Muffa sulle pareti, condensa, intonaco che si deteriora. In condominio la discussione è quasi sempre la stessa: il proprietario sostiene che il problema dipenda dall’edificio, il condominio risponde che l’appartamento viene riscaldato o aerato male, magari aggiungendo che, se davvero esiste un difetto, la responsabilità dovrebbe essere del costruttore. Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre una risposta interessante perché, in un certo senso, dà torto a tutti gli automatismi: il condominio può essere responsabile anche quando il problema nasce da un originario difetto costruttivo, ma il proprietario può vedersi ridurre il risarcimento se il proprio comportamento ha contribuito concretamente alla formazione di muffa e condensa. È accaduto proprio questo nella sentenza del Tribunale di Roma, VII sezione civile, 17 luglio 2026, n. 11223. (NT Diritto)
Il caso: muffa nell’appartamento e un involucro esterno progettato male
Il proprietario di un appartamento lamentava umidità, muffa e deterioramenti in diversi ambienti e attribuiva il fenomeno alle mura perimetrali dell’edificio. Il condominio, invece, sosteneva che la causa fosse essenzialmente la scarsa aerazione dei locali da parte dello stesso proprietario. Come spesso accade in vicende del genere, la risposta non poteva essere data semplicemente guardando qualche fotografia: è stata la consulenza tecnica a ricostruire il fenomeno.
La CTU ha accertato l’esistenza di una cattiva coibentazione delle murature perimetrali e di ponti termici riconducibili all’errata progettazione dell’involucro esterno del fabbricato. Ma ha accertato anche un altro dato: il ridotto ricambio dell’aria nell’appartamento aveva contribuito alla formazione della condensa e della muffa. Nel caso concreto, questo contributo è stato quantificato nella misura del 50%. (Condominioweb.com)
Ed è proprio qui che la decisione diventa particolarmente interessante.
“È un difetto del costruttore”: per il condominio non è una difesa sufficiente
Il muro perimetrale e l’involucro esterno dell’edificio rientrano nelle parti comuni e il condominio ne è custode. Ai sensi dell’art. 2051 c.c., il custode risponde del danno cagionato dalla cosa salvo che provi il caso fortuito. Il Tribunale di Roma ha quindi ribadito un principio già affermato dalla Cassazione: il fatto che il difetto della cosa derivi da un errore commesso originariamente dal costruttore non elimina la responsabilità del custode nei confronti del danneggiato. Il vizio costruttivo non è, da solo, quel fattore esterno imprevedibile e inevitabile capace di spezzare il nesso causale e integrare il caso fortuito. (NT Diritto)
Tradotto in termini molto pratici: se una parete comune è stata costruita male quarant’anni fa e oggi, proprio a causa di quel difetto, provoca umidità nell’appartamento di un condomino, il condominio non può semplicemente rispondere: “Non è colpa nostra, è colpa del costruttore”. Nei rapporti con il danneggiato conta che quella parte dell’edificio sia oggi sottoposta alla custodia del condominio. Sarà eventualmente quest’ultimo, ricorrendone ancora i presupposti, a valutare un’azione nei confronti del soggetto responsabile del difetto; problema che, soprattutto negli edifici meno recenti, può peraltro essere tutt’altro che semplice.
Questo punto è importante anche perché in molte assemblee si perde tempo a discutere sull’origine storica del vizio invece di affrontare il problema attuale. Dal punto di vista del proprietario danneggiato, la domanda principale non è necessariamente “chi costruì male il muro?”, ma chi oggi ha la custodia della parte dell’edificio dalla quale proviene il danno?
Ma il proprietario non può chiudere le finestre e attribuire tutto al condominio
La sentenza, però, non si ferma qui. E fa bene.
La consulenza tecnica aveva accertato che anche il comportamento del proprietario aveva contribuito al danno, perché il mancato o insufficiente ricambio dell’aria aveva favorito la formazione della condensa e della muffa. Il Tribunale ha quindi applicato l’art. 1227 c.c.: quando il comportamento colposo del danneggiato concorre a produrre il danno, il risarcimento deve essere ridotto in proporzione alla gravità della sua condotta e alle conseguenze che questa ha provocato. Nel caso deciso a Roma, il concorso del proprietario è stato individuato nel 50% e il risarcimento è stato conseguentemente ridotto. (NT Diritto)
Attenzione però a non trasformare anche questo principio in una formula automatica. Non basta al condominio affermare genericamente che “bisognava aprire di più le finestre” per dimezzare qualsiasi risarcimento. Occorre dimostrare, normalmente attraverso un accertamento tecnico, che il comportamento del proprietario abbia realmente contribuito alla formazione o all’aggravamento del fenomeno e in quale misura.
Allo stesso modo, la presenza di muffa non dimostra da sola l’esistenza di un difetto delle parti comuni. Condensa e umidità possono avere origini diverse: infiltrazioni, ponti termici, insufficiente isolamento, perdite, problemi di impermeabilizzazione, modalità di riscaldamento e ventilazione dell’appartamento o, molto spesso, una combinazione di più fattori. È per questo che queste controversie si vincono o si perdono frequentemente sul terreno della prova tecnica, molto prima che su quello delle discussioni assembleari.
C’è un’altra conseguenza che spesso sorprende il condomino danneggiato
Supponiamo che il condominio venga condannato a riparare la parte comune e a risarcire il proprietario dell’appartamento danneggiato. Quel proprietario diventa un estraneo al condominio quando si devono dividere le spese? No.
La stessa sentenza ricorda che il condomino danneggiato è certamente un terzo rispetto al condominio quando chiede il risarcimento, ma rimane contemporaneamente comproprietario delle parti comuni. Deve quindi concorrere, secondo la quota che gli compete, sia alle spese necessarie per la loro riparazione sia, in linea di principio, agli oneri che gravano sul condominio per il risarcimento. (NT Diritto)
Può sembrare paradossale: ottengo dal condominio 10.000 euro di risarcimento e poi, attraverso i miei millesimi, partecipo anch’io alla spesa sostenuta dal condominio. Ma non c’è contraddizione. Sono due posizioni giuridiche diverse: come proprietario dell’appartamento sono il soggetto danneggiato; come condomino sono comproprietario delle parti comuni e partecipo agli oneri della gestione condominiale.
Cosa fare quando compaiono muffa e infiltrazioni
La prima cosa da evitare è aspettare anni limitandosi a mandare fotografie nella chat del condominio. Occorre documentare il fenomeno, informare formalmente l’amministratore e chiedere un accertamento della causa. Se il problema è rilevante, una relazione tecnica redatta tempestivamente può essere molto più utile di dieci lettere nelle quali ciascuno attribuisce la responsabilità all’altro.
È importante anche non alterare inutilmente lo stato dei luoghi prima degli accertamenti. Rifare immediatamente intonaco e pittura può essere comprensibile dal punto di vista pratico, ma può rendere più difficile ricostruire successivamente origine ed entità del fenomeno. Nei casi più seri può quindi essere opportuno valutare un accertamento tecnico preventivo, anche perché la soluzione migliore non è necessariamente aspettare una sentenza dopo anni: se l’origine del problema viene individuata con precisione, spesso diventa possibile discutere seriamente anche della riparazione e del risarcimento.
E questo vale pure per il condominio. Limitarsi a rispondere che la muffa dipende dalle abitudini del proprietario, senza effettuare alcun accertamento sulle facciate, sull’isolamento o sulle altre parti comuni, può essere una scelta molto rischiosa. Se successivamente una CTU accerta un difetto della parte comune, l’argomento “è colpa del condomino” potrebbe rivelarsi insufficiente; viceversa, se la perizia dimostra che il comportamento del proprietario ha aggravato il fenomeno, quel comportamento potrà incidere in maniera consistente sul risarcimento.
La vera lezione della sentenza: nelle cause di umidità raramente esiste una risposta semplice
Mi sembra questo l’aspetto più utile della decisione del Tribunale di Roma. Nelle controversie per muffa e infiltrazioni si cerca spesso un solo colpevole: il condominio, il costruttore oppure il proprietario che non arieggia l’appartamento. La realtà tecnica può essere molto più complessa.
Nel caso deciso dal Tribunale esisteva un difetto dell’edificio e il condominio, quale custode delle parti comuni, ne ha risposto. Ma esisteva contemporaneamente una condotta del proprietario che aveva contribuito al danno e il risarcimento è stato ridotto del 50%. Non ha vinto, quindi, la spiegazione più semplice. Ha vinto quella che la consulenza tecnica è riuscita a dimostrare. (Condominioweb.com)
È una considerazione che vale per moltissime controversie immobiliari: prima di decidere chi deve pagare, bisogna capire esattamente che cosa sta provocando il danno. E, possibilmente, farlo prima che le parti abbiano già speso più nella causa di quanto sarebbe costato risolvere il problema.
Naturalmente, la soluzione migliore è sempre una mediazione presso Adr Center, in tutta Italia. Vi aspetto!
Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp).
T
Scopri di più da STUDIO TANTALO
Abbonati per ricevere gli ultimi articoli inviati alla tua e-mail.