La casa è nel fondo patrimoniale: può venderla uno solo dei coniugi?

Cassazione n. 26531/2026: il consenso di entrambi è la regola, ma l’atto costitutivo può disciplinare diversamente le modalità di disposizione dei beni

di Luca Tantalo

Una casa viene inserita in un fondo patrimoniale. L’immobile appartiene soltanto a uno dei coniugi e, alcuni anni dopo, proprio quel coniuge lo vende senza la firma dell’altro. La vendita è necessariamente invalida? La risposta più immediata sembrerebbe affermativa, perché l’art. 169 c.c. prevede che, salvo quanto espressamente consentito nell’atto di costituzione, i beni del fondo patrimoniale non possano essere alienati, ipotecati, dati in pegno o comunque vincolati senza il consenso di entrambi i coniugi e, in presenza di figli minori, senza l’autorizzazione del giudice nei casi di necessità o utilità evidente. Ma proprio quelle parole – “salvo quanto espressamente consentito nell’atto di costituzione” – possono cambiare completamente la situazione.

Con l’ordinanza n. 26531 del 9 ottobre 2026, la Prima Sezione civile della Corte di cassazione torna sul problema e conferma che l’art. 169 c.c., per quanto riguarda le modalità di disposizione dei beni del fondo, lascia spazio all’autonomia dei coniugi. In presenza di una previsione espressa contenuta nell’atto costitutivo, dunque, la disciplina ordinaria può essere derogata. La conseguenza pratica è particolarmente importante: quando nasce una controversia sulla vendita di un immobile compreso in un fondo patrimoniale, non basta verificare chi ne fosse proprietario e non basta leggere il codice. Occorre recuperare l’atto notarile con cui il fondo è stato costituito e interpretarne attentamente le clausole.

Il caso deciso dalla Cassazione

La controversia riguardava un fondo patrimoniale costituito nel 2000 da due coniugi in regime di separazione dei beni. Nel fondo erano stati inseriti diversi immobili, ma la proprietà dei singoli beni era rimasta ai rispettivi titolari. Uno degli appartamenti apparteneva esclusivamente al marito che, nel 2002, lo aveva venduto senza la partecipazione della moglie. Molti anni dopo, nel 2018, quest’ultima aveva agito sostenendo che la vendita fosse invalida o comunque inefficace proprio perché compiuta senza il suo consenso.

Il punto decisivo era però rappresentato dal contenuto dell’atto costitutivo del fondo. La proprietà dei beni era stata mantenuta in capo ai singoli coniugi, l’amministrazione era stata attribuita al marito ed erano state inserite specifiche previsioni relative agli atti dispositivi. La Corte d’appello, interpretando complessivamente quelle clausole, aveva ritenuto che i coniugi avessero derogato alla regola dell’agire congiunto e che il marito, quale proprietario esclusivo dell’appartamento, potesse quindi venderlo senza il consenso della moglie. La Cassazione non ha sostituito una propria interpretazione a quella dei giudici di merito, ma ha confermato il presupposto giuridico fondamentale: una deroga alla disciplina ordinaria dell’art. 169 c.c. è possibile e l’interpretazione concreta dell’atto costitutivo spetta al giudice di merito, salvo violazione delle regole legali di interpretazione.

È importante non trasformare questa decisione in una regola diversa da quella effettivamente affermata. La Cassazione non dice che il coniuge proprietario esclusivo possa sempre vendere autonomamente un bene inserito nel fondo patrimoniale. Dice che bisogna verificare se, nell’atto di costituzione, i coniugi abbiano espressamente disciplinato in modo diverso le modalità con cui i beni possono essere alienati.

Fondo patrimoniale e proprietà sono due cose diverse

Uno degli equivoci più frequenti consiste nel pensare che l’inserimento di un immobile nel fondo patrimoniale renda automaticamente entrambi i coniugi comproprietari. Non è necessariamente così. Il bene può rimanere di proprietà esclusiva di uno dei due ed essere contemporaneamente assoggettato alla destinazione propria del fondo. Bisogna quindi distinguere la titolarità del bene dalle regole che ne disciplinano l’amministrazione e la disposizione.

Essere proprietario esclusivo non significa automaticamente poter vendere da soli. La regola ordinaria resta quella del consenso congiunto prevista dall’art. 169 c.c., salvo la diversa disciplina risultante dall’atto costitutivo. Proprio per questo una clausola apparentemente secondaria, inserita magari venti o trent’anni prima, può diventare decisiva nel momento in cui l’immobile viene venduto, ipotecato o sottoposto a un altro vincolo. Non basta quindi dire: “la casa è intestata soltanto a me” oppure, all’opposto, “la casa è nel fondo e quindi dobbiamo necessariamente firmare entrambi”. La risposta dipende dalla combinazione tra titolarità del bene e disciplina pattuita al momento della costituzione.

Anche in presenza di figli minori occorre la stessa attenzione. L’art. 169 prevede, secondo la disciplina ordinaria, anche l’autorizzazione giudiziale nei casi di necessità o utilità evidente, ma fa comunque salvo quanto sia stato espressamente consentito nell’atto costitutivo. Una clausola può quindi incidere sulle modalità di disposizione, ma occorre stabilire con precisione che cosa i coniugi abbiano realmente voluto derogare. Una previsione relativa all’autorizzazione del giudice non necessariamente risolve anche la questione del consenso dell’altro coniuge, e viceversa.

Se manca il consenso dell’altro coniuge, la vendita è sempre nulla?

Anche su questo punto è meglio evitare automatismi. Nella controversia la moglie sosteneva che l’alienazione effettuata senza il proprio consenso dovesse essere considerata radicalmente invalida, in quanto l’art. 169 c.c. sarebbe una norma imperativa posta a tutela della famiglia. La Cassazione, però, osserva che la stessa norma consente ai costitutori del fondo di disciplinare diversamente le modalità di disposizione e non può quindi essere considerata, sotto questo specifico profilo, assolutamente inderogabile.

Questo significa che, prima ancora di discutere delle conseguenze della mancanza del consenso, bisogna stabilire se quel consenso fosse effettivamente necessario. Ed è proprio questa la domanda che spesso viene trascurata. Non basta constatare che il coniuge non abbia firmato: occorre verificare che cosa prevedesse l’atto costitutivo del fondo e se la specifica operazione rientrasse o meno nella deroga convenzionale.

La vicenda contiene poi un altro elemento significativo: tra la vendita, avvenuta nel 2002, e l’azione giudiziaria, iniziata nel 2018, erano trascorsi sedici anni. Anche il tempo può quindi diventare decisivo. Quando si ritiene che un bene del fondo sia stato alienato illegittimamente, attendere molti anni può aprire ulteriori questioni relative alla prescrizione, alle trascrizioni e agli eventuali successivi trasferimenti del bene.

Per chi compra, il controllo è importante quanto per chi vende

La pronuncia non interessa soltanto i coniugi che hanno costituito il fondo. Interessa anche chi acquista un immobile proveniente da un fondo patrimoniale. L’acquirente non dovrebbe limitarsi a verificare chi risulti proprietario del bene, ma dovrebbe accertare se quel soggetto abbia effettivamente il potere di venderlo da solo e quali regole siano contenute nell’atto costitutivo.

Il documento decisivo, quindi, può non essere soltanto il precedente rogito di acquisto dell’immobile, ma un atto notarile molto più vecchio: quello con cui il fondo è stato costituito. È lì che possono trovarsi le clausole che stabiliscono chi può amministrare i beni, con quali modalità possano essere alienati, se sia necessario il consenso di entrambi i coniugi e quale disciplina sia stata prevista in presenza di figli minori.

Per questo, quando si prepara una compravendita che coinvolge un bene del fondo patrimoniale, sarebbe rischioso limitarsi alla verifica catastale e ipotecaria senza esaminare anche il titolo costitutivo. Allo stesso modo, chi contesta una vendita già avvenuta dovrebbe partire dal testo dell’atto prima di concludere che la mancanza della propria firma renda automaticamente invalida l’operazione.

In conclusione

La Cassazione n. 26531/2026 offre un’indicazione molto concreta: la domanda “un coniuge può vendere da solo un immobile inserito nel fondo patrimoniale?” non ha una risposta identica in tutti i casi. Il consenso congiunto costituisce la regola ordinaria, ma l’art. 169 c.c. consente che l’atto costitutivo disciplini diversamente le modalità di disposizione dei beni.

Occorre quindi verificare chi sia proprietario dell’immobile, come siano stati regolati amministrazione e atti dispositivi, se vi siano figli minori e soprattutto quale sia il significato delle clausole inserite nell’atto di costituzione del fondo. Una previsione sottoscritta molti anni prima può diventare determinante quando arriva il momento di vendere.

La domanda decisiva, allora, non è soltanto: “di chi è la casa?”. È anche: “che cosa abbiamo scritto quando abbiamo costituito il fondo?”

Se devi vendere o acquistare un immobile inserito in un fondo patrimoniale, oppure se un bene del fondo è stato già alienato senza il tuo consenso, puoi sottopormi l’atto costitutivo, il rogito e la documentazione relativa alla vendita. Una verifica preventiva consente di stabilire quali consensi o autorizzazioni siano effettivamente necessari e, se l’atto è già stato compiuto, se vi siano concreti strumenti di tutela.

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Riferimenti: Cass. civ., sez. I, ord. 9 ottobre 2026, n. 26531; art. 169 c.c.