COSA SUCCEDE PER IL CANONE A CHI HA UN LOCALE COMMERCIALE CHIUSO PER IL CORONAVIRUS?

E’ una domanda che in questi giorni ci viene spesso proposta, ovviamente a noi come a molti altri legali, tanto che certamente non siamo i primi che scrivono sull’argomento (si veda ad esempio: http://www.pennisi.it/2020/03/30/non-riesco-a-pagare-laffitto-del-mio-negozio-ufficio-che-posso-fare/, oppure http://www.quotidianogiuridico.it/documents/2020/03/26/coronavirus-e-locazione-ad-uso-commerciale-si-puo-sospendere-o-ridurre-unilateralmente-il-pagamento-del-canone, o https://www.prontoprofessionista.it/articoli/coronavirus-e-sospensione-del-pagamento-del-canone-di-locazione.html, http://studiolegalesgro.net/riduzione-dei-canoni-di-locazione-per-emergenza-coronavirus/), ma a cui non è semplice rispondere, anche perché nessun provvedimento governativo ha pensato di affrontare la questione. Quello che possiamo dire a chi ci sta contattando in questi giorni, spesso in preda alla disperazione, è che il D.L. 18 del 17 marzo 2020 si è limitato a prevedere un credito di imposta pari al 60% del canone del solo mese di marzo 2020 per la locazione di “negozi e botteghe”, come previsto dall’art. 65: “Al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1

L’Agenzia delle Entrate ha poi pubblicato la risoluzione n. 13/e/2020, con la quale ha fornito dei chiarimenti sul punto, precisando che esso si applica unicamente quando l’oggetto del contratto di locazione stipulato siano gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1, ossia come detto “negozi e botteghe”. Ne discende che non potranno beneficiare di tale normativa speciale i soggetti che operano in altre tipologie di immobili, ad esempio, in quelli catastalmente classificati come “uffici e studi privati” (cat. A/10), “laboratori per arti e mestieri” (cat. C/3), “magazzini e locali di deposito (cat. C/2), “fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fini di lucro)” (cat. D/6), opifici (cat. D/8). Naturalmente, il credito di imposta potrà essere assegnato solo a quelle attività che sono state costrette a chiudere in quanto “non essenziali”. Si tratta di una misura evidentemente insufficiente, anche perchè pensata per il solo mese di marzo, quando certamente l’emergenza si potrarrà ancora per diverso tempo.

Peraltro, il DL come previsto dal suo normale iter legislativo, deve essere convertito in legge entro sessanta giorni dalla sua emanazione, altrimenti perderà di efficacia sin dall’inizio. Dalle ultime notizie, sembra inoltre che siano stati presentati circa mille emendamenti, sia dalla maggioranza che dalle opposizioni, che potrebbero modificarlo anche in modo sostanziale.

Allo stato attuale, per tornare alla domanda che spesso ci viene posta in questi giorni in cui siamo tutti in emergenza per il Coronavirus, il primo punto da considerare è che nella tragica situazione in cui ci troviamo, e in particolare in questa che qui ci occupa, gli attori sono due. Ciascuno di essi sta subendo dei gravissimi danni, che potrebbero essere anche irreversibili e deve agire immediatamente per limitarli il più possibile.

Infatti, oltre al conduttore dell’immobile, che giustamente è preoccupato perché la chiusura della sua attività non gli consente di incassare, dall’altra parte abbiamo il proprietario, che ha investito una forte somma nell’acquisto del locale, che contava di ammortizzare con l’incasso del canone di locazione. Si pensi anche, per esempio, a chi ha un immobile adibito a casa vacanze e lo ha dato in gestione ad un terzo che gli versa un canone mensile. In questi mesi il gestore non avrà alcuna possibilità di guadagno, con tutte le conseguenze del caso.

In questa situazione gravissima, che peraltro non si è creata per responsabilità di nessuno dei due, la soluzione migliore a parere di chi scrive, negoziatore esperto e mediatore in oltre tremila procedure di cui molte in questa materia, potrebbe essere quindi quella di cercare, attraverso una negoziazione o meglio ancora con l’aiuto di un mediatore esperto, un accordo conciliativo per la riduzione, temporale o anche definitiva, del canone di locazione, invece di sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione; anche perché questo porterebbe, inevitabilmente, ad lungo contenzioso dall’esito sempre incerto e caratterizzato da forti costi.

In ogni caso, e naturalmente anche di questo andrebbe tenuto conto nell’eventuale negoziazione, si deve tenere presente quanto disposto dall’art. 1467 c.c., che riguarda i casi in cui la prestazione diventi eccessivamente onerosa per cause sopravvenute. Secondo tale norma “nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto”. L’ultimo comma di tale articolo aggiunge che “la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

Nella situazione attuale, pertanto, come già detto si potrebbe ipotizzare per il conduttore di richiedere al locatore una temporanea riduzione dell’ammontare del canone di locazione dovuto per il periodo di restrizioni poste dal Governo, in modo che il rapporto contrattuale possa proseguire senza contrasti, per poi tornare all’ammontare ordinario una volta cessati i divieti e quindi si possa proseguire l’attività.

Per ulteriori informazioni, anche per l’eventuale inizio di una negoziazione, scrivere a consulenza@studiotantalofornari.it L’e mail verrà riscontrata al più presto.

Nelle procedure di mediazione per divisione ereditaria ogni parte costituisce un centro di interessi ed è tenuta al pagamento delle indennità

Per il Tribunale di Lecce (sentenza del 4 febbraio 2020, qui allegata), nelle procedure di mediazione relative a divisione ereditaria, ogni singolo erede costituisce un centro di interesse ed è tenuto al pagamento delle indennità. Infatti, secondo la sentenza qui allegata, “ogni coerede rappresenta per legge un distinto ed autonomo centro di interessi e si pone in “contrasto” con gli altri eredi proprio in virtù del fatto che ciascuno deve (o dovrebbe) avere una quota pari agli altri e nessuno deve (o dovrebbe) venire leso nel proprio diritto. La previsione normativa della obbligatorietà della mediazione in questa materia risulta condivisibile poiché finalizzata a sgravare i Tribunali di una serie di liti che, non solo non si possono definire contenziosi puri, intendendo con questo termine i contenziosi in cui, in linea teorica, vi è una parte soccombente ed una parte vittoriosa, ma che d’altro canto sottendono rivendicazioni di carattere personale (e spesso con profili non prettamente giuridici), che solo in ambito di mediazione si riesce a scardinare, discutere e superare. In virtù del fatto che ogni erede rappresenta un distinto centro di interessi, ogni erede è tenuto a pagare l’indennità all’Organismo, non valendo ad escludere tale obbligo il fatto che dal punto di vista sostanziale gli interessi di due o più parti coincidano. Si è pronunciato in tale senso il Tribunale di Padova con sentenza del 19 ottobre 2017

Di conseguenza, in un procedimento di appello relativo ad un’opposizione a decreto ingiuntivo, il Tribunale ha rigettato il gravame, confermando la sentenza di primo grado che condannava tutti gli eredi al pagamento delle indennità, e condannandoli anche al pagamento delle spese legali di entrambi i gradi di giudizio.

Tribunale_Lecce

E’ disponibile gratuitamente il nuovo numero di ADRITALIA, rivista leader nel settore della risoluzione alternativa delle controversie.

E’ uscito il nuovo numero di ADRITALIA, rivista leader nel settore delle ADR.

Si può scaricare in pdf dai seguenti link:

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La versione cartacea è invece in vendita su:

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Un enorme ringraziamento al nostro editore, Salvatore Primiceri di PE Primiceri Editore, ai nostri autori e al Consiglio Direttivo del Comitato ADR e Mediazione, che da anni cerca di diffondere la cultura della risoluzione alternativa delle controversie.

Il termine di quindici giorni per la mediazione demandata è ordinatorio, ma solo a determinate condizioni

Da tempo si è aperta una discussione, tra gli operatori del diritto, relativamente alla natura del termine di quindici giorni per presentare la domanda di mediazione, assegnato dal Giudice ai sensi del comma 1 bis o del comma 2 del D. Lgs. 28/10.

Parte della dottrina, e della prima giurisprudenza (Trib. Lecce, 6 marzo 2017), sosteneva che si trattasse di termine perentorio, con la conseguenza dell’improcedibilità nel caso di mancato rispetto del termine, mentre con il passar del tempo si è fatta sempre più strada la tesi che considera tale termine come ordinatorio, purché la procedura di mediazione sia stata conclusa (o comunque ultimente iniziata) prima della successiva udienza (Corte d’ Appello di Milano, sentenza n. 2515/17 del 07/06/2017), e come confermato da Tribunale di Roma, 13 febbraio 2019, n. 3360: “sul punto si deve ribadire quanto già statuito con il provvedimento reso a scioglimento della riserva assunta all’esito della citata udienza. Ed invero ai sensi dell’art. 152 c.p.c., i termini “possono essere stabiliti dal giudice anche a pena di decadenza soltanto se la legge lo permette espressamente”; in mancanza di una espressa previsione “i termini stabiliti dalla legge sono ordinatori”. Ora il termine di 15 giorni indicato dall’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 non è espressamente qualificato come perentorio, né è prevista alcuna decadenza per la mancata osservanza di detto termine, sicché il termine concesso da questo Giudice con l’ordinanza dell’8/10/2015 deve ritenersi ordinatorio e nessuna decadenza può essere imputata alla parte attrice che ha provveduto, sia pure con ritardo, ad attivare il procedimento di mediazione davanti all’organismo territorialmente competente.

Recentemente è intervenuta sul punto anche la Corte d’appello di Firenze, con sentenza del 13 gennaio 2020 (allegata qui di seguito), in cui la Corte territoriale, sostiene che l’improcedibilità non può essere dichiarata se non sia espressamente comminata dalla legge, e le relative ipotesi sono tassative e non suscettibili di interpretazione analogica. Secondo la Corte d’appello, in questo caso l’improcedibilità può essere comminata solo se ci si trova di fronte all’effettivo mancato esperimento della mediazione e non al tardivo deposito dell’istanza di mediazione, non essendovi nella normativa alcuna disposizione in questo senso, anche perché la ratio è quella dell’effettivo esperimento della mediazione, pur se con esito negativo.

Il termine di quindi giorni, secondo la sentenza in commento, è ordinatorio e non perentorio, perché non è indicato come tale dalla legge, né l’eventuale perentorietà si desume dallo scopo o dalla funzione esercitata dal termine, proprio perché la ratio della norma non è il termine di instaurazione, ma l’effettivo svolgimento del tentativo di mediazione, come statuito anche dalla sentenza della Corte di Appello di Milano del 4 luglio 2019, che viene citata da quella di Firenze nel provvedimento in commento.

In sostanza, ove il procedimento di mediazione venga comunque definito (o comunque iniziato utilmente, con il proseguimento della mediazione, eventualmente rinviata per il suo perfezionamento), prima della successiva udienza, anche se l’istanza sia stata depositata dopo i 15 giorni assegnati dal giudice, non si potrà dichiarare l’improcedibilità della domanda.

AppFirenze, sentenza n. 65 del 13 gennaio 2020

Per approfondimenti e per la giurisprudenza aggiornata sulla mediazione, vi invito a consultare il sito http://www.mondoadr.it, portale sempre aggiornato sulle procedure di risoluzione alternativa delle controversie.

Gli studi legali sono aperti

Ai sensi del Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 22 marzo 2020, gli studi legali sono stati inseriti tra le attività essenziali e possono rimanere aperti, anche se il buon senso consiglia di non ricevere gli assistiti.

Di conseguenza, il mio studio continua regolarmente le sue attività, senza accesso al pubblico e lavorando il più possibile in via telematica o telefonica, ma non abbandona i suoi assistiti e chiunque, in questo difficile momento, abbia bisogno di una consulenza.

Per informazioni, scrivere a info@studiotantalofornari.it

Qui potete trovare il DPCM del 22 marzo e l’allegato con l’elenco delle attività che possono rimanere aperte.

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Piccolo ripasso di Diritto Costituzionale per Winston Conte.

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Qualcuno forse dovrebbe stampare questo foglio e appenderlo nella stanza del nostro Presidente del Consiglio, che magari tra una diretta Facebook e un’altra potrebbe dare un’occhiata. Mi chiedo, in tutto questo, che fine abbia fatto il nostro Presidente della Repubblica.