STUDIO TANTALO

Non basta una votazione a maggioranza: serve un regolamento chiaro. Ma questo non significa che tutto sia sempre consentito

Gli affitti brevi sono ormai una realtà diffusissima, soprattutto nelle città turistiche e nei centri storici. Molti proprietari utilizzano piattaforme come Airbnb o Booking per affittare l’appartamento per pochi giorni; molti condomini, però, vivono questa situazione come un problema: continuo via vai di persone, uso frequente dell’ascensore, rumori, valigie nelle scale, portoni lasciati aperti, difficoltà nel controllo degli accessi, possibili danni alle parti comuni.

La domanda, quindi, è molto concreta: il condominio può vietare gli affitti brevi?

La risposta è: non con una semplice delibera a maggioranza. Ma, allo stesso tempo, non è vero che il proprietario possa sempre fare ciò che vuole senza alcun limite.

Come spesso accade in condominio, la soluzione dipende dal regolamento, dal tipo di attività svolta e dai comportamenti concreti.

Il punto di partenza: il proprietario può usare il proprio immobile

Il proprietario di un appartamento, in linea generale, può utilizzare il proprio bene come ritiene più opportuno, compresa la possibilità di concederlo in locazione. Questo vale anche per le locazioni brevi o turistiche, purché siano rispettate la normativa fiscale, amministrativa, regionale e comunale applicabile.

Il condominio, quindi, non può introdurre liberamente divieti che limitano il diritto di proprietà del singolo condomino.

Una delibera assembleare approvata a maggioranza non può, da sola, vietare a un proprietario di affittare il proprio appartamento per brevi periodi. Un divieto di questo tipo incide direttamente sulle facoltà del proprietario e richiede una base più forte di una semplice votazione assembleare.

Quando il divieto può essere valido

Il divieto può essere efficace se è previsto da un regolamento condominiale contrattuale, cioè da un regolamento accettato dai condomini al momento dell’acquisto o comunque approvato con il consenso necessario a incidere sui diritti individuali.

Ma anche qui bisogna fare attenzione.

Non basta una clausola generica. Le limitazioni all’uso delle proprietà esclusive devono essere formulate in modo chiaro, preciso e non equivoco. La giurisprudenza considera queste limitazioni come vincoli particolarmente incisivi sul diritto di proprietà; proprio per questo, non possono essere interpretate in modo estensivo o creativo. La Cassazione ha più volte affermato che le clausole limitative delle facoltà dei proprietari sulle unità esclusive vanno interpretate restrittivamente, e in materia di locazioni turistiche la distinzione tra attività ricettiva vera e propria e semplice locazione resta centrale. (Diritto.it)

In pratica: se il regolamento vieta espressamente “affittacamere”, “pensione”, “albergo” o “attività ricettive”, bisogna verificare se l’attività svolta nell’appartamento rientri davvero in quel divieto. Se invece si tratta di semplice locazione turistica dell’intero appartamento, senza servizi aggiuntivi tipici dell’attività alberghiera, il divieto potrebbe non essere automaticamente applicabile.

Affitto breve e attività ricettiva non sono sempre la stessa cosa

Questo è il punto più delicato.

Nel linguaggio comune si tende a mettere tutto insieme: Airbnb, B&B, casa vacanze, affittacamere, locazione turistica, affitti brevi. Giuridicamente, però, non sono la stessa cosa.

La semplice locazione turistica o breve consiste, normalmente, nel concedere l’immobile in godimento per un periodo limitato, senza fornire servizi tipici dell’attività alberghiera. Diverso è il caso in cui il proprietario offra una vera organizzazione ricettiva, con servizi ulteriori: accoglienza strutturata, pulizie durante il soggiorno, cambio periodico della biancheria, colazione, servizi alla persona, gestione imprenditoriale.

La distinzione è importante perché alcune clausole regolamentari vietano le attività ricettive, ma non necessariamente vietano ogni forma di locazione breve. La Corte d’Appello di Milano, in una decisione del 2026, ha valorizzato proprio questa distinzione, affermando che il divieto di attività come affittacamere, locanda, pensione o albergo non può essere esteso automaticamente alla mera locazione turistica dell’intera unità immobiliare, se mancano servizi aggiuntivi e se il regolamento non contiene un divieto specifico di locazioni brevi. (Diritto.it)

Questo non significa che gli affitti brevi siano sempre consentiti. Significa che, prima di vietarli, bisogna leggere bene il regolamento e capire che cosa viene effettivamente fatto nell’appartamento.

Il condominio può intervenire contro i comportamenti molesti

Anche quando non esiste un divieto valido di affitti brevi, il condominio non è senza strumenti.

Una cosa è vietare in astratto al proprietario di affittare. Altra cosa è intervenire contro comportamenti concreti che danneggiano o disturbano gli altri condomini.

Se gli ospiti fanno rumore, danneggiano le parti comuni, lasciano rifiuti, occupano spazi condominiali, violano le regole sull’uso dell’ascensore o del portone, disturbano la quiete o compromettono la sicurezza, il condominio può reagire.

In questi casi il problema non è più “Airbnb sì o no”, ma il rispetto delle regole condominiali e dei diritti degli altri condomini.

Il proprietario che affitta per brevi periodi deve organizzarsi in modo serio: dare istruzioni chiare agli ospiti, controllare gli accessi, evitare disagi, rispettare il regolamento, intervenire rapidamente se ci sono problemi. Non può scaricare sul condominio le conseguenze di una gestione disordinata.

Cosa può fare l’assemblea

L’assemblea può certamente disciplinare l’uso delle parti comuni: orari, accessi, ascensore, raccolta rifiuti, portone, sicurezza, comunicazioni, modalità di utilizzo degli spazi comuni. Può richiamare il proprietario al rispetto del regolamento. Può deliberare azioni giudiziarie se vi sono violazioni concrete e provate.

Quello che non può fare, salvo base contrattuale idonea, è introdurre a maggioranza un divieto generale e nuovo di affittare gli appartamenti per brevi periodi.

In altre parole: l’assemblea può regolare la convivenza condominiale, ma non può comprimere liberamente il diritto di proprietà dei singoli.

Cosa devono controllare i proprietari

Chi vuole destinare un appartamento agli affitti brevi dovrebbe prima controllare alcuni documenti: il regolamento condominiale, l’atto di acquisto, eventuali clausole richiamate o trascritte, la normativa comunale e regionale, gli adempimenti fiscali e amministrativi.

Non bisogna fermarsi alla frase “il regolamento vieta attività ricettive”. Occorre capire esattamente che cosa vieta, se il regolamento è contrattuale, se la clausola è opponibile, se riguarda anche le locazioni brevi e se l’attività svolta nell’appartamento ha davvero caratteristiche ricettive.

Una verifica preventiva può evitare contestazioni, diffide, assemblee infuocate e cause.

Cosa devono fare i condomini contrari agli affitti brevi

Anche i condomini che vogliono opporsi devono muoversi bene.

Non basta dire: “ci dà fastidio il via vai”. Occorrono fatti concreti e documentati. Rumori, danni, violazioni del regolamento, uso improprio delle parti comuni, problemi di sicurezza, episodi specifici.

Se si vuole invocare il regolamento, bisogna verificare che la clausola sia chiara e applicabile al caso concreto. Le clausole generiche o vaghe, secondo gli orientamenti più recenti, difficilmente bastano da sole a vietare B&B o locazioni brevi; il divieto deve risultare esplicito e specifico, soprattutto quando incide sulle facoltà del proprietario. (Anapi)

Perché queste controversie si risolvono bene in mediazione

Le liti sugli affitti brevi in condominio sono particolarmente adatte alla mediazione.

Il motivo è semplice: spesso non c’è solo una questione giuridica, ma un problema di convivenza.

Da una parte c’è il proprietario che vuole mettere a reddito il proprio immobile. Dall’altra ci sono condomini che chiedono tranquillità, sicurezza, rispetto degli spazi comuni e controllo degli accessi. Sono interessi diversi, ma non sempre incompatibili.

In mediazione si possono trovare soluzioni che una sentenza difficilmente potrebbe costruire in modo così dettagliato: regole sugli orari di check-in, istruzioni obbligatorie agli ospiti, gestione delle chiavi, divieto di feste, cauzioni per danni alle parti comuni, recapito di un referente sempre disponibile, uso dell’ascensore, comunicazioni all’amministratore, limiti pratici per evitare disturbi.

Molte controversie di questo tipo si risolvono bene proprio perché le parti, se guidate correttamente, capiscono che l’alternativa alla guerra condominiale non è necessariamente la resa, ma un accordo pratico che consenta al proprietario di usare l’immobile e agli altri condomini di vivere serenamente nel palazzo.

Conclusione

Il condominio non può vietare gli affitti brevi con una semplice delibera a maggioranza. Per limitare l’uso delle proprietà esclusive serve un regolamento contrattuale chiaro, specifico e opponibile.

Ma questo non significa che gli affitti brevi siano sempre liberi da ogni regola. Il proprietario deve rispettare il regolamento, evitare disturbi, gestire correttamente gli ospiti e non aggravare la vita condominiale. I condomini, dal canto loro, devono evitare reazioni generiche e documentare i problemi concreti.

In sintesi: Airbnb in condominio non è automaticamente vietato, ma nemmeno automaticamente intoccabile.

Come spesso accade, la soluzione migliore passa da una lettura attenta del regolamento, da una valutazione concreta dell’attività svolta e, quando possibile, da una mediazione seria, capace di trasformare una lite di palazzo in regole pratiche di convivenza.

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