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Delibere condominiali: l’impugnazione della sentenza di primo grado va fatta con citazione (Cassazione 6412/2011)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 febbraio – 21 marzo 2011, n. 6412

Presidente Triola – Relatore Carrato

Svolgimento del processo

Con ricorso proposto ai sensi dell’art. 1137 c.c., depositato in data 10 gennaio 2002 e notificato il 25 gennaio successivo congiuntamente al decreto di fissazione dell’udienza, (…) conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cuneo il Condominio (…), chiedendo l’annullamento della delibera condominiale assunta in data 28 novembre 2001.

Nella costituzione del suddetto Condominio, il tribunale adito, con sentenza del 2 dicembre 2003 e notificata il 28 gennaio 2004, rigettava la domanda attorea e condannava il ricorrente al pagamento delle spese della controversia. Interposto appello da parte del (…) con ricorso depositato il 26 febbraio 2004, l’adita Corte di appello di Torino, nella resistenza dell’appellato Condominio, con sentenza n. 324 del 2005 (depositata il 1 marzo 2005) dichiarava l’inammissibilità sia dell’appello principale che di quello incidentale, compensando integralmente tra le parti le spese del grado.

A sostegno dell’adottata sentenza, la Corte territoriale riteneva fondata l’eccezione di inammissibilità dell’appello principale formulata dal suddetto Condominio , sul presupposto che, per effetto dell’principio dell’ultrattività del rito e dovendosi in ogni caso (in difetto di diverse disposizioni) applicare la norma generale di cui all’art. 342 c.p.c., il giudizio di impugnazione avrebbe dovuto essere introdotto mediante atto di citazione da notificarsi nel termine breve di trenta giorni dalla data di notificazione della sentenza di primo grado risalente al 28 gennaio 2004, non risultando, perciò, idoneo allo scopo l’intervenuto deposito (il 26 febbraio 2004) dell’appello nella forma del ricorso entro tale termine ma con la sua notificazione avvenuta successivamente (il 19 marzo 2004) e, quindi, intempestivamente. Alla declaratoria di inammissibilità dell’appello principale conseguiva la perdita di efficacia dell’appello incidentale. Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione il (…), articolato su un unico complesso motivo. L’Intimato Condominio non risulta essersi costituito in questa fase.

Motivi della decisione

1. Con l’unico, complesso motivo formulato il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1137 c.c. in relazione all’art. 342 c.p.c., unitamente al vizio di motivazione della sentenza impugnata in quanto ritenuta erronea e contraddittoria.

In particolare, il (…) ha dedotto che, dovendosi intendere in senso tecnico la forma del ricorso per l’impugnazione delle delibere assembleari alla stregua del citato art. 1137 c.c., con derivante individuazione di un correlato rito speciale, era necessario che la stessa venisse adottata anche per l’instaurazione del giudizio di appello, con la conseguenza (diversamente dall’avviso della Corte di appello piemontese) che, essendo stato depositato il ricorso entro i trenta giorni dall’avvenuta notificazione della sentenza di primo grado impugnata, il gravame si sarebbe dovuto considerare tempestivamente proposto, non potendosi adoperare la forma della citazione, e ciò anche in virtù del richiamato principio dell’ultrattività del rito che imponeva di utilizzare il ricorso anche per l’introduzione del giudizio di impugnazione. In sostanza, il ricorrente ha sostenuto che la natura della controversia – e, quindi, del rito avallata dal giudice di prima istanza, che aveva ritenuto legittima l’incardinazione della causa con ricorso – non poteva che comportare l’utilizzazione della forma del ricorso anche per l’introduzione del processo di appello, cosicché ritenere – come aveva fatto la Corte territoriale – che esso (…) (quale soccombente) dovesse adottare, in secondo grado, una forma diversa da quella impostagli dal rito con cui era stata emessa la sentenza, significava attribuirgli una facoltà di mutamento del rito stesso che, invece, competeva esclusivamente al giudice dell’impugnazione.

2. Il motivo è infondato nei termini che seguono e deve, pertanto, essere rigettato. Il ricorrente, nella prospettazione del riportato motivo, parte dal presupposto che la forma dell’impugnazione delle delibere condominiali debba essere necessariamente quella del ricorso, al quale conseguirebbe lo svolgimento di un rito speciale, e che essa debba adottarsi, conseguentemente, anche per l’introduzione del giudizio di appello, ragion per cui, una volta depositato il relativo atto di appello con ricorso entro il termine di trenta giorni prescritto dall’art. 325 c.p.c. (nell’ipotesi di sopravvenuta notificazione della sentenza di primo grado), il gravame dovrebbe considerarsi, in ogni caso, proposto tempestivamente.

La ricostruzione non si profila basata su valide ragioni sistematiche e non è, quindi, meritevole di pregio.

Infatti, pur ritenendosi da parte del prevalente orientamento della giurisprudenza di questa Corte che il termine “ricorso” adottato dall’art. 1137 c.c. vada inteso in senso tecnico, è stato, tuttavia, precisato dai più recenti indirizzi (cfr. Cass. 30 luglio 2004, n. 14560; Cass. 11 aprile 2006, n. 8440; Cass. 27 luglio 2006, n. 17101, e Cass. 28 maggio 2008, n. 14007) che la suddetta impugnazione può avvenire indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, specificandosi che, in quest’ultima ipotesi, ai fini del rispetto del richiamato art. 1137 c.c., occorre tener conto della data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio, anziché di quella del successivo deposito in cancelleria, che avviene al momento dell’iscrizione a ruolo della causa. Tale possibilità risulta ammessa anche in virtù della considerazione che, al di là del riferimento al termine “ricorso”, l’impugnativa in questione non introduce affatto un procedimento improntato all’osservanza di un rito speciale non essendo prevista, in proposito, un’apposita disciplina che lo differenzi (come per altre controversie: v., ad es. per tutti, il processo del lavoro e previdenziale, nonché quello locatizio ex art. 447 bis c.p.c.) dal rito ordinario. E proprio sulla scorta di questo ragionamento é stato recentemente statuito nella giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass., sez. 2^, 8 aprile 2009, n. 8536) che l’appello avverso la sentenza che abbia pronunciato sull’impugnazione di una delibera dell’assemblea condominiale, in assenza di apposite previsioni normative, va proposto – secondo la regola generale contenuta nell’art. 342 c.p.c. – con citazione, con la conseguenza che la tempestività dell’appello medesimo va verificata in base alla data di notifica dell’atto di citazione stesso e non alla data di deposito dell’atto di gravame nella cancelleria del giudice “ad quem”. In altri termini, al di là della forma per chiamare in giudizio il convenuto ammissibile nella materia in discorso per l’instaurazione del processo di primo grado, la questione esaminata dalla Corte torinese atteneva alla forma di impugnazione della sentenza emessa all’esito del giudizio di prime cure, forma che, in base alla disposizione di carattere generale prevista dal ricordato art. 342 c.p.c., è costituita, appunto, dalla citazione, salvo l’espressa previsione di una diversa modalità; pertanto, non essendo contemplata nella materia in questione una forma di impugnazione della sentenza di primo grado diversa dalla citazione e non potendosi qualificare il rito adottato in tale grado come un rito speciale, correttamente la Corte territoriale ha, con motivazione logica ed adeguata, affermato che, proprio in virtù dell’applicazione della norma generale sancita dall’art. 342 c.p.c., l’appello avrebbe dovuto essere formulato con atto di citazione. A questo proposito lo stesso giudice del gravame ha, quindi, posto riferimento all’esatto principio asserito da questa Corte (v. Cass. 19 novembre 1998, n. 11657, e, da ultimo, Cass. 11 settembre 2008, n. 23412), in base al quale l’appello avverso una sentenza pronunciata all’esito di un giudizio celebrato in primo grado con rito ordinario è inammissibile, in quanto tardivo, se proposto con il deposito del ricorso, anziché con la notificazione dell’atto di citazione, essendo il deposito del ricorso, pur se tempestivo, inidoneo alla costituzione di un valido rapporto processuale, presupponente la conoscenza legale, mediante notificazione, ad opera della controparte dell’atto ricettizio di impugnazione entro il termine perentorio stabilito dalla legge per la proposizione dell’appello. In altre parole, nei procedimenti nei quali l’appello, in base al principio di cui all’art. 342 c.p.c., deve essere proposto con citazione, ai fini della “vocatio in ius”, vale la regola della conoscenza dell’atto da parte del destinatario, con l’effetto che (cfr, sul punto, anche Cass. 25 febbraio 2009, n. 4498) se, erroneamente, l’impugnazione, anziché con citazione, venga proposta con ricorso, per stabilirne la tempestività occorre aver riguardo non alla data di deposito di quest’ultimo, ma alla data in cui lo stesso risulta notificato alla controparte unitamente al provvedimento del giudice di fissazione dell’udienza, data che, nella specie, risulta pacificamente collocabile oltre la scadenza del termine di trenta giorni imposto dall’art. 325 c.p.c. (essendosi provveduto alla notificazione della sentenza di primo grado).

3. In definitiva, per i motivi complessivamente esposti, il ricorso deve essere respinto, senza che si debba far luogo ad alcun provvedimento sulle spese del presente giudizio in difetto della costituzione del Condominio intimato.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

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Condominio: per la modifica del regolamento di condominio in modo da vietare la presenza degli animali domestici è necessaria l’unanimità. (Cassazione 3705/2011)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 21 dicembre 2010 – 15 febbraio 2011, n. 3705
Presidente Rovelli – Relatore Migliucci

Svolgimento del processo

Con sentenza del 17 dicembre 2001 il Tribunale di Bari, in accoglimento della domanda proposta da Lo.Ni. e Pe. Ro. nei confronti del Condominio di via (OMESSO) di quella città, dichiarava la nullità delle Delib. condominiali 17 giugno e Delib. 15 settembre 1996 relativamente alla modifica dell’articolo 5 del regolamento condominiale laddove era previsto il divieto di tenere in casa e in qualsiasi spazio comune animali di qualsiasi genere.
Secondo il primo Giudice, in considerazione della natura contrattuale della predetta disposizione che incideva su diritti dei condomini, la stessa non poteva essere modificata a maggioranza, essendo richiesta l’unanimità dei consensi.
Con sentenza dep. il 14 maggio 2004 la Corte di Bari, in riforma della decisione impugnata dal Condominio, rigettava la domanda proposta dagli attori.
Secondo i Giudici di appello il Tribunale, dopo avere correttamente ritenuto il regolamento in oggetto di natura contrattale, aveva errato laddove aveva operato la distinzione fra clausole regolamentari modificabili a maggioranza e clausole modificabili con il consenso unanime sotto il profilo della limitazione dei diritti individuali: la sentenza di appello escludeva che quello relativo alla limitazione dei diritti individuali fosse un criterio esaustivo, posto che anche la regolamentazione dell’uso delle cose comuni, per le quali è pacifica la modificabilità a maggioranza, costituisce un limite al godimento della cosa imposta ai singoli; la diversa regola di modificabilità del regolamento va determinata in base al suo contenuto.
Orbene – osservavano ancora i Giudici di appello – il divieto di tenere animali, essendo finalizzato a non arrecare disturbo alla persona, non ha carattere reale e non integra il contenuto di una servitu’, dando luogo a un obbligazione personale e la stessa, avendo anche l’effetto di non consentire il passaggio degli animali attraverso le parti comuni, rientra fra quella adottabili a maggioranza.
Avverso tale decisione propongono ricorso per cassazione Lo. Ni. e Pe.Ro. sulla base di due motivi. Resiste con controricorso l’intimato.

Motivi della decisione

Con il primo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 cod. proc. civ., censurano la decisione gravata che era incorsa in ultrapetizione laddove aveva proceduto alla interpretazione della clausola del regolamento condominiale, quando invece con i motivi di appello era stata dedotto esclusivamente che il predetto non aveva natura contrattale. Il motivo è infondato.
Occorre premettere che con l’atto introduttivo del giudizio gli attori avevano dedotto la nullità della delibera che aveva modificato il regolamento condominiale sul rilievo che lo stesso non era modificabile a maggioranza in considerazione della sua natura contrattuale: orbene il motivo di appello, con cui il Condominio aveva censurato la decisione di primo grado che ne aveva ritenuto la natura contrattuale, aveva in sostanza investito il giudice del gravame della questione in ordine al contenuto della clausola che costituiva l’accertamento posto a base della domanda, accertamento indispensabile per la decisione della presente controversia e che quindi correttamente ha formato oggetto di esame da parte dei Giudici di appello.
Con il secondo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione degli articoli 1362, 1027, 1028, 1058 e 1138 cod. civ. (articolo 360 c.p.c., n. 3) nonchè omessa,insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia (articolo 360 c.p.c., n. 5), censurano la decisione gravata che aveva ritenuto modificabile a maggioranza la disposizione del regolamento in questione, quando la previsione de qua rientrava nell’ambito delle servitu’ reciproche che, ponendo vincoli di natura reale, non potevano essere modificate se non con il consenso unanime dei condomini.
Il motivo è fondato.
La sentenza impugnata, pur avendo affermato la natura contrattuale del regolamento condominiale, ha poi ritenuto modificabile a maggioranza la disposizione che prevedeva il divieto di tenere animali negli spazi privati e comuni. Orbene, occorre considerare che le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitu’ reciproca (Cass. 13164/2001); ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà’ dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l’uso e il godimento.
Ciò posto, il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva (12028/1993). La sentenza va cassata in relazione al motivo; non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa va decisa nel merito ai sensi dell’articolo 384 cod. proc. civ.: pertanto, va rigettato l’appello proposto dal Condominio avverso la decisione di primo grado che va confermata. Le spese del giudizio di appello e quelle della presente fase vanno poste a carico del Condominio, risultato soccombente.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso rigetta il primo cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e, decidendo nel merito, rigetta l’appello proposto dal Condominio di (OMESSO). Condanna il resistente al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese del giudizio di appello che liquida in euro 1.880,00 di cui euro 80,00 per esborsi, euro 600,00 per diritti ed euro 1.200,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge e di quelle della presente fase che liquida in euro 1.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 1.500,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.

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Non è reato definire “latitante” l’amministratore di condominio poco presente (Cassazione 3372/2011)

Corte di Cassazione, sez. V Penale, sentenza 11 novembre 2010 – 31 gennaio 2011, n. 3372
Presidente Calabrese – Relatore Armano

Fatto e diritto

P.M., in qualità di persona offesa dal reato costituita parte civile, proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza del 23 ottobre 2008 con la quale il Giudice dell’Udienza Preliminare di Cagliari aveva disposto non luogo a procedere nei confronti di M.V., in ordine ai reati di cui agli artt. 81 com. 2^ e 595 com. 3^ c.p. e 13 1. 47/48, perché il fatto non sussiste.
Proponeva appello il P.M presso la Procura della Repubblica di Cagliari e l’impugnazione, qualificata come ricorso dalla Corte di appello di Cagliari, veniva trasmessa a questa Corte di Cassazione.
M.V. era imputata in quanto aveva offeso la reputazione di P.M., amministratore condominiale dello stabile sito in via (OMISSIS) , e ciò, in quanto nell’atrio del suindicato stabile, affiggeva ed esponeva un volantino scritto avente, tra l’altro, il seguente contenuto: abbiamo la facciata del palazzo che sta cadendo a pezzi; gli intonaci del balcone ci cadono dentro mettendo a rischio noi adulti e i bambini di alcuni di voi; le scale sono sporche, i muri sono neri, per la pulizia del giardino dobbiamo provvedere noi stessi a chiamare qualcuno per farlo; paghiamo davvero tanto di condominio; ma noi non abbiamo un capocondominio che dovrebbe occuparsi di tutto ciò?; per chi non se lo ricordasse il suo nome è M.P.; se non vi ricordate il suo nome, non siete voi che avete problemi di memoria, è lui che è latitante; però i soldi nostri se li prende e come….per quello non è latitante vogliamo continuare cosi a farci prendere in giro, o cerchiamo una persona seria e competente?? personalmente voglio mandarlo via; “e mi sto informando su altri capocondomini; però ci vuole la maggioranza di voi per mandarlo via; quindi se la pensate come me informatevi anche voi su capocondomini di vostra conoscenza che siano persone serie e competenti”. Come motivi di ricorso P.M. deduceva la inosservanza della legge penale in relazione all’applicazione della scriminante del legittimo esercizio del diritto di critica in quanto il volantino era stato affisso nell’atrio dello stabile aperto alla frequentazione di tutti e non solo dei condomini ; la continenza delle espressioni, in quanto nel volantino si alludeva alla presunta latitanza dell’amministratore ed alla circostanza che quest’ultimo prendesse i soldi dei condomini, accusando così il professionista di non fare seriamente il suo lavoro pur intascando il compenso; la veridicità delle affermazioni in quanto gli addebiti all’operato dell’amministratore erano infondati. Deduceva inoltre la illogicità e contraddittorietà della motivazione sull’interpretazione del termine latitante.
Proponeva ricorso anche il P.M in relazione alla valutazione del GIP in ordine al requisito della continenza delle espressioni usate.
I ricorsi sono inammissibili in quanto manifestamente infondati.
Infatti il giudice di merito ha individuato correttamente tutti gli elementi necessari a ritenere sussistente la scriminante del diritto di critica.
Il diritto di critica si differenzia da quello di cronaca essenzialmente in quanto il primo non si concretizza, come l’altro, nella narrazione di fatti, bensì nell’espressione di un giudizio o, più genericamente, di un’opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e di comportamenti.
La scriminante in questione presuppone dunque, a differenza di quella del diritto di cronaca, un contenuto di veridicità più limitato; conformemente al diritto di cronaca, anche il diritto di critica trova l’ulteriore limite segnato dal rispetto dei criteri della rilevanza sociale della notizia e della correttezza delle espressioni usate (ved. tra altre Cass., 24 maggio 2002, P.G. in proc. Trevisan, CED Cass. n. 2219904).
In aderenza a tali principi il giudice di merito ha sottolineato che, nel caso in esame, l’imputata aveva rivolto delle critiche all’operato dell’amministratore dello stabile, per le gravi carenze di manutenzione che l’immobile presentava, invitando gli altri condomini – attraverso l’affissione del volantino – ad attivare i loro poteri di controllo sull’amministratore.
Con tale condotta l’imputata non solo ha esercitato il proprio diritto di libera manifestazione del proprio pensiero, ma ha anche esercitato lo specifico diritto, quale condomino dello stabile amministrato da M..P. , di controllare comportamenti dell’amministratore e di denunciarne eventuali riscontrate irregolarità.
Le critiche all’operato dell’amministratore avevano come naturale destinatario gli altri condomini e, dunque, risulta rispettato il limite della rilevanza sociale della notizia e idoneo a tale diffusione è il luogo ove è stato affisso il volantino.
Quanto al profilo della continenza pienamente condivisibile e non contraddittoria è la motivazione del provvedimento impugnato là dove ha ritenuto che le espressioni critiche usate dal l’imputata non hanno mai determinato un’aggressione gratuita alla sfera morale della persona di M.P. ma una censura soltanto delle attività (non svolte) come amministratore del condominio di via (OMISSIS). In tale contesto la parola latitante è stata usata nell’accezione corrente di qualcuno che evita di farsi vedere onde non ottemperare ai suoi, doveri e compiti per i quali è preposto e pagato. E cioè proprio quelle omissioni che l’imputata criticamente riscontrava e denunciava nell’operato professionale del P.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibili i ricorsi.

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Condominio: le spese di manutenzione del lastrico solare gravano su tutti i condomini (Cassazione 941/2011)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 dicembre 2010 – 17 gennaio 2011, n. 941
Presidente Triola – Relatore Mazziotti Di Celso

Svolgimento del processo

L.C. e B. C. convenivano in giudizio G. R., L. T. C., S. F. e il condominio di via … di Roma chiedendone la condanna al rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione di lavori necessari ad eliminare le infiltrazioni idriche manifestatesi nei box e nelle mura perimetrali. Gli attori esponevano: di essere proprietari di un appartamento al primo piano dell’edificio condominiale in questione con annesso piano di calpestio esterno; di aver ricevuto pressione dai proprietari dei box sottostanti al detto piano di calpestio di eliminare le cause dei fenomeni infiltrativi; di aver proceduto ai necessari lavori per eliminare l’inconveniente sostenendo la spesa complessiva di L. 48.077.00 per lavori sul lastrico e di L. 1.300.000 per opere relative al muro perimetrale; di aver quindi diritto al rimborso della quota pari ai 2/3 della spesa relativa ai lastrico dai proprietari dei box sottostanti ed al rimborso ex art. 1123 cc della spesa sostenuta per il muro perimetrale del condominio.
I convenuti si costituivano e chiedevano il rigetto della domanda.
Con sentenza n. 30565/2002 l’adito tribunale di Roma, eseguita la disposta c.t.u. rigettava la domanda rilevando che nella specie non era applicabile l’art. 1126 c.c. posto che detto articolo riguardava il criterio di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico conseguenti alla sua vetustà mentre le infiltrazioni in questione dovevano imputarsi a vizi costruttivi indebitamente tollerali dagli attori che non avevano agito nei confronti del costruttore.
Avverso la detta sentenza i soccombenti attori proponevano appello al quale resistevano tutti gli appellati.
Con sentenza 2/3/2005 la corte di appello di Roma, in accoglimento del gravame e in riforma del”impugnata decisione, condannava R. G., L. T. C., S. F. e il condominio a versare agli appellanti le somme per ciascun appellato determinate. La corte di appello osservava: che il lastrico solare a livello e l’adiacente giardino svolgevano la funzione di copertura dei box del fabbricato per cui l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione gravava anche sui condomini proprietari dei box con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. non rilevando a tal fine la necessità, con gli interventi riparatori, del ripristino delle strutture preesistenti o della modifica o dell’integrazione in conseguenza dei vizi o della carenze costruttive originarie: che, come emergeva dalla c.t.u., le infiltrazioni non erano dovute a cattiva o negligente manutenzione imputabile ai proprietari del lastrico solare; che le opere eseguite dagli appellanti avevano in parte risolto il problema delle infiltrazioni in quanto finalizzate alla impermeabilizzazione ex novo del lastrico solare: che pertanto i proprietari dei box sottostanti il lastrico avevano l’obbligo di contribuire, in proporzione delle rispettive quote, alle spese (determinate dal c.t.u. in L. 38.552.800) sostenute dagli appellanti secondo le disposizioni di cui all’art. 1226 c.c.; che quindi gli appellati andavano condannati al pagamento in favore degli appellanti delle somme per ciascuno determinate sulla base delle rispettive quote millesimali; che il condominio andava condannato al pagamento in favore degli appellanti – per la spesa sostenuta per le mura perimetrali – di L. 1.300.00 previa detrazione della quota spettante agli stessi appellanti a norma dell’art. 1123 c.c..
La cassazione della sentenza della corte di appello di Roma è stata chiesta da G. R. e da L. T. C. con ricorso affidato a due motivi. B. C. e L.C. hanno resistito con controricorso ed hanno depositato memoria. Gli intimati S. F. e condominio di via … di Roma non hanno svolto attività difensiva in sede di legittimità.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso il R. e la T. C. denunciano violazione dell’art. 1134 c.c. deducendo che il C. e la C. hanno sostenuto spese per cose comuni senza la preventiva autorizzazione dell’amministratore o del condominio per cui il giudice di appello avrebbe dovuto far riferimento al citato art. 1134 c.c. e non agli artt. 1123 e 1126 che si riferiscono solo al criterio di ripartizione e presuppongono l’imputabilità della spesa ai condomini. La detta questione è stata affrontata nella comparsa di costituzione in primo grado per cui i condomini non sono tenuti a rimborsare una spesa decisa unilateralmente – e senza autorizzazione – da uno solo di essi.
La censura non puo’ trovare accoglimento in quanto relativa ad una questione che dalla lettura della sentenza impugnata non risulta (nè è stato dedotto dai ricorrenti) essere stata riproposta in appello, come pur sarebbe stato necessario, ex art. 346 c.p.c..
Al riguardo è sufficiente osservare che, come è noto, le domande proposte in via subordinata e ritenute assorbite dall’accoglimento della domanda principale, pur non necessitando di riproposizione attraverso una impugnazione incidentale, devono comunque essere richiamate in maniera esplicita in qualsiasi scritto del giudizio di secondo grado, entro l’udienza di precisazione delle conclusioni, pena l’effetto di tacita rinuncia sancito dall’art. 346 c.p.c.. Detto onere non risulta essere stato rispettato dai ricorrenti.
Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’articolo 1126 ex. e vizi di motivazione sostenendo che nella specie – come affermato dal giudice di primo grado – non è applicabile il detto articolo dovendosi attribuire la causa delle infiltrazioni non a “vetustà” ma a vizi costruttivi dell’immobile come peraltro ammesso dagli stessi attori nell’atto introduttivo del giudizio di primo grado. Il C. e la C. sono quindi colpevoli per il mancato azionamento della garanzia prevista dalla legge nei confronti del costruttore e non possono far valere nei confronti degli altri condomini diritti che avrebbero dovuto far valere verso il costruttore. Nella sentenza impugnata tale fondamentale aspetto della controversia non risulta affrontato, nulla argomentandosi in merito alla questione dei vizi strutturali o di costruzione. La corte di appello non ha spiegato le ragioni per le quali, in contrasto con il tribunale, ha ritenuto imputabile ai C. la responsabilità per la mancala eliminazione delle cause del danno conseguente alla indebita tolleranza manifestata in ordine a difetti originari di progettazione o di esecuzione di opera.
Anche questo motivo deve essere disatteso posto che la corte di appello ha fatto corretta applicazione dei seguenti principi piu’ volte affermati nella giurisprudenza di legittimità:
– i singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell’art. 1317 c.c., (salvo che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione;
– il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e percio’ l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore;
– in tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.. Ne consegue che il condominio, quale custode ex 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione dei condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c..
– l’obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell’edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell’omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, potendo tale condotta, ove provata, esclusivamente far sorgere a suo carico l’obbligo di risarcire il danno complessivamente prodotto ex art. 2043 c.c.. Tale principio trova applicazione anche quando i danni derivino da vizi e carenze costruttive dell’edificio, salva l’azione di rivalsa, ove possibile, nei confronti del costruttore.
– il lastrico solare anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e percio’ l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. di conseguenza il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizio carenze costruttive originarie.
La Corte d’appello ha puntualmente applicato al caso di specie i detti principi affrontando specificamente – al contrario di quanto dedotto dai ricorrenti nel motivo in esame – la diversa tesi fatta propria dal primo giudice e ritenuta infondata alla luce dei sopra riportati principi. La corte di merito ha peraltro evidenziato che, comunque, come chiarito dal c.t.u., le opere eseguite dai C. – C. avevano riguardato “la risoluzione delle problematiche infiltrative in quanto effettivamente finalizzate alla impermeabilizzazione ex nova del lastrico solare ed al conseguente ripristino dei luoghi senza introduzione di particolari innovazioni o miglioramenti rispetto allo stato ante operam se non l’abbattimento della vetustà dei materiali”.
Da cio’ l’infondatezza sotto tutti gli aspetti della censura in esame: del tutto insussistenti sono pertanto le asserite violazioni di legge e i lamentati vizi di motivazione.
Il ricorso va di conseguenza rigettato con la condanna dei soccombenti ricorrenti in solido al pagamento, in favore dei resistenti, delle spese del giudizio di cassazione liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento, in favore dei resistenti B. C. e C. L., delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessivi Euro 200,00, oltre Euro 2.000.00 a titolo di onorari ed oltre accessori come per legge.

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I punti principali della riforma del Condominio che va al Senato per il voto.

Di seguito, riportiamo la relazione al DL 71, sulla riforma del Condominio, in cui vengono indicate le principali novità.

Legislatura 16º – Disegno di legge N. 71

Onorevoli Senatori. – Il presente disegno di legge ripropone il testo dell’A.S. 622-A, approvato all’unanimità dalla Commissione giustizia del Senato nel corso della XIV legislatura con alcune significative variazioni di cui si dirà in prosieguo e dell’A.S. 647 della XV legislatura.

Il testo proposto è pertanto il frutto di un confronto lungo ed approfondito tra i diversi schieramenti politici, nonché il risultato di molte proposte emendantive che furono a suo tempo accolte.
La riforma della normativa in materia di condominio si pone oggi come necessaria e non più prorogabile. Non vi è alcun dubbio, infatti, che il corpus di norme codicistiche sul condominio oggi in vigore appare datato, ampiamente superato dall’enorme mutamento economico-sociale verificatosi negli ultimi sessanta anni, nonché incongruo rispetto alle nuove problematiche determinate dalla diversa organizzazione di vita delle famiglie, dai nuovi servizi di cui esse usufruiscono e dalle caratteristiche diverse delle abitazioni.
Basta riflettere sul fatto che all’epoca dell’emanazione delle norme oggi in vigore, solo una quota minoritaria delle famiglie italiane viveva in condominio, mentre oggi tale condizione riguarda la maggior parte delle famiglie, nonché una parte importante di esercenti attività economiche.
La vetustà dell’impianto normativo vigente è stata solo in parte superata dall’orientamento della giurisprudenza che, in numerose occasioni, si è fatta carico di affermare un’interpretazione evolutiva necessaria a far fronte al consistente e sempre più crescente volume di contenzioso. Il risultato è che, a tutt’oggi, la disciplina della materia trova, a volte, fondamento più nelle pronunce giurisprudenziali che nelle norme del codice civile.
Il percorso riformatore di una disciplina così complessa non si presenta agevole trattandosi, da un lato, di incidere sui diritti dei condomini, al contempo proprietari esclusivi e comproprietari delle parti comuni e, dall’altro, di modernizzare una normativa che nella sua applicazione ha dato luogo ad una sedimentazione interpretativa e di costume difficilmente modificabili.
Nel corso degli anni si è assistito ad un notevole ampliamento delle funzioni svolte dall’amministratore, dovuto sia all’aumento degli adempimenti che nei fatti è chiamato a svolgere sia alla maggiore complessità delle situazioni da amministrare. Per questi motivi è necessario definire con chiarezza le responsabilità ed i poteri di chi assume il delicato ruolo di amministratore e di prevedere, al contempo, un’adeguata tutela dei diritti dei condomini e dei terzi.
In sintesi, si pone il problema di intervenire sulla normativa vigente riscrivendo ex novo le norme in modo tale da renderle coerenti con gli obiettivi modernizzatori e tali da originare una disciplina nuova ed omogenea, in linea comunque con la disciplina vigente come via via interpretata dalla giurisprudenza.
L’articolo 1 del disegno di legge riscrive l’articolo 1117 del codice civile individuando ed elencando meglio le parti comuni dell’edificio; elencazione che naturalmente non può essere esaustiva, stante la grande varietà di tipologie edilizie e di situazioni concrete, ma che costituisce un importante sforzo che tiene conto anche delle elaborazioni giurisprudenziali affermatesi nel tempo.
All’articolo 2, l’articolo 1117-bis di nuova formulazione consente tra l’altro di includere espressamente nella nozione di «condominio» anche i cosiddetti condomini orizzontali quali, ad esempio, i villaggi residenziali e i «supercondomini», quelli cioè costituiti da più condomini.
Inoltre, con la nuova formulazione dell’articolo 1117-ter si prevede una più agevole decisione assembleare (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore complessivo) per la sostituzione delle parti comuni, ovvero per la modificazione della loro destinazione d’uso, mentre con l’articolo 1117-quater si introduce un più efficace strumento di tutela delle destinazioni d’uso in caso di attività contrarie alle destinazioni stesse.
Si ritiene poi opportuno prevedere la possibilità di attribuire al condominio la capacità giuridica, in modo tale da consentire allo stesso, ove i condomini lo ritengano, di diventare un soggetto di diritto autonomo rispetto agli stessi condomini e, come tale, centro di imputazione di obblighi e diritti. L’attribuzione di una limitata capacità giuridica al condominio appare ai proponenti fondamentale ai fini degli atti di conservazione e di amministrazione delle parti comuni dell’edificio e per altri atti espressamente previsti dalla legge (articolo 2, capoverso art. 1117-quinquies).
Ciò consente di semplificare e di ridurre anche i costi a carico dei condomini, ad esempio quelli legati alla rappresentanza degli stessi nei confronti di terzi e in giudizio, giacché non vi è dubbio che il condominio costituisce un centro unitario di riferimento di interessi plurisoggettivi che ben può formare centro di imputazione dei rapporti giuridici.
L’articolo 3, nel riscrivere l’articolo 1118 del codice civile, disciplina i diritti dei partecipanti sulle parti comuni. In particolare prevede la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini.
L’articolo 4, che prevede una diversa formulazione dell’articolo 1120 del codice civile, stabilisce maggioranze assembleari particolarmente basse (un terzo del valore dell’edificio) per le decisioni riguardanti le problematiche della sicurezza e salubrità degli edifici, l’eliminazione delle barriere architettoniche, la realizzazione di parcheggi condominiali, gli interventi di contenimento di consumo energetico e l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva.
L’articolo 1122 del codice civile, previsto dall’articolo 5 del disegno di legge, stabilisce l’impossibilità per i condomini di eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la destinazione d’uso, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne diminuiscono notevolmente il godimento o il valore, oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
L’articolo 6, poi, prevede una dettagliata disciplina degli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici. Il nuovo articolo 1122-bis stabilisce che nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino le condizioni di sicurezza imposte dalla legge. Nel caso in cui sussistano condizioni che possano far dubitare dello stato di sicurezza, l’amministratore, anche su richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni dell’edificio ovvero interpella il proprietario, il possessore o il detentore a qualunque titolo della singola unità immobiliare affinchè sia consentito l’accesso ad un tecnico nominato di comune accordo per l’eventuale redazione di un piano di intervento volto a ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza.
Gli articoli 8 e 9 stabiliscono le regole che afferiscono alla nomina, alla revoca e agli obblighi dell’amministratore. I nuovi articoli 1129 e 1130 del codice civile definiscono i poteri dell’amministratore, le responsabilità su di esso incombenti ed i conseguenti casi di revoca per violazione dei suoi doveri.
In particolare, si prevede che l’amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell’assemblea, ha l’obbligo di prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale. In mancanza di questa garanzia la nomina o il rinnovo dell’incarico sono privi di efficacia.
L’articolo 8 prevede inoltre l’obbligo dell’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio da parte dei condomini morosi. Se l’amministratore non provvede alla riscossione, i condomini in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà e l’amministratore risponde solidalmente con gli inquilini morosi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.
Spettano poi all’amministratore (articolo 9) l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea e la tenuta del registro di anagrafe condominiale.
Altre novità previste riguardano la durata in carica dell’amministratore che passa da uno a due anni e la possibilità di revocare anticipatamente l’amministratore in alcuni casi espressamente previsti.
Il presente disegno di legge definisce un profilo più responsabile e trasparente della gestione condominiale, nell’esclusivo interesse dei condomini ed a garanzia degli interessi dei terzi, in modo che il ruolo e le funzioni dell’amministratore ne escano rafforzati e al contempo i condomini possano più agevolmente controllare l’operato dell’amministratore, anche a mezzo del consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo.
All’articolo 10, comma 3, risultano altresì innovati i modi di costituzione e di quorum deliberativi dell’assemblea in direzione di un più snello funzionamento di tale organo, così come sono ex novo disciplinate, all’articolo 11, le regole che sovrintendono all’impugnazione delle deliberazioni. A questo riguardo è utile sottolineare la positività di più precise norme di carattere processuale, soprattutto per quanto riguarda la tutela cautelare che moltissime volte viene invocata nei rapporti condominiali.
Altre innovazioni riguardano disposizioni di attuazione del codice civile, quali la modalità di riscossione dei contributi condominiali (articolo 15), la modalità di convocazione dell’assemblea (articolo 17), la modalità di rappresentanza e di funzionamento dell’assemblea stessa (articolo 18), di revisione delle tabelle millesimali (articolo 19).
Rispetto al disegno di legge approvato in Commissione nella XIV legislatura, oltre all’introduzione della facoltà per l’assemblea del condominio di attribuire allo stesso la capacità giuridica e ad altre modifiche e integrazioni, si è preferito eliminare la previsione dell’introduzione dell’albo o elenco degli amministratori che costituisce un inutile e costoso adempimento senza peraltro garantire una maggiore qualificazione professionale degli amministratori. Sembra più ragionevole affrontare tale problematica nel contesto della riforma organica delle professioni di cui il Parlamento dovrà auspicabilmente occuparsi.
In conclusione, il presente disegno di legge prevede novità importanti riguardo il ruolo dell’Assemblea, che diventa centrale e sicuramente più «forte» ed il ruolo dell’amministratore, che con nuovi poteri, funzioni e soprattutto responsabilità, risulta finalmente adeguato alla realtà abitativa e sociale.
Si auspica pertanto una rapida approvazione del presente disegno di legge per dare una risposta, anche se tardiva, a problemi che riguardano ben 43 milioni di italiani.

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Condominio: gli oneri condominiali possono essere richiesti solo al reale proprietario e non a quello “apparente” (Cassazione 574/2011)

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 novembre 2010 – 12 gennaio 2011, n. 574
Presidente Rovelli – Relatore Manna

Svolgimento del processo

F..M. proponeva opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dal giudice di pace di Castrovillari, su ricorso del condominio (OMISSIS) , per il pagamento della somma di Euro 138,78, a titolo di oneri condominiali ed accessori. A sostegno dell’opposizione deduceva la carenza di legittimazione passiva, non essendo egli, bensì sua moglie Io..Mu.  , proprietaria dell’unità abitativa cui si riferiva l’obbligazione.
Il condominio opposto chiedeva vanamente la chiamata in causa di quest’ultima, e all’esito dell’istruzione probatoria il giudice di pace, con sentenza n. 181 pubblicata il 21.7.2004, rigettava l’opposizione.
Pur ritenendo documentalmente provato che l’appartamento condominiale apparteneva al coniuge dell’opponente, il giudice di prime cure osservava che per moltissimi anni quest’ultimo aveva tenuto una condotta tale da farlo ritenere quale effettivo proprietario del bene, ricevendo la corrispondenza a lui indirizzata, incluse le convocazioni dell’assemblea, esercitando i relativi diritti e adempiendo le obbligazioni, senza mai eccepire la propria carente legittimazione. Tale fattispecie, reputava il primo giudice, integrava una situazione astrattamente corrispondente all’esercizio di un diritto, tale “da giustificare la tutela dell’apparenza del diritto e quindi del terzo di buona fede”, ossia dell’amministratore del condominio, il quale poteva invocare la tutela dell’affidamento incolpevole.
Nel merito, deduceva che l’opposizione era del tutto generica, che il M.        non aveva mai impugnato alcuna delle delibere assembleali determinative delle spese comuni e della loro ripartizione.
Per la cassazione della suddetta sentenza propongono ricorso P., L.   e R..M., nonché M.I.  , quali eredi di F.M.    con unico motivo illustrato da memoria.
La parte intimata non ha svolto attività difensiva.

Motivi della decisione

1. – Con unico motivo d’impugnazione, articolato in più censure, i ricorrenti deducono errores in procedendo e violazioni dei “limiti fondamentali sostanziali del giudizio di equità costituiti dai principi costituzionali e dai principi generali dell’ordinamento”.
In particolare, lamentano che il giudice di primo grado ha esonerato la parte opposta, attrice in senso sostanziale, dall’onere della prova dei fatti costitutivi della pretesa, poiché il condominio non ha dimostrato né l’esistenza dell’obbligazione, né il fatto che il M.        si sia comportato quale condomino pur non essendolo, né le delibere di approvazione delle spese, né la congruità delle somme richieste.
Il giudice di pace, inoltre, ledendo il contraddittorio, da un lato ha revocato l’ordinanza ammissiva della prova testimoniale e dall’altro ne ha utilizzato gli esiti parziali ai fini della decisione, poiché i testi della parte opponente non sono stati escussi, violando così il diritto della parte di farli assumere.
Infine, la sentenza è ingiusta in quanto non è stata offerta alcuna prova del fatto che il M. avrebbe tenuto un comportamento tale da farlo apparire come proprietario dell’immobile.
Tali condotte, prosegue parte ricorrente, avrebbero potuto avere incidenza, semmai, sulla regolamentazione delle spese, ma non già sul piano della pretesa sostanziale, non essendo possibile far gravare su chi non è proprietario oneri che competono solo al titolare del bene.
Ben singolare, poi, conclude parte ricorrente, è l’affermazione contenuta nella sentenza impugnata secondo cui il M.    “o chi per esso” non si è mai opposto alle delibere dell’assemblea relative al riparto delle spese condominiali, delibere che egli non avrebbe potuto impugnare proprio per l’estraneità alla compagine dei proprietari del fabbricato.
2.- Il ricorso va accolto.
2.1. – Premesso che per le sentenze dei giudici di pace in controversie di valore non superiore ai millecento Euro, la decisione della causa è solo secondo equità, essendo questo l’unico metro di giudizio adottabile, e che, pertanto, le regole di equità devono ritenersi applicate indipendentemente dal fatto che il giudice di pace abbia invocato l’equità per la soluzione del caso singolo, oppure abbia risolto la controversia con richiamo a principi di diritto, atteso che anche in questo caso la lettura delle norme data dal giudice è compiuta in chiave equitativa e non può essere denunciata in cassazione ai sensi del n. 3 dell’art. 360 cod. proc. civ. per violazione di legge (Cass. n. 26528/06), va ricordato che, secondo il costante indirizzo di questa Corte, e in base all’intervento manipolativo di Corte Cost. n. 206/04, le sentenze pronunciate dal giudice di pace secondo equità, ai sensi del secondo comma dell’art. 113 cod. proc. civ., nel regime anteriore alle modifiche di cui al d.lgs. 2 febbraio 2006 n. 40, sono ricorribili in cassazione per violazione di norme processuali, costituzionali e comunitarie, nonché per violazione dei principi informatori della materia e per nullità attinente alla motivazione, che sia assolutamente mancante o apparente, o fondata su affermazioni in radicale ed insanabile contraddittorietà (Cass. n. 11638/10; Cass. SU n. 564/09; Cass. n. 7581/07; Cass. n. 4436/07).
2.2. – Nello specifico, dall’unico motivo d’impugnazione si estraggono tre distinte censure, così sintetizzabili: a) lesione del contraddittorio e della difesa, per aver il giudice di primo grado utilizzato ai fini della decisione una prova testimoniale chiusa prima dell’escussione dei testi di parte opponente, benché precedentemente ammessi; b) errato governo del principio dell’onere della prova, gravante sulla parte opposta, ma di fatto riferito dal giudice di pace all’opponente; c) erronea individuazione del M.        come soggetto obbligato, ancorché non proprietario dell’unità immobiliare facente parte del condominio.
3. – Quest’ultima censura, da esaminare con priorità per il suo carattere decisivo e assorbente, individua in buona sostanza (al di là delle espressioni letterali adoperate) quale principio informatore della materia, violato dalla decisione impugnata, quello per cui solo il proprietario dell’unità abitativa condominiale può essere tenuto al pagamento degli oneri di gestione del fabbricato comune.
3.1 – Essa è fondata e va accolta, restando assorbito l’esame delle restanti censure.
3.2.- Il condominio negli edifici, cosi come configurato negli artt. 1117 e ss. c.c., costituisce un ente di gestione a partecipazione necessaria di tutti i soggetti titolari delle porzioni di piano di proprietà individuale, in ragione del valore delle rispettive unità immobiliari.
3.3. – La ripartizione delle spese comuni contemplate dall’art. 1123, comma 1 c.c. grava, salvo diversa convenzione, su ciascun condomino in base a un criterio di realità, che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri, piuttosto che il proprietario, utilizzi l’unità immobiliare singola, fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.
3.4. – Tale criterio, applicativo della più generale regola posta dell’ari. 1104 c.c., deve ritenersi principio informatore della materia, in quanto fondante il carattere ambulatorio passivo dell’obbligazione di pagamento delle spese condominiali, che consente di individuare con certezza il soggetto tenutovi anche nell’ipotesi di trasferimento del bene (tant’è che cedente e cessionario sono obbligati in solido, in funzione di rafforzamento del credito, entro il limite temporale di cui all’art. 63, comma 2 disp. att. c.c.).
3.4.1. – In particolare, poi, per quanto concerne la regola di equità sostituiva applicata dal giudice di pace, basata sul principio di apparenza (e dunque di affidamento del terzo e di autoresponsabilità del dichiarante), questa Corte ha già avuto modo di rilevare che in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività’ del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (Cass. n. 1627/07; conformi, 17039/07, 22089/07 e 17619/07).
3.4.2. – Nella fattispecie, la soluzione equitativa adottata dal giudice di primo grado si pone in contrasto frontale con l’anzidetto principio informatore della materia, che non può dipendere da fattori di apparenza, per loro natura incompatibili con le esigenze di certezza dei rapporti interni condominiali.
4. – Per quanto sopra, la sentenza di primo grado va cassata senza rinvio e decisa nel merito, con pronuncia sostitutiva ai sensi dell’art. 384, comma 1, seconda parte, c.p.c., testo ante lege n. 69/09, e, in accoglimento dell’opposizione, il decreto ingiuntivo deve essere senz’altro revocato.
5. – Le spese del giudizio di merito e della presente fase di Cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza della parte intimata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito in ordine al motivo accolto, in accoglimento dell’opposizione revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna la parte intimata al pagamento delle spese del giudizio, che liquida per il primo grado in Euro 532,00 di cui 120,00 per esborsi, e per il giudizio di cassazione in Euro 500,00, di cui 100,00 per esborsi.

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Condominio e privacy: è vietata l’installazione di telecamere di sorveglianza negli spazi comuni (Trib. Salerno 14 dicembre 2010)

Tribunale di Salerno, sezione I Civile, ordinanza 24 settembre – 14 dicembre 2010
Giudice Scarpa
Fatto e diritto

vista l’impugnazione delle deliberazioni assembleari del 29 giugno 2009 e del 14 dicembre 2009 del Condominio …, di via …, n. …, (Salerno) proposta da E.G., contenente altresì istanza di sospensione dell’esecuzione del provvedimento;
scaduto il termine ex art. 183, comma 6, c.p.c. assegnato alle parti, scadenza cui era stata rimessa altresì la pronuncia in ordine all’istanza di sospensione ai sensi dell’art. 1137 c.c., di cui all’udienza del 24 settembre 2010, osserva quanto segue.
Il ricorrente deduce la nullità delle impugnate deliberazioni, con le quali veniva approvata dall’assemblea condominiale l’installazione di un impianto di videosorveglianza relativo alle aree comuni del piazzale antistante al fabbricato e degli androni delle scale, deducendo l’incidenza di tali delibere sui propri diritti individuali costituzionalmente garantiti alla riservatezza, alla libertà personale, alla protezione di dati personali, ovvero l’illiceità dell’oggetto di esse per difetto dell’unanimità dei cosensi, e ancora la violazione dei principi di necessità e proporzionalità, ed infine la violazione del regolamento condominiale.
Il Condomino convenuto, costituendosi, ha evidenziato l’infondatezza dei motivi di impugnazione, affermando la competenza assembleare in subiecta materia, la superfluità dell’unanimità, la legittimità dell’impianto di videosorveglianza installato rispetto alle esigenze di sicurezza e di serenità dei condomini.
Va considerato come, pur avendo le parti nelle loro difese fatto diffuso riferimento a precedenti decisioni rese dall’Autorità garante per la Protezione dei dati personali in materia di videosorveglianza, per sostenerne l’adattabilità alla fattispecie dedotta in lite, è invece prodromico osservare come proprio lo specifico tema della videosorveglianza nei condomini sia stato oggetto oltre due anni orsono di apposita segnalazione da parte del medesimo Garante per la protezione dei dati personali al Governo ed al Parlamento, segnalazione volta a manifestare l’opportunità di un intervento legislativo (cfr. Segnalazione al Parlamento e al Governo sulla videosorveglianza nei condomini del 13 maggio 2008, in Boll., maggio 2008, n. 94, doc web 1523997 sul sito ufficiale del Garante, http://www.garanteprivacy.it).
Di tal che la vicenda oggettto del presente giudizio sconta innanzitutto l’assoluta carenza del dato normativo, e va risolta facendo unicamente buona applicazione dei principi generali che sovrintendono ai “separati mondi” della protezione dei dati personali e del condominio negli edifici.
Con la segnalazione del 13 maggio 2008, da ultimo vanamente ribadita nel Provvedimento generale sulla videosorveglianza dell’8 aprile 2010 (pubblicato sulla G.U. del 29 aprile 2010), l’Autorità garante ha quindi constatato come la disciplina codicistica dell’istituto condominiale non consenta, nemmeno per analogia, di individuare quali siano i soggetti, abitanti in un condominio di edifici, che abbiano diritto di voto per la delibera assembleare relativa all’installazione di telecamere che riprendano le aree comuni, potendo in astratto vantare una legittimazione al riguardo sia i titolari di diritti reali, sia i titolari di diritti personali concernenti le porzioni solitarie comprese nel fabbricato, sia ancora coloro che soltanto frequentano abitualmente l’edificio per vincoli familiari o per motivi di lavoro. Né ovviamente la normativa chiarisce allo stato se occorra l’unanimità dei partecipanti al condominio, o se basti una qualche maggioranza di votanti di un qualche tipo perché la delibera di installazione della video sorveglianza sia validamente assunta.
Neppure risulta adottato al riguardo quel codice deontologico relativo alla videosorveglianza, auspicato dall’art. 134 d.lgs. n. 196 del 2003.
Non pare controverso nel caso in esame, e non è quindi allo stato dubitabile, che l’impianto di videosorveglianza voluto dal Condominio ….., per distanza, angolo visuale e qualità degli strumenti di ripresa, consenta di rendere identificabili le persone inquadrate, conclusione questa che induce a concludere che le registrazioni effettuate tramite l’uso delle telecamere installate contengano in ogni caso dati di carattere personale, quale è innegabilmente il dato dell’immagine, di per sé idoneo a contraddistinguere l’aspetto fisico di una persona con modalità tali da permetterne il riconoscimento (si veda al riguardo il decalogo sulla videosorveglianza approvato il 2 ottobre del 2002, WP 67/2002, dal Gruppo dei Garanti europei, ex art. 29 della direttiva 95/46/CE).
In tal senso, è agevole concludere che la finalità della videosorveglianza è proprio quella di identificare le persone attraverso le immagini riprese nei casi in cui tale attività di identificazione sia ritenuta necessaria da parte dello stesso titolare.
Avendosi riguardo, nel procedimento per cui è causa, ad un impianto di videosorveglianza installato da un Condominio per dedotte finalità di sicurezza e serenità nel godimento delle aree comuni, il discorso appare inevitabilmente complicato già a monte, non tanto, quindi, come sostengono contrapponendosi i contendenti, con riferimento all’analisi del profilo passivo del trattamento dei dati, quanto piuttosto con riguardo al riscontro del profilo attivo, vale a dire in ordine alla esatta individuazione del soggetto che possa qualificarsi appropriatamente come “Titolare del trattamento”, ex art. 28 d.lgs. n. 196 del 2003, invero al titolare soltanto spettando di decidere le finalità e modalità di trattamento dei dati personali.
Non è quindi qui decisivo accertare se le modalità di installazione del sistema di videosorveglianza da parte del Condominio resistente possano integrare il delitto di interferenza illecita nella vita privata, ai sensi dell’art. 615-bis c.p., ovvero quindi se l’angolo visuale delle riprese sia opportunamente limitato ai soli spazi pertinenza condominiale (ad esempio, cortili, pianerottoli, scale), e non quindi esteso alle zone di proprietà individuale (ad esempio antistanti l’accesso alle abitazioni dei condomini). Ciò attiene al diverso profilo, esulante dall’ambito ristretto dell’impugnativa di delibera condominiale ex art. 1137 c.c., correlato piuttosto alle vigenti norme dell’ordinamento civile e penale in materia appunto di interferenze illecite nella vita privata.
La questione posta dall’impugnativa di delibera in esame è in definitiva se l’installazione dell’impianto di videosorveglianza per il perseguimento di finalità trovi, allo stato della legislazione, il proprio soggetto “Titolare del trattamento” nell’assemblea dei condomini, cui appartenga davvero il potere di decidere le finalità e modalità di trattamento dei dati personali.
Fermo restando che nel Provvedimento generale sulla videosorveglianza dell’8 aprile 2010 dell’Autorità garante è stato previsto che il consenso non sia neppure necessario nel caso in cui il trattamento venga eseguito da parte dei condomini anche per il tramite della relativa amministrazione, purché vengano rispettate le prescrizioni del Codice Privacy, rimane qui da fare la constatazione della finalità extracondominiale perseguita dalle deliberazioni impugnate del 29 giugno 2009 e del 14 dicembre 2009 assunte dal Condominio.
L’assemblea di Condominio non può infatti validamente perseguire, con una deliberazione soggetta al suo fisionomico carattere maggioritario, quella che è la tipica finalità di sicurezza del Titolare del trattamento il quale provveda ad installare un impianto di videosorveglianza, ovvero i “fini di tutela di persone e beni rispetto a possibili aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo, o finalità di prevenzione di incendi o di sicurezza del lavoro”. L’oggetto di una siffatta deliberazione non rientra dunque nei compiti dell’assemblea condominiale. Lo scopo della tutela dell’incolumità delle persone e delle cose dei condomini, cui tende l’impianto di videosorveglianza, esula dalle attribuzioni dell’organo assembleare. L’installazione della videosorveglianza non appare di per sé prestazione finalizzata a servire i beni in comunione, né giova addurre l’innegabile maggior sicurezza che ne deriva allo stabile nel suo complesso, di fronte ad una deliberazione che coinvolge il trattamento di dati personali di cui l’assembla stessa non è affatto titolare, e che è volta ad uno scopo estraneo alle esigenze condominiali, di per sé cioè non rientrante nei poteri dell’assemblea (arg da Cassazione civile, sez. II 20/04/1993 n. 4631).
Da quanto esposto emerge il fumus boni iuris dell’impugnativa.
Va infine rilevato, da ultimo, come l’istanza cautelare di sospensione delle deliberazioni ex art. 1137 c.c. sia altresì corredata dalla allegazione di un essenziale periculum mora da neutralizzare, attesa la natura personalissima dei diritti implicati (in specie, il dato dell’immagine del ricorrente), sicchè emerge il requisito dell’irreparabilità del pregiudizio, implicito nel prevedibile scarto tra il danno subito ed il danno poi risarcibile dalla futura sentenza conclusiva del giudizio di merito, da cui si desume l’insufficienza della futura statuizione restitutoria, ripristinatoria o risarcitoria adottata in sede di cognizione piena.

Ciò considerato

Il giudice istruttore sospende l’esecutività delle deliberazioni assembleari del 29 giugno 2009 e del 14 dicembre 2009 del Condominio ……., di via P., n. 2, Salerno, nella parte riguardante la installazione di un impianto di videosorveglianza;
in difetto di deduzioni istruttorie, rimette le parti davanti a sé all’udienza del invitandole a precisare le conclusioni.

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Condominio: è violazione della privacy esporre in bacheca i debiti dei condomini (Cassazione 186 del 2011)

La disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali, di cui al d.lg. n. 196/03, prescrivendo che il trattamento dei dati personali avvenga nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti, non consente che gli spazi condominiali, aperti all’accesso di terzi estranei al condominio, possano essere utilizzati per la comunicazione di dati personali riferibili al singolo condomino: pertanto -fermo il diritto di ciascun condomino di conoscere, anche su propria iniziativa, gli adempimenti altrui nei confronti della collettività condominiale- l’affissione nella bacheca dell’androne condominiale, da parte dell’amministratore, delle informazioni concernenti le posizioni di debito del singolo partecipante al condominio, risolvendosi nella messa a disposizione di quel dato in favore di una serie indeterminata di persone estranee, costituisce unnindebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli artt. 11 e 15 del codice.

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Cassazione 24654 del 3 dicembre 2010: spetta a chi ha venduto pagare le spese deliberate dall’assemblea quando era ancora proprietario

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Gli acquirenti di un appartamento posto in uno stabile condominiale del Comune di Messina – (…) e (…) – hanno convenuto in giudizio i venditori – (…) – chiedendo di rivalersi di quanto avrebbero dovuto pagare al condominio per lavori condominiali di ristrutturazione deliberati dall’assemblea nel gennaio 1995, allorché l’appartamento, da essi acquistato nel marzo 1996, era ancora in proprietà dei venditori.

La Corte d’appello di Messina, con sentenza depositata il 3 febbraio 2009, ha confermato la decisione di primo grado – resa dal Tribunale della stessa città -recante l’accoglimento della domanda di rivalsa ed ha affermato che, in caso di alienazione di immobile condominiale, l’obbligo di pagare i contributi per le spese relative ad opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su chi era proprietario al momento della delibera di approvazione delle spese, sicché il momento di effettiva esecuzione dei lavori é irrilevante, attenendo, esso, non alla costituzione dell’obbligazione, ma alla sua attuazione.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso (…) e (…), in proprio e nella qualità di eredi di (…), sulla base di due motivi.

Hanno resistito, con controricorso, (…) e (…).

In un primo tempo è stata avviata la procedura in camera di consiglio sulla base di relazione redatta ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ.; indi la Corte, con ordinanza interlocutoria 20 luglio 2010, n. 16961, ha disposto la trattazione del ricorso in pubblica udienza per la mancanza delle condizioni di evidenza della decisione.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo con cui si prospetta violazione dell’art. 1123 c.c., comma 1, per avere la Corte d’appello posto a carico degli alienanti oneri condominiali relativi ad opere straordinarie di ristrutturazione deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto pubblico di trasferimento dell’unità immobiliare, ma eseguite dopo la stipula della compravendita dell’unità medesima – è infondato.

1.1. Il quesito di diritto posto con il motivo concerne l’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di immobile sito in edificio condominiale e, quindi, del soggetto sul quale, nei rapporti interni tra venditore e compratore, ricade tale onere.

Occorre premettere che l’alienante e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita di un piano o di una porzione di piano di un edificio in condominio , su quale delle due parti sia destinato a ricadere l’onere per spese condominiali deliberate ed ancora da eseguire.

In difetto di pattuizione, soccorre la legge.

Sul punto, la giurisprudenza di questa Corte ha dato risposte contrastanti.

Secondo un orientamento, l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva, non dalla preventiva approvazione della spesa, ma dalla concreta attuazione dell’attività di manutenzione, e sorge quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta, senza che rilevi la data della delibera di approvazione dell’opera, avente una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dell’amministratore (Cass., Sez. 2^, 7 luglio 1988, n. 4467; Cass., Sez. 2^, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass., Sez. 2^, 26 gennaio 2000, n. 857; Cass., Sez. 2^, 9 settembre 2008, n. 23345, in motivazione). Pertanto, nel caso di vendita di un appartamento sito in un edificio soggetto al regime del condominio , obbligato al pagamento delle spese è il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori (Cass., Sez. 2^, 18 aprile 2003, n. 6323).

Un altro indirizzo, invece, identifica il momento di insorgenza dell’obbligo con la delibera della spesa da parte dell’assemblea condominiale: il condomino che vende l’immobile di sua esclusiva proprietà è tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass., Sez. 2^, 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass., Sez. 2^, 2 febbraio 1998, n. 981).

In questa prospettiva, si precisa (Cass., Sez. 2^, 21 luglio 2005, n. 15288) che l’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente, e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, essendo in tal caso l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini il frutto di una semplice operazione matematica.

1.2. – In generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio : e siccome l’obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire.

Ad avviso del Collegio, la soluzione al quesito di diritto dipende dalla diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire.

Può trattarsi: (a) di spesa necessaria alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune; (b) di spesa attinente a lavori che comportino una innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizzazione delle cose comuni od imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello inerente alla manutenzione ordinaria dell’edificio.

Nel primo caso la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.

L’obbligo insorge, ex lege, non appena si compia l’intervento nel nome di un’esigenza collettiva apprezzata dall’organo – l’amministratore – nelle cui attribuzioni rientra erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (art. 1130 c.c., n. 3). Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo annuale approvato dall’assemblea, la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare: sia perché per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dall’art. 1135 cod. civ., u.c. l’amministratore – almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., Sez. 2^, 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l’orientamento seguito da Cass., Sez. 2^, 18 agosto 1986, n. 5068) – deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel preventivo non vi sia e l’assemblea non si sia pronunciata. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2^, 21 maggio 1964, n. 1251), quando, da un lato, precisa che l’obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dell’amministratore”, e, dall’altro, esclude che possa riconoscersi, in tal caso, valore di titolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale “ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo”.

Diverso è il secondo caso (sub b). Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall’assemblea nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.

In tal caso, l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell’assemblea.

Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi: dall’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione – imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza – fa discendere, in taluni casi (allorché la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dall’art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie insuscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa “la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata”, mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione; dall’art. 1123 cod. civ., il quale, nel disciplinare la misura del contributo dei condomini, prevede, accanto alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune , quelle per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

1.3. – Da tanto deriva che, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ. 1.4. –

A questo principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte d’appello.

2.- Con il secondo mezzo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 2, lamentando che la Corte territoriale non abbia riconosciuto in favore del venditore l’indennizzo da arricchimento senza causa.

2.1. Il motivo è infondato.

L’arricchimento senza causa presuppone l’assenza di un titolo che, legalmente, lo giustifichi (Cass., Sez. 1^, 25 novembre 1978, n. 5540; Cass., Sez. 3^, 29 gennaio 2003, n. 1288; Cass., Sez. 1^, 7 agosto 2009, n. 18099), laddove nella specie il titolo esiste e va individuato nel criterio legale di ripartizione delle spese tra coloro che si succedano nella titolarità di un immobile soggetto al regime condominiale.

3. Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, liquidate in complessivi Euro 1.400,00, di cui Euro 1.200,00 per onorari, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda civile della Corte suprema di Cassazione, il 21 ottobre 2010.

Depositato in Cancelleria il 3 dicembre 2010

 

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