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Condomini morosi: la privacy può nascondere chi non paga?

Cosa può comunicare l’amministratore, cosa possono conoscere gli altri proprietari e perché la trasparenza non autorizza la pubblica gogna

Quando in un condominio alcuni proprietari smettono di pagare, il problema ricade rapidamente anche sugli altri. Mancano i soldi per saldare le fatture, eseguire lavori, pagare l’assicurazione, mantenere l’ascensore o evitare la sospensione dei servizi. A quel punto, durante l’assemblea, qualcuno domanda: chi non ha pagato e quanto deve?

La risposta dell’amministratore è talvolta questa: “Non posso dirlo per ragioni di privacy”.

È una risposta sbagliata.

La privacy non può essere utilizzata per impedire ai condomini di conoscere come vengono amministrati i loro soldi. Ogni condomino ha diritto di sapere quali quote siano state versate, quali risultino ancora insolute e quale sia la reale situazione economica del condominio. La posizione debitoria dei singoli proprietari può quindi essere indicata nel rendiconto, comunicata agli altri condomini e discussa in assemblea.

Questo, però, non autorizza l’amministratore a esporre i nomi dei morosi nell’androne, a diffonderli tra persone estranee o a trasformare la contabilità condominiale in uno strumento di umiliazione pubblica. La regola è chiara: trasparenza all’interno del condominio, riservatezza verso l’esterno.

Gli altri condomini hanno diritto di conoscere le morosità

Il Garante per la protezione dei dati personali ha chiarito espressamente che il singolo condomino può conoscere non soltanto le informazioni relative alla propria posizione, ma anche le spese e gli inadempimenti degli altri condomini. Può ricevere tali informazioni in occasione del rendiconto annuale oppure richiederle direttamente all’amministratore nell’esercizio del proprio potere di controllo sulla gestione.

Non serve il consenso del condomino moroso. Il Garante precisa che, in questo caso, prevale il principio di trasparenza della gestione condominiale e che invocare la privacy per negare queste informazioni è fuori luogo. Le morosità possono inoltre essere discusse durante l’assemblea.

La ragione è evidente. I contributi condominiali non riguardano soltanto il rapporto personale tra il debitore e l’amministratore. La mancata riscossione incide sull’intera gestione: può determinare scoperti di conto, ritardi nei pagamenti, azioni dei fornitori, aumento delle rate a carico degli altri proprietari e impossibilità di eseguire lavori necessari.

Chi partecipa al condominio deve quindi poter verificare se il bilancio sia corretto, quali somme siano state effettivamente incassate e quali crediti debbano ancora essere recuperati.

Cosa può indicare il rendiconto condominiale

Il rendiconto deve consentire una verifica immediata della situazione economica e patrimoniale del condominio. L’art. 1130-bis c.c. stabilisce che esso debba contenere le entrate, le uscite, la situazione patrimoniale, i fondi disponibili, le riserve, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione. (Gazzetta Ufficiale)

Per essere realmente comprensibile, il rendiconto deve quindi permettere di individuare:

  • le quote dovute da ciascun condomino;
  • le somme effettivamente versate;
  • gli eventuali saldi precedenti;
  • gli importi ancora insoluti;
  • i pagamenti parziali;
  • i conguagli;
  • le azioni di recupero già intraprese.

Non avrebbe senso presentare un rendiconto che indichi soltanto una generica voce “morosità complessive: 30.000 euro”, senza consentire ai proprietari di comprendere da quali posizioni derivi quella somma e se l’amministratore si sia attivato per recuperarla.

La privacy protegge da una circolazione impropria delle informazioni, non dalla corretta rendicontazione dell’attività condominiale.

L’amministratore può fare i nomi in assemblea?

Sì. In assemblea l’amministratore può indicare i condomini che non hanno pagato, precisare gli importi dovuti e riferire quali iniziative siano state intraprese.

Anzi, quando si deve approvare il rendiconto, valutare la situazione finanziaria, deliberare anticipazioni straordinarie o decidere come affrontare una crisi di liquidità, nascondere le singole posizioni impedirebbe all’assemblea di decidere con piena consapevolezza.

Naturalmente, la comunicazione deve restare pertinente alla gestione. È legittimo dire che il proprietario dell’unità immobiliare deve una determinata somma, che non ha rispettato un piano di rientro o che è stata avviata un’azione giudiziaria. Non è invece necessario raccontare le ragioni personali della morosità, le condizioni familiari, la situazione sanitaria, i problemi lavorativi o altre circostanze private eventualmente apprese dall’amministratore.

Il condominio deve conoscere il debito. Non deve conoscere tutta la vita del debitore.

Il condomino può chiedere direttamente l’elenco dei morosi?

Sì. Il diritto di conoscere le morosità non esiste soltanto durante l’assemblea. Il singolo condomino può chiedere all’amministratore informazioni sulle quote non versate e sulle iniziative di recupero.

La richiesta dovrebbe essere formulata in modo chiaro e riferirsi alla gestione condominiale: posizione contabile aggiornata, rate scadute, importi insoluti, eventuali decreti ingiuntivi, piani di rientro e somme recuperate. L’amministratore non può respingerla limitandosi a invocare il GDPR o la privacy. Il Garante riconosce espressamente il diritto del condomino a conoscere le spese e gli inadempimenti degli altri partecipanti.

Questo non significa, però, che il proprietario possa pretendere qualsiasi informazione o utilizzare i dati per finalità estranee alla gestione. Una volta ricevuti, i documenti non possono essere pubblicati sui social, inoltrati a estranei o utilizzati per mettere pubblicamente in cattiva luce il moroso.

Il diritto di controllo non si trasforma in un diritto di diffusione.

È possibile vedere anche il conto corrente condominiale?

Sì. Ogni condomino può chiedere, per il tramite dell’amministratore, di prendere visione e ottenere copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica del conto corrente intestato al condominio. Lo prevede espressamente l’art. 1129 c.c.

Il Garante ha inoltre chiarito che gli estratti conto possono essere forniti integralmente, senza oscurare i dati relativi alle operazioni effettuate dagli altri condomini. La ragione è che ciascun proprietario deve poter controllare la destinazione delle somme versate e l’operato dell’amministratore. (Garante Privacy)

Attraverso il conto corrente si può verificare se le rate risultino effettivamente accreditate, se i fornitori siano stati pagati, se siano state effettuate operazioni non spiegate e se le informazioni riportate nel rendiconto corrispondano ai movimenti bancari.

Anche in questo caso, l’accesso avviene per controllare la gestione comune. I documenti non devono poi essere fatti circolare fuori dal contesto condominiale.

I giustificativi di spesa possono essere esaminati?

Sì. L’art. 1130-bis c.c. riconosce ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in qualsiasi momento e di estrarne copia a proprie spese. I documenti devono essere conservati per dieci anni dalla relativa registrazione. (Gazzetta Ufficiale)

Si possono quindi controllare fatture, ricevute, contratti, estratti conto, preventivi, quietanze e altri documenti collegati alle entrate e alle uscite del condominio.

L’amministratore può organizzare l’accesso con modalità ragionevoli, concordando un appuntamento e chiedendo il rimborso dei costi di copia. Non può però rendere il controllo praticamente impossibile, rinviarlo indefinitamente o consegnare documenti talmente oscurati da impedirne la comprensione.

La trasparenza contabile non è una cortesia dell’amministratore. È parte essenziale del suo incarico.

Si può affiggere l’elenco dei morosi nella bacheca?

No, quando la bacheca si trova in un luogo accessibile anche a persone estranee al condominio.

L’androne, il portone, l’area delle cassette postali o il locale di passaggio possono essere frequentati da inquilini, portieri, collaboratori domestici, corrieri, visitatori, tecnici e fornitori. Esporre in questi luoghi nomi, appartamenti, importi dovuti o solleciti di pagamento significa rendere conoscibili i dati a un numero indeterminato di persone che non hanno alcun diritto di riceverli.

Il Garante ha chiarito che la bacheca condominiale può essere utilizzata per avvisi generali, come comunicazioni relative agli impianti o ai lavori, ma non per informazioni personali riferite a singoli condomini. Le morosità possono essere comunicate agli altri proprietari nel rendiconto, su richiesta o in assemblea, ma non devono essere esposte in spazi accessibili a terzi.

Non è quindi lecito affiggere avvisi come:

“Il signor Rossi deve ancora versare euro 4.500”.

Non cambia molto sostituire il nome con indicazioni che rendano comunque identificabile la persona, come il numero dell’appartamento, il piano, l’interno o una descrizione inequivocabile.

Se tutti capiscono immediatamente di chi si tratta, il dato personale è stato comunque diffuso.

La bacheca può contenere un avviso generico?

Sì. È possibile affiggere una comunicazione che non consenta di identificare i singoli debitori, ad esempio:

“Si invitano i condomini che non abbiano ancora provveduto al pagamento delle rate scadute a regolarizzare la propria posizione entro il giorno…”

Un avviso del genere informa senza esporre nessuno. Le comunicazioni individuali devono invece essere inviate direttamente agli interessati, mediante lettera, email, PEC o deposito in busta chiusa nella cassetta postale.

Il principio è semplice: quando è possibile raggiungere lo stesso obiettivo con una modalità meno invasiva, va scelta quella modalità.

Il nome del moroso può essere scritto nel verbale assembleare?

Sì, quando l’indicazione è pertinente agli argomenti discussi e alle decisioni adottate.

Se l’assemblea esamina il rendiconto, la situazione delle morosità, un piano di rientro, la necessità di costituire un fondo o l’avvio di un’azione giudiziaria, il verbale può riportare il nome del condomino interessato, l’importo dovuto e le decisioni assunte.

Il verbale è un documento destinato ai partecipanti al condominio, non al pubblico. Deve essere comunicato ai soggetti legittimati con modalità riservate. Non può essere affisso integralmente nell’androne se contiene dati personali, né inviato indiscriminatamente a residenti, fornitori o altri soggetti estranei.

Anche la redazione del verbale deve rispettare un criterio di pertinenza. È corretto riportare ciò che serve a comprendere la discussione e la delibera. Non è corretto inserire commenti offensivi, giudizi personali o dettagli non necessari sulla situazione privata del debitore.

L’elenco può essere inviato nel gruppo WhatsApp del condominio?

Il gruppo WhatsApp non è il luogo adatto per diffondere le posizioni debitorie dettagliate.

Molti gruppi condominiali comprendono non soltanto proprietari, ma anche inquilini, coniugi, figli, portieri, ex condomini o persone aggiunte per comodità. Inoltre, i messaggi possono essere inoltrati, fotografati o conservati senza controllo.

Anche quando il gruppo fosse composto esclusivamente da proprietari, utilizzare una chat per pubblicare l’elenco dei morosi aumenta inutilmente il rischio di diffusione e di commenti impropri. Il rendiconto, i prospetti contabili e le comunicazioni sulle morosità dovrebbero essere trasmessi con strumenti riservati: invio individuale, PEC, area personale protetta o consegna diretta.

Il gruppo può essere utilizzato per comunicazioni generali, non per mettere in piazza la posizione economica di un singolo proprietario.

E se l’email viene inviata a tutti i condomini?

L’amministratore può trasmettere rendiconto e documenti ai condomini tramite posta elettronica, ma deve assicurarsi che i destinatari siano effettivamente legittimati a riceverli e che gli indirizzi email non vengano esposti inutilmente.

È prudente effettuare invii individuali, usare la copia nascosta quando appropriato oppure mettere a disposizione i documenti in un’area riservata. L’indirizzo personale di ciascun condomino non deve diventare automaticamente conoscibile a tutti gli altri.

Particolare attenzione serve quando il proprietario ha indicato un recapito condiviso con familiari, collaboratori o società. L’amministratore dovrebbe utilizzare i contatti ufficialmente comunicati e limitarsi ai dati necessari alla gestione.

Il condomino moroso può opporsi alla comunicazione?

Non può impedire che la propria posizione venga comunicata agli altri condomini quando ciò è necessario per la gestione, il rendiconto e il controllo della contabilità.

Può invece opporsi alla diffusione verso persone estranee, all’affissione nella bacheca pubblicamente accessibile, all’inserimento in chat aperte o all’uso dei dati per finalità umilianti e non pertinenti.

Può anche chiedere la rettifica se gli importi sono errati, se ha già pagato, se un versamento non è stato registrato o se la posizione è oggetto di una contestazione specifica. In tal caso, l’amministratore deve verificare e rappresentare la situazione in modo corretto.

Se il debito è contestato, non significa che debba scomparire dal rendiconto. È però opportuno che venga indicato come contestato, specificando l’esistenza della controversia, anziché presentarlo come definitivamente accertato quando non lo è.

Trasparenza significa anche precisione.

L’amministratore deve recuperare le quote non pagate

L’amministratore non deve limitarsi a comunicare l’esistenza delle morosità. Deve anche attivarsi per recuperarle.

L’art. 1129 c.c. stabilisce che, salvo espressa dispensa dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. La norma richiama anche la possibilità di utilizzare il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.

Non è quindi sufficiente inserire ogni anno nel rendiconto una lunga colonna di insoluti senza intraprendere iniziative concrete. L’amministratore deve sollecitare il pagamento, valutare eventuali piani di rientro e, quando necessario, procedere giudizialmente.

Gli altri condomini hanno diritto di conoscere non soltanto chi non paga, ma anche che cosa sia stato fatto per recuperare il credito.

L’amministratore può concedere autonomamente un piano di rientro?

Può gestire la riscossione e valutare soluzioni operative, ma deve evitare accordi che modifichino sostanzialmente i diritti del condominio senza la necessaria autorizzazione.

Una breve rateizzazione che favorisca il recupero può avere una funzione pratica. Diverso è rinunciare a una parte del credito, cancellare interessi, concedere dilazioni molto lunghe o sospendere un’azione già avviata senza riferire all’assemblea.

In ogni caso, il piano deve essere scritto, contenere importi e scadenze precise e non deve restare segreto agli altri condomini quando incide sulla situazione finanziaria comune. Gli altri proprietari hanno diritto di sapere se il credito sia stato rateizzato, quali somme siano state versate e che cosa accadrà in caso di nuovo inadempimento.

Non hanno invece bisogno di conoscere le confidenze personali eventualmente fatte dal debitore all’amministratore.

I dati dei morosi possono essere comunicati ai fornitori?

Esiste un’importante eccezione alla regola secondo cui le morosità non devono essere comunicate agli estranei.

L’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti, quando lo richiedano, i dati dei condomini morosi. La norma prevede inoltre che i creditori non possano agire contro i condomini in regola con i pagamenti prima di aver escusso quelli morosi.

La comunicazione al creditore non richiede quindi il consenso del debitore: è prevista direttamente dalla legge. Deve però riguardare i dati necessari a identificare i morosi e le rispettive posizioni, non informazioni ulteriori e prive di utilità.

L’amministratore non può comunicare spontaneamente l’elenco a qualunque fornitore per “far sapere chi è il responsabile”. Deve farlo nei confronti del creditore insoddisfatto che lo interpelli e nei limiti necessari all’esercizio dei suoi diritti.

Perché il creditore ha diritto a quei dati

Il creditore del condominio, ad esempio l’impresa che ha eseguito lavori e non è stata pagata, deve sapere quali condomini siano morosi perché la legge gli impone di rivolgersi prima a loro e soltanto successivamente, nei limiti previsti, ai proprietari che hanno regolarmente versato le proprie quote.

Negare i dati invocando la privacy impedirebbe al creditore di seguire il percorso stabilito dalla legge. Proprio per questo l’art. 63 pone a carico dell’amministratore un vero obbligo di comunicazione.

Diverso è inviare al fornitore tutta la contabilità condominiale, i recapiti personali non necessari o informazioni sulle ragioni private dell’inadempimento. Anche qui vale il principio di minimizzazione: comunicare ciò che serve, non tutto ciò che si possiede.

L’amministratore può contattare il datore di lavoro o i parenti del moroso?

No, salvo che vi sia uno specifico titolo giuridico o un procedimento formale che lo consenta.

L’amministratore non può cercare di ottenere il pagamento telefonando al datore di lavoro, informando i colleghi, contattando parenti non coinvolti o facendo pressione attraverso persone estranee. Il sollecito deve essere rivolto direttamente al debitore mediante i recapiti correttamente acquisiti.

Se sarà necessario aggredire lo stipendio, il conto corrente o altri beni, ciò avverrà dopo l’ottenimento del titolo esecutivo e attraverso gli strumenti previsti dal codice di procedura civile, non mediante forme private di pressione.

La legittima esigenza di recuperare il credito non giustifica la divulgazione indiscriminata della morosità.

L’inquilino ha diritto all’elenco dei proprietari morosi?

Abitare nello stabile non significa automaticamente avere gli stessi poteri di controllo del proprietario.

Il conduttore può avere diritto a conoscere e verificare le spese che gli vengono addebitate nel rapporto di locazione e, in base all’art. 1130-bis c.c., i titolari di diritti di godimento possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa. (Gazzetta Ufficiale)

Questo non significa che ogni inquilino debba ricevere automaticamente l’elenco completo delle morosità dei proprietari. La comunicazione deve essere collegata alla posizione giuridica del richiedente e alle finalità per cui i dati vengono chiesti.

Per questo è scorretto inviare indiscriminatamente prospetti nominativi a tutti i residenti dello stabile, senza distinguere proprietari, conduttori, ospiti e soggetti estranei.

Che cosa rischia chi espone pubblicamente il moroso?

L’esposizione ingiustificata può comportare la richiesta di rimozione immediata dei dati, un reclamo al Garante e, quando ne ricorrono i presupposti, una domanda di risarcimento.

Il problema non consiste nel fatto che l’informazione sia necessariamente falsa. Anche una morosità reale non può essere diffusa con modalità sproporzionate. Un dato può essere vero e, allo stesso tempo, essere stato comunicato illecitamente a persone che non avevano diritto di conoscerlo.

L’amministratore deve quindi tenere separati due ambiti:

  • informazione completa ai condomini e ai soggetti legittimati;
  • nessuna esposizione pubblica o diffusione a soggetti estranei, salvo i casi espressamente previsti dalla legge.

La pubblicazione in bacheca non diventa lecita soltanto perché serve, nelle intenzioni dell’amministratore, a convincere il debitore a pagare.

Cosa può fare il condomino se l’amministratore nasconde le morosità?

Il proprietario dovrebbe formulare una richiesta scritta, chiedendo:

  • il prospetto aggiornato delle quote dovute e versate;
  • l’indicazione delle posizioni insolute;
  • il dettaglio delle azioni di recupero;
  • l’eventuale esistenza di piani di rientro;
  • la rendicontazione bancaria;
  • i documenti giustificativi rilevanti.

Se l’amministratore continua a negare l’accesso con il pretesto della privacy, la questione può essere portata all’attenzione dell’assemblea. Il rifiuto reiterato di fornire documentazione o di rendere trasparente la gestione può assumere rilievo anche nella valutazione dell’operato dell’amministratore.

Prima di accusare, però, bisogna chiedere documenti precisi. Una domanda generica come “voglio vedere tutto” può creare discussioni inutili. È molto più efficace indicare annualità, documenti e informazioni richieste.

Cosa deve fare correttamente l’amministratore

La gestione corretta richiede poche regole chiare. L’amministratore deve indicare le morosità nel rendiconto, rispondere alle richieste dei condomini, consentire l’accesso ai documenti, riferire sulle azioni di recupero e comunicare i dati ai creditori insoddisfatti che li richiedano nei casi previsti dalla legge.

Contemporaneamente deve utilizzare canali riservati, evitare affissioni nominative, controllare i destinatari delle email, non diffondere prospetti nelle chat e non rivelare informazioni personali estranee alla contabilità.

Deve inoltre tenere i dati aggiornati. Un pagamento ricevuto deve essere registrato tempestivamente; una posizione contestata deve essere rappresentata correttamente; un accordo di rateizzazione deve risultare dalla contabilità.

La trasparenza non è soltanto mostrare i dati. È mostrarli alle persone giuste, nel modo giusto e nella loro corretta consistenza.

Gli errori da evitare

Il primo errore è sostenere che la privacy impedisca di dire agli altri condomini chi non paga. Il secondo è fare l’errore opposto e pensare che la morosità possa essere resa pubblica a chiunque.

Il terzo è affiggere nomi, appartamenti e importi nella bacheca dell’androne. Il quarto è inoltrare il prospetto nel gruppo WhatsApp. Il quinto è comunicare ai condomini dettagli personali sulle ragioni dell’inadempimento. Il sesto è rifiutare l’accesso al conto corrente o ai giustificativi di spesa. Il settimo è lasciare i crediti inesigibili per anni senza intraprendere azioni.

Trasparenza e privacy non sono principi contrapposti. La trasparenza impone di informare chi ha diritto di sapere. La privacy impedisce che quelle stesse informazioni vengano diffuse a chi non ne ha alcun titolo.

Conclusione

La privacy non può nascondere le morosità agli altri condomini. I proprietari hanno diritto di conoscere chi non ha pagato, quanto deve, quali rate siano scadute e quali iniziative siano state intraprese dall’amministratore. Possono esaminare il rendiconto, chiedere informazioni, accedere ai giustificativi e ottenere, per il tramite dell’amministratore, copia della documentazione del conto corrente.

Lo stesso dato, però, non può essere esposto nell’androne, pubblicato in una chat, comunicato a estranei o utilizzato per mettere il debitore alla gogna. L’amministratore deve garantire trasparenza all’interno della compagine condominiale e riservatezza verso l’esterno. Fa eccezione la comunicazione ai creditori insoddisfatti che richiedano i dati dei morosi, espressamente prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.

In sintesi: il condomino moroso non può usare la privacy per impedire il controllo della contabilità comune. Ma gli altri condomini non possono usare la trasparenza come pretesto per umiliarlo pubblicamente. Chi paga ha diritto di sapere come vengono gestiti i propri soldi; chi non paga conserva comunque il diritto a non vedere la propria situazione economica esposta davanti a portieri, visitatori, corrieri e vicini estranei alla gestione.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp)

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Telecamera sul pianerottolo: il condomino può installarla senza autorizzazione?

Videocitofoni intelligenti, telecamere davanti alla porta, riprese delle parti comuni, registrazione audio e tutela della privacy: quali sono i limiti

Sempre più porte di casa sono protette da telecamere, videocitofoni intelligenti e dispositivi collegati allo smartphone. Basta un movimento sul pianerottolo perché il proprietario riceva una notifica, possa vedere chi si trova davanti all’appartamento e, in molti casi, registrare immagini e suoni.

La finalità è comprensibile: prevenire furti, danneggiamenti, molestie, furti di pacchi o accessi indesiderati. Ma proteggere la propria abitazione non significa poter trasformare il pianerottolo in una zona sottoposta a sorveglianza privata permanente. Il vicino non può controllare chi entra nell’appartamento accanto, chi utilizza l’ascensore, a che ora rientrano gli altri condomini o quali persone frequentano lo stabile.

La domanda, quindi, non è soltanto se si possa installare una telecamera davanti alla propria porta. La vera domanda è: che cosa riprende, chi può vedere le immagini, se registra, per quanto tempo conserva i filmati e per quale finalità viene utilizzata?

Telecamera privata e impianto condominiale non sono la stessa cosa

La prima distinzione da fare è tra la telecamera installata dal singolo condomino per proteggere la propria abitazione e il sistema di videosorveglianza installato dal condominio per controllare le parti comuni.

Nel primo caso il dispositivo appartiene a un singolo proprietario e deve essere configurato in modo da riprendere soltanto gli spazi di sua esclusiva pertinenza. Nel secondo caso l’impianto controlla ingressi, androni, cortili, autorimesse o altre parti comuni ed è gestito dal condominio secondo una decisione assembleare.

Le due situazioni seguono regole diverse. Il singolo non può sostituirsi al condominio e decidere autonomamente di sorvegliare le parti comuni. Se la finalità è controllare stabilmente l’androne, l’ascensore, il garage o il pianerottolo condominiale, la decisione deve essere assunta dall’assemblea e l’impianto deve rispettare integralmente la disciplina sulla protezione dei dati personali.

Il singolo condomino può installare una telecamera davanti alla propria porta?

In linea generale, il singolo può installare un dispositivo destinato esclusivamente alla sicurezza della propria abitazione, senza che sia necessaria una delibera assembleare, purché l’angolo visuale sia limitato agli spazi di sua esclusiva pertinenza.

Il limite è però molto rigoroso. Nelle proprie FAQ il Garante privacy precisa che una telecamera privata deve riprendere soltanto gli spazi esclusivi del proprietario, escludendo le aree comuni, come cortili, pianerottoli, scale e autorimesse, nonché le zone appartenenti a soggetti terzi. Il divieto riguarda anche la semplice visione in diretta, senza registrazione. Non è quindi sufficiente dire che le immagini non vengono salvate: anche osservare stabilmente il pianerottolo attraverso una telecamera costituisce una forma di controllo. (Garante Privacy)

Questo rende particolarmente delicata l’installazione di telecamere e videocitofoni sulle porte degli appartamenti. Se il dispositivo riprende esclusivamente la soglia privata e una porzione strettamente interna, il problema può essere contenuto. Se invece l’inquadratura comprende l’ascensore, le scale, la porta del vicino o l’intero pianerottolo, si supera il limite indicato dal Garante.

Non conta soltanto dove è fisicamente collocata la telecamera. Conta soprattutto ciò che essa è concretamente in grado di riprendere.

Il fatto che il pianerottolo sia comune non autorizza ogni condomino a riprenderlo

Un equivoco frequente è questo: “Il pianerottolo è anche mio, quindi posso filmarlo”. Ma la comproprietà non attribuisce al singolo il diritto di controllare continuamente gli altri condomini.

Una parte comune può essere utilizzata da tutti secondo la sua destinazione, ma la videosorveglianza comporta qualcosa di diverso dal semplice uso materiale dello spazio. Consente di raccogliere informazioni sulle abitudini delle persone: orari di ingresso e uscita, visite ricevute, accompagnatori, consegne, spostamenti e presenza nello stabile.

Proprio per questo, il singolo non può installare un sistema privato che realizzi di fatto la sorveglianza delle parti comuni. Se esiste una reale esigenza di sicurezza dell’edificio, la soluzione corretta è sottoporre la questione all’assemblea e valutare l’installazione di un impianto condominiale, con regole comuni, informativa, accessi controllati e tempi di conservazione predeterminati.

Il videocitofono intelligente è una telecamera?

Il nome commerciale del dispositivo non cambia la sostanza. Un videocitofono tradizionale, che si attiva quando una persona suona e consente soltanto di vedere temporaneamente chi si trova davanti all’ingresso, ha un impatto diverso da un dispositivo che rileva ogni movimento, invia notifiche, registra automaticamente, conserva i filmati nel cloud e permette di seguire in diretta ciò che accade sul pianerottolo.

Molti videocitofoni “smart” sono veri e propri sistemi di videosorveglianza. Possono attivarsi anche senza che nessuno suoni, registrare tutti i passaggi e conservare immagini e audio per giorni. In questi casi non basta definirli videocitofoni: bisogna verificare quali funzioni siano attive, quale sia l’angolo di ripresa, se vi sia registrazione, dove vengano conservati i dati e chi possa consultarli.

Il Garante ammette l’uso domestico delle smart cam per finalità personali, ma richiede che i dati siano protetti adeguatamente, soprattutto quando i dispositivi sono collegati a Internet, e che non vengano diffusi. L’esenzione domestica, inoltre, non può essere utilizzata per giustificare riprese estese alle proprietà altrui o agli spazi comuni. (Garante Privacy)

Il dispositivo può riprendere la porta del vicino?

No. La porta del vicino, la sua soglia e l’area immediatamente antistante non devono essere oggetto di ripresa da parte della telecamera privata di un altro condomino.

Una telecamera orientata verso l’appartamento altrui permette di conoscere chi vi entra, chi vi esce, a quali orari e con quale frequenza. Non si tratta più soltanto di proteggere la propria abitazione, ma di raccogliere informazioni sulla vita privata di un’altra persona.

Lo stesso vale quando la porta del vicino compare solo in una parte dell’immagine. La tecnologia consente di modificare l’angolo visuale, ridurre il campo, applicare mascherature o oscurare le aree non pertinenti. Le linee guida europee sulla videosorveglianza richiamano proprio l’utilizzo di misure tecniche, come il blocco o la pixelatura delle zone non necessarie. (Garante Privacy)

Se il dispositivo non può essere regolato in modo da escludere la porta altrui e le parti comuni, non dovrebbe essere installato in quella posizione.

La registrazione dell’audio è ancora più problematica

Molti videocitofoni e telecamere intelligenti non registrano soltanto immagini, ma anche conversazioni. Il microfono può captare ciò che i condomini si dicono sul pianerottolo, all’interno dell’ascensore o davanti alle proprie abitazioni.

La raccolta generalizzata dell’audio è molto più invasiva rispetto alla sola immagine e, nella maggior parte dei casi, non è necessaria per proteggere una porta. Le linee guida europee raccomandano di disattivare le funzioni non necessarie, tra cui la registrazione audio. Anche il Garante ha più volte censurato sistemi capaci di acquisire indiscriminatamente conversazioni non pertinenti rispetto alla finalità di sicurezza. (Garante Privacy Europeo)

La funzione che consente di parlare con chi ha suonato è diversa dalla registrazione continua delle conversazioni ambientali. Un conto è utilizzare temporaneamente il microfono per comunicare con un visitatore; altro è salvare tutto ciò che viene detto da chi transita sul pianerottolo.

La regola prudente è chiara: se l’audio non è indispensabile, deve essere disattivato.

Mettere un cartello rende lecita la telecamera privata?

No. Il cartello non rende automaticamente lecita una ripresa eccessiva.

Se la telecamera del singolo è limitata agli spazi esclusivamente privati e viene utilizzata per finalità personali o domestiche, può operare l’esclusione dall’applicazione del GDPR. Se invece il dispositivo riprende aree comuni, proprietà altrui o spazi pubblici, non basta affiggere un cartello per sanare il problema.

Il cartello informa le persone, ma non sostituisce i requisiti di necessità, proporzionalità e minimizzazione. Una telecamera orientata verso la porta del vicino resta problematica anche se il vicino viene avvisato che sarà ripreso.

Per l’impianto condominiale, invece, l’informativa è obbligatoria: il cartello deve essere collocato prima di entrare nell’area sorvegliata, indicare almeno il titolare del trattamento e la finalità e rinviare a un’informativa più completa. (Garante Privacy)

Quando può essere installato un impianto condominiale?

L’art. 1122-ter c.c. disciplina espressamente gli impianti destinati alla videosorveglianza delle parti comuni. La decisione deve essere assunta dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c.: maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. (Gazzetta Ufficiale)

Non è quindi sufficiente una decisione dell’amministratore, né una semplice comunicazione inviata ai condomini. Il Garante ha sanzionato un amministratore che aveva installato un sistema senza una preventiva delibera assembleare, chiarendo che la decisione dell’assemblea rappresenta un presupposto essenziale per la liceità dell’impianto condominiale. (Garante Privacy)

La delibera, però, non esaurisce gli adempimenti. Una volta approvato l’impianto, il condominio deve stabilire con precisione:

  • quali aree saranno riprese;
  • per quale finalità;
  • quali telecamere saranno installate;
  • se le immagini saranno soltanto visualizzate o anche registrate;
  • per quanto tempo verranno conservate;
  • chi potrà accedervi;
  • quali misure di sicurezza saranno adottate;
  • come sarà resa l’informativa alle persone riprese.

L’amministratore non può limitarsi a far installare le telecamere e consegnare le credenziali a tutti.

Chi è responsabile delle immagini condominiali?

Nel sistema condominiale, il titolare del trattamento è il condominio, normalmente rappresentato dall’amministratore. È il condominio che deve valutare la necessità e la proporzionalità dell’impianto, definire le finalità, scegliere i tempi di conservazione e impedire accessi non autorizzati.

Non serve una preventiva autorizzazione del Garante. Il principio applicabile è quello della responsabilizzazione: spetta al titolare dimostrare che il sistema è necessario, proporzionato e organizzato nel rispetto della disciplina sulla protezione dei dati. (Garante Privacy)

La finalità non può essere generica. Dire semplicemente “per sicurezza” è poco. Bisogna individuare l’esigenza concreta: furti già avvenuti, danneggiamenti, accessi abusivi, intrusioni nell’autorimessa o altre circostanze verificabili. La videosorveglianza non dovrebbe essere installata per curiosità, per controllare il comportamento dei vicini o per risolvere normali contrasti condominiali.

Le telecamere condominiali possono riprendere tutto?

No. Anche l’impianto regolarmente deliberato deve rispettare il principio di minimizzazione. Deve riprendere soltanto le zone necessarie alla finalità di sicurezza.

Una telecamera posta all’ingresso può controllare chi accede allo stabile, ma non dovrebbe riprendere più spazio del necessario. Una telecamera nel garage può inquadrare l’area di accesso o i beni da proteggere, ma non dovrebbe essere orientata verso zone prive di interesse. Non è giustificato utilizzare zoom continui, rotazioni incontrollate o funzioni di analisi automatica se non sono realmente necessarie.

Il Garante richiama la necessità di valutare attentamente dislocazione, angolo visuale, capacità di ingrandimento e tipologia delle apparecchiature. Le soluzioni tecniche devono ridurre la quantità di dati raccolti, non massimizzare il controllo. (Garante Privacy)

Per quanto tempo possono essere conservate le immagini?

Non esiste un diritto del condominio a conservare sempre i filmati per sette giorni. Il criterio generale è che le immagini devono essere cancellate non appena non siano più necessarie per la finalità per cui sono state raccolte.

Il Garante osserva che, nella maggior parte dei casi, eventuali danni o illeciti vengono scoperti entro uno o due giorni e che periodi superiori a 72 ore richiedono una giustificazione sempre più rigorosa. Per i condomìni viene considerato generalmente congruo un termine che non superi sette giorni, ma ciò non significa che sette giorni siano automaticamente necessari in ogni edificio. Il periodo deve essere scelto in relazione alle circostanze concrete e dovrebbe essere accompagnato dalla cancellazione automatica delle immagini. (Garante Privacy)

Se si verifica un furto, un danneggiamento o un altro episodio rilevante, le immagini relative a quell’evento possono essere estratte e conservate più a lungo per consegnarle alle autorità o utilizzarle per la tutela di un diritto. Ma la conservazione straordinaria deve riguardare lo specifico episodio, non l’intero archivio senza limiti.

Tutti i condomini possono vedere le registrazioni?

No. L’impianto condominiale non è una televisione a circuito chiuso a disposizione di tutti.

L’accesso deve essere riservato alle persone espressamente autorizzate e deve avvenire soltanto per le finalità stabilite. Le credenziali non dovrebbero essere diffuse tra i condomini, né le registrazioni possono essere mostrate durante l’assemblea per commentare abitudini e comportamenti dei residenti.

Quando si verifica un episodio, il condomino interessato può chiedere all’amministratore che le immagini vengano preservate e, se necessario, consegnate all’autorità giudiziaria o alla polizia. La richiesta deve essere tempestiva, perché i sistemi sono normalmente impostati per cancellare automaticamente i filmati dopo un periodo breve. L’accesso o la consegna devono inoltre tenere conto dei dati delle altre persone eventualmente riprese. Il Garante richiede che le persone autorizzate alla visione siano individuate e che l’accesso agli altri soggetti sia impedito, salvo le esigenze di indagine o di polizia. (Garante Privacy)

Le immagini possono essere usate come prova?

Le immagini acquisite lecitamente possono essere conservate e utilizzate per documentare un furto, un danneggiamento, un’aggressione, un accesso abusivo o un’altra condotta rilevante. Possono essere consegnate alle forze dell’ordine, all’avvocato o prodotte nel procedimento competente, rispettando le regole applicabili.

Questo non significa però che qualsiasi registrazione diventi lecita perché potrebbe servire come prova. Una telecamera installata in modo irregolare non viene automaticamente “sanata” dal fatto che abbia ripreso un comportamento scorretto. La liceità della raccolta dei dati e la possibilità di utilizzare il filmato nel singolo procedimento sono questioni distinte e devono essere valutate separatamente.

È inoltre sbagliato pubblicare i filmati in chat condominiali o sui social per identificare un presunto responsabile. La consegna all’autorità o l’utilizzo per tutelare un diritto è una cosa; la diffusione indiscriminata delle immagini è un’altra.

Si possono pubblicare nel gruppo WhatsApp del condominio?

No, non liberamente. Un filmato che mostra un condomino, un visitatore, un lavoratore o un corriere non dovrebbe essere inoltrato nel gruppo WhatsApp del palazzo per commentarne il comportamento o chiedere agli altri di identificarlo.

Le immagini di videosorveglianza sono dati personali. Devono essere utilizzate per la finalità per cui sono state raccolte e comunicate soltanto ai soggetti che hanno titolo per riceverle. La curiosità degli altri condomini non costituisce una giustificazione.

Anche quando si ritiene di aver ripreso un illecito, la strada corretta è conservare il filmato e rivolgersi all’amministratore, all’avvocato o alle autorità. La diffusione nel gruppo rischia di aggiungere una violazione della privacy, e talvolta della reputazione, al problema originario.

Attenzione alla sicurezza informatica

Le telecamere collegate a Internet possono essere controllate da remoto e spesso inviano i filmati a server esterni. Password deboli, applicazioni non aggiornate e credenziali condivise possono consentire a estranei di accedere alle immagini dell’abitazione o del condominio.

Il Garante richiama espressamente la necessità di proteggere i dati raccolti dalle smart cam con misure di sicurezza adeguate. In concreto, è opportuno utilizzare password robuste e diverse da quelle predefinite, attivare l’autenticazione a due fattori quando disponibile, aggiornare il dispositivo, limitare il numero degli account autorizzati e verificare dove vengano conservate le registrazioni. (Garante Privacy)

Una telecamera installata per aumentare la sicurezza non deve diventare una porta digitale aperta verso la vita privata dei residenti.

Cosa può fare il vicino che si ritiene ripreso?

Chi ritiene che una telecamera privata riprenda il proprio appartamento, la propria porta o i propri spostamenti dovrebbe prima di tutto verificare, per quanto possibile, l’orientamento del dispositivo e chiedere chiarimenti scritti al proprietario.

Può richiedere che l’angolo visuale venga modificato, che siano applicate mascherature, che la registrazione audio venga disattivata o che il dispositivo venga rimosso se non è possibile limitarne la ripresa. È opportuno coinvolgere anche l’amministratore, soprattutto quando la telecamera è installata su una parte comune o quando la questione riguarda il regolamento, il decoro o l’utilizzo dell’edificio.

Se la situazione non viene risolta, si possono valutare una diffida formale, un reclamo o una segnalazione al Garante nei casi in cui sia applicabile la disciplina sulla protezione dei dati, nonché la tutela giudiziaria civile. Nei casi più gravi, quando il dispositivo viene utilizzato per procurarsi indebitamente informazioni sulla vita privata altrui, possono venire in rilievo anche profili penali, da valutare sulla base delle concrete modalità di ripresa. Lo stesso Garante collega il limite dell’inquadratura privata alla necessità di evitare possibili interferenze illecite nella vita privata ai sensi dell’art. 615-bis c.p. (Garante Privacy)

Cosa deve fare chi vuole installare una telecamera

Prima di acquistare il dispositivo, bisogna verificare se sia davvero possibile configurarlo in modo da non riprendere parti comuni e proprietà altrui. Non basta affidarsi alle immagini pubblicitarie del produttore.

Occorre controllare:

  • ampiezza dell’angolo visuale;
  • possibilità di restringere l’inquadratura;
  • presenza di mascherature digitali;
  • attivazione automatica al passaggio;
  • registrazione continua o soltanto su chiamata;
  • presenza del microfono;
  • durata della conservazione;
  • archiviazione locale o nel cloud;
  • numero degli utenti che possono accedere;
  • misure di sicurezza disponibili.

Il dispositivo dovrebbe essere configurato con il campo visivo minimo indispensabile, audio disattivato, tempi di conservazione ridotti e accesso protetto. Se non è possibile evitare la ripresa del pianerottolo o della porta del vicino, la scelta più prudente è utilizzare un sistema meno invasivo oppure proporre al condominio un impianto comune regolarmente deliberato.

Gli errori da evitare

Il primo errore è pensare che basti essere proprietari di un appartamento per poter riprendere il pianerottolo. Il secondo è credere che, se il sistema non registra, non esista alcun problema: anche la visione in diretta può costituire controllo delle persone.

Il terzo errore è utilizzare il videocitofono intelligente come una telecamera permanente. Il quarto è lasciare attivo il microfono. Il quinto è inquadrare la porta del vicino o l’ascensore. Il sesto è pensare che un cartello renda lecita qualsiasi ripresa. Il settimo è condividere filmati nei gruppi WhatsApp o sui social.

Per il condominio, gli errori principali sono installare l’impianto senza delibera, conservare le immagini troppo a lungo, permettere a tutti di accedere alle registrazioni, utilizzare password condivise e non predisporre un’informativa completa.

Conclusione

Il singolo condomino può proteggere la propria abitazione con una telecamera o un videocitofono intelligente, ma deve limitare rigorosamente le riprese agli spazi di sua esclusiva pertinenza. Non può controllare il pianerottolo, l’ascensore, le scale o la porta del vicino solo perché questi spazi si trovano davanti alla sua abitazione.

Se la videosorveglianza deve riguardare le parti comuni, la decisione spetta all’assemblea con la maggioranza prevista dagli artt. 1122-ter e 1136 c.c. L’impianto condominiale deve poi rispettare le regole sulla trasparenza, sulla minimizzazione delle immagini, sulla sicurezza, sugli accessi e sulla durata della conservazione.

In sintesi: proteggere casa è legittimo; sorvegliare i vicini no. La telecamera deve essere orientata verso ciò che si vuole difendere, non verso la vita degli altri. Prima di installarla bisogna controllare l’inquadratura, disattivare le funzioni inutili e scegliere una soluzione proporzionata. Una telecamera installata male non aumenta la sicurezza del condominio: crea soltanto una nuova lite.

Per informazioni e assistenza sull’argomento, info@studiotantalofornari.it e 0632609190 (anche Whatsapp)

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