Una coppia si separa, ma rimane un problema molto concreto: la casa è intestata a entrambi e uno dei due continua a viverci da solo. L’altro non utilizza l’immobile, non ne ricava alcun reddito e magari, nel frattempo, deve anche pagarsi un’altra abitazione. Ha diritto a essere compensato? La risposta non è semplicemente sì o no. Una recente ordinanza della Cassazione, la n. 24534 del 7 agosto 2026, permette di chiarire bene la questione: se l’uso esclusivo era inizialmente consentito dall’altro comproprietario, non nasce automaticamente alcuna indennità; ma quando quel consenso viene revocato e viene richiesta la propria parte delle utilità del bene, chi continua a occuparlo da solo può essere tenuto a corrisponderle. Nel caso deciso dalla Corte è stata sufficiente la domanda giudiziale di pagamento: non occorreva una precedente richiesta di utilizzare materialmente la casa né una preventiva costituzione in mora. Osservatorio Famiglia
Il caso: dopo la separazione la moglie continua a vivere nella casa comune
La vicenda era piuttosto articolata. I coniugi avevano acquistato congiuntamente un immobile dal padre della moglie. Dopo la separazione, quest’ultima aveva continuato a godere in via esclusiva della casa con il consenso, almeno iniziale, dell’ex marito. Nel successivo giudizio di divisione l’uomo aveva chiesto, oltre allo scioglimento della comunione, anche il riconoscimento delle utilità corrispondenti alla propria quota per il periodo di godimento esclusivo dell’immobile da parte dell’ex moglie. La donna sosteneva, tra l’altro, che l’ex marito non avesse mai chiesto prima di utilizzare direttamente la casa e che non l’avesse neppure formalmente costituita in mora. La Cassazione ha respinto questa impostazione: la stessa domanda giudiziale con cui il comproprietario chiede il pagamento manifesta inequivocabilmente la volontà di porre fine al precedente consenso all’uso esclusivo. Da quel momento l’altro comproprietario non può più invocare la precedente tolleranza per continuare a godere gratuitamente dell’intero immobile. Osservatorio Famiglia
È una precisazione importante perché evita due errori opposti, entrambi abbastanza frequenti. Il primo è pensare che chi rimane nella casa comune debba sempre pagare automaticamente una sorta di affitto all’altro proprietario. Il secondo è ritenere che, una volta consentito all’ex coniuge di continuare ad abitarvi, quel consenso sia sostanzialmente irrevocabile. Non è così in entrambi i casi.
Il comproprietario può usare tutta la casa, ma non può escludere per sempre l’altro
L’art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Questo significa che il comproprietario non possiede materialmente “la propria metà” dell’appartamento: il suo diritto riguarda l’intero bene, nei limiti compatibili con quello degli altri.
Proprio per questo, il semplice fatto che uno dei comproprietari utilizzi da solo l’immobile non determina automaticamente un debito nei confronti degli altri. La Cassazione aveva già chiarito che chi usa l’intera cosa comune non deve necessariamente corrispondere un’indennità ai comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano consentito quell’utilizzo. Il problema cambia quando questi ultimi manifestano la volontà di godere del bene, direttamente oppure attraverso le utilità economiche che potrebbe produrre, e l’occupante continua a utilizzarlo in esclusiva. apps! avvocati
Ed è proprio ciò che rende interessante la decisione n. 24534/2026: nel caso concreto l’ex marito aveva in precedenza consentito alla donna di rimanere nell’immobile, ma la domanda giudiziale di corresponsione dell’indennità è stata considerata sufficiente a revocare quel consenso. Non era necessario che prima chiedesse di andare ad abitare a giorni alterni nella casa o di ottenere materialmente una stanza. Osservatorio Famiglia
Quanto deve pagare chi occupa la casa?
Qui bisogna fare un’altra precisazione. Si parla spesso, per comodità, di “indennità di occupazione”, ma non si tratta necessariamente di un canone di locazione in senso tecnico: tra i comproprietari non esiste infatti, per questo solo motivo, un contratto di affitto.
Il parametro utilizzato è normalmente quello dei frutti civili che il bene avrebbe potuto produrre, e quindi il valore locativo di mercato rapportato alla quota del comproprietario che non ne gode. Se, per esempio, una casa in comproprietà al 50% ha un valore locativo ragionevolmente stimabile in 2.000 euro al mese, ciò non significa automaticamente che l’occupante debba 2.000 euro all’altro: il punto di partenza sarebbe, semplificando, l’utilità corrispondente alla quota di quest’ultimo, ferme tutte le valutazioni richieste dal caso concreto.
In un’altra recente pronuncia, la n. 31487 del 3 dicembre 2025, la Cassazione aveva riconosciuto proprio il diritto all’indennizzo parametrato al valore locativo nel caso di una casa coniugale in comproprietà utilizzata esclusivamente da uno dei due coniugi, in assenza di un provvedimento di assegnazione della casa familiare. Ecnews
Attenzione: se la casa è stata assegnata per i figli il discorso cambia
Questa è probabilmente la precisazione più importante dell’intero articolo. Non bisogna confondere l’occupazione esclusiva della casa comune con l’assegnazione giudiziale della casa familiare.
L’art. 337-sexies c.c. consente l’assegnazione della casa familiare tenendo prioritariamente conto dell’interesse dei figli. Quando esiste un valido provvedimento di assegnazione, il genitore assegnatario dispone di un titolo che giustifica il godimento dell’immobile e comprime temporaneamente le facoltà dell’altro proprietario. La stessa Cassazione ha ribadito che l’assegnazione è funzionale all’interesse della prole, non a soddisfare genericamente le esigenze abitative di uno degli ex coniugi. Corte Suprema di Cassazione
Dunque non si può leggere l’ordinanza n. 24534/2026 come se dicesse: “Chi rimane nella casa con i figli deve pagare metà affitto all’ex coniuge”. Non dice affatto questo. Nel caso esaminato il godimento esclusivo proseguiva sulla base del consenso originariamente prestato dall’altro comproprietario, non perché la donna fosse titolare di un diritto di assegnazione opponibile al marito. Osservatorio Famiglia
È una distinzione decisiva. Se c’è un provvedimento di assegnazione occorre esaminarlo e verificarne presupposti e durata; se invece uno dei due continua semplicemente ad abitare da solo nella casa comune, la questione torna a essere disciplinata dalle regole della comproprietà.
“Me ne sono andato spontaneamente”: perdo ogni diritto?
Neppure questo automatismo è corretto. Può accadere che, al momento della separazione, uno dei coniugi lasci volontariamente l’abitazione per evitare una convivenza ormai impossibile e consenta all’altro di restarvi. In quella prima fase, proprio perché esiste il consenso, normalmente non può pretendere retroattivamente una somma come se l’altro fosse stato fin dall’inizio un occupante abusivo.
Ma consenso non significa rinuncia definitiva ai diritti derivanti dalla comproprietà. Se successivamente il proprietario manifesta chiaramente la volontà di porre fine a quella situazione e chiede di utilizzare il bene, di venderlo, di dividerlo oppure di ricevere le utilità economiche corrispondenti alla propria quota, da quel momento il quadro cambia.
Nel caso deciso con l’ordinanza n. 24534/2026 è stata proprio la domanda giudiziale a segnare questo passaggio. La Cassazione ha escluso che occorresse un’ulteriore formalità precedente: chiedere in giudizio il pagamento significava già dire con sufficiente chiarezza “non consento più che tu utilizzi gratuitamente anche la mia quota”. Osservatorio Famiglia
E se uno vuole vendere e l’altro non vuole?
È forse il problema più frequente. Dopo una separazione rimane una casa in comproprietà: uno continua ad abitarla, l’altro vorrebbe venderla e recuperare la propria quota. Il fatto che il primo non voglia vendere non rende eterna la comunione.
In linea generale ciascun partecipante può chiedere lo scioglimento della comunione. La soluzione migliore, quando possibile, è quasi sempre negoziale: vendita dell’intero immobile sul mercato, attribuzione della casa a uno dei comproprietari con pagamento del conguaglio all’altro oppure diversa sistemazione patrimoniale complessiva. Se non si raggiunge un accordo, resta la divisione giudiziale, con le conseguenze anche economiche che ne derivano.
Ed è proprio in queste situazioni che la questione dell’utilizzo esclusivo diventa spesso una componente importante della trattativa. Se uno dei due vive gratuitamente nella casa da anni, può avere pochissimo interesse ad accelerare la divisione. La richiesta delle utilità della quota dell’altro può cambiare significativamente quell’equilibrio.
Non è una punizione per chi vive nell’immobile. È semplicemente la conseguenza del fatto che la metà dell’altro proprietario non smette di esistere perché lui abita da un’altra parte.
La sentenza dice anche qualcosa di interessante sulla casa “regalata” dai genitori
La vicenda aveva un secondo aspetto particolare. La casa era stata formalmente venduta dal padre della donna a entrambi i coniugi, ma l’ex moglie sosteneva successivamente che quella compravendita nascondesse in realtà una donazione e aveva prodotto una propria dichiarazione per dimostrarlo. Se la tesi fosse stata accolta, sarebbe stata messa in discussione anche la comproprietà dell’ex marito.
La Cassazione ha però rilevato che una dichiarazione proveniente dalla sola donna non poteva produrre questo effetto nei confronti dell’altro coacquirente, che aveva evidentemente un interesse contrario alla simulazione. Quando l’accertamento della simulazione comporterebbe la perdita del diritto acquistato anche dall’altro contraente, la controdichiarazione deve essere idonea a spiegare effetti anche nei suoi confronti. Osservatorio Famiglia
È un ulteriore monito rispetto a una situazione molto frequente nelle famiglie: immobili formalmente acquistati dai figli e dai loro coniugi con denaro o beni provenienti dai genitori. Finché i rapporti sono buoni può sembrare irrilevante stabilire esattamente se si trattasse di vendita, donazione, liberalità indiretta o semplice aiuto economico. Quando arriva una separazione, quella distinzione può diventare improvvisamente decisiva.
Un esempio pratico
Mario e Anna sono proprietari al 50% dell’appartamento nel quale hanno vissuto durante il matrimonio. Non ci sono figli che giustifichino un provvedimento di assegnazione della casa. Quando si separano, Mario va spontaneamente a vivere altrove e consente ad Anna di restare nell’immobile. Per due anni non le chiede nulla.
Non è corretto dire automaticamente che Anna debba pagargli due anni di “affitto arretrato”: fino a quel momento l’utilizzo esclusivo è avvenuto con il suo consenso.
Dopo due anni, però, Mario chiede che l’immobile venga venduto e che, fino alla vendita, Anna gli riconosca le utilità relative alla propria quota. Anna rifiuta e continua a godere dell’intera abitazione. Se Mario propone la domanda giudiziale, la recente ordinanza della Cassazione conferma che quella richiesta può valere come revoca del precedente consenso e fondare, da quel momento, la pretesa economica relativa all’uso esclusivo. Osservatorio Famiglia
Se invece Anna fosse titolare di un provvedimento di assegnazione della casa familiare adottato nell’interesse dei figli, l’esempio non potrebbe essere risolto allo stesso modo: bisognerebbe partire da quel titolo e dai suoi effetti.
Cosa conviene fare nella pratica
Quando una coppia si separa e rimane un immobile in comproprietà, lasciare la situazione indefinita per anni è quasi sempre una cattiva idea. Sarebbe opportuno chiarire rapidamente chi continuerà a utilizzare la casa, fino a quando, chi sosterrà mutuo, condominio, imposte e manutenzioni e soprattutto quale sarà la destinazione definitiva del bene.
Se uno dei comproprietari consente temporaneamente all’altro di rimanere nell’appartamento, è utile che sia chiaro se si tratti di una sistemazione gratuita e provvisoria. Quando quel consenso viene meno, altrettanto importante è manifestarlo senza ambiguità e formulare le richieste che si intendono avanzare.
Aspettare dieci anni e poi tentare di ricostruire chi avesse consentito cosa nel 2016 non è probabilmente il modo migliore di gestire un patrimonio immobiliare.
In conclusione
La Cassazione, con l’ordinanza n. 24534 del 7 agosto 2026, chiarisce un principio molto concreto: se un comproprietario ha inizialmente consentito all’ex coniuge di utilizzare da solo la casa comune, non può considerarlo per questo periodo un occupante abusivo; ma può successivamente revocare quel consenso e chiedere le utilità economiche corrispondenti alla propria quota. La domanda giudiziale di pagamento è sufficiente a manifestare questa volontà, senza necessità di una precedente richiesta di uso materiale della casa o di una formale costituzione in mora. Osservatorio Famiglia
La regola, però, non deve essere confusa con quella relativa alla casa familiare giudizialmente assegnata nell’interesse dei figli, dove esiste un titolo specifico che modifica radicalmente il problema.
Come spesso accade nelle controversie immobiliari tra ex coniugi, dunque, la domanda apparentemente più semplice — “chi vive nella casa deve pagare?” — ha una risposta che dipende da un’altra domanda: per quale ragione ci vive da solo?
È da lì che bisogna cominciare.
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Tag: separazione, casa familiare, comproprietà, indennità di occupazione, divisione immobiliare, ex coniugi, frutti civili, art. 1102 c.c., Cassazione 24534/2026, Luca Tantalo, ADR Center