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Ho firmato una proposta per comprare casa: posso ancora tirarmi indietro?

Comprare una casa spesso comincia in modo apparentemente innocuo. Si visita l’appartamento, piace, l’agente immobiliare avverte che ci sono altri interessati e propone di “fermarlo” con una proposta d’acquisto e un assegno. Si firma pensando che il vero impegno arriverà più avanti, magari al preliminare o addirittura dal notaio. Ed è proprio qui che possono cominciare i problemi.

La proposta d’acquisto di un immobile non è necessariamente una semplice manifestazione di interesse. A seconda di come è scritta, dell’accettazione del venditore e delle successive comunicazioni, può diventare un vero e proprio contratto preliminare, con conseguenze molto concrete: perdita della caparra, obbligo di pagare la provvigione all’agenzia e, in alcuni casi, persino possibilità per l’altra parte di chiedere l’esecuzione del contratto. Il tema è particolarmente attuale e riguarda una fase dell’acquisto immobiliare che, proprio perché precedente al notaio, viene spesso sottovalutata. NT+ Diritto

“È solo una proposta”: non sempre

Il primo errore è pensare che il documento predisposto dall’agenzia sia privo di conseguenze perché porta il titolo “proposta irrevocabile di acquisto”. In realtà bisogna leggere ciò che c’è scritto dentro, non il titolo stampato in alto.

L’art. 1326 c.c. stabilisce che il contratto si conclude quando chi ha formulato la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Inoltre, se la proposta è dichiarata irrevocabile per un determinato periodo, l’art. 1329 c.c. prevede che la revoca effettuata durante quel periodo sia inefficace. Quindi, se firmo una proposta irrevocabile valida per dieci giorni, non posso necessariamente cambiare idea il giorno successivo semplicemente telefonando all’agenzia e dicendo che non voglio più comprare. Brocardi.it

La Cassazione ha precisato che, perché una proposta irrevocabile possa consentire la conclusione del contratto mediante la semplice accettazione, deve contenere gli elementi essenziali dell’accordo, in modo che non siano necessarie ulteriori pattuizioni. Se invece restano ancora da concordare elementi importanti, il documento può avere natura meramente preparatoria. È quanto affermato, tra l’altro, dalla Cassazione con l’ordinanza n. 9694/2023. Mister Lex

Ed è questa la prima regola pratica: non tutte le proposte d’acquisto producono gli stessi effetti.

Che cosa succede quando il venditore accetta?

Se la proposta contiene già tutti gli elementi essenziali — immobile, prezzo, modalità principali dell’operazione, termini e altri elementi necessari — e il venditore la accetta conformemente a quanto previsto, quella che sembrava una semplice proposta può perfezionare un vero contratto preliminare.

Da quel momento non siamo più nella fase del “ci sto pensando”. Le parti hanno assunto obblighi giuridici.

L’art. 1351 c.c. richiede che il preliminare abbia la stessa forma prescritta per il definitivo; per la compravendita immobiliare, quindi, occorre la forma scritta. Una proposta scritta e una accettazione scritta possono soddisfare questo requisito se, interpretate nel loro complesso, contengono un accordo sufficientemente completo. LexCED

Questo spiega perché la frase che si sente spesso — “tanto non abbiamo ancora fatto il compromesso” — può essere pericolosa. Quello che comunemente chiamiamo “compromesso” può essere un documento successivo destinato soltanto a dettagliare meglio un preliminare che si è già formato con proposta e accettazione.

Al contrario, può anche accadere che proposta e accettazione rappresentino soltanto una fase intermedia e che le parti abbiano rinviato a un successivo accordo elementi ancora essenziali. In quel caso le conseguenze possono essere diverse. La Cassazione ha più volte sottolineato che bisogna esaminare concretamente il contenuto degli accordi, distinguendo il vero preliminare dagli accordi preparatori o dal cosiddetto “preliminare di preliminare”. apps! avvocati

Insomma, il diritto immobiliare ha una brutta abitudine: guarda ciò che avete effettivamente firmato e non ciò che pensavate di aver firmato.

E l’assegno lasciato all’agenzia?

Altro passaggio delicatissimo. Molte proposte prevedono la consegna di un assegno all’agente immobiliare. Ma quella somma può avere una natura diversa nelle varie fasi dell’operazione.

Può inizialmente essere consegnata come semplice deposito e diventare caparra confirmatoria soltanto quando il venditore accetta la proposta. Oppure il modulo può prevedere una disciplina differente. Anche qui bisogna leggere esattamente la clausola.

Se la somma diventa caparra confirmatoria, entra in gioco l’art. 1385 c.c.: quando è inadempiente chi ha versato la caparra, l’altra parte può recedere trattenendola; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, la parte non inadempiente può recedere chiedendone il doppio. Resta inoltre possibile, ricorrendone i presupposti, scegliere l’esecuzione o la risoluzione del contratto e domandare il risarcimento secondo le regole ordinarie. Portale Normativo

Ecco perché, prima di consegnare un assegno da 10.000, 20.000 o 50.000 euro, sarebbe utile sapere esattamente quando quella somma smetterà di essere un deposito e diventerà una caparra.

Non è proprio un dettaglio.

“Ho cambiato idea”: quanto può costare?

Supponiamo che la proposta sia stata validamente accettata e abbia già prodotto un vero preliminare. L’acquirente, qualche giorno dopo, vede un’altra casa più bella oppure decide semplicemente che l’acquisto è troppo impegnativo.

Il ripensamento, di per sé, non è una causa di scioglimento del contratto.

Se ricorrono i presupposti dell’inadempimento, il venditore potrà utilizzare gli strumenti previsti dal contratto e dalla legge. Se è stata versata una caparra confirmatoria, potrà in determinate condizioni recedere e trattenerla; oppure potrà perseguire gli altri rimedi consentiti dall’ordinamento.

Ma potrebbe esserci anche un’altra voce di costo: la provvigione dell’agenzia immobiliare.

L’art. 1755 c.c. stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Questo significa che la provvigione non sorge necessariamente al rogito. Se tramite l’attività dell’agente si è già concluso un vero contratto preliminare, il diritto al compenso può essere maturato anche se successivamente una delle parti decide di non arrivare alla vendita definitiva. Brocardi.it

La Cassazione, con l’ordinanza n. 680/2024, ha per esempio affermato che, quando un primo contratto preliminare si è già perfezionato con l’accettazione della proposta irrevocabile, il diritto alla provvigione già maturato non viene meno semplicemente perché le parti stipulano successivamente un nuovo preliminare modificativo. Avvocato.it

In concreto, quindi, un ripensamento può significare non soltanto perdere la caparra, ma anche dover pagare l’agenzia.

Però non ogni proposta accettata fa automaticamente maturare la provvigione

Anche qui occorre evitare l’eccesso opposto.

La Cassazione ha chiarito che non basta qualsiasi proposta sottoscritta dall’acquirente e accettata dal venditore per considerare automaticamente concluso “l’affare” ai fini della provvigione. Se l’accordo costituisce soltanto una fase preparatoria e non attribuisce alle parti gli strumenti tipici derivanti da un vero preliminare, la situazione cambia.

In particolare, la giurisprudenza distingue il vero contratto preliminare dal semplice “preliminare di preliminare”. Nel secondo caso può esistere un vincolo tra le parti e persino una responsabilità derivante dalla violazione degli obblighi assunti nella fase negoziale, ma ciò non significa automaticamente che sia già maturata la provvigione prevista dall’art. 1755 c.c. Studio Castellini Notai

È una distinzione tecnicamente sottile ma economicamente tutt’altro che irrilevante. Su un immobile da 600.000 euro, una provvigione del 3% significa 18.000 euro, oltre IVA. Vale forse la pena capire se sia realmente dovuta.

E se per comprare ho bisogno del mutuo?

Qui arriviamo a una delle questioni più importanti nella pratica.

Se l’acquisto è possibile soltanto ottenendo un finanziamento, non basta confidare nel fatto che “tanto la banca mi darà il mutuo”. Se si vuole che la mancata concessione del finanziamento impedisca all’acquisto di diventare definitivamente efficace, occorre normalmente prevedere una vera condizione sospensiva formulata correttamente.

L’art. 1757 c.c. prevede inoltre espressamente che, se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la condizione si verifica. La giurisprudenza ha confermato che, quando il preliminare è realmente subordinato alla concessione del finanziamento e la condizione non si avvera, ciò incide anche sul diritto alla provvigione. Brocardi.it

Attenzione, però, alla formulazione. Scrivere genericamente “acquisto con mutuo” non equivale necessariamente a subordinare l’efficacia del contratto all’ottenimento del mutuo. Occorre stabilire con chiarezza quale sia la condizione, entro quale termine debba verificarsi e, possibilmente, quali caratteristiche essenziali debba avere il finanziamento.

Se compro una casa da 700.000 euro e posso farlo solo se la banca me ne finanzia 500.000, questo dovrebbe essere scritto prima di firmare, non spiegato dopo che la banca ha respinto la pratica.

Prima della proposta bisogna controllare anche la casa

C’è poi un’altra stranezza piuttosto diffusa nelle compravendite immobiliari. Per acquistare un telefono da mille euro leggiamo recensioni per una settimana; per una casa da mezzo milione capita invece di firmare una proposta dopo una visita di venti minuti.

Prima di assumere un vincolo serio sarebbe opportuno verificare almeno la titolarità dell’immobile, la situazione ipotecaria, la conformità urbanistica e catastale, l’esistenza di eventuali vincoli, la provenienza del bene e, se siamo in condominio, la situazione relativa a lavori straordinari e spese condominiali. Naturalmente non tutte queste verifiche possono essere completate in poche ore e il notaio effettuerà i controlli di propria competenza, ma proprio per questo la proposta può essere costruita prevedendo condizioni e tutele adeguate.

Il problema non è diffidare del venditore o dell’agente immobiliare. Il problema è che una proposta serve soprattutto a disciplinare ciò che accade quando le cose non vanno come tutti speravano.

Quando tutto procede perfettamente, anche un contratto mediocre sembra scritto bene.

Cinque cose che controllerei prima di firmare

Prima di firmare una proposta d’acquisto immobiliare, guarderei con particolare attenzione almeno cinque aspetti: quanto dura l’irrevocabilità; quando e in che modo si considera perfezionata l’accettazione; che natura assume la somma consegnata all’agenzia; quando matura la provvigione del mediatore; quali condizioni devono verificarsi perché l’acquisto diventi efficace, soprattutto se servono un mutuo, la vendita preventiva di un altro immobile o particolari verifiche tecniche.

Aggiungerei un sesto elemento: bisogna capire che cosa succede se uno di questi eventi non si verifica. Chi riprende l’assegno? La provvigione è dovuta? La proposta perde efficacia automaticamente? Entro quando? Occorre una comunicazione?

Sono domande molto meno interessanti della scelta della cucina nuova, ma possono far risparmiare parecchio denaro.

In conclusione

La proposta d’acquisto è probabilmente uno dei documenti più sottovalutati dell’intera compravendita immobiliare. Viene spesso firmata nell’ufficio dell’agenzia con l’idea che il “vero contratto” arriverà dopo. Non sempre è così.

Una proposta irrevocabile completa, una volta validamente accettata e comunicata, può già costituire un contratto preliminare e creare obblighi molto seri. Da quel momento il semplice ripensamento può non essere gratuito: possono entrare in gioco la caparra, la provvigione dell’agente e gli altri rimedi contrattuali. Al contrario, se il documento lascia ancora aperti elementi essenziali o rappresenta soltanto una fase della formazione progressiva dell’accordo, le conseguenze possono essere molto diverse. Mister Lex

La morale, per una volta, è davvero semplice: la proposta d’acquisto non dovrebbe essere il primo documento che facciamo controllare a un professionista dopo che è sorto un problema. Sarebbe molto meglio farlo prima di firmarla.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp).

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Compravendita immobiliare: se nel preliminare è scritto genericamente che l’atto deve essere stipulato entro e non oltre un certo giorno, per la Cassazione non si tratta di termine essenziale (sentenza 21838 del 25 ottobre 2010).

assazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
Presidente Schettino – Relatore Bucciante
Ricorrente Nannelli e altri

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 12 e il 13 febbraio 1997 E.P. citò davanti al Tribunale di Firenze R.N, P.N e M.G., dai quali con un contratto preliminare del 1° ottobre 1996 si era obbligato ad acquistare, entro il 31 dicembre di quell’anno, un terreno di circa ha 5.58.20 con sovrastante annesso agricolo in Lastra a Signa per il prezzo di lire 200.000.000, di cui lire 60.000.000 versate a titolo di caparra confirmatoria; sostenne l’attore che la vendita definitiva non era stata conclusa per fatto dei convenuti e chiese quindi che costoro fossero condannati a restituirgli il doppio della caparra, previa dichiarazione della legittimità del proprio recesso dal preliminare, comunicato il 28 gennaio 1997. R. N., P. N. e M. G. si costituirono in giudizio, contestando la fondatezza degli assunti di E.P. e chiedendo che fosse accertato il loro diritto a trattenere l’importo della caparra.
All’esito dell’istruzione della causa, con sentenza del 19 novembre 2002 il Tribunale respinse le domande proposte dall’una parte e dall’altra.
Impugnata da R.N, P.N. e M.G. in via principale, da E.P. in via incidentale, la decisione è stata riformata dalla Corte d’appello di Firenze, che con sentenza del 21 settembre 2004, rigettato il primo gravame e accolto l’altro, ha condannato R.N., P.N. e M.G. a pagare a El.P. la somma di 61.974,83 euro, oltre agli interessi con decorrenza dal 29 gennaio 1997. A tale conclusione il giudice di secondo grado è pervenuto ritenendo che il termine del 31 dicembre 1996, concordato dalle parti, aveva carattere essenziale e che del suo mancato rispetto erano responsabili i promittenti venditori, i quali non avevano tempestivamente dato notizia della loro intenzione di vendere ai confinanti titolari del diritto di prelazione.
Contro tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione R.N., P.N. e M.g: in base a quattro motivi. E.P. si è costituito con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che erroneamente, con la sentenza impugnata, si è ritenuto essenziale il termine del 31 dicembre 1996, concordato nel contratto preliminare per la stipulazione del definitivo. Secondo i ricorrenti, la Corte d’appello avrebbe dovuto invece aderire alla tesi della non essenzialità, innanzitutto in base al criterio ermeneutico letterale, perché era stato pattuito che la vendita dovesse avvenire “entro e non oltre” il giorno suddetto; inoltre difettavano elementi che potessero far propendere per la tesi contraria; né è stata compiuta alcuna indagine sull’interesse che le parti potessero avere all’inderogabilità del termine in questione.
La doglianza va disattesa.
La giurisprudenza di legittimità (v., per tutte, Cass. 6 dicembre 2007 n. 25549) è univocamente orientata nel senso che “il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata”.
L’impiego dell’espressione in questione, pertanto, è bensì insufficiente a far considerare senz’altro il termine come essenziale, ma neppure implica di per sé che esso non lo sia, come i ricorrenti sostengono: si tratta di un dato da prendere in considerazione insieme con tutti gli altri elementi utili ad accertare se le parti abbiano inteso – o non – attribuire al termine quel carattere. A tale indagine la Corte d’appello non si è sottratta e del suo esito – favorevole a E.P. – ha dato adeguatamente conto, spiegandone compiutamente e diffusamente le ragioni, consistenti nel tenore della nutrita corrispondenza intercorsa tra le parti nell’imminenza del 31 dicembre 1996 e nel diverso contenuto di un altro contratto preliminare tra loro stesse intervenuto in precedenza relativamente ai medesimi beni, poi sostituito con quello oggetto della causa. La diversa valutazione di questi elementi propugnata dai ricorrenti, i quali contestano che siano in alcun modo significativi, non può costituire idonea ragione di cassazione della sentenza impugnata, stanti i limiti propri del giudizio di legittimità, che non consentono a questa Corte, nel campo degli accertamenti di fatto e degli apprezzamenti di merito, di estendere il proprio sindacato oltre quello attinente all’omissione, insufficienza o contraddittorietà della motivazione: vizi dai quali la sentenza impugnata risulta immune.
Il secondo motivo di ricorso concerne le cause della mancata stipulazione del contratto definitivo, di cui R.N., P.N. e M.G. lamentano di essere stati ingiustificatamente reputati responsabili dalla Corte d’appello, alla quale addebitano di non avere tenuto conto: – della tardività della convocazione davanti al notaio da parte di E.P.; – dell’inidoneità delle diffide ad adempiere intimate da costui, con le quali era stato assegnato un termine ristrettissimo, inferiore a quello stabilito dall’art. 1454 c.c.; – dell’irrilevanza dell’omissione della notificazione del preliminare ai vicini titolari del diritto di prelazione, avendo il promittente compratore inizialmente consentito ad acquistare solo la porzione immobiliare per la quale tale notificazione non era necessaria e poi a procrastinare il termine per entrambi gli acquisti; – delle prove testimoniali che sul punto erano state dedotte.
Nessuna di queste censure può essere accolta.
Il rifiuto di R.N., P.N. e M.G. di presentarsi al notaio per la stipulazione del contratto definitivo, come risulta dalla sentenza impugnata e dal ricorso stesso, fu motivato dai promittenti acquirenti, unicamente con l’affermazione dell’impossibilità della stipula per la mancata notificazione del preliminare, e non con l’assunto che fosse stato loro assegnato un termine troppo breve. Pertanto la circostanza è comunque ininfluente. Né del resto nella sua mancata considerazione da parte della Corte d’appello può essere ravvisato un vizio di motivazione, in quanto i ricorrenti non deducono di averla prospettata nel giudizio a quo.
Non è d’altra parte pertinente il richiamo all’art. 1454 c.c., vertendosi nella specie in ipotesi di risoluzione del contratto per la scadenza del termine essenziale, che per il disposto dell’art. 1457 c.c. opera di diritto, senza necessità di diffida ad adempiere.
La tesi della non necessità della notificazione ai titolari del diritto di prelazione per la vendita del solo annesso agricolo, cui E.P:.si era dichiarato disposto, in conformità con la previsione contrattuale che gli attribuiva la facoltà di frazionare l’acquisto, contrasta con l’assunto degli stessi ricorrenti circa la legittimità del loro rifiuto alla stipulazione del contratto definitivo, anche limitatamente a tale porzione immobiliare, proprio per la mancanza di quella notificazione. Né comunque  R.N., P.N. e M.G. hanno formulato rilievi di sorta in ordine all’affermazione della Corte d’appello, secondo cui competeva loro dimostrare che in quel caso la notificazione non occorresse.
La modificazione del contratto preliminare, mediante l’eliminazione del termine essenziale, asseritamente concordate con E.P., avrebbe dovuto essere provata documentalmente, richiedendosi la forma scritta, a norma degli artt. 1350 e 1351 c.c.
Con lo stesso secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano che il giudice di secondo grado ha ritenuto legittimo il recesso del promittente compratore, senza verificare se il presunto inadempimento dell’altra parte fosse dotato dell’indispensabile requisito della gravità. La censura va esaminata, per ragioni di connessione, insieme con quella formulata con il terzo motivo di ricorso, con il quale si sostiene che la Corte d’appello, avendo ritenuto il contratto risolto di diritto, avrebbe dovuto escludere la possibilità per E.P. di recederne e quindi di pretendere la restituzione del doppio della caparra, anziché il risarcimento dei danni da provare nel loro esatto ammontare.
Contrariamente a quanto sostengono i ricorrenti, la risoluzione del contratto, anche quando consegue ipso iure all’inosservanza del termine essenziale, non preclude l’esercizio della facoltà di recesso consentita dall’art. 1385 c.c., come costantemente questa Corte ha ritenuto (v., tra le altre, Cass. 10 febbraio 2003 n. 1952: “Nell’ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte adempiente che abbia agito per la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, in secondo grado, in sostituzione di dette pretese, può chiedere il recesso dal contratto e la ritenzione della caparra (art. 1385, 2 comma, c.c.), in quanto dette domande hanno minore ampiezza rispetto a quelle originariamente proposte, ed inoltre esse possono essere proposte anche nel caso in cui si sia già verificata la risoluzione del contratto per una delle cause previste dalla legge (art. 1454, 1455, 1457, c.c.) dato che rientra nell’autonomia privata la facoltà di rinunciare agli effetti della risoluzione del contratto per inadempimento”). In tal caso, tuttavia, vanno applicati i principi regolatori della materia del recesso, tra cui quello secondo cui esso può considerarsi legittimo solo nel presupposto che l’inadempimento dell’altra parte non sia di scarsa importanza (v., tra le più recenti, Cass. 19 febbraio 2006 n. 27129): il preventivo e consensuale apprezzamento automatico della “gravità” dell’inadempimento, conseguente alla pattuizione di un termine essenziale (come anche di una clausola risolutiva espressa), viene meno se la parte, come nella specie, rinuncia ad avvalersi della risoluzione del contratto e preferisce recederne, per ottenere la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, anziché l’integrale risarcimento del danno subito. Lo stesso giudice a quo ha avvertito l’esigenza di compiere la valutazione di cui si tratta, ma in proposito si è limitato soltanto a rilevare che gli appellanti principali “in sostanza sono essi stessi ad ammettere la loro (grave) inadempienza”. È dunque mancata del tutto ogni giustificazione di tale assiomatica qualificazione dell’inadempimento dei promittenti venditori, la cui “gravità” avrebbe dovuto essere valutata in relazione alla sua importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte, applicando i criteri elaborati in materia dalla giurisprudenza (su cui v., da ultimo, Cass. 18 febbraio 2008 n. 3954). Sul punto la sentenza impugnata è quindi effettivamente inficiata dal vizio di motivazione denunciato da R.N., P.N. e M.G..
Pertanto, mentre deve essere respinto il terzo motivo di ricorso, va accolto il secondo, limitatamente all’ultima delle censure che vi sono contenute.
Anche il quarto motivo di ricorso è da rigettare, poiché vi si presuppone la fondatezza delle precedenti censure rivolte alla sentenza impugnata che sono state invece disattese: si sostiene che il contratto non si era risolto il 31 dicembre 1996; che E.P. ingiustificatamente ne era receduto; che era dunque legittimo il successivo recesso, operato da R.N., P.N. e M.G. nel chiedere, costituendosi nel giudizio di primo grado, che fosse dichiarato il loro diritto a ritenere la caparra.
Rigettati pertanto il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso, accolto in parte il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte d’appello di Firenze, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso; accoglie il secondo nei limiti di cui in motivazione; cassa la sentenza impugnata; rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Firenze, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.