto, verbale assembleare, periodo di competenza, rate scadute, eventuali solleciti, natura ordinaria o straordinaria della spesa. Solo così si può capire se il condominio può chiedere il pagamento al nuovo proprietario e se, dopo il pagamento, l’acquirente possa rivalersi sul venditore.

Spese ordinarie, conguagli e arretrati del venditore

Le spese ordinarie sono quelle legate alla gestione corrente del condominio: pulizia, luce, amministratore, assicurazione, ascensore, manutenzione ordinaria, piccoli interventi, servizi comuni. Se il venditore non ha pagato rate ordinarie riferite all’anno in corso o a quello precedente, il condominio può chiedere il pagamento anche all’acquirente nei limiti dell’art. 63 disp. att. c.c. Ma, nei rapporti interni, bisogna capire a quale periodo quelle spese si riferiscono.

Se le spese riguardano il periodo in cui il venditore era proprietario, normalmente dovrebbero restare a carico del venditore, salvo diverso accordo. Se invece riguardano il periodo successivo al rogito, spettano all’acquirente. Il problema diventa più delicato con i conguagli: spesso il consuntivo viene approvato dopo il rogito, ma contiene spese maturate in parte prima e in parte dopo il trasferimento. In questi casi non bisogna fermarsi alla data di approvazione del bilancio, ma ricostruire il periodo effettivo cui si riferiscono consumi, servizi e oneri.

Esempio semplice: compro casa il 30 giugno. A ottobre viene approvato il consuntivo della gestione precedente e emerge un conguaglio. Se quel conguaglio riguarda spese maturate quando il venditore era ancora proprietario, l’acquirente potrebbe essere chiamato a pagare dal condominio, ma potrà poi chiedere il rimborso al venditore, salvo patti diversi. Se invece il conguaglio riguarda il periodo successivo al rogito, la spesa dovrà normalmente restare a carico del nuovo proprietario.

Lavori straordinari deliberati prima del rogito: chi paga?

Il tema più importante riguarda i lavori straordinari: rifacimento della facciata, tetto, lastrico solare, terrazzi, ascensore, impianti, colonne, cortili, autorimesse, opere di efficientamento, consolidamenti, ristrutturazioni delle parti comuni. Qui il criterio da applicare, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, è molto rilevante.

Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, se dopo la delibera assembleare che ha disposto lavori di innovazione, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni viene venduta un’unità immobiliare, il costo dei lavori grava, salvo diverso accordo tra venditore e acquirente, su chi era proprietario al momento dell’approvazione della delibera. La delibera ha valore costitutivo dell’obbligazione, anche se le opere vengono eseguite o pagate dopo il rogito. La Cassazione lo ha ribadito anche con la sentenza n. 24236/2025. (Doctrine)

Questo significa che, se i lavori straordinari sono stati effettivamente deliberati prima del rogito, normalmente il costo resta a carico del venditore, anche se le rate vengono chieste quando l’acquirente è già proprietario e anche se sarà il nuovo proprietario a beneficiare materialmente dell’intervento. Il punto decisivo non è quando arriva il bollettino, né quando iniziano i lavori, né quando vengono pagate le imprese. Il punto decisivo è quando l’assemblea ha deliberato l’intervento e la relativa spesa.

Attenzione: non basta che “se ne fosse parlato” prima del rogito

Non ogni discussione assembleare fa nascere l’obbligo di pagamento. Questo è un passaggio da scrivere bene, perché nella pratica crea molte liti. Prima del rogito può essere accaduto che in assemblea si sia parlato genericamente di rifare la facciata, sistemare il tetto, sostituire l’ascensore o chiedere preventivi. Ma una cosa è discutere di lavori futuri; altra cosa è approvare effettivamente l’intervento e la spesa.

Non basta, quindi, che prima del rogito vi fossero state discussioni, preventivi, sopralluoghi, incarichi esplorativi o delibere meramente preparatorie. Bisogna verificare se vi sia stata una vera delibera di approvazione dei lavori, con assunzione dell’obbligazione di spesa. La giurisprudenza distingue proprio tra delibere preparatorie e delibere effettivamente costitutive dell’obbligo contributivo. (studioavvocatiroma.it)

Esempio: se prima del rogito l’assemblea ha soltanto deciso di raccogliere preventivi per il rifacimento della facciata, e la vera delibera di approvazione dei lavori arriva dopo il rogito, la spesa potrebbe gravare sull’acquirente. Se invece prima del rogito l’assemblea aveva già approvato l’esecuzione dei lavori e la relativa spesa, il costo dovrebbe normalmente restare a carico del venditore, salvo accordi diversi.

Gli accordi tra venditore e acquirente sono fondamentali, ma non sempre fermano il condominio

Nel preliminare e nel rogito le parti possono regolare in modo diverso la ripartizione delle spese condominiali. Possono stabilire che i lavori straordinari deliberati prima del rogito restino a carico del venditore; oppure che siano assunti dall’acquirente perché il prezzo ne tiene già conto; oppure ancora che le spese siano ripartite in una certa misura. Possono anche prevedere garanzie, trattenute sul prezzo, deposito somme, obblighi di rimborso e dichiarazioni specifiche sulle morosità condominiali.

Questi accordi sono molto importanti nei rapporti interni tra venditore e acquirente, ma non sempre sono opponibili al condominio. Se il condominio può chiedere il pagamento all’acquirente in base all’art. 63 disp. att. c.c., il patto contenuto nel rogito non impedisce necessariamente all’amministratore di agire verso il nuovo proprietario. Serve però all’acquirente per rivalersi poi sul venditore, se ha pagato somme che, secondo gli accordi, dovevano restare a carico di quest’ultimo. Anche questo principio è richiamato dalla giurisprudenza in materia di rapporti tra condominio, venditore e acquirente. (AvvocatoAndreani.it Risorse Legali)

Per questo, la clausola contrattuale non deve essere generica. Scrivere “le spese condominiali sono a carico del venditore fino al rogito e dell’acquirente da tale data” può non bastare, soprattutto quando ci sono lavori straordinari già deliberati, conguagli non ancora approvati o gestioni condominiali complesse. Meglio indicare espressamente quali spese sono note, chi le assume, cosa succede in caso di conguagli, chi paga i lavori deliberati ma non ancora eseguiti, e quali dichiarazioni rende il venditore.

La cosiddetta “liberatoria condominiale”: utile, ma non miracolosa

Prima di acquistare una casa in condominio, l’acquirente dovrebbe sempre pretendere dal venditore l’attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso. L’art. 1130 n. 9 c.c. prevede infatti che l’amministratore debba fornire al condomino che ne faccia richiesta tale attestazione. (Brocardi)

È bene precisarlo: l’acquirente, prima del rogito, non è ancora condomino. Per questo, nella pratica, l’attestazione deve essere richiesta dal venditore all’amministratore e consegnata all’acquirente. Spesso viene chiamata “liberatoria”, ma il termine può essere fuorviante. Non è una garanzia assoluta contro qualsiasi spesa futura. È una fotografia della situazione risultante all’amministratore in quel momento: pagamenti, eventuali morosità, liti in corso, spese deliberate, lavori già noti secondo la documentazione condominiale.

Proprio perché non è uno scudo totale, l’attestazione va accompagnata da altri documenti: ultimi bilanci, piani di riparto, verbali assembleari, eventuali delibere su lavori straordinari, informazioni su fondi speciali, liti pendenti, preventivi approvati, contratti con imprese e situazioni di morosità. Chi compra casa controlla spesso mutuo, visure, conformità catastale e urbanistica, ma sottovaluta il condominio. È un errore: un appartamento può sembrare conveniente e nascondere migliaia di euro di spese già deliberate.

Cosa deve controllare l’acquirente prima di firmare

Prima del preliminare, o comunque prima del rogito, l’acquirente dovrebbe chiedere almeno cinque cose. La prima è l’attestazione dell’amministratore. La seconda è copia degli ultimi bilanci preventivi e consuntivi con i relativi riparti. La terza è copia dei verbali assembleari degli ultimi anni, soprattutto se si parla di lavori straordinari. La quarta è il dettaglio di eventuali morosità del venditore. La quinta è una clausola chiara nel contratto sulla ripartizione delle spese condominiali ordinarie, straordinarie, deliberate, maturate, da approvare o da conguagliare.

Se ci sono lavori straordinari, la clausola dovrebbe essere specifica. Bisogna indicare se i lavori sono già stati deliberati, chi li paga, se il prezzo di vendita ne tiene conto, se esistono rate non scadute, se è stato costituito un fondo speciale, se vi sono contestazioni con l’impresa, se sono previsti ulteriori esborsi. Quando l’importo è rilevante, si può valutare una trattenuta sul prezzo, un deposito, una garanzia o un obbligo espresso di rimborso entro un termine preciso.

Una buona clausola può evitare una causa. Una clausola generica può crearla.

Cosa deve dichiarare il venditore

Anche il venditore deve essere prudente. Se esistono morosità, liti condominiali, lavori già deliberati, fondi speciali, contestazioni con imprese, spese straordinarie imminenti o situazioni di gestione particolari, è meglio dichiararle chiaramente e disciplinarle nell’accordo. Nascondere o minimizzare una spesa rilevante può aprire un contenzioso successivo, soprattutto se l’acquirente dimostra che quella spesa era già nota o conoscibile al momento della vendita.

Il venditore, inoltre, ha interesse a fare in modo che l’amministratore riceva copia autentica del titolo di trasferimento, perché l’art. 63 disp. att. c.c. collega a tale trasmissione anche il limite della sua responsabilità solidale verso il condominio per i contributi maturati fino a quel momento. (Gazzetta Ufficiale)

In altre parole: vendere casa non significa automaticamente uscire da ogni rapporto con il condominio. Se il passaggio non viene comunicato correttamente e se restano contributi maturati prima della comunicazione, il venditore può continuare a essere coinvolto.

Se la richiesta arriva dopo il rogito, cosa bisogna fare?

Se l’amministratore chiede vecchie spese dopo l’acquisto, la prima cosa da evitare è la reazione istintiva. Non conviene rispondere semplicemente “non pago perché non ero proprietario”. Non conviene neppure pagare subito senza capire. Bisogna chiedere il dettaglio della richiesta: annualità, gestione, bilancio, riparto, verbale, data della delibera, scadenza delle rate, natura ordinaria o straordinaria della spesa, importi eventualmente già versati dal venditore, interessi e solleciti.

Poi bisogna confrontare quei documenti con il preliminare e con il rogito. Se la spesa rientra nella solidarietà verso il condominio, può essere opportuno pagarla per evitare un decreto ingiuntivo e ulteriori costi, ma contestualmente mettere in mora il venditore e chiedere il rimborso se la spesa era di sua competenza. Se invece la richiesta dell’amministratore non è documentata, è fuori dai limiti dell’art. 63, riguarda periodi non coperti dalla solidarietà o contiene importi non dovuti, va contestata in modo preciso.

La contestazione non deve essere generica. Bisogna scrivere, documenti alla mano, perché quella somma non è dovuta o perché, pur dovendo essere pagata al condominio, deve poi essere rimborsata dal venditore.

Attenzione al decreto ingiuntivo del condominio

Le spese condominiali non pagate possono trasformarsi rapidamente in un decreto ingiuntivo. L’art. 63 disp. att. c.c. consente all’amministratore, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. (Gazzetta Ufficiale)

Per questo ignorare la richiesta dell’amministratore è quasi sempre sbagliato. Anche se l’acquirente ritiene che la spesa spetti al venditore, deve gestire subito il rapporto con il condominio. In alcuni casi la scelta più prudente sarà pagare e rivalersi. In altri sarà contestare formalmente. In altri ancora sarà coinvolgere subito il venditore e provare a chiudere la questione prima che diventi un contenzioso.

Il punto è non lasciare che una richiesta condominiale diventi, per inerzia, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Se il venditore aveva dichiarato che era tutto pagato

Spesso nel rogito il venditore dichiara che le spese condominiali sono regolari, che non vi sono morosità, o che non sono state deliberate spese straordinarie non comunicate. Se dopo l’acquisto emerge il contrario, la posizione dell’acquirente può rafforzarsi. Naturalmente bisogna leggere bene la clausola: una dichiarazione specifica è molto diversa da una formula generica.

Se il venditore ha dichiarato il falso o ha taciuto circostanze rilevanti, l’acquirente può chiedere il rimborso delle somme pagate e, nei casi più gravi, valutare ulteriori profili di responsabilità. Ma anche qui servono prove: rogito, preliminare, attestazione dell’amministratore, verbali, bilanci, richiesta successiva del condominio, eventuali comunicazioni dell’agenzia immobiliare o del venditore, prova che la spesa fosse già maturata, deliberata o comunque nota prima della vendita.

Lavori straordinari, bonus edilizi e fondi speciali

Negli ultimi anni molte compravendite sono diventate più delicate a causa di lavori straordinari collegati a bonus edilizi, cappotti termici, facciate, superbonus, impianti, cessione del credito, sconti in fattura, stati di avanzamento, fondi speciali, contestazioni con imprese e varianti in corso d’opera. In questi casi la verifica deve essere ancora più seria.

Non basta chiedere: “ci sono lavori?”. Bisogna sapere se i lavori sono stati solo discussi o già deliberati; se è stato approvato un preventivo; se è stato scelto l’appaltatore; se esiste un contratto; se è stato costituito un fondo speciale; se ci sono rate già scadute; se sono previsti ulteriori importi; se il condominio ha contenziosi con l’impresa; se vi sono rischi legati a benefici fiscali o pratiche non ancora definite.

Un acquirente che entra in un condominio con lavori importanti in corso deve sapere esattamente quale situazione sta acquistando. Non sta comprando solo un appartamento: sta entrando in una comunità condominiale con decisioni già prese, debiti, crediti, possibili liti e obbligazioni future.

Il ruolo del notaio e dell’avvocato

Il notaio ha un ruolo essenziale nella stipula, ma non bisogna pensare che ogni rischio condominiale venga automaticamente eliminato dal rogito. La parte negoziale dell’operazione deve essere preparata prima. Se ci sono lavori straordinari, morosità pregresse, conguagli o situazioni poco chiare, è opportuno affrontarle già nel preliminare, perché spesso è lì che si decide davvero la sorte economica dell’affare.

Una clausola scritta male nel preliminare può trascinarsi nel rogito. Una dichiarazione generica può lasciare spazio a interpretazioni opposte. Una mancata richiesta all’amministratore può far emergere il problema quando ormai il prezzo è stato pagato e l’immobile è stato trasferito. Nelle compravendite immobiliari, il condominio non è un dettaglio: è una parte importante dell’acquisto.

Mediazione: perché può essere la soluzione più utile

Quando nasce una lite sulle spese condominiali dopo la vendita, spesso ci sono più soggetti coinvolti: acquirente, venditore, amministratore, condominio, talvolta agenzia immobiliare, impresa dei lavori o altri condomini. Una causa può diventare lunga, costosa e sproporzionata rispetto all’importo, soprattutto se bisogna ricostruire bilanci, verbali, delibere, riparti e clausole contrattuali.

Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle per le quali la mediazione è condizione di procedibilità. Se invece la lite riguarda esclusivamente la rivalsa tra venditore e acquirente in base al rogito o al preliminare, bisogna verificare la domanda concreta; in ogni caso, la mediazione resta spesso lo strumento più adatto per chiudere rapidamente la questione. (ADR Center)

In mediazione si può fare quello che una causa spesso non consente in tempi utili: mettere tutti i documenti sul tavolo, distinguere le spese dovute al condominio da quelle da rimborsare tra venditore e acquirente, concordare un pagamento, evitare il decreto ingiuntivo, regolare la rivalsa, prevedere una transazione e chiudere il problema senza trasformare una spesa condominiale in una guerra dopo la compravendita.

È uno di quei casi in cui la mediazione non è una formalità. È lo spazio naturale della soluzione. Perché il problema, quasi sempre, non è fare una battaglia di principio: è capire chi deve pagare cosa, in quali tempi, con quali documenti e con quali garanzie.

Gli errori da evitare

Il primo errore è comprare senza chiedere l’attestazione dell’amministratore e senza leggere i verbali assembleari. Il secondo è ignorare i lavori straordinari solo perché non sono ancora iniziati. Il terzo è accontentarsi di clausole generiche nel preliminare o nel rogito. Il quarto è pensare che, se la spesa è precedente al rogito, il condominio non possa mai chiederla all’acquirente. Il quinto è pensare l’opposto, cioè che tutto ciò che chiede l’amministratore debba restare definitivamente a carico del nuovo proprietario. Il sesto è pagare senza conservare prova e senza mettere in mora il venditore quando la spesa spettava a lui. Il settimo è ignorare la richiesta dell’amministratore fino al decreto ingiuntivo.

La regola pratica è semplice: prima si capisce se il condominio può chiedere quella somma; poi si stabilisce chi, tra venditore e acquirente, debba sopportarla definitivamente. Sono due piani diversi e vanno tenuti separati.

Conclusione

Chi compra una casa in condominio può trovarsi a dover pagare spese riferite anche a gestioni precedenti, perché la legge prevede una responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per l’anno in corso e quello precedente. Ma questa responsabilità verso il condominio non significa automaticamente che la spesa debba restare definitivamente a carico dell’acquirente. Nei rapporti interni bisogna verificare periodo di competenza, natura della spesa, data della delibera, clausole del rogito, dichiarazioni del venditore e documenti condominiali.

Per le spese ordinarie conta il periodo cui si riferiscono. Per i conguagli bisogna ricostruire la gestione. Per i lavori straordinari, salvo diverso accordo, è normalmente decisiva la delibera che approva l’esecuzione dell’intervento e fa nascere l’obbligazione di spesa. Se quella delibera è precedente al rogito, il costo tende a gravare sul venditore; se è successiva, può gravare sull’acquirente. Ma ogni caso va verificato sui documenti, evitando automatismi.

In sintesi: se dopo l’acquisto l’amministratore chiede vecchie spese condominiali, non bisogna né rifiutare automaticamente né pagare alla cieca. Bisogna chiedere bilanci, riparti, verbali, attestazione dell’amministratore e rogito; poi distinguere il rapporto con il condominio dal rapporto con il venditore. E quando la lite nasce, la mediazione è spesso il modo più rapido e intelligente per evitare che una spesa condominiale diventi una causa lunga, costosa e sproporzionata.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp)

Tag: spese condominiali dopo acquisto, vecchie spese condominiali, compravendita casa, venditore acquirente condominio, art. 63 disp. att. c.c., lavori straordinari condominio, spese straordinarie deliberate prima del rogito, amministratore condominio, attestazione pagamenti condominiali, liberatoria condominiale, morosità venditore, decreto ingiuntivo condominio, mediazione condominio, mediazione obbligatoria, diritto immobiliare, compravendita immobiliare, rogito, preliminare, liti condominiali.

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Condominio: in assenza di prova niente rimborso all’amministratore per spese anticipate (Cass. 8498/12)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 aprile – 28 maggio 2012, n. 8498

Presidente Oddo – Relatore Piccialli

Svolgimento del processo

G..C. , ex amministratore del Condominio (omissis) , ottenne dal Presidente del locale Tribunale decreto ingiuntivo del 2.2.99 di pagamento della somma di L. 62.749.863, a titolo di rimborso di anticipazioni di spese condominiali, avverso il quale l’intimato condominio propose rituale opposizione, contestando il credito e proponendo domanda riconvenzionale risarcitoria, per assunte negligenze incorse nelle pregresse gestioni. Costituitosi l’opposto, resistette all’opposizione ed alla domanda riconvezionale, che all’esito dell’istruttoria documentale e della consulenza tecnica di ufficio, furono entrambe respinte dall’adito tribunale con sentenza n. 2431 del 28.8.03.

Ma all’esito ed in parziale accoglimento del gravame, cui aveva resistito l’appellato, con sentenza del 21.6 – 9.11.05 la Corte d’Appello di Firenze, revocò il decreto ingiuntivo opposto, confermò la reiezione della residua domanda e condannò il C. alle spese del doppio grado di giudizio. Tali, in sintesi e per quanto ancora rilevate ragioni della suddetta decisione:

a) né dal rendiconto consuntivo della gestione 1995/96, né da quello successivo relativo al 1996/97, contenenti mere elencazioni di spese sostenute dal condominio nei rispettivi esercizi e relative ripartizioni tabellari, approvate dall’assemblea, era dato desumere alcun riferimento a debiti nei confronti dell’amministratore, cui risultavano riconosciuti soltanto onorari per i rispettivi importi di L. 2.200.000 e 2.300.000, non risultando neppure avvisati i condomini di eventuali crediti per le assunte anticipazioni;

b) pur essendovi menzionerei verbale di passaggio di consegne tra il C. ed il successivo amministratore, redatto in data 6.11.97, tra i documenti al secondo consegnatici una “situazione cassa riepilogativa ordinaria e straordinaria dal quale risulta un saldo dare del Condominio al Dr. C. di L. 62, 749.863”, tale documento non poteva comportare il riconoscimento, da parte del nuovo amministratore, dell’assunto credito, non solo perché il medesimo non aveva i relativi poteri dispositivi del diritto, ma anche perché non aveva ancora potuto prendere cognizione della situazione contabile e, dunque, della fondatezza della pretesa creditizia;

c) tale fondatezza, peraltro, il c.t.u. aveva escluso potesse desumersi dalla documentazione acquisita, non avendo rinvenuto alcun documento giustificativo delle assunte uscite. Avverso la suddetta sentenza L..P. , C..C. e M..C. , quali gli eredi di G..C. nelle more defunto, hanno proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi. Ha resistito con rituale controricorso il condominio intimato.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso viene dedotta “violazione e/o falsa applicazione della legge. Intervenuto riconoscimento del debito condominiale in ragione della approvazione dei bilanci con suntivi”, che avrebbe dovuto desumersi dal contenuto del verbale assembleare del 27.6.97, a nulla rilevando che il c.t.u. non avesse potuto esaminare le “pezze d’appoggio”, tenuto conto che l’amministratore era gravato solo dall’onere della rendicontazione al termine degli esercizi, senza neppure utilizzare documenti fiscali, il cui obbligo era stato imposto ai condomini solo nel 1999. Con il secondo motivo si deduce “violazione e/o falsa applicazione della legge. Intervenuta ricognizione del debito in ragione del riconoscimento del nuovo amministratore”, il quale alla data della redazione del verbale, essendo stato già in precedenza nominato dall’assemblea, avrebbe rappresentato a tutti gli effetti il condominio e, per di più, dopo circa un mese e mezzo dall’inizio del suo incarico, sarebbe stato a conoscenza della situazione debitoria condominiale, in virtù dei pregressi bilanci passivi approvati, contesto in cui il tenore letterale della dichiarazione sottoscritta il 6.11.97 non avrebbe potuto che denotare il riconoscimento del debito.

Con il terzo motivo si censura, per insufficiente e contraddittoria motivazione, l’affermazione secondo cui i condomini non sarebbero stati informati della situazione debitoria del condominio, sostenendosi in contrario che da tutti i verbali assembleari, segnatamente da quelli del 14.6.96, 27.6.97 e 26.9.97 avrebbe dovuto desumersi tale conoscenza.

Con il quarto motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1720 c.c., lamentandosi la mancata applicazione delle norme generali in tema di mandato, cui l’incarico di amministratore sarebbe assimilabile, al riguardo invocate dal C. ed in concreto disattese, nonostante la fornita prova degli esborsi, desumibile dalla copiosa e non contestata documentazione prodotta, costituita dalle “pezze d’appoggio” approvate dall’assemblea, parzialmente riassunte dalle stesse risultanze della consulenza tecnica, riscontrante pagamenti per complessive L. 303.073.457, erroneamente utilizzate nella motivazione.

Con il quinto motivo, infine, si impugna, in via di “ricorso incidentale eventuale” e per omessa pronuncia circa la decadenza del condominio dalla eccezione di carenza di legittimazione passivala reiezione, anziché la, più radicale5dichiarazione di inammissibilità di tale eccezione. Nessuno dei motivi sopra esposti merita accoglimento.

Il primo è inammissibile, perché pur denunciando una violazione di legge, non indica quale norma di diritto sia stata disattesa, ma si risolve in una censura di merito, peraltro nuova, avverso la motivazione, secondo la quale il debito non risultava dai bilanci, anche priva di autosufficienza, laddove omette di riportare i contenuti testuali dei bilanci, nelle parti asseritamente qualificanti i passivi di cassa come rappresentativi di un credito dell’amministratore.

Su analoga tematica questa sezione ha avuto modo di stabilire che “La deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dell’amministratore ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle poste passive specificamente indicate; pertanto, ove il rendiconto – che è soggetto al principio di cassa – evidenzi un disavanzo tra le entrate e le uscite, l’approvazione dello stesso non consente di ritenere dimostrato in via di prova deduttiva, che la differenza sia stata versata dall’amministratore con denaro proprio, poiché la ricognizione di debito richiede un atto di volizione, da parte dell’assemblea si un oggetto specifico posto all’esame dell’organo collegiale” (sent. n. 10153/11) Il secondo motivo, che del pari non indica quale norme di diritto sia stata violata, risolvendosi in censure di puro merito, non scalfisce la corretta argomentazione della sentenza impugnata, che, nel ritenere non sufficiente la sottoscrizione del verbale di consegna tra il vecchio ed il nuovo amministratore, menzionante una situazione di cassa contenente un passivo in relazione ad anticipazione di pagamenti ascritte al primo, ad integrare una ricognizione di debito da parte del condominio, risulta sostanzialmente in linea con il principio già affermato, in un precedente in termini, da questa Corteo dal presente collegio condiviso, secondo cui “il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e pertanto l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore”. (sent. n. 5449/99) Irrilevanti risultano, pertanto, le circostanze che il nuovo amministratore, all’epoca del passaggio delle consegne, fosse già stato immesso nell’esercizio delle proprie funzioni ed in grado di rendersi conto della situazione debitoria del condominio, conoscenza che, quand’anche seguita dalla ricezione della documentazione consegnatagli dal precedente amministratore, comunque non avrebbe potuto equivalere al riconoscimento della effettiva sussistenza del credito esposto in tali atti.

Le suesposte considerazioni comportano la reiezione anche del terzo motivo, peraltro esponente un argomento nuovo che non risulta se e come prospettato ai giudici di merito, posto che dalla sola avvenuta conoscenza, da parte dell’assemblea della pretesa creditizia dell’amministratore, non contenente alcun espresso riconoscimento da parte della compagine condominale del debito come proprio, ma solo manifestante una disponibilità a considerarlo tale, subordinata al recupero di quanto dovuto da un condomino moroso, non avrebbe potuto desumersi la ricognizione del debito e l’impegno al relativo pagamento, se è vero che, come risulta dal riportato testo del verbale, la mancata accettazione della condizione determinò la non approvazione del consuntivo sul punto.

Non miglior sorte merita il quarto mezzo, poiché il richiamo alle norme in materia di mandato, pur applicabili secondo la giurisprudenza di legittimità al rapporto tra il condominio e l’amministratore in tema di rimborso delle spese, non mutando i termini di fatto della questione, non avrebbe potuto nel caso concreto condurre a decisione diversa da quella adottata dai giudici di merito, in un contesto caratterizzato dall’assenza di alcuna prova in ordine alta circostanza che l’amministratore avesse provveduto, con danaro proprio, ad anticipare spese per la gestione condomini al e, mancando al riguardo alcun documento giustificativo ed un elenco analitico delle stesse entrate condominiali. Quanto alle censure, in questa sede rivolte alla consulenza tecnica, dalla quale la corte di merito ha tratto conferma del mancato riscontro probatorio della pretesa, non risulta dalla sentenza impugnata, né viene dedotto in ricorso, che le stesse siano state anche formulate in sede di merito, limitandosi il mezzo d’impugnazione a riprodurre uno “schema riepilogativo” già esposto nella comparsa conclusionale di primo grado, così praticamente richiamando un atto di parte, privo di alcuna valenza probatoria e comunque non esplicitante, attraverso le elencate poste contabili, le specifiche ragioni di dissenso rispetto alle conclusioni cui era pervenuto l’ausiliare.

Palesemente inammissibile per difetto d’interesse è, infine, il quinto motivo, in quanto condizionato ad una impugnativa della controparte solo paventatala in concreto non proposta.

Il ricorso va conclusivamente respinto, con conseguente condanna dei soccombenti alle spese.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al rimborso delle spese processuali in favore del resistente condominio, in misura di Euro 3.200, 00, di cui 200 per esborsi.

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Condominio: il disavanzo non costituisce credito dell’amministratore (Cass. 10153/2011)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 febbraio – 9 maggio 2011, n. 10153

Presidente Triola – Relatore Manna

Svolgimento del processo

 Il condominio di via (OMISSIS), proponeva opposizione al decreto con il quale il Presidente del Tribunale di Roma gli aveva ingiunto il pagamento in favore di T.A. della somma di L. 227.628.293. quale residuo corrispettivo per l’attività di amministratore del condomino stesso svolta da quest’ultimo tra il 1986 e il 1992.

A sostegno dell’opposizione deduceva che i rendiconti prodotti dal T., che recavano voci di debito del condominio verso quest’ultimo, non coincidevano con quelli approvati dall’assemblea; che non erano provati gli esborsi che il T. asseriva di aver anticipato per conto del condominio; che i lavori straordinari della palazzina A erano stati già pagati da ciascun condomino, e che la situazione debitoria verso l’Italgas lasciata dal T. aveva costretto i condomini al versamento di contributi straordinari. Chiedeva, pertanto, la revoca del decreto e, in via riconvenzionale, la condanna dell’amministratore al pagamento della somma di L. 60.000.000 già corrispostagli.

Il T. resisteva all’opposizione, facendo presente, fra l’altro, che nella prima riunione successiva alla cessazione del rapporto, l’assemblea condominiale aveva approvato il consuntivo della gestione predisposto dal successivo amministratore.

Il Tribunale accoglieva l’opposizione e la domanda riconvenzionale, condannando l’opposto a restituire la somma di L. 60,000.000 già percepita.

Tale pronuncia era ribaltata dalla Corte d’appello di Roma, che con sentenza del 28.2.2007 condannava il condominio a versare al T. la somma di Euro 85.970,60.

La Corte capitolina riteneva che (oltre ad essere accertata, negli anni della gestione T., una generale morosità di vari condomini e resistenza di anticipazioni effettuate dal l’amministratore) emergeva dai rendiconti, prodotti da entrambe le parti e tra loro corrispondenti, l’inesattezza delle conclusioni cui era pervenuto in primo grado il c.t.u., il quale aveva ignorato anche la relazione di parte dello stesso condominio, che riconosceva in gran parte la sussistenza del credito reclamato. I riscontri dell’esistenza e dell’esattezza degli esborsi effettuati dal T. erano stati effettuati, osservava la Corte d’appello, dall’apposito comitato dei condomini nel giugno del 1992, che aveva concluso all’unanimità nel senso che tutti i documenti relativi agli anni 1989, 1990 e 1991 trovavano riscontro (ad eccezione di una somma, di L. 4.248.300 relativa al consuntivo del 1989, erroneamente duplicata). Quindi, determinava nel dettaglio le somme spettanti all’amministratore, rilevando, tra l’altro, che quanto ai lavori straordinari della Palazzina D, il T. aveva domandato il pagamento del residuo importo di L. 9.876.295, somma che gli doveva essere interamente riconosciuta posto che lo stesso consulente di parte condominiale aveva dichiarato di non aver rinvenuto alcun versamento da parte dei condomini in favore del T.

Per la cassazione di questa sentenza ricorre il condominio, con cinque motivi di annullamento.

Resiste con controricorso la parte intimata.

 Motivi della decisione

 1. – Con il primo motivo parte ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1137 c.c..

Deduce al riguardo che i condomini hanno approvato consuntivi non contenenti indicazione alcuna a crediti personali del T. e che le delibere di approvazione richiamano rendiconti senza individuare neppure il saldo, sicché non è certo che le passività siano state effettivamente prese in considerazione dall’assemblea.

Precisa, quindi, che la Corte d’appello ha violato l’art. 1137, 1 comma c.c., laddove ha ritenuto vincolante per i condomini quanto non era stato oggetto di deliberazione da parte dell’assemblea, ossia una presunta voce di “debito verso T.”, apoditticamente interpolata da quest’ultimo, dopo l’approvazione dei rendiconti, soltanto nelle copie prodotte, sicché, come era stato osservato dal Tribunale, non è certo che tale voce sia stata presa in considerazione dall’assemblea.

La Corte d’appello non ha considerato che la differenza tra i due rendiconti è stata esplicitamente ammessa dallo stesso T., anche se al fine di rendere più chiare le voci di spesa all’amministratore succeduto.

Quindi conclude il motivo con il seguente quesito ex art.366-bis c.p.c.: “Dica l’Ecc.ma Corte se ai sensi della norma dell’art. 1137, comma 1 c.c. possano ritenersi fonte di obbligazione per i condomini riuniti in Condominio anche le deliberazioni assembleari che non risultino specificamente approvate dall’assemblea per assenza del’argomento oggetto di deliberazione; e se dall’approvazione di un rendiconto condominiale recante un disavanzo discenda ex se il riconoscimento da parte dei condomini e la conseguente obbligazione di rimborso di eventuali anticipi di spesa in favore dell’amministratore che ha predisposto il rendiconto”.

2. – Con il secondo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art.2697, comma 1 c.c..

Il T. ha fornito la prova di un fatto in realtà mai contestato, ossia che il condominio di via XXXXXXX abbia approvato il disavanzo dei rendiconti nel triennio in questione (1989-1991), ma non ha provato di aver anticipato di tasca propria le somme corrispondenti, non avendo prodotto nessun riscontro contabile utile a indicare un passaggio di denaro dal suo patrimonio a quello dei creditori del condominio.

Ciò posto, parte ricorrente formula il seguente quesito: “Dica l’Ecc.ma Corte suprema se in base alla norma di cui all’art.2697, comma 1 c.c., in mancanza di ulteriori fonti di prova, un amministratore di condominio possa ritenersi sollevato dall’onere di allegare mezzi di prova del suo credito consistente nell’affermato pagamento di somme personalmente da lui anticipate in favore del condominio”.

3. – Con il terzo motivo è denunciata l’insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo, costituito da ciò, che la voce di debito del condominio verso il T. sarebbe stata introdotta da quest’ultimo a posteriori nei rendiconti prodotti in giudizio, mentre quelli distribuiti ai condomini in vista dell’approvazione da parte dell’assemblea, non recherebbero tale voce, di guisa che, nell’approvare i rendiconti stessi, l’assemblea condominiale non avrebbe potuto neppure prendere in considerazione la sussistenza di un debito verso l’amministratore.

Al riguardo, osserva parte ricorrente, la Corte d’appello anziché cogliere la rilevanza di tale giudizio di fatto, si è limitata a ritenere che il giudice di primo grado abbia errato nel considerare essenziale la mancata specifica approvazione della voce di debito verso il T.. E conclude, in sintesi, domandando se l’assenza nei rendiconti annuali compilati dall’amministratore, di riferimenti a crediti di quest’ultimo per sue anticipazioni in favore del condominio – circostanza accertata dal Tribunale e in sede di ctu. – sia rilevante ai fini di escludere la sussistenza del relativo, credito dell’amministratore stesso e al fine di procedere alla cassazione della sentenza impugnata, anche in ragione della sola insufficienza – clamorosa, perché dichiaratamente affidata ad una “intuizione” – con la quale la Corte d’appello ha capovolto le conclusioni raggiunte sul punto dal Tribunale.

4. – Con il quarto motivo è denunciata l’insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo, costituito da ciò, che la Corte territoriale avrebbe omesso di motivare la propria adesione al primo motivo di gravame del T., nel quale si sostiene che il ctu. avrebbe erroneamente svolto la sua relazione sulla circostanza se fosse o non avvenuto il versamento delle quote da parte dei singoli condomini. L’equivoco in cui sarebbe incorso il giudice di secondo grado risiederebbe, pertanto, nel fatto che l’indagine tecnica ha avuto ad oggetto non quanto dedotto dall’appellante, ma l’effettiva esistenza del credito preteso, con il risultato che il ctu. non ha rinvenuto alcuna evidenza contabile, né dell’avvenuta anticipazione di somme, né della qualificazione contabile delle somme stesse che nel rendiconto il T. avrebbe dovuto esporre a proprio credito personale.

5. – Con il quinto motivo si deduce il vizio di motivazione circa un ulteriore fatto controverso e decisivo, concernente i versamenti che il T. avrebbe eseguito in favore dei creditori del condominio, versamenti che mancano del tutto di riscontro, per cui, secondo parte ricorrente, resterebbe smentita l’affermazione che il predetto ex amministratore fosse solito provvedervi anticipando denaro proprio.

6. – Il primo motivo è fondato e assorbe l’esame delle restanti, sostanzialmente succedanee, censure.

6.1. – Premesso che, come si ricava dalla sentenza impugnata, il nucleo della controversia risiede nello stabilire se l’assemblea condominiale abbia mai approvato i rendiconti recanti il debito verso il T., per somme che questi avrebbe anticipato per pagare i terzi creditori del condominio, va osservato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, la validità dell’approvazione, da parte dell’assemblea dei condomini, del rendiconto di un determinato esercizio non postula che la contabilità sia stata redatta dall’amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, purché essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che quest’ultimo requisito – come si desume dagli artt. 263 e 264 cod. proc. civ. (disciplinanti la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostanziale) – costituisce il presupposto indispensabile affinché il destinatario del conto assolva l’onere di indicare specificamente le partite che intende contestare (v. Cass. nn. 3747/94, 896/84, 5150/82 e 2625/81).

6.1.1. – Dunque, come la contestazione, così anche l’approvazione di singole partite deve essere specifica, cioè formare oggetto di espresso esame e di altrettanto manifesta dichiarazione di volontà da parte dell’assemblea di fare proprie le risultanze del rendiconto. La conseguenza è che nell’ambito di un consuntivo che, come quello della gestione condominiale, soggiace al criterio di cassa, l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente. E ciò per ragioni di carattere sia logico, ove si consideri che l’amministratore ben può aver utilizzato provviste aliene di cui aveva soltanto la disponibilità (ad esempio, fondi derivanti da altra gestione), sia giuridico, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso.

6.2. – Nella fattispecie, la conclusione cui è pervenuto il giudice d’appello si basa sul coordinamento di due fatti – l’approvazione di consuntivi recanti un disavanzo contabile e la non infrequente morosità di alcuni condomini – la cui interazione non costituisce l’equipollente di un riconoscimento del debito, per la totale aspecificità del suo oggetto.

6.2.1. – Né può sopperirvi il riscontro contabile effettuato da un apposito comitato di condomini, ulteriore elemento valorizzato dalla Corte capitolina, poiché dalla sentenza impugnata non risulta che tale organismo avesse, in virtù di previsione regolamentare, un potere di rappresentanza dell’assemblea. unico organo deputato a formare la volontà del condominio.

7. – In conclusione, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che deciderà la controversia attenendosi al seguente principio di diritto: “in materia di deliberazioni di assemblea condominiale, l’approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l’approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso”.

8. – Il giudice di rinvio provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione.

 P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.