Ho comprato una casa all’asta e la perizia era sbagliata: posso chiedere i danni?

Cassazione n. 22597/2026: l’errore dell’esperto può far perdere all’aggiudicatario la possibilità di formulare un’offerta consapevole e fondare una richiesta di risarcimento

Comprare un immobile all’asta significa inevitabilmente fare affidamento anche sulla perizia depositata nella procedura. È lì che il potenziale acquirente trova indicazioni sulla superficie, sulle caratteristiche strutturali, sulle condizioni del fabbricato, sulle difformità edilizie, sulla potenzialità edificatoria e, soprattutto, sugli elementi utilizzati per determinarne il valore. Ma cosa accade se, dopo l’aggiudicazione, si scopre che quella rappresentazione era significativamente sbagliata e che il bene valeva molto meno? La Cassazione, con l’ordinanza n. 22597 del 1° luglio 2026, affronta proprio questa situazione e riconosce che l’errore dell’esperto stimatore può determinare un danno risarcibile all’aggiudicatario sotto forma di perdita di chance.

Nel caso esaminato, una donna aveva acquistato all’asta un immobile e, sospettando di avere pagato un prezzo non corrispondente al suo reale valore, aveva promosso un accertamento tecnico preventivo. Un primo consulente aveva rilevato una sopravvalutazione di 41.000 euro; nel successivo giudizio un nuovo CTU aveva riscontrato rilevanti differenze tra la situazione reale dell’immobile e quella descritta nella perizia, con riguardo alla consistenza, alla potenzialità edificatoria, alle carenze strutturali e alle difformità edilizie, quantificando in 78.000 euro la differenza tra valore stimato e valore effettivo. I giudici di merito avevano riconosciuto la responsabilità del professionista ma avevano liquidato il danno in misura molto ridotta, ritenendo che l’acquirente non avesse dimostrato che, con una stima corretta, sarebbe riuscita certamente ad aggiudicarsi il bene a un prezzo inferiore.

Non bisogna dimostrare come sarebbe finita un’altra asta

È proprio questo il punto sul quale interviene la Cassazione. Il danno da perdita di chance non coincide con la perdita certa del risultato finale, ma con la perdita di una possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo. Pretendere dall’aggiudicatario la prova di quale sarebbe stato esattamente il prezzo finale in presenza di una diversa base d’asta significa chiedergli di dimostrare uno scenario che, per sua natura, non si è mai verificato. La prova può invece essere raggiunta anche attraverso presunzioni e valutazioni probabilistiche, purché emerga che l’errore abbia inciso concretamente sulle condizioni alle quali l’acquirente ha deciso di partecipare e formulare la propria offerta.

La Cassazione ricorda inoltre che la responsabilità dell’esperto nominato nella procedura esecutiva ha natura extracontrattuale e presuppone un comportamento doloso o colposo, una significativa alterazione della situazione reale del bene e l’incidenza causale di tale alterazione sulla decisione dell’acquirente. Non basta quindi una qualunque inesattezza della perizia: occorre un errore professionalmente rilevante e capace di modificare la rappresentazione economica dell’immobile. Nel caso concreto, però, questi elementi erano già stati accertati, così come era stata accertata una differenza di 78.000 euro tra il valore stimato e quello effettivo.

Attenzione, però: quei 78.000 euro non costituiscono automaticamente il danno da risarcire. La Suprema Corte lo afferma espressamente. La differenza tra valore stimato e valore reale rappresenta un dato oggettivo dal quale il giudice deve partire per valutare, in via equitativa e secondo criteri probabilistici, quale sia stata la concreta consistenza della possibilità perduta. La Cassazione non ha quindi condannato il professionista al pagamento di 78.000 euro: ha cassato la sentenza e rinviato alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, affinché proceda a una nuova valutazione del danno secondo questi principi.

“Ma l’immobile lo avevi visto prima dell’asta”

Un altro passaggio molto importante riguarda la visita preventiva del bene. La Corte d’appello aveva attribuito rilievo al fatto che l’acquirente avesse visionato l’immobile prima di presentare l’offerta. La Cassazione chiarisce, però, che questa circostanza può essere significativa soltanto per difformità immediatamente percepibili con l’ordinaria diligenza. Non può invece essere utilizzata per neutralizzare l’affidamento sulla perizia quando si tratta di dati tecnici che richiedono competenze specialistiche, come la reale consistenza dell’immobile, le sue caratteristiche strutturali, le condizioni del fabbricato o la sua potenzialità edificatoria.

Diversamente, si finirebbe per imporre al potenziale offerente un obbligo di verifica sostanzialmente equivalente a quello dell’esperto nominato dal giudice, svuotando di significato la funzione stessa della relazione estimativa. Anche la natura competitiva dell’asta non basta a escludere o ridurre automaticamente il danno. È vero che una base d’asta più bassa avrebbe potuto attirare più partecipanti e generare nuovi rilanci, ma questa è soltanto una possibilità. Secondo la Cassazione, le dinamiche ipotetiche della gara non possono essere utilizzate per comprimere il risarcimento senza verificare concretamente, sulla base dei dati disponibili, quale incidenza abbia avuto l’errore sulla possibilità dell’aggiudicatario di acquistare a condizioni economicamente più favorevoli.

Quando può esserci davvero una richiesta di risarcimento

La decisione non significa, naturalmente, che ogni difformità scoperta dopo un acquisto all’asta dia diritto al risarcimento. Occorre confrontare attentamente la relazione estimativa con la situazione reale del bene e verificare se l’errore fosse rilevante, imputabile al professionista, non facilmente riconoscibile dall’offerente e concretamente idoneo a incidere sulla scelta di partecipare o sull’entità dell’offerta. Può quindi essere necessario un accertamento tecnico capace di ricostruire il reale valore dell’immobile al momento della vendita e la rilevanza economica delle difformità non correttamente rappresentate.

Il principio affermato dalla Cassazione è comunque importante: acquistare all’asta comporta certamente rischi e peculiarità proprie della vendita forzata, ma non significa dover sopportare anche le conseguenze di una perizia professionalmente negligente. Se l’erronea rappresentazione delle caratteristiche e del valore dell’immobile ha privato l’acquirente della possibilità concreta di partecipare alla gara e formulare l’offerta sulla base di informazioni corrette, può esistere un danno da perdita di chance. Non occorre dimostrare con certezza quanto si sarebbe pagato in un’asta diversa; occorre invece provare, anche presuntivamente, che la possibilità perduta fosse seria e apprezzabile e che l’errore del perito abbia effettivamente inciso sulla decisione economica dell’aggiudicatario.

Se hai acquistato un immobile all’asta e hai successivamente scoperto differenze significative rispetto a quanto risultava dalla perizia, puoi sottopormi la relazione estimativa, il decreto di trasferimento e la documentazione tecnica successivamente acquisita per verificare se si tratti di normali rischi della vendita giudiziaria oppure di errori suscettibili di fondare una richiesta risarcitoria.

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