Tag: Compravendita immobiliare

Pubblicato il

Vendo la prima casa prima di cinque anni: comprare un altro immobile entro un anno non basta

Cassazione n. 5016/2026: per evitare la decadenza dalle agevolazioni serve anche la destinazione effettiva ad abitazione principale

Chi acquista un immobile con le agevolazioni “prima casa” sa, almeno in linea generale, che non dovrebbe rivenderlo prima che siano trascorsi cinque anni. Nella vita, però, può accadere: esigenze familiari, trasferimenti di lavoro, separazioni, necessità economiche, acquisto di una casa più grande o più adatta. A quel punto molti ragionano così: vendo prima dei cinque anni, compro un’altra casa entro un anno e salvo le agevolazioni.

Il ragionamento è comprensibile, ma non sempre è sufficiente. Il nuovo acquisto entro l’anno è necessario, ma non basta se resta un’operazione solo formale. Per evitare la decadenza dal beneficio, il nuovo immobile deve essere effettivamente destinato ad abitazione principale. È questo il punto centrale dell’ordinanza della Corte di cassazione, Sezione tributaria, n. 5016 del 6 marzo 2026, che ha confermato la revoca dell’aliquota IVA agevolata “prima casa” del 4% in un caso di vendita infraquinquennale seguita da riacquisto, ma senza tempestiva destinazione effettiva del nuovo immobile ad abitazione principale.

Il caso deciso dalla Cassazione

Il contribuente aveva acquistato nel 2016 un immobile non di lusso con applicazione dell’IVA agevolata “prima casa” al 4%. L’immobile era stato poi rivenduto nel 2017, quindi prima del decorso dei cinque anni. Successivamente il contribuente aveva acquistato un altro immobile nel giugno 2018, dunque entro l’anno dalla vendita, ma l’Agenzia delle Entrate aveva revocato l’agevolazione ritenendo che il nuovo immobile non fosse stato adibito a sua abitazione principale.

Il punto decisivo, nella vicenda, non era quindi il mancato riacquisto. Il nuovo acquisto c’era stato. Il problema era un altro: il trasferimento della residenza presso il nuovo immobile era avvenuto solo nel maggio 2021, dopo la notifica dell’atto dell’Agenzia. Inoltre, il certificato storico di residenza evidenziava anche un successivo ritorno presso l’abitazione nella quale il contribuente era stato residente per lungo tempo. La Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando nella sostanza la decisione dei giudici tributari, pur correggendone la motivazione su un punto importante.

La regola: la vendita entro cinque anni fa perdere il beneficio, salvo riacquisto qualificato

La regola generale è nota: se l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” viene venduto o donato prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, il contribuente decade dall’agevolazione, salvo che entro un anno acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Anche l’Agenzia delle Entrate, nelle proprie schede informative sulle agevolazioni “prima casa”, richiama la decadenza in caso di vendita o donazione prima dei cinque anni, salvo riacquisto entro un anno di un altro immobile da adibire ad abitazione principale. (Agenzia Entrate)

La parola decisiva è proprio questa: abitazione principale. La norma non dice semplicemente che bisogna comprare un altro immobile. Dice che bisogna comprare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Secondo la Cassazione, questa espressione deve essere presa sul serio. Non basta un rogito. Non basta un nuovo acquisto immobiliare. Non basta nemmeno una generica intenzione di trasferirsi. Serve una destinazione effettiva.

Non basta comprare: bisogna andarci davvero ad abitare

Il principio affermato dalla Cassazione è netto: entro l’anno dall’alienazione del precedente immobile devono realizzarsi non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del nuovo immobile ad abitazione principale e il trasferimento della residenza in quell’immobile. La Corte richiama sul punto il proprio precedente orientamento, in particolare l’ordinanza n. 3704 del 13 febbraio 2025, e chiarisce che il riacquisto entro l’anno rileva solo se collegato a un reale utilizzo abitativo.

Questo passaggio è molto importante perché distingue la casa “comprata” dalla casa “abitata”. Posso acquistare un immobile entro l’anno, ma se poi non lo destino effettivamente a mia abitazione principale, non realizzo lo scopo della norma. L’agevolazione fiscale non tutela una sostituzione patrimoniale astratta, ma una esigenza abitativa concreta. La nuova casa deve diventare il luogo nel quale il contribuente stabilisce realmente la propria vita abitativa.

In termini pratici: comprare entro l’anno è solo il primo passo. Il secondo, decisivo, è fare del nuovo immobile la propria abitazione principale entro quello stesso termine.

Perché la Cassazione esclude il termine triennale per trasferire la residenza

Uno dei passaggi più delicati dell’ordinanza riguarda il termine entro cui deve avvenire il trasferimento della residenza. Il contribuente sosteneva che, in assenza di un termine legale espresso per trasferire la residenza nel nuovo immobile, si potesse fare riferimento a un termine triennale, individuato dalla giurisprudenza in altre ipotesi agevolative in analogia con il termine per l’esercizio dei controlli da parte dell’Ufficio.

La Cassazione non accoglie questa impostazione. Anzi, corregge proprio su questo punto la motivazione della sentenza impugnata. I giudici di merito avevano fatto riferimento a un termine finale triennale; la Corte precisa invece che, in questa specifica fattispecie, il termine da considerare è quello annuale dall’alienazione del precedente immobile. Ed entro quell’anno devono intervenire non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del bene ad abitazione principale e il trasferimento della residenza presso il nuovo immobile.

La ragione è chiara. Qui non si tratta del normale accesso iniziale all’agevolazione “prima casa”, ma di una eccezione alla regola della decadenza. Il contribuente ha già usufruito del beneficio e ha venduto prima del quinquennio. La legge gli consente di conservarlo, ma a una condizione precisa e rigorosa: entro un anno deve acquistare un altro immobile e farne davvero la propria abitazione principale.

Prima casa e abitazione principale: attenzione a non confonderle

Questa decisione è interessante anche perché impone di non confondere due espressioni che nel linguaggio comune vengono spesso sovrapposte: “prima casa” e “abitazione principale”.

La “prima casa” è, in questo contesto, il riferimento al regime agevolativo applicabile all’acquisto, al ricorrere dei requisiti previsti dalla legge. L’“abitazione principale”, invece, richiama il luogo in cui il contribuente stabilisce concretamente la propria dimora abituale e il centro della propria vita domestica. Nella vendita infraquinquennale, la norma non si accontenta di un nuovo acquisto astrattamente agevolabile. Richiede che il nuovo immobile sia destinato a propria abitazione principale.

È proprio questa differenza che rende la decisione severa. Chi vende prima dei cinque anni non può limitarsi a sostituire un bene con un altro. Deve dimostrare che il nuovo bene risponde davvero alla funzione abitativa che giustifica il mantenimento del beneficio fiscale.

La residenza trasferita dopo la contestazione non salva il contribuente

Nel caso deciso, il trasferimento della residenza nel nuovo immobile era avvenuto solo dopo la notifica dell’atto dell’Agenzia. Questo dato è particolarmente significativo. La Cassazione non considera sufficiente un trasferimento tardivo della residenza, effettuato quando la contestazione fiscale era già arrivata. La destinazione ad abitazione principale deve realizzarsi nei tempi richiesti dalla legge, non essere costruita successivamente come reazione alla verifica dell’Ufficio.

Questo è un messaggio pratico molto forte. Se il contribuente compra entro l’anno ma poi rimanda il trasferimento, lascia l’immobile inutilizzato, non vi stabilisce la propria residenza o lo fa solo quando riceve l’avviso dell’Agenzia, il rischio di decadenza è elevato. La residenza non deve essere un adempimento difensivo tardivo, ma il riflesso di una effettiva scelta abitativa.

L’ordinanza riguarda una fattispecie specifica

È importante chiarire bene il perimetro della decisione. L’ordinanza n. 5016/2026 riguarda il caso della vendita entro cinque anni dell’immobile acquistato con agevolazione “prima casa” e della successiva volontà di conservare il beneficio mediante acquisto, entro un anno, di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Non bisogna confondere questa ipotesi con altre regole sulle agevolazioni “prima casa”, ad esempio con il caso in cui si acquisti una nuova abitazione agevolata possedendo ancora la precedente, impegnandosi poi a vendere quest’ultima entro il termine previsto dalla legge. Sono fattispecie diverse, con presupposti diversi. Qui il tema è la conservazione dell’agevolazione già goduta dopo una vendita infraquinquennale.

Proprio per questo, quando si parla di “prima casa”, bisogna sempre chiedersi di quale ipotesi si stia discutendo: primo acquisto agevolato, nuovo acquisto con precedente immobile ancora posseduto, vendita infraquinquennale, riacquisto entro l’anno, credito d’imposta, decadenza, trasferimento di residenza. Le regole non sono tutte identiche.

I profili processuali: eccezioni nuove e documenti in appello

L’ordinanza contiene anche alcuni passaggi processuali, che possono interessare soprattutto professionisti e contribuenti già coinvolti in un giudizio tributario. Il contribuente aveva sostenuto che l’Agenzia delle Entrate avesse introdotto in appello una nuova eccezione, relativa al necessario trasferimento della residenza nel nuovo immobile. La Cassazione esclude questa ricostruzione: non si trattava di una nuova eccezione in senso tecnico, ma di una argomentazione difensiva sull’interpretazione della norma agevolativa, sviluppata rispetto alla contestazione già contenuta nell’atto impositivo.

Altro profilo riguarda il certificato storico di residenza prodotto in appello dall’Agenzia. La Corte rileva che, nella fattispecie, si applicava l’art. 58 del d.lgs. n. 546/1992 nella versione anteriore alla riforma del d.lgs. n. 220/2023 e che, in base a quella disciplina, era ammessa la produzione di nuovi documenti in appello nel rispetto dei termini processuali. In ogni caso, il certificato storico non era il fondamento decisivo della decisione, ma un argomento ulteriore rispetto al dato principale: il trasferimento tardivo della residenza nel nuovo immobile.

Questi aspetti processuali non cambiano il messaggio centrale della decisione, ma confermano una cosa: nel contenzioso tributario non basta impostare la difesa su questioni formali se il presupposto sostanziale dell’agevolazione manca o è stato realizzato troppo tardi.

Cosa deve fare chi vuole vendere prima dei cinque anni

Chi ha acquistato con le agevolazioni “prima casa” e intende vendere prima del quinquennio deve programmare l’operazione con attenzione. Non basta chiedersi se riuscirà a comprare un altro immobile entro un anno. Deve chiedersi se riuscirà anche a destinarlo effettivamente a propria abitazione principale entro quel termine.

Prima di vendere, quindi, è opportuno verificare se il nuovo immobile sia davvero disponibile, abitabile e idoneo a essere utilizzato come casa principale. Se l’immobile richiede lavori importanti, se è occupato da terzi, se presenta problemi urbanistici, catastali o condominiali, se non è immediatamente utilizzabile, o se per ragioni familiari o lavorative non è realistico trasferirvi la residenza in tempo, il rischio fiscale va valutato prima, non dopo.

La domanda pratica non è solo: “posso comprare entro un anno?”. La domanda giusta è: posso comprare entro un anno e andarci davvero ad abitare entro lo stesso termine?

Cosa controllare se arriva l’atto dell’Agenzia delle Entrate

Se arriva un atto dell’Agenzia delle Entrate per revoca delle agevolazioni “prima casa”, bisogna evitare risposte superficiali. Non basta dire “ho ricomprato entro un anno”, perché, dopo questa ordinanza, quel dato può non essere sufficiente. Bisogna controllare anche quando sia stata trasferita la residenza, se il nuovo immobile sia stato effettivamente utilizzato come abitazione principale, se vi siano prove oggettive dell’utilizzo abitativo e se eventuali ritardi siano giustificabili da circostanze serie, documentabili e non imputabili al contribuente.

Possono diventare rilevanti il certificato storico di residenza, le utenze, la disponibilità materiale dell’immobile, lo stato dei lavori, la consegna delle chiavi, eventuali impedimenti oggettivi, la presenza del nucleo familiare, i contratti collegati, la documentazione condominiale e ogni elemento capace di dimostrare che il nuovo immobile sia stato realmente destinato ad abitazione principale. Ma la prova più forte resta il comportamento tempestivo e coerente del contribuente.

Una decisione severa, ma coerente con la funzione dell’agevolazione

L’ordinanza n. 5016/2026 è severa, ma coerente con la logica dell’agevolazione. Il beneficio fiscale “prima casa” non serve a favorire operazioni immobiliari puramente formali. Serve a sostenere l’acquisto di un’abitazione destinata a soddisfare un’esigenza abitativa reale. Se il contribuente vende prima dei cinque anni, la legge gli dà una possibilità per evitare la decadenza, ma questa possibilità richiede un comportamento sostanziale: comprare un altro immobile e farne davvero la propria abitazione principale.

La Cassazione, quindi, non si ferma al dato notarile del riacquisto. Guarda alla funzione dell’operazione. Se la nuova casa non diventa davvero abitazione principale nei tempi richiesti, il beneficio viene meno.

Conclusione

La conclusione pratica è molto chiara: chi vende la prima casa prima di cinque anni non conserva automaticamente le agevolazioni solo perché compra un altro immobile entro un anno. Il riacquisto è necessario, ma deve essere accompagnato dalla destinazione effettiva del nuovo immobile ad abitazione principale e dal trasferimento della residenza presso quell’immobile entro il termine annuale.

In sintesi: il nuovo acquisto deve essere reale, non solo notarile. La nuova casa deve diventare davvero la casa principale del contribuente. Chi programma una vendita infraquinquennale deve quindi valutare prima tempi, residenza, disponibilità dell’immobile e documenti, perché cercare di rimediare dopo la contestazione dell’Agenzia delle Entrate può essere troppo tardi.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp)

Tag: agevolazioni prima casa, vendita prima casa prima di cinque anni, decadenza prima casa, riacquisto entro un anno, abitazione principale, trasferimento residenza, Cassazione 5016 2026, IVA prima casa 4%, Agenzia delle Entrate, atto impositivo, contenzioso tributario, diritto tributario, imposte casa, compravendita immobiliare, benefici prima casa.

Cassazione 5016.26Download
Pubblicato il

Ho comprato casa e l’amministratore mi chiede vecchie spese condominiali: devo pagare?

Venditore, acquirente, amministratore, lavori straordinari, morosità pregresse e responsabilità dopo il rogito: cosa controllare prima di pagare

Compro casa, firmo il rogito, entro nell’immobile e penso che la parte più complicata sia finita. Poi, dopo qualche mese, arriva una comunicazione dell’amministratore: ci sono spese condominiali arretrate, conguagli, rate non pagate dal venditore, lavori straordinari deliberati prima dell’acquisto, oppure importi riferiti a una gestione precedente. A quel punto la domanda è inevitabile: devo pagare io, anche se quando quelle spese sono nate non ero ancora proprietario?

La risposta non è mai solo “sì” o “no”. Nelle spese condominiali dopo una compravendita bisogna distinguere due piani diversi: il rapporto con il condominio e il rapporto tra venditore e acquirente. Verso il condominio, il nuovo proprietario può essere chiamato a pagare alcuni importi anche se riferiti a periodi precedenti al rogito. Nei rapporti interni con il venditore, però, quella stessa spesa potrebbe dover restare a carico di chi ha venduto l’immobile. È qui che nasce gran parte della confusione.

L’acquirente spesso risponde all’amministratore: “non ero proprietario, quindi non pago”. Il condominio replica: “lei è il nuovo proprietario, quindi deve pagare”. Il venditore aggiunge: “ormai la casa è sua”. In realtà, la soluzione sta nei documenti: data del rogito, bilanci, riparti, verbali assembleari, natura ordinaria o straordinaria della spesa, anno di gestione, clausole del preliminare e del rogito, dichiarazioni rese dal venditore e attestazione dell’amministratore.

Cosa può chiedere il condominio al nuovo proprietario

Il punto di partenza è l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il precedente proprietario al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. La stessa disposizione prevede anche che chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. (Gazzetta Ufficiale)

Questo significa che l’amministratore può avere titolo per chiedere il pagamento anche al nuovo proprietario, entro i limiti previsti dalla legge. Ma attenzione: la solidarietà verso il condominio non stabilisce automaticamente chi debba sopportare definitivamente la spesa nei rapporti tra venditore e acquirente. È possibile che l’acquirente debba pagare al condominio per evitare morosità, solleciti o decreti ingiuntivi, ma possa poi chiedere il rimborso al venditore se quella spesa, in base alla legge o agli accordi contrattuali, era di competenza di quest’ultimo.

Questo è il punto più importante dell’intera questione: pagare al condominio non significa sempre essere il debitore finale. Significa, spesso, chiudere il rapporto esterno con il condominio e poi regolare quello interno con il venditore.

“Anno in corso e anno precedente”: non sempre basta guardare il calendario

Quando si parla di anno in corso e anno precedente, bisogna verificare la gestione condominiale di riferimento. Nella pratica, infatti, l’esercizio del condominio può non coincidere perfettamente con l’anno solare. Alcuni condomìni hanno gestione gennaio-dicembre, altri seguono periodi diversi. Per questo, davanti a una richiesta dell’amministratore, non basta chiedere genericamente “di che anno sono le spese?”. Bisogna capire a quale esercizio si riferiscono, quando sono state approvate, quali rate risultano scadute, quale piano di riparto è stato deliberato e se l’importo rientra davvero nel perimetro della responsabilità solidale dell’acquirente.

La richiesta corretta da fare all’amministratore dovrebbe quindi riguardare il dettaglio degli importi: bilancio preventivo o consuntivo, piano di riparto, verbale assembleare, periodo di competenza, rate scadute, eventuali solleciti, natura ordinaria o straordinaria della spesa. Solo così si può capire se il condominio può chiedere il pagamento al nuovo proprietario e se, dopo il pagamento, l’acquirente possa rivalersi sul venditore.

Spese ordinarie, conguagli e arretrati del venditore

Le spese ordinarie sono quelle legate alla gestione corrente del condominio: pulizia, luce, amministratore, assicurazione, ascensore, manutenzione ordinaria, piccoli interventi, servizi comuni. Se il venditore non ha pagato rate ordinarie riferite all’anno in corso o a quello precedente, il condominio può chiedere il pagamento anche all’acquirente nei limiti dell’art. 63 disp. att. c.c. Ma, nei rapporti interni, bisogna capire a quale periodo quelle spese si riferiscono.

Se le spese riguardano il periodo in cui il venditore era proprietario, normalmente dovrebbero restare a carico del venditore, salvo diverso accordo. Se invece riguardano il periodo successivo al rogito, spettano all’acquirente. Il problema diventa più delicato con i conguagli: spesso il consuntivo viene approvato dopo il rogito, ma contiene spese maturate in parte prima e in parte dopo il trasferimento. In questi casi non bisogna fermarsi alla data di approvazione del bilancio, ma ricostruire il periodo effettivo cui si riferiscono consumi, servizi e oneri.

Esempio semplice: compro casa il 30 giugno. A ottobre viene approvato il consuntivo della gestione precedente e emerge un conguaglio. Se quel conguaglio riguarda spese maturate quando il venditore era ancora proprietario, l’acquirente potrebbe essere chiamato a pagare dal condominio, ma potrà poi chiedere il rimborso al venditore, salvo patti diversi. Se invece il conguaglio riguarda il periodo successivo al rogito, la spesa dovrà normalmente restare a carico del nuovo proprietario.

Lavori straordinari deliberati prima del rogito: chi paga?

Il tema più importante riguarda i lavori straordinari: rifacimento della facciata, tetto, lastrico solare, terrazzi, ascensore, impianti, colonne, cortili, autorimesse, opere di efficientamento, consolidamenti, ristrutturazioni delle parti comuni. Qui il criterio da applicare, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, è molto rilevante.

Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, se dopo la delibera assembleare che ha disposto lavori di innovazione, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni viene venduta un’unità immobiliare, il costo dei lavori grava, salvo diverso accordo tra venditore e acquirente, su chi era proprietario al momento dell’approvazione della delibera. La delibera ha valore costitutivo dell’obbligazione, anche se le opere vengono eseguite o pagate dopo il rogito. La Cassazione lo ha ribadito anche con la sentenza n. 24236/2025. (Doctrine)

Questo significa che, se i lavori straordinari sono stati effettivamente deliberati prima del rogito, normalmente il costo resta a carico del venditore, anche se le rate vengono chieste quando l’acquirente è già proprietario e anche se sarà il nuovo proprietario a beneficiare materialmente dell’intervento. Il punto decisivo non è quando arriva il bollettino, né quando iniziano i lavori, né quando vengono pagate le imprese. Il punto decisivo è quando l’assemblea ha deliberato l’intervento e la relativa spesa.

Attenzione: non basta che “se ne fosse parlato” prima del rogito

Non ogni discussione assembleare fa nascere l’obbligo di pagamento. Questo è un passaggio da scrivere bene, perché nella pratica crea molte liti. Prima del rogito può essere accaduto che in assemblea si sia parlato genericamente di rifare la facciata, sistemare il tetto, sostituire l’ascensore o chiedere preventivi. Ma una cosa è discutere di lavori futuri; altra cosa è approvare effettivamente l’intervento e la spesa.

Non basta, quindi, che prima del rogito vi fossero state discussioni, preventivi, sopralluoghi, incarichi esplorativi o delibere meramente preparatorie. Bisogna verificare se vi sia stata una vera delibera di approvazione dei lavori, con assunzione dell’obbligazione di spesa. La giurisprudenza distingue proprio tra delibere preparatorie e delibere effettivamente costitutive dell’obbligo contributivo. (studioavvocatiroma.it)

Esempio: se prima del rogito l’assemblea ha soltanto deciso di raccogliere preventivi per il rifacimento della facciata, e la vera delibera di approvazione dei lavori arriva dopo il rogito, la spesa potrebbe gravare sull’acquirente. Se invece prima del rogito l’assemblea aveva già approvato l’esecuzione dei lavori e la relativa spesa, il costo dovrebbe normalmente restare a carico del venditore, salvo accordi diversi.

Gli accordi tra venditore e acquirente sono fondamentali, ma non sempre fermano il condominio

Nel preliminare e nel rogito le parti possono regolare in modo diverso la ripartizione delle spese condominiali. Possono stabilire che i lavori straordinari deliberati prima del rogito restino a carico del venditore; oppure che siano assunti dall’acquirente perché il prezzo ne tiene già conto; oppure ancora che le spese siano ripartite in una certa misura. Possono anche prevedere garanzie, trattenute sul prezzo, deposito somme, obblighi di rimborso e dichiarazioni specifiche sulle morosità condominiali.

Questi accordi sono molto importanti nei rapporti interni tra venditore e acquirente, ma non sempre sono opponibili al condominio. Se il condominio può chiedere il pagamento all’acquirente in base all’art. 63 disp. att. c.c., il patto contenuto nel rogito non impedisce necessariamente all’amministratore di agire verso il nuovo proprietario. Serve però all’acquirente per rivalersi poi sul venditore, se ha pagato somme che, secondo gli accordi, dovevano restare a carico di quest’ultimo. Anche questo principio è richiamato dalla giurisprudenza in materia di rapporti tra condominio, venditore e acquirente. (AvvocatoAndreani.it Risorse Legali)

Per questo, la clausola contrattuale non deve essere generica. Scrivere “le spese condominiali sono a carico del venditore fino al rogito e dell’acquirente da tale data” può non bastare, soprattutto quando ci sono lavori straordinari già deliberati, conguagli non ancora approvati o gestioni condominiali complesse. Meglio indicare espressamente quali spese sono note, chi le assume, cosa succede in caso di conguagli, chi paga i lavori deliberati ma non ancora eseguiti, e quali dichiarazioni rende il venditore.

La cosiddetta “liberatoria condominiale”: utile, ma non miracolosa

Prima di acquistare una casa in condominio, l’acquirente dovrebbe sempre pretendere dal venditore l’attestazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle eventuali liti in corso. L’art. 1130 n. 9 c.c. prevede infatti che l’amministratore debba fornire al condomino che ne faccia richiesta tale attestazione. (Brocardi)

È bene precisarlo: l’acquirente, prima del rogito, non è ancora condomino. Per questo, nella pratica, l’attestazione deve essere richiesta dal venditore all’amministratore e consegnata all’acquirente. Spesso viene chiamata “liberatoria”, ma il termine può essere fuorviante. Non è una garanzia assoluta contro qualsiasi spesa futura. È una fotografia della situazione risultante all’amministratore in quel momento: pagamenti, eventuali morosità, liti in corso, spese deliberate, lavori già noti secondo la documentazione condominiale.

Proprio perché non è uno scudo totale, l’attestazione va accompagnata da altri documenti: ultimi bilanci, piani di riparto, verbali assembleari, eventuali delibere su lavori straordinari, informazioni su fondi speciali, liti pendenti, preventivi approvati, contratti con imprese e situazioni di morosità. Chi compra casa controlla spesso mutuo, visure, conformità catastale e urbanistica, ma sottovaluta il condominio. È un errore: un appartamento può sembrare conveniente e nascondere migliaia di euro di spese già deliberate.

Cosa deve controllare l’acquirente prima di firmare

Prima del preliminare, o comunque prima del rogito, l’acquirente dovrebbe chiedere almeno cinque cose. La prima è l’attestazione dell’amministratore. La seconda è copia degli ultimi bilanci preventivi e consuntivi con i relativi riparti. La terza è copia dei verbali assembleari degli ultimi anni, soprattutto se si parla di lavori straordinari. La quarta è il dettaglio di eventuali morosità del venditore. La quinta è una clausola chiara nel contratto sulla ripartizione delle spese condominiali ordinarie, straordinarie, deliberate, maturate, da approvare o da conguagliare.

Se ci sono lavori straordinari, la clausola dovrebbe essere specifica. Bisogna indicare se i lavori sono già stati deliberati, chi li paga, se il prezzo di vendita ne tiene conto, se esistono rate non scadute, se è stato costituito un fondo speciale, se vi sono contestazioni con l’impresa, se sono previsti ulteriori esborsi. Quando l’importo è rilevante, si può valutare una trattenuta sul prezzo, un deposito, una garanzia o un obbligo espresso di rimborso entro un termine preciso.

Una buona clausola può evitare una causa. Una clausola generica può crearla.

Cosa deve dichiarare il venditore

Anche il venditore deve essere prudente. Se esistono morosità, liti condominiali, lavori già deliberati, fondi speciali, contestazioni con imprese, spese straordinarie imminenti o situazioni di gestione particolari, è meglio dichiararle chiaramente e disciplinarle nell’accordo. Nascondere o minimizzare una spesa rilevante può aprire un contenzioso successivo, soprattutto se l’acquirente dimostra che quella spesa era già nota o conoscibile al momento della vendita.

Il venditore, inoltre, ha interesse a fare in modo che l’amministratore riceva copia autentica del titolo di trasferimento, perché l’art. 63 disp. att. c.c. collega a tale trasmissione anche il limite della sua responsabilità solidale verso il condominio per i contributi maturati fino a quel momento. (Gazzetta Ufficiale)

In altre parole: vendere casa non significa automaticamente uscire da ogni rapporto con il condominio. Se il passaggio non viene comunicato correttamente e se restano contributi maturati prima della comunicazione, il venditore può continuare a essere coinvolto.

Se la richiesta arriva dopo il rogito, cosa bisogna fare?

Se l’amministratore chiede vecchie spese dopo l’acquisto, la prima cosa da evitare è la reazione istintiva. Non conviene rispondere semplicemente “non pago perché non ero proprietario”. Non conviene neppure pagare subito senza capire. Bisogna chiedere il dettaglio della richiesta: annualità, gestione, bilancio, riparto, verbale, data della delibera, scadenza delle rate, natura ordinaria o straordinaria della spesa, importi eventualmente già versati dal venditore, interessi e solleciti.

Poi bisogna confrontare quei documenti con il preliminare e con il rogito. Se la spesa rientra nella solidarietà verso il condominio, può essere opportuno pagarla per evitare un decreto ingiuntivo e ulteriori costi, ma contestualmente mettere in mora il venditore e chiedere il rimborso se la spesa era di sua competenza. Se invece la richiesta dell’amministratore non è documentata, è fuori dai limiti dell’art. 63, riguarda periodi non coperti dalla solidarietà o contiene importi non dovuti, va contestata in modo preciso.

La contestazione non deve essere generica. Bisogna scrivere, documenti alla mano, perché quella somma non è dovuta o perché, pur dovendo essere pagata al condominio, deve poi essere rimborsata dal venditore.

Attenzione al decreto ingiuntivo del condominio

Le spese condominiali non pagate possono trasformarsi rapidamente in un decreto ingiuntivo. L’art. 63 disp. att. c.c. consente all’amministratore, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, anche senza preventiva autorizzazione dell’assemblea. (Gazzetta Ufficiale)

Per questo ignorare la richiesta dell’amministratore è quasi sempre sbagliato. Anche se l’acquirente ritiene che la spesa spetti al venditore, deve gestire subito il rapporto con il condominio. In alcuni casi la scelta più prudente sarà pagare e rivalersi. In altri sarà contestare formalmente. In altri ancora sarà coinvolgere subito il venditore e provare a chiudere la questione prima che diventi un contenzioso.

Il punto è non lasciare che una richiesta condominiale diventi, per inerzia, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Se il venditore aveva dichiarato che era tutto pagato

Spesso nel rogito il venditore dichiara che le spese condominiali sono regolari, che non vi sono morosità, o che non sono state deliberate spese straordinarie non comunicate. Se dopo l’acquisto emerge il contrario, la posizione dell’acquirente può rafforzarsi. Naturalmente bisogna leggere bene la clausola: una dichiarazione specifica è molto diversa da una formula generica.

Se il venditore ha dichiarato il falso o ha taciuto circostanze rilevanti, l’acquirente può chiedere il rimborso delle somme pagate e, nei casi più gravi, valutare ulteriori profili di responsabilità. Ma anche qui servono prove: rogito, preliminare, attestazione dell’amministratore, verbali, bilanci, richiesta successiva del condominio, eventuali comunicazioni dell’agenzia immobiliare o del venditore, prova che la spesa fosse già maturata, deliberata o comunque nota prima della vendita.

Lavori straordinari, bonus edilizi e fondi speciali

Negli ultimi anni molte compravendite sono diventate più delicate a causa di lavori straordinari collegati a bonus edilizi, cappotti termici, facciate, superbonus, impianti, cessione del credito, sconti in fattura, stati di avanzamento, fondi speciali, contestazioni con imprese e varianti in corso d’opera. In questi casi la verifica deve essere ancora più seria.

Non basta chiedere: “ci sono lavori?”. Bisogna sapere se i lavori sono stati solo discussi o già deliberati; se è stato approvato un preventivo; se è stato scelto l’appaltatore; se esiste un contratto; se è stato costituito un fondo speciale; se ci sono rate già scadute; se sono previsti ulteriori importi; se il condominio ha contenziosi con l’impresa; se vi sono rischi legati a benefici fiscali o pratiche non ancora definite.

Un acquirente che entra in un condominio con lavori importanti in corso deve sapere esattamente quale situazione sta acquistando. Non sta comprando solo un appartamento: sta entrando in una comunità condominiale con decisioni già prese, debiti, crediti, possibili liti e obbligazioni future.

Il ruolo del notaio e dell’avvocato

Il notaio ha un ruolo essenziale nella stipula, ma non bisogna pensare che ogni rischio condominiale venga automaticamente eliminato dal rogito. La parte negoziale dell’operazione deve essere preparata prima. Se ci sono lavori straordinari, morosità pregresse, conguagli o situazioni poco chiare, è opportuno affrontarle già nel preliminare, perché spesso è lì che si decide davvero la sorte economica dell’affare.

Una clausola scritta male nel preliminare può trascinarsi nel rogito. Una dichiarazione generica può lasciare spazio a interpretazioni opposte. Una mancata richiesta all’amministratore può far emergere il problema quando ormai il prezzo è stato pagato e l’immobile è stato trasferito. Nelle compravendite immobiliari, il condominio non è un dettaglio: è una parte importante dell’acquisto.

Mediazione: perché può essere la soluzione più utile

Quando nasce una lite sulle spese condominiali dopo la vendita, spesso ci sono più soggetti coinvolti: acquirente, venditore, amministratore, condominio, talvolta agenzia immobiliare, impresa dei lavori o altri condomini. Una causa può diventare lunga, costosa e sproporzionata rispetto all’importo, soprattutto se bisogna ricostruire bilanci, verbali, delibere, riparti e clausole contrattuali.

Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle per le quali la mediazione è condizione di procedibilità. Se invece la lite riguarda esclusivamente la rivalsa tra venditore e acquirente in base al rogito o al preliminare, bisogna verificare la domanda concreta; in ogni caso, la mediazione resta spesso lo strumento più adatto per chiudere rapidamente la questione. (ADR Center)

In mediazione si può fare quello che una causa spesso non consente in tempi utili: mettere tutti i documenti sul tavolo, distinguere le spese dovute al condominio da quelle da rimborsare tra venditore e acquirente, concordare un pagamento, evitare il decreto ingiuntivo, regolare la rivalsa, prevedere una transazione e chiudere il problema senza trasformare una spesa condominiale in una guerra dopo la compravendita.

È uno di quei casi in cui la mediazione non è una formalità. È lo spazio naturale della soluzione. Perché il problema, quasi sempre, non è fare una battaglia di principio: è capire chi deve pagare cosa, in quali tempi, con quali documenti e con quali garanzie.

Gli errori da evitare

Il primo errore è comprare senza chiedere l’attestazione dell’amministratore e senza leggere i verbali assembleari. Il secondo è ignorare i lavori straordinari solo perché non sono ancora iniziati. Il terzo è accontentarsi di clausole generiche nel preliminare o nel rogito. Il quarto è pensare che, se la spesa è precedente al rogito, il condominio non possa mai chiederla all’acquirente. Il quinto è pensare l’opposto, cioè che tutto ciò che chiede l’amministratore debba restare definitivamente a carico del nuovo proprietario. Il sesto è pagare senza conservare prova e senza mettere in mora il venditore quando la spesa spettava a lui. Il settimo è ignorare la richiesta dell’amministratore fino al decreto ingiuntivo.

La regola pratica è semplice: prima si capisce se il condominio può chiedere quella somma; poi si stabilisce chi, tra venditore e acquirente, debba sopportarla definitivamente. Sono due piani diversi e vanno tenuti separati.

Conclusione

Chi compra una casa in condominio può trovarsi a dover pagare spese riferite anche a gestioni precedenti, perché la legge prevede una responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per l’anno in corso e quello precedente. Ma questa responsabilità verso il condominio non significa automaticamente che la spesa debba restare definitivamente a carico dell’acquirente. Nei rapporti interni bisogna verificare periodo di competenza, natura della spesa, data della delibera, clausole del rogito, dichiarazioni del venditore e documenti condominiali.

Per le spese ordinarie conta il periodo cui si riferiscono. Per i conguagli bisogna ricostruire la gestione. Per i lavori straordinari, salvo diverso accordo, è normalmente decisiva la delibera che approva l’esecuzione dell’intervento e fa nascere l’obbligazione di spesa. Se quella delibera è precedente al rogito, il costo tende a gravare sul venditore; se è successiva, può gravare sull’acquirente. Ma ogni caso va verificato sui documenti, evitando automatismi.

In sintesi: se dopo l’acquisto l’amministratore chiede vecchie spese condominiali, non bisogna né rifiutare automaticamente né pagare alla cieca. Bisogna chiedere bilanci, riparti, verbali, attestazione dell’amministratore e rogito; poi distinguere il rapporto con il condominio dal rapporto con il venditore. E quando la lite nasce, la mediazione è spesso il modo più rapido e intelligente per evitare che una spesa condominiale diventi una causa lunga, costosa e sproporzionata.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp)

Tag: spese condominiali dopo acquisto, vecchie spese condominiali, compravendita casa, venditore acquirente condominio, art. 63 disp. att. c.c., lavori straordinari condominio, spese straordinarie deliberate prima del rogito, amministratore condominio, attestazione pagamenti condominiali, liberatoria condominiale, morosità venditore, decreto ingiuntivo condominio, mediazione condominio, mediazione obbligatoria, diritto immobiliare, compravendita immobiliare, rogito, preliminare, liti condominiali.

Pubblicato il

Compravendita immobiliare: se nel preliminare è scritto genericamente che l’atto deve essere stipulato entro e non oltre un certo giorno, per la Cassazione non si tratta di termine essenziale (sentenza 21838 del 25 ottobre 2010).

assazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
Presidente Schettino – Relatore Bucciante
Ricorrente Nannelli e altri

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 12 e il 13 febbraio 1997 E.P. citò davanti al Tribunale di Firenze R.N, P.N e M.G., dai quali con un contratto preliminare del 1° ottobre 1996 si era obbligato ad acquistare, entro il 31 dicembre di quell’anno, un terreno di circa ha 5.58.20 con sovrastante annesso agricolo in Lastra a Signa per il prezzo di lire 200.000.000, di cui lire 60.000.000 versate a titolo di caparra confirmatoria; sostenne l’attore che la vendita definitiva non era stata conclusa per fatto dei convenuti e chiese quindi che costoro fossero condannati a restituirgli il doppio della caparra, previa dichiarazione della legittimità del proprio recesso dal preliminare, comunicato il 28 gennaio 1997. R. N., P. N. e M. G. si costituirono in giudizio, contestando la fondatezza degli assunti di E.P. e chiedendo che fosse accertato il loro diritto a trattenere l’importo della caparra.
All’esito dell’istruzione della causa, con sentenza del 19 novembre 2002 il Tribunale respinse le domande proposte dall’una parte e dall’altra.
Impugnata da R.N, P.N. e M.G. in via principale, da E.P. in via incidentale, la decisione è stata riformata dalla Corte d’appello di Firenze, che con sentenza del 21 settembre 2004, rigettato il primo gravame e accolto l’altro, ha condannato R.N., P.N. e M.G. a pagare a El.P. la somma di 61.974,83 euro, oltre agli interessi con decorrenza dal 29 gennaio 1997. A tale conclusione il giudice di secondo grado è pervenuto ritenendo che il termine del 31 dicembre 1996, concordato dalle parti, aveva carattere essenziale e che del suo mancato rispetto erano responsabili i promittenti venditori, i quali non avevano tempestivamente dato notizia della loro intenzione di vendere ai confinanti titolari del diritto di prelazione.
Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione R.N., P.N. e M.g: in base a quattro motivi. E.P. si è costituito con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che erroneamente, con la sentenza impugnata, si è ritenuto essenziale il termine del 31 dicembre 1996, concordato nel contratto preliminare per la stipulazione del definitivo. Secondo i ricorrenti, la Corte d’appello avrebbe dovuto invece aderire alla tesi della non essenzialità, innanzitutto in base al criterio ermeneutico letterale, perché era stato pattuito che la vendita dovesse avvenire “entro e non oltre” il giorno suddetto; inoltre difettavano elementi che potessero far propendere per la tesi contraria; né è stata compiuta alcuna indagine sull’interesse che le parti potessero avere all’inderogabilità del termine in questione.
La doglianza va disattesa.
La giurisprudenza di legittimità (v., per tutte, Cass. 6 dicembre 2007 n. 25549) è univocamente orientata nel senso che “il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata”.
L’impiego dell’espressione in questione, pertanto, è bensì insufficiente a far considerare senz’altro il termine come essenziale, ma neppure implica di per sé che esso non lo sia, come i ricorrenti sostengono: si tratta di un dato da prendere in considerazione insieme con tutti gli altri elementi utili ad accertare se le parti abbiano inteso – o non – attribuire al termine quel carattere. A tale indagine la Corte d’appello non si è sottratta e del suo esito – favorevole a E.P. – ha dato adeguatamente conto, spiegandone compiutamente e diffusamente le ragioni, consistenti nel tenore della nutrita corrispondenza intercorsa tra le parti nell’imminenza del 31 dicembre 1996 e nel diverso contenuto di un altro contratto preliminare tra loro stesse intervenuto in precedenza relativamente ai medesimi beni, poi sostituito con quello oggetto della causa. La diversa valutazione di questi elementi propugnata dai ricorrenti, i quali contestano che siano in alcun modo significativi, non può costituire idonea ragione di cassazione della sentenza impugnata, stanti i limiti propri del giudizio di legittimità, che non consentono a questa Corte, nel campo degli accertamenti di fatto e degli apprezzamenti di merito, di estendere il proprio sindacato oltre quello attinente all’omissione, insufficienza o contraddittorietà della motivazione: vizi dai quali la sentenza impugnata risulta immune.
Il secondo motivo di ricorso concerne le cause della mancata stipulazione del contratto definitivo, di cui R.N., P.N. e M.G. lamentano di essere stati ingiustificatamente reputati responsabili dalla Corte d’appello, alla quale addebitano di non avere tenuto conto: – della tardività della convocazione davanti al notaio da parte di E.P.; – dell’inidoneità delle diffide ad adempiere intimate da costui, con le quali era stato assegnato un termine ristrettissimo, inferiore a quello stabilito dall’art. 1454 c.c.; – dell’irrilevanza dell’omissione della notificazione del preliminare ai vicini titolari del diritto di prelazione, avendo il promittente compratore inizialmente consentito ad acquistare solo la porzione immobiliare per la quale tale notificazione non era necessaria e poi a procrastinare il termine per entrambi gli acquisti; – delle prove testimoniali che sul punto erano state dedotte.
Nessuna di queste censure può essere accolta.
Il rifiuto di R.N., P.N. e M.G. di presentarsi al notaio per la stipulazione del contratto definitivo, come risulta dalla sentenza impugnata e dal ricorso stesso, fu motivato dai promittenti acquirenti, unicamente con l’affermazione dell’impossibilità della stipula per la mancata notificazione del preliminare, e non con l’assunto che fosse stato loro assegnato un termine troppo breve. Pertanto la circostanza è comunque ininfluente. Né del resto nella sua mancata considerazione da parte della Corte d’appello può essere ravvisato un vizio di motivazione, in quanto i ricorrenti non deducono di averla prospettata nel giudizio a quo.
Non è d’altra parte pertinente il richiamo all’art. 1454 c.c., vertendosi nella specie in ipotesi di risoluzione del contratto per la scadenza del termine essenziale, che per il disposto dell’art. 1457 c.c. opera di diritto, senza necessità di diffida ad adempiere.
La tesi della non necessità della notificazione ai titolari del diritto di prelazione per la vendita del solo annesso agricolo, cui E.P:.si era dichiarato disposto, in conformità con la previsione contrattuale che gli attribuiva la facoltà di frazionare l’acquisto, contrasta con l’assunto degli stessi ricorrenti circa la legittimità del loro rifiuto alla stipulazione del contratto definitivo, anche limitatamente a tale porzione immobiliare, proprio per la mancanza di quella notificazione. Né comunque  R.N., P.N. e M.G. hanno formulato rilievi di sorta in ordine all’affermazione della Corte d’appello, secondo cui competeva loro dimostrare che in quel caso la notificazione non occorresse.
La modificazione del contratto preliminare, mediante l’eliminazione del termine essenziale, asseritamente concordate con E.P., avrebbe dovuto essere provata documentalmente, richiedendosi la forma scritta, a norma degli artt. 1350 e 1351 c.c.
Con lo stesso secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che il giudice di secondo grado ha ritenuto legittimo il recesso del promittente compratore, senza verificare se il presunto inadempimento dell’altra parte fosse dotato dell’indispensabile requisito della gravità. La censura va esaminata, per ragioni di connessione, insieme con quella formulata con il terzo motivo di ricorso, con il quale si sostiene che la Corte d’appello, avendo ritenuto il contratto risolto di diritto, avrebbe dovuto escludere la possibilità per E.P. di recederne e quindi di pretendere la restituzione del doppio della caparra, anziché il risarcimento dei danni da provare nel loro esatto ammontare.
Contrariamente a quanto sostengono i ricorrenti, la risoluzione del contratto, anche quando consegue ipso iure all’inosservanza del termine essenziale, non preclude l’esercizio della facoltà di recesso consentita dall’art. 1385 c.c., come costantemente questa Corte ha ritenuto (v., tra le altre, Cass. 10 febbraio 2003 n. 1952: “Nell’ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte adempiente che abbia agito per la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, in secondo grado, in sostituzione di dette pretese, può chiedere il recesso dal contratto e la ritenzione della caparra (art. 1385, 2 comma, c.c.), in quanto dette domande hanno minore ampiezza rispetto a quelle originariamente proposte, ed inoltre esse possono essere proposte anche nel caso in cui si sia già verificata la risoluzione del contratto per una delle cause previste dalla legge (art. 1454, 1455, 1457, c.c.) dato che rientra nell’autonomia privata la facoltà di rinunciare agli effetti della risoluzione del contratto per inadempimento”). In tal caso, tuttavia, vanno applicati i principi regolatori della materia del recesso, tra cui quello secondo cui esso può considerarsi legittimo solo nel presupposto che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza (v., tra le più recenti, Cass. 19 febbraio 2006 n. 27129): il preventivo e consensuale apprezzamento automatico della “gravità” dell’inadempimento, conseguente alla pattuizione di un termine essenziale (come anche di una clausola risolutiva espressa), viene meno se la parte, come nella specie, rinuncia ad avvalersi della risoluzione del contratto e preferisce recederne, per ottenere la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, anziché l’integrale risarcimento del danno subito. Lo stesso giudice a quo ha avvertito l’esigenza di compiere la valutazione di cui si tratta, ma in proposito si è limitato soltanto a rilevare che gli appellanti principali “in sostanza sono essi stessi ad ammettere la loro (grave) inadempienza”. È dunque mancata del tutto ogni giustificazione di tale assiomatica qualificazione dell’inadempimento dei promittenti venditori, la cui “gravità” avrebbe dovuto essere valutata in relazione alla sua importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte, applicando i criteri elaborati in materia dalla giurisprudenza (su cui v., da ultimo, Cass. 18 febbraio 2008 n. 3954). Sul punto la sentenza impugnata è quindi effettivamente inficiata dal vizio di motivazione denunciato da R.N., P.N. e M.G..
Pertanto, mentre deve essere respinto il terzo motivo di ricorso, va accolto il secondo, limitatamente all’ultima delle censure che vi sono contenute.
Anche il quarto motivo di ricorso è da rigettare, poiché vi si presuppone la fondatezza delle precedenti censure rivolte alla sentenza impugnata che sono state invece disattese: si sostiene che il contratto non si era risolto il 31 dicembre 1996; che E.P. ingiustificatamente ne era receduto; che era dunque legittimo il successivo recesso, operato da R.N., P.N. e M.G. nel chiedere, costituendosi nel giudizio di primo grado, che fosse dichiarato il loro diritto a ritenere la caparra.
Rigettati pertanto il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso, accolto in parte il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte d’appello di Firenze, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso; accoglie il secondo nei limiti di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata; rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.