Muffa sulle pareti, condensa, intonaco che si deteriora. In condominio la discussione è quasi sempre la stessa: il proprietario sostiene che il problema dipenda dall’edificio, il condominio risponde che l’appartamento viene riscaldato o aerato male, magari aggiungendo che, se davvero esiste un difetto, la responsabilità dovrebbe essere del costruttore. Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre una risposta interessante perché, in un certo senso, dà torto a tutti gli automatismi: il condominio può essere responsabile anche quando il problema nasce da un originario difetto costruttivo, ma il proprietario può vedersi ridurre il risarcimento se il proprio comportamento ha contribuito concretamente alla formazione di muffa e condensa. È accaduto proprio questo nella sentenza del Tribunale di Roma, VII sezione civile, 17 luglio 2026, n. 11223. (NT Diritto)
Il caso: muffa nell’appartamento e un involucro esterno progettato male
Il proprietario di un appartamento lamentava umidità, muffa e deterioramenti in diversi ambienti e attribuiva il fenomeno alle mura perimetrali dell’edificio. Il condominio, invece, sosteneva che la causa fosse essenzialmente la scarsa aerazione dei locali da parte dello stesso proprietario. Come spesso accade in vicende del genere, la risposta non poteva essere data semplicemente guardando qualche fotografia: è stata la consulenza tecnica a ricostruire il fenomeno.
La CTU ha accertato l’esistenza di una cattiva coibentazione delle murature perimetrali e di ponti termici riconducibili all’errata progettazione dell’involucro esterno del fabbricato. Ma ha accertato anche un altro dato: il ridotto ricambio dell’aria nell’appartamento aveva contribuito alla formazione della condensa e della muffa. Nel caso concreto, questo contributo è stato quantificato nella misura del 50%. (Condominioweb.com)
Ed è proprio qui che la decisione diventa particolarmente interessante.
“È un difetto del costruttore”: per il condominio non è una difesa sufficiente
Il muro perimetrale e l’involucro esterno dell’edificio rientrano nelle parti comuni e il condominio ne è custode. Ai sensi dell’art. 2051 c.c., il custode risponde del danno cagionato dalla cosa salvo che provi il caso fortuito. Il Tribunale di Roma ha quindi ribadito un principio già affermato dalla Cassazione: il fatto che il difetto della cosa derivi da un errore commesso originariamente dal costruttore non elimina la responsabilità del custode nei confronti del danneggiato. Il vizio costruttivo non è, da solo, quel fattore esterno imprevedibile e inevitabile capace di spezzare il nesso causale e integrare il caso fortuito. (NT Diritto)
Tradotto in termini molto pratici: se una parete comune è stata costruita male quarant’anni fa e oggi, proprio a causa di quel difetto, provoca umidità nell’appartamento di un condomino, il condominio non può semplicemente rispondere: “Non è colpa nostra, è colpa del costruttore”. Nei rapporti con il danneggiato conta che quella parte dell’edificio sia oggi sottoposta alla custodia del condominio. Sarà eventualmente quest’ultimo, ricorrendone ancora i presupposti, a valutare un’azione nei confronti del soggetto responsabile del difetto; problema che, soprattutto negli edifici meno recenti, può peraltro essere tutt’altro che semplice.
Questo punto è importante anche perché in molte assemblee si perde tempo a discutere sull’origine storica del vizio invece di affrontare il problema attuale. Dal punto di vista del proprietario danneggiato, la domanda principale non è necessariamente “chi costruì male il muro?”, ma chi oggi ha la custodia della parte dell’edificio dalla quale proviene il danno?
Ma il proprietario non può chiudere le finestre e attribuire tutto al condominio
La sentenza, però, non si ferma qui. E fa bene.
La consulenza tecnica aveva accertato che anche il comportamento del proprietario aveva contribuito al danno, perché il mancato o insufficiente ricambio dell’aria aveva favorito la formazione della condensa e della muffa. Il Tribunale ha quindi applicato l’art. 1227 c.c.: quando il comportamento colposo del danneggiato concorre a produrre il danno, il risarcimento deve essere ridotto in proporzione alla gravità della sua condotta e alle conseguenze che questa ha provocato. Nel caso deciso a Roma, il concorso del proprietario è stato individuato nel 50% e il risarcimento è stato conseguentemente ridotto. (NT Diritto)
Attenzione però a non trasformare anche questo principio in una formula automatica. Non basta al condominio affermare genericamente che “bisognava aprire di più le finestre” per dimezzare qualsiasi risarcimento. Occorre dimostrare, normalmente attraverso un accertamento tecnico, che il comportamento del proprietario abbia realmente contribuito alla formazione o all’aggravamento del fenomeno e in quale misura.
Allo stesso modo, la presenza di muffa non dimostra da sola l’esistenza di un difetto delle parti comuni. Condensa e umidità possono avere origini diverse: infiltrazioni, ponti termici, insufficiente isolamento, perdite, problemi di impermeabilizzazione, modalità di riscaldamento e ventilazione dell’appartamento o, molto spesso, una combinazione di più fattori. È per questo che queste controversie si vincono o si perdono frequentemente sul terreno della prova tecnica, molto prima che su quello delle discussioni assembleari.
C’è un’altra conseguenza che spesso sorprende il condomino danneggiato
Supponiamo che il condominio venga condannato a riparare la parte comune e a risarcire il proprietario dell’appartamento danneggiato. Quel proprietario diventa un estraneo al condominio quando si devono dividere le spese? No.
La stessa sentenza ricorda che il condomino danneggiato è certamente un terzo rispetto al condominio quando chiede il risarcimento, ma rimane contemporaneamente comproprietario delle parti comuni. Deve quindi concorrere, secondo la quota che gli compete, sia alle spese necessarie per la loro riparazione sia, in linea di principio, agli oneri che gravano sul condominio per il risarcimento. (NT Diritto)
Può sembrare paradossale: ottengo dal condominio 10.000 euro di risarcimento e poi, attraverso i miei millesimi, partecipo anch’io alla spesa sostenuta dal condominio. Ma non c’è contraddizione. Sono due posizioni giuridiche diverse: come proprietario dell’appartamento sono il soggetto danneggiato; come condomino sono comproprietario delle parti comuni e partecipo agli oneri della gestione condominiale.
Cosa fare quando compaiono muffa e infiltrazioni
La prima cosa da evitare è aspettare anni limitandosi a mandare fotografie nella chat del condominio. Occorre documentare il fenomeno, informare formalmente l’amministratore e chiedere un accertamento della causa. Se il problema è rilevante, una relazione tecnica redatta tempestivamente può essere molto più utile di dieci lettere nelle quali ciascuno attribuisce la responsabilità all’altro.
È importante anche non alterare inutilmente lo stato dei luoghi prima degli accertamenti. Rifare immediatamente intonaco e pittura può essere comprensibile dal punto di vista pratico, ma può rendere più difficile ricostruire successivamente origine ed entità del fenomeno. Nei casi più seri può quindi essere opportuno valutare un accertamento tecnico preventivo, anche perché la soluzione migliore non è necessariamente aspettare una sentenza dopo anni: se l’origine del problema viene individuata con precisione, spesso diventa possibile discutere seriamente anche della riparazione e del risarcimento.
E questo vale pure per il condominio. Limitarsi a rispondere che la muffa dipende dalle abitudini del proprietario, senza effettuare alcun accertamento sulle facciate, sull’isolamento o sulle altre parti comuni, può essere una scelta molto rischiosa. Se successivamente una CTU accerta un difetto della parte comune, l’argomento “è colpa del condomino” potrebbe rivelarsi insufficiente; viceversa, se la perizia dimostra che il comportamento del proprietario ha aggravato il fenomeno, quel comportamento potrà incidere in maniera consistente sul risarcimento.
La vera lezione della sentenza: nelle cause di umidità raramente esiste una risposta semplice
Mi sembra questo l’aspetto più utile della decisione del Tribunale di Roma. Nelle controversie per muffa e infiltrazioni si cerca spesso un solo colpevole: il condominio, il costruttore oppure il proprietario che non arieggia l’appartamento. La realtà tecnica può essere molto più complessa.
Nel caso deciso dal Tribunale esisteva un difetto dell’edificio e il condominio, quale custode delle parti comuni, ne ha risposto. Ma esisteva contemporaneamente una condotta del proprietario che aveva contribuito al danno e il risarcimento è stato ridotto del 50%. Non ha vinto, quindi, la spiegazione più semplice. Ha vinto quella che la consulenza tecnica è riuscita a dimostrare. (Condominioweb.com)
È una considerazione che vale per moltissime controversie immobiliari: prima di decidere chi deve pagare, bisogna capire esattamente che cosa sta provocando il danno. E, possibilmente, farlo prima che le parti abbiano già speso più nella causa di quanto sarebbe costato risolvere il problema.
Naturalmente, la soluzione migliore è sempre una mediazione presso Adr Center, in tutta Italia. Vi aspetto!
Infiltrazioni dal terrazzo: chi paga i danni all’appartamento di sotto?
La Cassazione chiarisce un principio molto utile: chi subisce il danno può chiedere l’intero risarcimento anche a uno solo dei responsabili
Le infiltrazioni d’acqua sono una delle cause più frequenti di lite in condominio. Il problema, quasi sempre, è lo stesso: l’appartamento sottostante subisce danni, ma non è semplice capire chi debba pagare.
Il condominio? Il proprietario del terrazzo? L’inquilino che usa l’immobile? Tutti insieme?
Con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026, la Corte di Cassazione affronta proprio questo tema, chiarendo un principio molto importante: quando il danno da infiltrazioni è causato dal concorso di più soggetti, il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei responsabili, senza dover rispettare nei suoi confronti la ripartizione interna prevista dall’art. 1126 c.c.
Il caso deciso dalla Cassazione
La vicenda nasce da due episodi di infiltrazioni d’acqua verificatisi nell’appartamento di un condomino, in seguito a piogge intense. Secondo l’attore, i danni erano riconducibili all’ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo sovrastante.
Il danneggiato aveva quindi citato in giudizio il condominio, il proprietario dell’appartamento soprastante e il conduttore dell’immobile.
In primo grado, il Tribunale aveva condannato solo il condominio, rigettando la domanda nei confronti del proprietario e del conduttore. La Corte d’Appello di Roma, invece, aveva riformato la decisione, ritenendo responsabili in solido il condominio, il proprietario e il conduttore, con condanna al risarcimento in favore del danneggiato.
La Cassazione conferma questa impostazione.
Il punto centrale: il danneggiato non deve fare i conti tra i responsabili
Il principio più importante della sentenza riguarda la differenza tra due piani:
il rapporto tra danneggiato e responsabili;
il rapporto interno tra i vari responsabili.
Chi subisce infiltrazioni dal terrazzo non è tenuto, prima di ottenere il risarcimento, a stabilire esattamente quale quota sia imputabile al condominio, quale al proprietario e quale al conduttore.
Se tutti hanno contribuito causalmente al danno, ciascuno può essere chiamato a rispondere per l’intero nei confronti del danneggiato.
Sarà poi il soggetto che ha pagato più del dovuto a rivalersi sugli altri responsabili, secondo le rispettive quote interne.
Questo è il senso dell’art. 2055 c.c., che disciplina la responsabilità solidale quando più persone concorrono a causare lo stesso danno.
Art. 1126 c.c.: vale nei rapporti interni, non contro il danneggiato
Uno dei motivi di ricorso riguardava l’art. 1126 c.c., norma che regola la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari di uso esclusivo.
Secondo questa disposizione, quando l’uso del lastrico o della terrazza non è comune a tutti i condomini, le spese di riparazione o ricostruzione sono poste per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per due terzi a carico dei condomini dell’edificio o della parte di edificio cui il lastrico serve da copertura.
Il conduttore sosteneva quindi che, anche se responsabile, avrebbe potuto rispondere al massimo nei limiti di un terzo.
La Cassazione respinge questa tesi.
La ripartizione di un terzo e due terzi vale nei rapporti interni tra i soggetti obbligati alla manutenzione o alla riparazione. Non limita, invece, il diritto del danneggiato a ottenere l’intero risarcimento da ciascuno dei corresponsabili.
In parole semplici: il condomino danneggiato non deve inseguire le quote. Può chiedere tutto a uno dei responsabili. Saranno poi questi, tra loro, a fare i conti.
Perché può rispondere anche il conduttore
La decisione è interessante anche perché conferma la possibile responsabilità del conduttore.
Il conduttore non è proprietario dell’immobile, ma ne ha la disponibilità materiale. Se utilizza l’appartamento e il terrazzo, può assumere una posizione di custodia rispetto alla cosa, almeno per gli aspetti che rientrano nella sua sfera di controllo.
Nel caso concreto, la Corte d’Appello aveva ritenuto che le infiltrazioni fossero state causate anche dall’ostruzione del bocchettone del terrazzo, oltre che da difetti del sistema di scolo. La Cassazione ritiene corretta la conclusione secondo cui il conduttore poteva rispondere ex art. 2051 c.c., cioè per danno da cosa in custodia.
Il principio è pratico: se il danno deriva anche da mancata cura, omessa vigilanza o cattiva gestione di una parte dell’immobile nella disponibilità dell’inquilino, anche quest’ultimo può essere chiamato a rispondere.
Condominio, proprietario e conduttore: responsabilità diverse, stesso danno
La sentenza evidenzia che possono concorrere più responsabilità.
Il condominio può essere responsabile per i difetti o la mancata manutenzione delle parti comuni, come il sistema di smaltimento delle acque.
Il proprietario può essere responsabile perché titolare dell’immobile e del terrazzo, o comunque perché tenuto a determinati obblighi di conservazione.
Il conduttore può essere responsabile perché custode della cosa nella sua disponibilità concreta.
Queste responsabilità possono avere titoli diversi, ma se concorrono a produrre lo stesso danno, il danneggiato può invocare la responsabilità solidale.
Cosa significa in pratica per chi subisce infiltrazioni
Chi subisce infiltrazioni dall’appartamento o dal terrazzo sovrastante dovrebbe muoversi con attenzione.
Prima di tutto, è importante documentare subito il danno: fotografie, video, preventivi, relazioni tecniche, eventuale intervento dell’amministratore, comunicazioni scritte e, nei casi più seri, accertamento tecnico preventivo.
Poi bisogna individuare le possibili cause: difetti del lastrico, cattiva manutenzione, ostruzione degli scarichi, guaine deteriorate, problemi di pendenza, pluviali o bocchettoni non funzionanti.
Infine, occorre valutare contro chi agire: condominio, proprietario, conduttore, o più soggetti insieme.
Questa sentenza conferma che, quando più soggetti hanno concorso al danno, il danneggiato non deve necessariamente limitarsi a chiedere quote separate. Può domandare l’intero risarcimento in via solidale.
Cosa significa per proprietari, inquilini e amministratori
Per il proprietario, la sentenza ricorda che la locazione dell’immobile non elimina ogni responsabilità. Alcuni obblighi di conservazione restano collegati alla proprietà.
Per l’inquilino, il messaggio è altrettanto chiaro: utilizzare un terrazzo o un appartamento comporta anche doveri di custodia e vigilanza. Se uno scarico si ostruisce, se l’acqua ristagna, se vi sono segnali di rischio, non si può semplicemente ignorare il problema.
Per l’amministratore, infine, la decisione conferma l’importanza di intervenire tempestivamente sulle parti comuni e sugli impianti di smaltimento delle acque, perché i difetti strutturali o manutentivi possono esporre il condominio a responsabilità.
Il principio affermato dalla Cassazione
La Corte formula un principio molto chiaro: quando lo stesso danno da infiltrazioni è provocato da più soggetti — ad esempio condominio, proprietario e conduttore del terrazzo — opera la responsabilità solidale prevista dall’art. 2055 c.c.
Di conseguenza, la domanda del danneggiato deve intendersi diretta a ottenere l’intero risarcimento da ciascuno degli obbligati, senza che nei suoi confronti possano essere opposti i limiti di un terzo e due terzi previsti dall’art. 1126 c.c., che rilevano solo nei rapporti interni tra corresponsabili.
Conclusione
La sentenza n. 11585/2026 è molto utile perché chiarisce un problema frequente: chi subisce infiltrazioni non deve necessariamente districarsi tra quote, percentuali e rapporti interni tra condominio, proprietario e conduttore.
Se più soggetti hanno contribuito a causare il danno, tutti possono essere chiamati a risponderne solidalmente.
La ripartizione prevista dall’art. 1126 c.c. serve poi per regolare i rapporti tra i corresponsabili, ma non può ridurre la tutela del danneggiato.
In sintesi: chi ha subito il danno può chiedere il risarcimento per intero; chi ha pagato potrà poi rivalersi sugli altri secondo le rispettive responsabilità.
Cassazione – Sezione seconda – sentenza 14 luglio – 8 novembre 2010, n. 22656
Presidente Oddo – Relatore Piccialli
Ricorrente Punto Casa srl
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 24.6.93 il Condominio di via B. 27 di Trezzo sull’Adda, costituito tra gli acquirenti delle unità immobiliari provenienti dal frazionamento di un edificio, che la venditrice società punto P. C. s.r.l. nel maggio del 1990 aveva a sua volta acquistato, con l’incarico di ristrutturarlo, dall’impresa individuale E. 2001 di C. R., citò la prima al giudizio del Tribunale di Monza, al fine di sentirla condannare alla eliminazione, o al pagamento delle relative spese, di alcuni vizi e difetti di costruzione da cui il fabbricato era risultato affetto.
Costituitasi la convenuta, eccepì la prescrizione dell’azione di garanzia, a suo avviso proposta dall’art. 1495 c.c. risalendo la vendita e consegna degli immobili all’autunno del 1991 ed essendo stata la denuncia dei vizi e difetti fatta soltanto il 19.1.93, chiamando in causa la ditta E. 2001, quale unica responsabile degli eventuali vizi e difetti, per esserne manlevata.
Costituitasi la terza, eccepì a sua volta la decadenza e la prescrizione, sia dell’azione principale, sia di quella di garanzia, comunque contestando l’esistenza di vizi ad essa imputabili, successivamente disinteressandosi del giudizio.
Intervennero in causa volontariamente, in adesione alle ragioni della E., M. ,E. e R. F., quali eredi di M. F., portatore di cambiali emesse per la somma di L. 193.000.000 dal titolare della ditta suddetta, R.C., inutilmente precettate e seguite dal pignoramento del credito, peraltro negato nella dichiarazione ex art. 547 c.p.c. nei confronti della società P.C. per i sopra citati lavori di ristrutturazione.
Sulla scorta delle espletate prove testimoniali e consulenza tecnica di ufficio, con sentenza datata 11.12.00/26.2.01 l’adito tribunale dichiarò la responsabilità della P.C. ex art. 1669 c.c. per gravi difetti costruzione e la condannò al risarcimento dei danni in misura di L. 141.000.000 oltre rivalutazione ed interessi, in favore del condominio, le cui richieste nei confronti della E. respinse, ponendo le spese dell’attore a carico della suddetta società soccombente e compensandole nei rimanenti rapporti.
Avverso tale sentenza la P.C. propose appello, al quale resistettero sia il condominio, sia i F., mentre la ditta E. 2001 non si costituì, rimanendo contumace.
Con sentenza del 24.3-16.7.04 la Corte di Milano confermò quella impugnata e condannò l’appellante al rimborso delle rispettive spese del grado in favore dei costituiti appellati, sulla base delle seguenti essenziali considerazioni:
a) correttamente il primo giudice aveva qualificato la dedotta responsabilità di natura extracontrattuale ex art. 1669 c.c., attesa la gravità dei difetti di costruzione accertati, pur avendo il condominio dichiarato di agire a titolo contrattuale, poiché la P.C. non si era limitata a vendere le unità immobiliari, ma si era anche assunta l’incarico, subappaltandolo alla originaria proprietaria E. 2001, della ricostruzione del vecchio fabbricato, subentrando a quella nella titolarità della relativa concessione edilizia e nominando un proprio direttore dei lavori, in sostituzione di quello originario nominato dalla medesima;
b) la “grave decisione”, all’origine degli inconvenienti, di non realizzare la prescritta costruzione del “vespaio aerato” sotto il pavimento del piano terra, al fine di ottenere una maggiore cubatura abitabile, era stata adottata di comune accordo nell’estate del 1990 tra la vecchia e la nuova proprietaria dell’immobile;
c) l’eccezione di extrapetizione, sollevata dall’appellante solo nella comparsa conclusionale in secondo grado, era peraltro inammissibile perché tardiva:
d) l’amministratore era legittimato a proporre l’azione ex art. 1669 c.c., riguardando i gravi difetti accertati dal c.t.u. (formazione di umidità in risalita e muffe diffuse, derivanti dalla mancanza di idoneo vespaio) essenzialmente parti comuni dell’edificio (vespaio, tetto, pianerottoli, impianti idrico, elettrico e termico) e solo di riflesso le singole unità immobiliari, tanto più in considerazione del principio giurisprudenziale riconoscente all’amministratore il potere – dovere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alla salvaguardia dell’edificio nel suo complesso, senza distinzioni tra parti comuni o di proprietà esclusiva;
e) il termine annuale di decadenza previsto dall’art. 1669 c.c. non decorreva dalla manifestazione esteriore dei vizi, bensì dalla completa conoscenza di essi e del loro collegamento causale con l’esecuzione della costruzione, conoscenza che nel caso di specie si era avuta solo dopo l’espletamento della consulenza tecnica;
f) era stato inoltre rispettato il termine prescrizionale, essendo stata la domanda proposta entro un anno dalla denuncia, fatto con lettera raccomandata del 19.1.93;
g) dal complesso delle risultanze testimoniali era emerso che la decisione di non realizzare la sopraelevazione del vespaio era stata presa di comune accordo dalla E. 2001 e dalla P. C. e, comunque, il completamento delle opere, nelle parti poi risultate all’origine degli inconvenienti, era avvenuto in epoca nella quale la seconda aveva acquistato, divenendone l’unica interessata alla proprietà dell’edificio;
h) il rigetto della subordinata domanda di garanzia, proposta dalla P. C. nei confronti della E. 2001, era da confermare non tanto per le ragioni di merito esposte dal Tribunale, quanto per la fondatezza, ai sensi dell’art. 1670 c.c., dell’eccezione di decadenza sollevata dalla terza chiamata, poiché l’azione di regresso, nei confronti della subappaltatrice, avrebbe dovuto essere preceduta dalla comunicazione, entro sessanta giorni, della denuncia dei vizi, ricevuta da essa costruttrice – venditrice, il che non era avvenuto;
i) la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica di ufficio, ai fini della quantificazione dei danni, era generica e priva di concreta giustificazione, considerato che vi era stata una seconda indagine supplementare del c.t.u., all’esito della quale era stato possibile accertare, mediante scavi, la effettiva e preminente causa dei vizi, sicché non era ravvisabile alcun reale contrasto tra le acquisite valutazioni.
Avverso la suddetta sentenza la società P.C. s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.
Hanno resistito, con distinti controricorsi e per quanto di rispettivo interesse, il Condominio via B. n. 27 di Trezzo sull’Adda e gli eredi F.; non hanno svolto attività difensive gli intimati eredi di R.C. (già titolare della ditta E. 2001), nelle more deceduto, nei confronti dei quali con ordinanza interlocutoria del 14.1.10 è stata disposta la rinnovazione delle notificazioni; le parti costituite hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
Va preliminarmente disattesa l’eccezione d’inammissibilità, sollevata dagli intervenuti F. nella memoria del 2.7.10, relativamente alla notifica dell’atto di integrazione del contraddittorio da parte della ricorrente società P.C. nei confronti degli eredi di R.C., rilevandosi che, contrariamente a quanto eccepito, detto atto è comprensivo, oltre che delle precedenti fasi del giudizio di legittimità, dell’intero testo del ricorso per cassazione, che risulta letteralmente trascritto nelle pagine da 5 a 30 di ciascuna delle copie, tempestivamente notificate a tali intimati, così puntualmente assolvendosi all’onere di portare a conoscenza degli stessi il contenuto dell’impugnazione.
Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., artt. 1495 e 1669 c.c. e art. 81 c.p.c., censurandosi la reiezione del motivo di appello con il quale si era lamentato che il tribunale, accogliendo la domanda quale azione extracontrattuale di cui all’art. 1669 c.c., era incorso nel vizio di ultrapetizione, avendo la parte attrice espressamente agito per far valere la garanzia contrattuale ex art. 1495 c.c. in dipendenza dalla compravendita, unico profilo sotto cui la domanda, per effetto di tale scelta vincolante per il giudice, avrebbe dovuto essere considerata. Tale vizio avrebbe, in concreto, comportato l’omesso rilievo sia del difetto di legittimazione attiva, non potendo l’amministratore del condominio far valere diritti altrui, sia della decadenza e della prescrizione, in relazione agli appropriati termini e relative decorrenze previsti in materia di compravendita.
Con il secondo motivo si deduce “errore nel procedimento per mancata considerazione del motivo d’appello concernente l’ultrapetizione”, per averne la corte di merito ritenuta tardiva la relativa proposizione, in quanto formulata con la comparsa conclusionale, senza tener conto che, in realtà, già nell’atto di gravame, nel lamentare l’erronea applicazione delle regole di cui all’art. 1669, anziché di quelle di cui all’art. 1495 c.c. pur invocato dalla parte attrice, l’appellante aveva implicitamente, ma inequivocamente, censurato la decisione di primo grado anche per violazione dell’art. 112 c.p.c., non occorrendo a tale riguardo ed agli effetti devolutivi di cui all’art. 342 c.p.c. l’uso di formule sacramentali.
I suesposti motivi, cui hanno aderito gli intervenuti eredi F., vanno esaminati congiuntamente per la stretta connessione tra le censure esposte e comportano, in funzione delle contenute doglianze processuali, l’accesso diretto agli atti da parte di questa Corte.
Al riguardo si rileva, anzitutto, dall’esame dell’atto di citazione notificato in data 24.6.93, che nella domanda, non contenente alcun espresso riferimento agli atti di compravendita, né all’obbligo della garanzia ex art. 1495 c.c., veniva specificamente evidenziato che la venditrice P.C. “aveva altresì provveduto alla ristrutturazione” dell’edificio, realizzando un’opera affetta da vari vizi di costruzione e difformità dal “capitolato”, in considerazione dei quali si concludeva per la dichiarazione di “contrattuale responsabilità della convenuta”, con conseguente condanna “alla garanzia di legge e quindi alla eliminazione dei vizi e delle difformità contrattuali o, alternativamente al pagamento…”.
Risulta cosi evidente come la qualità essenziale, nella quale la società P.C. venne convenuta in giudizio, non era quella di venditrice degli immobili derivanti dal frazionamento, bensì quella di appaltatrice o comunque costruttrice dell’edificio, in considerazione della quale segnatamente se ne chiedeva la condanna all’eliminazione dei vizi di costruzione (o in alternativa al rimborso delle relative spese), così facendosi valere una garanzia che, pur erroneamente qualificata dalla parte attrice di natura contrattuale, in realtà integrava, attesa la natura dei vizi in concreto dedotti tali da incidere in misura rilevante e permanente su elementi essenziali all’abitabilità dell’immobile, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità (tra le tante v. Cass. nn. 3752/07, 8140/04, 7537/07, 13106/95) la responsabilità di natura extracontrattuale di cui all’art. 1669 c.c., facente carico non soltanto (come quella di cui all’art. 1667 c.c.) sull’appaltatore, ma anche sul venditore dell’immobile, ove lo stesso ne sia stato anche costruttore (v. Cass. nn. 7634/06, 3406/06, 21351/05, 567/05).
Correttamente, pertanto, e senza incorrere in alcuna violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunziato dettato dall’art. 112 c.p.c. – di tal che risulta superfluo l’esame del secondo motivo di ricorso, circa l’avvenuta proposizione o meno di un espresso motivo di gravame al riguardo – il Tribunale e la Corte d’Appello, in un contesto nel quale l’attore aveva dedotto a fondamento della pretesa risarcitoria l’assunzione da parte del venditore dell’incarico di ristrutturare il fabbricato, hanno qualificato ed accolto la domanda attrice ai sensi dell’art. 1669 c.c., spettando soltanto al giudice la corretta qualificazione giuridica dell’azione proposta dalla parte e l’individuazione delle norme confacenti al caso, rimanendo lo stesso soltanto vincolato ai fatti posti dall’istante a fondamento della pretesa ed alle conseguenti richieste, quale che ne sia la definizione fornita (tra le altre v. Cass. nn. 16809/08, 15925/07, 27466/07, 6712/01); e nella specie la causa petendi, secondo la prospettazione fattuale esposta, ed il tenore delle richieste, oggetto del petitum sostanziale, non potevano che condurre all’applicazione della sopra citata fattispecie legale di responsabilità.
I due motivi di ricorso vanno pertanto respinti, precisandosi tuttavia che il profilo di censura relativo alla legittimazione all’azione dell’amministratore del condominio, rispetto alla quale non decisiva risulta la qualificazione, se contrattuale o extracontrattuale, della domanda, sarà di seguito esaminato, con il successivo motivo di ricorso.
Con il terzo motivo, cui hanno aderito gli intervenuti F., si deduce “falsa ed erronea applicazione degli artt. 1669 e 1223 c.c. e art. 81 c.p.c.”, censurandosi la reiezione (per le ragioni riportate sub d) in narrativa) del motivo di gravame attinente alla legittimazione dell’amministratore del condominio, al riguardo ribadendo che il medesimo non avrebbe potuto agire anche a tutela delle parti dell’edificio oggetto di proprietà esclusiva e lamentando che nella condanna risarcitoria, pronunziata a favore del condominio, sarebbero state in concreto indebitamente incluse somme corrispondenti a danni subiti da singoli condomini.
Il motivo, fondato nei limiti di seguito precisati, va accolto per quanto di ragione.
Il principio giurisprudenziale di legittimità (v. in particolare Cass. 5613/96), cui i giudici di merito hanno ritenuto di conformarsi, fondato sull’interpretazione estensiva dell’art. 1130 c.c., n. 4 (prevedente il potere – dovere di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell’edificio), poteva comportare la legittimazione dell’amministratore del condominio a promuovere l’azione di cui all’art. 1669 c.c., a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivavano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese. Tale legittimazione non poteva tuttavia estendersi anche alla proposizione, senza alcun mandato rappresentativo da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva interessati dalle infiltrazioni di umidità risalenti dal c.d. “vespaio”, trattandosi di diritti di credito ben distinti e individuabili, la cui tutela, chiaramente eccedente le suddette finalità conservative, competeva elusivamente ai rispettivi interessati.
La Corte d’Appello pertanto, pur correttamente dichiarando ammissibile il motivo di gravame, che in quanto eccezione e non domanda nuova (in quanto diretta a contrastare, quantomeno in parte, l’avversa domanda), ben avrebbe potuto essere proposta anche per la prima volta in appello, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., comma 2 (nel testo previgente alle modifiche introdotte dalla L. n. 353 del 1990, nella specie ancora applicabile ratione temporis), lo ha tuttavia erroneamente e del tutto respinto nel merito, confermando la statuizione risarcitoria includente in unico conteggio sia i danni alle parti comuni, sia quelli relativi alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Con il quarto motivo si deduce “erronea e falsa applicazione degli artt. 1670 e 1310 c.c. in relazione alla domanda svolta nei confronti del signor R.C, titolare della ditta E.2001”, lamentando che la Corte d’Appello, nel rigettare la domanda di garanzia per omessa prova della denunzia ex art. 1670 c.c., avrebbe “incredibilmente ignorato il documento 2 prodotto dalla P.C. rappresentato dalla raccomandata in data 4 febbraio 1993 e ricevuta il successivo 13 febbraio…”, e comunque omesso di considerare che la prescrizione sarebbe stata interrotta, ai sensi dell’art. 1310 c.c., dalla proposizione della domanda giudiziale nei confronti della coobbligata solidale.
Con il quinto motivo si lamenta l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, per non avere la corte di merito preso in considerazione il suddetto documento, idoneo ad escludere la ritenuta decadenza, né in alcun modo giustificato la mancata applicazione del principio estensivo dell’interruzione della prescrizione.
I motivi, sostanzialmente identici, vanno disattesi per inammissibilità della prima censura dedotta, derivante, ancor prima che dal difetto di autosufficienza (per non essere stato riportato il testo della lettera raccomandata, così non consentendone di valutarne la concreta idoneità ad assolvere alla finalità di denunzia dei vizi in questione), ancor più radicalmente, dalla palese natura revocatoria, e dunque di merito, della doglianza.
La Corte d’Appello, infatti, ha espressamente motivato la conferma del rigetto della domanda di garanzia con la considerazione che la società P.C, dopo avere ricevuto due lettere di contestazione dei vizi di costruzione da parte del legale del condominio, non li aveva a sua volta contestati alla E. nel termine di gg. 60, al riguardo puntualizzando testualmente che “dagli atti di questo giudizio non risulta che vi abbia provveduto”. Tale categorica affermazione comporta che, nella diversa ipotesi in cui la lettera menzionata dalla ricorrente fosse stata invece prodotta, la corte territoriale sarebbe incorsa non nel vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, bensì in quello, di travisamento processuale, di cui all’art. 395, n. 4, erroneamente negando la presenza di un documento, che risultava invece prodotto dalla convenuta appellante e, pertanto, esistente agli atti.
Dall’inammissibilità del profilo di censura suddetto, che comporta l’incensurabilità nella presente sede della pregiudiziale dichiarazione di decadenza dall’azione di garanzia, consegue il reiettivo assorbimento di quello, relativo alla mancata applicazione dell’art. 1310 c.c., concernente la subordinata ratio decidendi, ravvisante anche la prescrizione della stessa.
La sentenza impugnata, in definitiva, deve essere cassata limitatamente al terzo motivo di ricorso, nei limiti precisati, con rinvio per nuovo esame in parte qua ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie, nei limiti di cui in motivazione, il terzo motivo di ricorso, rigetta i rimanenti motivi, cassa la sentenza impugnata relativamente alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano.
